GCAP - Como funciona o cálculo de ganho de capital sobre a venda de imóvel

[@dums]

Olá. Você pode ir em Arquivo/Fazer uma cópia, ai nesta cópia pode fazer as alterações que precisar, a original mantenho bloqueada por causa da sua integridade, blz? Se puder curtir o video e comentar agradeço, ah e se inscreve no canal ;-)

[@GatilHauser]

Eu comprei o terreno e construí a minha casa que ficou pronta final de 2019. Se fosse comprar esse mesmo terreno e construir hoje custaria mais do que o dobro do que eu gastei na época. Paguei 180 mil o terreno e agora não tem nenhum por menos de 300 mil e ainda menores que o meu. O valor do metro da construção na época era em torno de 1.900. Hoje está 4.500. Estou querendo vender a casa pq quero voltar para a cidade que eu morava antes. A diferença do que eu gastei e do valor que quero vender é bastante grande, mas é pq tudo aumentou demais. Minha casa está abaixo do preço de qualquer outra aqui do loteamento, justamente para tentar facilitar a venda. Deveriam levar em consideração esse grande aumento que teve em tudo para calcular o "ganho" real. No meu caso não tem nada de ganho. Nada mesmo. Sei pq orcei coisa por coisa e não faria por menos de 1.200.000 hoje. Então na real eu estou até perdendo um pouco se levarmos em consideração os valores atuais.

[@ahssertasafi]

Verdade, concordo plenamente. Se esse dinheiro fosse bem utilizado onde deveria, amenizaria a situação. Pior que se paga muito mais do que o ganho real e esse dinheiro acaba indo sabe-se lá Deus pra onde. Infelizmente é Brasil.

[@jorgenass]

Boa noite. Gostei muito da explicação e já me inscrevi no seu Canal. Vamos aproveitar bastante suas aulas. Obrigado.

[@tallesleite5082]

Obrigado por compartilhar o conhecimento!

[@gabrielabrum4100]

Execelente!! Fica aqui o meu agradecimento por explicar tão bem esse cálculo, me ajudou muito em uma atividade da minha aula de Gestão Tributária.

[@dums]

Olá, obrigado pelo comentário e que bom que ajudou...

[@MauroVida]

Excelente, obrigado!

[@bernardomelo.imoveisburitis]

Parabéns pelo vídeo! Explicações claras e objetivas.

[@dums]

Obrigado pelo elogio

[@lucianobaier9840]

Muito bom Anderson, gostei da sua explicação. Eu não sou familiarizado com o assunto, mas com sua explicação a funcionalidade do cálculo ficou bem clara e agora tenho referências da apuração de ganho de capital.

[@dums]

Obrigado pelo comentário meu caro...

[@font7108]

Vídeo excelente c ótima didática. Obrigada por compartilhar🙏

[@dums]

Olá, grato pelo comentário...

[@antoniooliveiracamargo6397]

Excelente, Parabéns!!

[@dums]

Obrigado...

[@fabiofernandez4090]

Amigo, excelente vídeo, parabéns!!!!!! ajudou demais .

[@dums]

Obrigado meu caro...

[@tatianebarboza4644]

Anderson, muito bom o seu material. Parabéns!

[@dums]

Olá. Obrigado...

[@marceloaraujo1733]

Muito bom! Obrigado pelas dicas!

[@dums]

Fico feliz em ajudar...

[@viniciushendgesdasilva7023]

ANDERSON, TENHO UMA CASA E JA USEI A ISENÇÃO DE 5 ANOS: DUVIDA: COMPREI UM TERRENO POR 120 E O VENDI POR 180 (180-120=60) E NA MESMA SEMANA COMPREI UM POR 150, IGUAL TENHO QUE PAGAR 15% SOBRE ESTES 60, OU PAGARIA APENAS 15% SOBRE OS 30 (180-150=30 ) . NESSE MEU CASO NÃO É UM IMOVEL RESIDENCIAL , NÃO POSSO POR COMO RESIDENCIAL

[@dums]

Olá... 15% sobre 60 na verdade... Mesmo estando nos 180 dias não é residencial, blz?

[@jamilabragareis5742]

Excelente!

[@izaiasinacio8687]

Ótimo vídeo!

[@dums]

Obrigado meu caro...

[@asccoelho]

Obrigado!!!

[@dums]

Disponha!

[@edmilsonlanza2438]

Uma pergunta, o valor da aquisição a ser colocado na planilha é o da escritura ou do Imposto de renda,onde esse foi atualizado devido a reformas ?? Obrigado

[@marlucecarlosdeoliveirasil397]

ola, muito bom, mas poderia ter feiro uma amostra com o valor da comissão imobiliaria para podermos ver tambem, porque estou com um cliente com esse problema, ele quer passar a declaração dele e fala que a comissão o comprador deveria pagar por fora para nao aparecer na declaração dele, e estou questionando isso com ele porque ja abaixei a minha comissão na metade e ele ainda esta me falando que paga lucro em cima disso

[@dums]

Olá... No GCAP desconta o valor da comissão quando é feito por um correto credenciado, mas deve também ser informado na escritura pública a existência do corretor e o valor da comissão... Talvez seja interessante buscar um contador de confiança para ele explicar melhor esta parte para vocês...

[@lucianoyaguinuma]

Mas se eu vendi o imovel e paguei a darf ate o ultimo do mes seguinte e depois de pago e dentro dos 180 dias seguintes eu adquiri um outro imovel do mesmo valor como recupero o valir que paguei da darf?

[@pauloa.s.palmeira519]

Caro Anderson. Maravilhosa a sua explicação. Vou doar uma casa adquirida 1973, financiada pelo Governo em 25 anos. Como posso saber o valor de aquisição? Se puder me ajudar agradeço muito.Abraços

[@dums]

Olá Paulo, possivelmente o valor de aquisição consta na sua declaração de imposto de renda se não foi corrigido, ou seria o valor da escritura pública feita à epoca, esta possivelmente você conseguir uma segunda via no tabelionato. Sobre a doação seria interessante analisar, como é um imóvel antigo fazer ela a valor de mercado e não a valor de aquisição, pois ela terá bastante dedução de GCAP a recolher devido a sua data o que honerará menos o donatário do imóvel em uma venda futura, se for feita a valor de aquisição, quando o donatário for vender ele terá que pagar todo o GCAP e agora seria um pagamento menor e atualizaria o preço do imóvel.

[@pauloa.s.palmeira519]

@@dums Grato amigo. Deus de abençoe.

[@dums]

@@pauloa.s.palmeira519 obrigado. Que abençoe a todos nós...

[@lleannddrro1]

Um imóvel comprado em 2021 e vendido em 2024, coloco o mesmo valor da compra ou pode utilizar algum índice de atualização monetária que a Receita permita?

[@boccca]

Na verdade não é o imóvel que tem isenção (resposta dada pela Receita Federal). A casa que estou vendendo é de bem antes de 1969, mas como eu sou herdeiro e ela entrou em inventário em 2018, é por esse ano que se calcula o pagamento.

[@dums]

Sim, o inventário é um dos únicos pontos onde é possível atualizar o valor do imóvel na IR (benfeitorias comprovadas é outra). Se o valor foi atualizado no IR através do espólio, conta-se a partir da entrada deste bem para os herdeiros...

[@ieldaandradedasilva5665]

Olá. Assisti o vídeo agora. comprei um terreno na praia em 2015. Paguei 35k. Saiu escritura com valor pago de 28k, para vendedor pagar menos IR. Registro do Imóvel está em nome meu e de meu companheiro. Como fica o preenchimento do GCAP caso vendermos o imóvel?

[@dums]

Na escritura eta como sendo 50% de cada um? Ou está no nome de vocês por terem união estável? Se for 50% de cada um o valor escritura em 2015 fica em 14k no GCAP de cada um, aí o valor da venda, escriturado, fica 50% na declaração de cada um também...

[@ieldaandradedasilva5665]

Paguei sozinha, coloquei em nome dos dois para ele poder assinar caso eu não pudesse ir. Vivemos em união estável sem registro desde 2002. Comprovantes de movimentação bancária da época poderiam comprovar o valor pago de 35k pelo terreno? E despesas com registro, ITBI e escritura entram no valor de aquisição do imóvel?

[@dums]

Pra aumentar o valor do imóvel só se tiver benfeitoria comprovada a cada ano na declaração do IR, senão é o valor da escritura que deve ser o mesmo da declaração... Sobre ter colocado o nome dele aí significa o terreno é de vocês dois, teria que ver o percentual de cada um e fazer um GCAP para cada um...

[@paulocabral9936]

Anderson muito obrigado pela explicação e por compartilhar a planilha. Meu caso è muito parecido com a planilha que vc disponibilizou porém vou comprar um outro imóvel no valor de 150 mil. Em que lugar da planilhado poderia colocar este valor para a redução do imposto? Obrigado

[@dums]

Olá, que bom que foi útil, então, precisava entender um pouco mais do cenário, os imóveis envolvidos no tema não podem ser terrenos ou vagas de garagem por exemplo, nem na compra e nem na venda... Este imóvel que você vai comprar de 150k, é o mesmo valor ou um valor mais alto ou mais baixo que o imóvel que está vendendo? Se o imóvel que você está vendendo é residencial e é o único em seu nome e for vendido por menos de 440k também gera isenção.

[@paulocabral9936]

Olá Anderson, explicando um pouco mais, o imóvel que estou vendendo é um terreno na praia e o que estou comprando tem um valor menor pois é um apartamento onde minha mulher já tem 1/3 do mesmo

[@dums]

Certo. Como o imóvel vendido é um terreno ele não se enquadra como residencial... Então você não conseguirá isenção total ou parcial do GCAP infelizmente...

[@antilosstraders]

Caso tenha construção no terreno - que não foi averbado, preciso ter nota fiscal de tudo pra poder lançar no programa?? Obs: construi no terreno de forma informal e agora preciso vender. Se não considerar a contrução o valor de ir ficará muito alto..

[@dums]

Olá, tudo bem? Neste caso teria que regularizar a construção meu caro, seria o melhor caminho, e sobre as notas, sim, as benfeitorias feitas no terreno precisam ter nota de comprovação, visto que os lançamentos são passíveis de análise de veracidade... Abraços e sucesso...

[@thorpalheiros651]

Olá! Muito bom o seu vídeo! O que altera se for imóvel residencial? Grato!

[@dums]

Olá. O que pode alterar são lançamentos de benfeitorias feitas após a aquisição ou caso seja único imóvel e o valor da venda for aplicado na compra de outro imóvel pode-se conseguir isenção do pagamento do GCAP, considerando alguma regrinhas daí...

[@thorpalheiros651]

@@dums Muito obrigado! Abraço!

[@luisguilhermefalcodealbuqu4156]

Oi bom dia. Como fica essa simulação no caso de uma partilha de herança? por exemplo um imovel de 480mil que foi dividido em 4 pessoas.

[@dums]

Bom dia... Se vocês vão atualizar o valor do imóvel na declaração do IR, o valor a ser preenchido por cada um seria de 1/4 (25%) do total, com relação ao novo valor declarado no inventário versus o que foi pago por quem deixou o bem como herança no momento que este o adquiriu, ex. se o bem foi adquirido por 100 mil e agora esta avaliado por 480 e voces querem atualizar o valor no IR de voces, o preço de compra de cada 1 seria de 25 mil e o valor atual de 120 mil (se tiver bemfeitorias podem ser agregadas ao valor de compra em seus respectivos períodos o que abate o valor a ser pago do GCAP, desde que tenham notas comprovando tais benfeitorias, também dividindo sempre por 4 estes valores). Neste caso, em resumo seria 4 guias de GCAP, cada uma com 25% dos valores, cada uma em nome de um herdeiro. Se optarem por não atualizar o valor do bem no IR e seguirem declarando pelo valor de quem o deixou de herança, ai o GCAP só seria pago no momento que vocês venderem o bem. Para decidir qual seria o melhor formato para vocês creio que seria interessante uma consulta a um especialista tributário (advogado, economista, contador,...)

[@RafaelFerreira-su8it]

Amigo tenho um terreno que adquiri em 2011 e estou vendendo agora em 2022, também enquadro nesse fator de redução?

[@dums]

Vai se enquadrar no FR2 que é após 2005. Cópia a planilha aí podes simular... Ou baixa o GCAP mesmo para simular, blz?

[@MCardin1]

Boa tarde meu querido Como faço para você me passar essa planilha? Um abraço

[@dums]

Bom dia meu caro... Você pode fazer uma cópia da planilha, na descrição do vídeo tem o link e no vídeo mostra como copiar, a original está protegida para manter a integridade dela, mas na cópia você poderá alterar o que quiser, blz? Abraços e sucesso...

[@christianeandrade6936]

😀

[@dums]

Obrigado...

[@valter9801]

olá. Estou comprando um imóvel de 285K com recurso próprio e financiamento. Neste tempo estou vendendo meu único imóvel de 180k com intuito de quitar o financiamento. Vou pagar imposto pelo ganho de capital, visto que provavelmente o imóvel da compra será registrado antes do da venda?

[@dums]

Olá Valter... Se a venda acontecer após a aquisição (vale a data das escrituras) sim, você estará sujeito ao pagamento do imposto sobre o ganho de capital. Só lembrando que este ganho será calculado sobre a diferença entre o valor que você pagou pelo imóvel de 180k e o valor da venda deste mesmo imóvel (valor declarado) ajustado pelo índice aplicado nos meses que você esteve com a posse do imóvel... Abraços...

[@wandersonoliveira8012]

poderia disponibilizar essa planilha para baixar

[@dums]

Olá. Você pode ir em Arquivo/Fazer uma cópia, ai nesta cópia pode fazer as alterações que precisar, a original mantenho bloqueada por causa da sua integridade, blz?

[@asp4494]

Ola tudo bem? Como funciona a declaracao se comprei o terreno, construi e vendi uma casa...declaro só a casa pelo valor integral gasto?

[@dums]

Olá, tudo bem e contigo? Então, a casa foi averbada na matricula do imóvel, assim como recolhido o INSS da construção? Estando tudo ok, a construção do imóvel entra como uma benfeitoria ao terreno, você deve lançar o custo da construção como benfeitoria no período em que a construção foi realizada, o valor lançado deve ser passível de comprovação via nota fiscal, comprovante de recolhiomento do INSS e contrato de contração da mão de obra (se este existir), aí com o lançamento destes valores no respectivo período em que foram desembolsado o GCAP irá calcular o quando de inposto é devido. Lembrando que é um imposto sobre ganho de capital, ou seja, ele vai calcular o quanto você ganhou neste período, seja deixando o "imóvel" parado e só revendendo, seja agregando valor nele (benfeitorias) e revedendo a posterior... Espero ter ajudado, um parceiro que você deve consultar no momento destes lançamentos e o seu contador que irá fazer a sua declaração de IR, blz? Sucesso...

[@Vanessinhabhcastro]

Olá! Me tira uma dúvida? Comprei o terreno em 2014, e no IR só tem o terreno registrado. A construção foi feita no mesmo ano, mas só ano passado eu tirei o habite-se. Agora está no cartorio averbando na matrícula. O valor na matrícula da averbação da construção está a 420 mil. Mas, não possuo nenhuma nota fiscal. A Receita aceita este valor que está na matrícula averbada? Porque se não aceitar, terei um lucro obtido muito alto. Terreno 110.000. Muito obrigada

[@lucioflavioviana3618]

Como cálculo se meu imóvel eu adquiri em 19.04.1991?

[@dums]

Olá Lucio... Na teoria até 31/12/1995 seu imóvel não possui indíce de dedução, ou seja, é como se ele não "tivesse" valorizado neste período (entre aspas apenas para entendimento). A partir de 1996 ele é corrigidor pelo FR1 e de 01/12/2005 pelo FR2. O programa do GCAP fará este cálculo pra ti, a minha planilha também irá te dar um norte um pouco mais detalhado. Abraços e sucesso...

[@polianemarques9]

Vida de Corretor Oi tudo bem? Tira uma dúvida por favor. Um imóvel comprado em julho de 1988 (Cz$ 3.390,00/9,8306 = 344,8416169918) o valor final seja este mesmo: R$344,84 fica assim ou R$ 344.841,61.

[@dums]

Olá, tudo bem e contigo? Certo, pelo fator que tu usou seria 1986 e não 1988 correto? Sobre a sua pergunta, seria apenas a divisão pelo indice sem nenhum otruo cálculo. Seria interessante no seu caso ver também com o contador como está sendo declarado no IR, se teve alguma correção por melhoria no imóvel, ai este valor também entra junto na base, blz?

[@boccca]

Muito bom! Muito obrigado.

[@dums]

Olá, obrigado pelo comentário...

[@boccca]

@@dums extremamente bem explicado! Estou vendendo um imóvel e descobri essa isenção ontem. Hoje o comprador me enviou seu vídeo! Só não sei se a escritura de doação do imóvel dos meus avós para o meu pai e posterior inventário da morte do meu pai e passagem dos bens para minha mim, mãe e irmão valem como prova do imóvel ser de antes de 1969. Se vale a data a ser colocada no GCAP provavelmente seria a de doação do imóvel em 1964!