Як купити СГ землю. Кейс Любомира та фінансова модель

[@oz2545]

Дякую за відео, однозначно лайк. Я бачу що платформа поки співпрацює лише з одним агрохолдингом з фіксацією договору на 15 років і дохідністю на рівні 5%... Холдингу на платформі вигідно фіксувати відносно низьку оренду плату на довгий строк (навіть з урахуванням індексації) для міського інвестора який цю землю ніколи не побачить на власні очі. Якщо суми орендної плати на місцях (у конкурентів) виростуть, ми з вами скоріше за все про це не дізнаємось і будемо отримувати оренду зафіксовану в договорі. В той же час власники з села, які знають скільки платить сусідній фермер, отримуватимуть від холдингу різного роду «фінансові допомоги» у вигляді доплат кешем для збереження орендних відносин з ним.

[@FamilybudgetUa]

Є ризики. Але ви дійсно вірите що великий агрохолдинг одним буде платити більше, іншим менше за ту саму землю? Л.

[@РоманТокарев-в9г]

Дякую

[@Boiko_Inna]

Дякую за відео та інформацію! Надіюсь люди з села (які тримають ці паї) не розпродають усе зразу!

[@FamilybudgetUa]

Так Інна, продавців поки не так багато. Л.

[@elenababenko4154]

благодарю за Ваш канал

[@FamilybudgetUa]

Запрошуйте друзів на канал, рекомендуйте корисний контент. Ми вам будемо вдячні :) Н.

[@fahivchinya9230]

Дуже інформативне відео, якраз те що потрібно було. Дякую!

[@АндрейЖиводёров-ы3к]

Спасибо

[@КоляКоляенский]

Дякую!

[@viktorivakhno2244]

Отличный выпуск!

[@FamilybudgetUa]

Дякую Віктор. Л.

[@vitaliydruk1811]

Любомир, по какому принципу Вы выбирали участок? Учитывали % аренды или другие факторы (область, размер)? Помогают ли консультанты Купи Пай советами как выбрать участок?

[@FamilybudgetUa]

Ділянку обирав сам, ірраціонально хотів першу у Вінницькій області, оскільки я звідти родом. Далі буду звертти увагу на фінансову парамерти в першу чергу консультанти КупиПай саме по вибору ділянку не допомагають, вся базова інфо є на платформі Л

[@vitaliiskoryk5457]

@@FamilybudgetUa При виборі земельної ділянки с-г призначення інвесторам рекомендую звертати увагу на: 1.Фінансові параметри 2.Місцезнаходження 3.Грунтово-кліматичні умови 4.Площу, конфігурацію та рельєф ділянки 5.Орендаря

[@Gtmz53fxt56zxc]

от доречі з гідрогеологічної точки зору ще можна було б подумати - логічно що на вершині схилу погано, бо вся вода стікатиме і родючість а вимагатиме більше догляду тощо. Тут по факту для успіху в придбанні хорошої недооціненої ділянки треба трошки розібратися в аграрному плані.

[@user-dv4uo5oj4o]

В финансовой модели начальные инвестиции должны идти в период 0. Если только не получилось так, что участок куплен и тут же получен арендный платеж.

[@stanleykrieg3620]

Здравствуйте, подскажите пожалуйста что вы имеете в виду когда говорите что переважне право не реализуется? Я сейчас очень интересуюсь вопросом земельных участков, но договора от подобных посредников которые получаю имеют пункт про переважне право в пользу компании при чём по их просчитанному калькулятору, то есть я не смогу по рынку продать свою землю через 5-10 лет, а в итоге просто подержу свои деньги замороженными под условно 15% годовых в гривне (в лучшем случае, там еще обычно % за управление и % по окончании договора). Надеятся на то что агрохолдинг или его посредник не воспользуется возможностью купить за копейки у инвестора как по мне наивны, или я что-то упускаю?

[@Gtmz53fxt56zxc]

От теж дуже цікавить шкода Любомир не зміг детальніше розповісти про всі аспекти переважного права, будем шукати інформацію деінде

[@OlegGavryliukZodios]

Спасибо! В моем понимании - земля это "расходник" который заложен в стоимость конечного продукта (семечки, масла и т.д.). Выходит понтенциальная стоимость земли сильно зависит от того сколько агрохолдинг сможет заработать на этой земле? Выходит что цена и стоимость аренды земли в прямой зависимости от стоимости продуктов которые с ее помощью производятся? Выходит что перспективы роста цены и аренды земли сильно зависят от перспективы роста стоимость продуктов выращеных на ней, а они есть?

[@FamilybudgetUa]

biz.nv.ua/markets/agrarnaya-sverhderzhava-kak-ukrainskie-selhozproizvoditeli-poluchili-gigantskie-pribyli-v-2021-50181651.html Л.

[@Виталий-х8б5т]

Спасибі за цікаву інформацію. Розкажіть, будь ласка, як купі пай обходить переважне право орендаря?

[@FamilybudgetUa]

Це питання до них)) Л.

[@Цубербюллер]

Сразу оговорюсь, что на практике с этим вопросом не сталкивался. Но ответ лежит на поверхности. Арендатор - агрохолдинг. Он дает Вам согласие при условии, что после приобретения земли Вы заключаете с ним аренду на много лет. Выдавая доверенность на сотрудников КупиПай / ЛэндКлуб (по факту - аффилированные с агрохолдингами лица) они находятся в полной уверенности, что Вы от них никуда не денетесь.

[@TheDZHK]

Дякую за цікавий кейс. Але є кілька коментарів: 1) як на мене, вартість ділянки досить високувата; 2) послуги нотаріуса невиправдано дорогі вийшли (аналогічні послуги коштують зазвичай дешевше); 3) договір оренди на 4 роки чи на інший термін (може пропустив)? P.S. Посміхайтеся, Вам личить ) І здалося, що трохи втомлені на відео )

[@FamilybudgetUa]

Дякую, Олександре, за цінний коментар! 1) можна шукати і дешевше 2) повіністю згоден. вважаю що тут найбільше простору для оптимізації витрат 3) договір на 20 років Л

[@TheDZHK]

@@FamilybudgetUa Чому саме на 20 років? Як на мене, логічніше було б років на 5, якраз після відкриття ринку для юридичних осіб.

[@FamilybudgetUa]

Такі умови агрохолдингу. Звісно на 5 було б краще. Л.

[@v.bondarenko]

@@TheDZHK В сільському господарстві ніхто не захоче брати землю на 5 - 6 років (особливості технології вирощування). Зазвичай підписують мінімум на 10 років, а може бути 15 і 20 років (як у Любомира). Якщо земля знаходиться серед полів великого холдингу і поруч немає альтернативних варіантів, то диктувати умови орендарю взагалі малоймовірно.

[@paulpravda]

Чи потрібно буде подавати декларації після отримання ренти? Агрохолдинг не є податковим агентом, сплачувати самому? Якщо взяти 2-5 лотів в одній громаді, витрати на нотаря зменшаться? Дякую вам за оперативний матеріл про землю!

[@v.bondarenko]

Як власник землі можу сказати, що подавати декларацію не потрібно, якщо у вас немає інших доходів, таких як дивіденди, дохід від продажу акцій тощо. Орендар є податковим агентом.

[@FamilybudgetUa]

так, агрохолдинг є податковим агентом. Так, потрібно вказати в декларації, якщо ви її подаєте бо є інші івестиційні доходи Л

[@DrAleksej]

Любомир, а яка нормативно грошова оцінка цієї ділянки? Просто цікаво яка різниця з ринковою... Так як ціна за 1га не може бути скрізь однаковою не тільки по областях, а навіть у межах одного населеного пункту.

[@yuriysuhodolov]

дякую за інформативне та дуже корисне відео, не зрозумів вартість оренди 9тис це за який період та як отримується

[@FamilybudgetUa]

У таблиці моделі вказано що за рік і чистими. Л.

[@BorodinVladimir]

Подскажите, пожалуйста, как подписывается договор с агрохолдингом? Кто с кем связывается, вы искали его или агрохолдинг выходит на покупателя после сделки?

[@FamilybudgetUa]

Через КупийПай договір оренди. Підпис напряму. Л.

[@v.bondarenko]

@@FamilybudgetUa Сума аренди пропонувалась холдингом і обговоренню не підлягала?

[@FamilybudgetUa]

@@v.bondarenko так

[@alexn3070]

Скажите пожалуйста какая НГО пая из вашей модели?

[@petrokonopelko2023]

Любомир, в купипай договор аренді щаклбчается на год с фиксированной ставкой. Думали ли Вы, как потом общаться с арендатором по поводу увеличения аренды в связи с различными факторами(девальвация, увеличение стоимости гектара)?

[@FamilybudgetUa]

Думав. Варіантів обмаль. Л.

[@petrokonopelko2023]

@@FamilybudgetUa , то есть вариантов мало, похоже на постоянную ставку в начале договора) Остается надежда на повышении стоимости 1Га земли и подальшей ее продажи)

[@vitaliib]

як думаєте, чому статистика говорить про приблизно в півтора рази менші ціни за укладеними угодами? люди занижують ціну в договорах?

[@FamilybudgetUa]

Не знаю. Ціна і від регіону і від якості може залежати. Л.

[@artur1334]

Спасибо! Можно еще сравнить инвестиции в однушку и землю по проценту доходности на вложенный капитал по размеру арендной платы на данный момент времени. Т.е. по земле это получается порядка 5% годовых в гривне, если учитывать только арендную плату на сегодня, без учета предполагаемого роста стоимости самого актива? А какие данные по этому параметру по однушке?

[@vitaliydruk1811]

В большинстве случаев по "однушке" от 6 до 10%, в зависимости от города, ценового сегмента, и везения) Можно рассчитывать на немного большее если: 1. Покупать в новострое на максимально раннем этапе и ждать несколько лет. 2. Делить одну большую квартиру на несолько смарт квартир.

[@FamilybudgetUa]

Андрій, по однушці дохідінсть учасники ринку називають 5-8%, наприклад Людмила в останньому інтевью на каналі говорила про схожі цифри. по землі ви можете в фін моделі поставити 0% по темпам росту ціни, і тоді отримаєте чисту орендну дохідність із врахуваням девальвації. Л.

[@Gtmz53fxt56zxc]

Поділ на смарти то такі «дебрі» честно кажучи, і специфіка перегрітого ринку, всюди де бачив відгуки було про те що смарти жахливо реалізовані з архітектурної точки, а також через аматорський поділ мають значні проблеми з комунікаціями і люди сильно бідкаються. Звукоізоляція теж величезне «ні-ні». Думаю що цей хайп мине, або залишиться десь у вимірі скаму а не надійних інвестиційних проектів.

[@semyonbondarenko6952]

Спасибо за качественный обзор/кейс, Любомир, как всегда. Хотел спросить по поводу аренды: КупиПай как-то помогали Вам с поиском арендатора? Или сами занимались? Если сами, можете подсказать, пожалуйста, как искали арендатора?

[@FamilybudgetUa]

Ділянка вже обробляється агрохолдинги , я одразу підписав договір оренди на 20 років. Л.

[@vitaliiskoryk5457]

@@FamilybudgetUa На меньший строк договір оренди не було можливості укласти?

[@КостянтинКостенко-щ5п]

@@vitaliiskoryk5457 Ця платформа КупиПай працює з агрохолдинг Бахматюка. І при купівлі продажу перекладають договір оренди землі на новий величезний строк. Умови договору оренди кабальні (маю підозри, що КупиПай за це отримують комісійні, інакше вони просто телепні). Якось так.

[@vitaliiskoryk5457]

@@КостянтинКостенко-щ5п Про Бахматюка знаю, та чи можна торгуватися за строк, хоча б до 15 років?

[@alexandr0id]

Було б цікаво, якби ви ще розказали як продаж відбувається через Купи Пай, хоча б теоретично. Я та і не зрозумів - цей сайт дозволяє торгуватися по ціні, чи ні? Як він вирішує ситуацію, коли декілька покупців хочуть купити той самий пай?

[@FamilybudgetUa]

Я тільки купую)) Через 3-5 років можливо розповім про продаж))) Л.

[@oleh7504]

Тобто агрохолдинги, не маючи змоги зараз купувати напряму, намагаються зберегти контроль, хоча б непрямий, над своїм банком землі, щоб ділянки не розповзалися. Стимулюється купівля фізичними особами через афілійовані платформи с послідуючим договором оренди. Таким чином ділянка залишається під контролем холдингу. В такому випадку виникає питання. Які дії будуть з боку агрохолдингів після відкриття ринку для юридичних осіб? Мені здається позиція власника в цьому випадку дуже вразлива.

[@FamilybudgetUa]

можливо. але поки можна на цьому спробувати заробити, чому б не зробити це. Н.

[@MrSartre88]

Може мати сенс купляти більше поле, гаприклад, 50га+. Тоді ьака ділянка може бути цікава конкуруючому агрохолдингу, бо це вже не клаптик в чужому полі. Але тут питання, що ціна входу більша і потім як купити поруч 20 паів) Може має сенс обєднуватись декільком інвесторам для покупки такого поля і посилення своєї позиціі при виході з інвестиціі

[@vitaliili9051]

это очень хороший комментарий. При покупке у холдинга 1 участка в огромном поле с арендой 15-20 лет, я вообще не вижу, как его можно продать выгодно в короткой перспективе. Переговорная позиция никакая будет. Агрохолдингу выкупать за дорого нет смысла. Зачем замазываться на десятки лет в такую землю не понятно

[@oleksandrponomarenko4178]

Вопрос не по теме, но может кто подскажет как покупать облигации компаний в Украине? Например фармкомпании Дарница?

[@FamilybudgetUa]

Дарниця не знаю. Кардсервіс чи Еску можна купити через Універ чи Фрідом. Л.

[@8prot8]

а риск амортизации? риск того, что арендатор "уничтожит" землю скажем удобрениями и она станет менее плодородной есть?

[@FamilybudgetUa]

Інвестицій без ризику не буває. Л.

[@zaia220990]

А чи можна дізнатися у Вас контакти нотаріуса, яки оформлює документи . Бо не всі цим питанням займаються

[@FamilybudgetUa]

Можна в КупиПай написати, вони з нотаріусом домовились. Л.

[@huligan389]

А от такий...еее...кейс, пане Любомире. В нас так зване підсобне селянське господарство, тобто город, пай, тракторець, ніякого офіційного оформлення. Вирощуємо зелень, реалізовуємо трудящимся на ринку... Питання, задумав я купити пай, посадити там горіховий садок, такий собі пенсійний фонд. Де ж взяти довідку про походження коштів?

[@FamilybudgetUa]

саме тому найперша рекомендація - офіційні доходи і сплата податків. а походження коштів може бути різним: дарча від батьків, офіц. дохід дружини/ чоловіка. ще можливо, вам буде корисним наше відео про податкову амністію: kzbin.info/www/bejne/gXXChmeFeLKmq6M. Н.

[@huligan389]

Та вже дивлюсь дивлюсь... Доречі, дивився аналогічне відео про податкову адміністрацію на каналі Укрінвест клубу і там так побіжно згадувалось що нема потреби амністувати готівку до 400 тис. грн. Для купівлі землі такої суми більш ніж достатньо. Чи не могли б ви якось додатково прояснити це питання. Податкова амністія і фінмоніторинг для простих людей з незначними активами типу заробітчан, дрібних спикулянтів, самозайнятих осіб, ітп

[@Цубербюллер]

Думаю, что после открытия рынка земли для юридических лиц и аккумулирования агрохолдингами на своих юридических лицах (одного юридического лица не хватит) большой части их земельного банка мы увидим истинное лицо агрохолдингов... Суть украинской философии бизнеса заключается в том, что зачем тебе платить рыночную стоимость, если у тебя это можно отжать дешево. Покупая землю, находящуюся в аренде агрохолдинга, надо понимать, что Вы покупаете землю, которую Вы будете продавать на монопольном (а не конкурентном) рынке (Вы, конечно, можете попросить рыночную стоимость своей земли и попытаться продать ее, но кто Вам ее даст, если на Вашем поле вокруг будут в основном земли агрохолдинга, и никому, кроме самого агрохолдинга, логистически не будет выгодно обрабатывать Ваш участок). Ну а как не тяжело догадаться, при выкупе земли агрохолдинг Вам ее рыночную стоимость никогда не предложит...

[@vitaliydruk1811]

Единственный вариант на который можно рассчитывать, что когда (если???) земля подорожает, к примеру, с 2000$ до 5000$, найти человека (инвестора), который будет надеяться, что она дальше подорожает с 5000$ до 10000$, продать ему, а он будет продолжать сдавать в аренду Агрохолдингу. Если не это, то продавать только Агрохолдингу, который арендует и он будет скупать по минимально допустимой цене, потому что "другому Агрохолдингу" этот участок в 2 га, окруженный со всех сторон другими участками, точно не нужен.

[@eugene3685]

Частный фермер такой кусок внутри поля и просто так наверное не возьмёт, а вот продать же можно просто инвестору. Если Агрохолдинг не захочет покупать, то землю можно продать просто на рынке за рыночную цену. Разве нет?

[@Цубербюллер]

@@eugene3685 Инвестор покупает актив только для того, чтобы продать его дороже. А когда при входе в актив инвестор поймет, что при выходе из актива он окажется на монопольном рынке и его отожмут как липку, то вероятность того, что Вы перепродадите с выгодой землю другому инвестору достаточно незначительна

[@eugene3685]

@@Цубербюллер я вот просто не могу понять риск, о котором вы говорите. Если вы захотите продать участок, которым управляет агрохолдинг, и он вам не предложет рыночную цену, вы можете его продать другому инвестору, по той цене, какой захотите. Агрохолдинг, при этом заинтересован купить, чтобы владеть землёй. В чем вот эта западня о которой вы говорите?

[@VovaD]

@@eugene3685 так ніхто не купить у вс її, якщо буде така ситуація звичайно, але це Україна, тому все можливо

[@ВітаЖигаліна]

Вітання. Дякую за це відео. Пане Любомире, чи розглядали Ви ЗемІнвест для інвестицій? Там говорилось про гарантований дохід такий же як у Ваших розрахунках. Що думаєте про компанію ЗемІнвест ?

[@FamilybudgetUa]

Вони беруть 20% від росту ціни, плюс ще є нюанси. У списку рекомендованих опцій для клієнтів iPlan.ua цієх компанії немає. Л

[@mokokoko1373]

Можна купити пай якщо я не працюю офіційно і не можу підтвердити свій дохід???

[@FamilybudgetUa]

не думаю що це можливо. Л.

[@БогданПоліщук-б9з]

Напевно не дуже хороший ґрунт. Лише 9800 за пай. В мене батько 17 000 грн чистими за пай 3 з копійками га отримує.

[@FamilybudgetUa]

поділіться кейсом, якщо можете. Н.

[@rostyslav777]

В івано франківську найменший рейтинг! Чого так

[@Andriy_Badin]

Если 9845 грн разделить на 209000, то получается всего 4.7 процентов. О каких 7-8 процентах идёт речь? Что-то или сильно дорогая земля вышла, или маленькая аренда. Рассчитывать просто на подорожание земли ну такое, она может и не подорожать. В некоторых странах после открытия рынка земли она не подорожала вообще. Этот вариант работает, если напрямую покупать землю у себя по дешёвке как-то. Купи пай дорогой сильно

[@FamilybudgetUa]

Ви можете перевірити всі цифри в фін моделі і поставити припущення в які вірите. Лінк на модель під відео. Л

[@oleksacrowley9580]

Що за мовна шизофренія в екселі?