Immobilien richtig versteuern | Das musst Du wissen!

[@timstoriger3927]

Cooles Video. Mache doch bitte mehr Steuervideos bezüglich Immobilien.

[@docroski]

Tim Storiger Ok, was genau interessiert Dich da?

[@timstoriger3927]

@@docroski Steuern sind komplex. Z.B. Vermeidung von teuren Fehlen ( jemand weiss nicht die 10 Jahres Frist verkauft früher und muss nachbesteuern. Die 3 Objektgrenze alle 5 Jahre) etc. Das sind jetzt ehr die offensichtlichern Dinge, die viele Wissen. Aber es gibt noch jede Menge andere "Steuerfesseln", die einem nicht direkt auf der Nase gebunden werden und die einem nachträglich negativ überraschen. Vielleicht auch wie man Immobilien, Grundstücke steueroptimiert verschenkt etc. Weiterhin wünsche ich dir viel Erfolg mir dem Kanal

[@docroski]

Tim Storiger Danke Tim! Hmm, ich überlege mir was :-)

[@docroski]

Tim Storiger Heute 19:00 Uhr Video!!! Für Dich Tim :-)

[@timstoriger3927]

@@docroski Danke. Da bin ich ja mal gespannt :-)

[@onebirdie2882]

Hallo Florian, sehe zum ersten Mal Deinen Kanal und bin begeistert, sehr gutes Video und super zu verstehen.

[@docroski]

One Birdie Danke, schön das Du hier bist und ich werde mich bemühen weiteren guten Content zu liefern 👍

[@fatgzonduraki6771]

Super Video, spielt ein guter Steuerberater eine wichtige Rolle bei Vermögensaufbau von Immobilien ? Liebe Grüße

[@docroski]

Kommt immer auf den eigenen Informationsstand an. Grundlegend sind gute Leute immer wichtig!

[@vespa0651]

Super Video, hat mir extrem geholfen, da ich österreichischer Kapitalanleger in Deutschland bin.

[@docroski]

Luca hervatin Danke, dass freut mich sehr 👍

[@tubedom1]

Hi Florian, super strukturierte Aufstellung aller Zahlen am Bildschirm!!! Hab ich bisher noch nicht so gut gesehen. Welche Software nutzt du dafür? Wie kommen die Zahlen dort rein - von einer Hausverwaltungssoftware? Welche nutzt du dafür? Ein Video dazu wäre klasse!

[@docroski]

tubedom1 Moin! Besten Dank! Mein Buchhalter verbucht das mit Lexware und in der Regel verbuchst Du den Liquiditätsfluss plus die Abschreibungen! :-)

[@y.a.4885]

Gutes Video, ausführlich erklärt. :)

[@docroski]

Y. A. Danke :-)

[@y.a.4885]

Immobilien Millionär Dr. Florian Roski Kannst du eine Software empfehlen, womit du das ganze Steuerlich fest hältst? Oder machst du es eigenhändig über Word? 🚀

[@docroski]

Y. A. Ich mach da gar nichts! 100 % outgesourct! Es kommt halt auf das Volumen an. Ist es klein reicht im Prinzip Elster und Excel! Ist es riesig immoware24 :-)

[@y.a.4885]

Immobilien Millionär Dr. Florian Roski Danke für den smarten Tipp 🚀🔥 Vielleicht sieht man sich wieder mal in der Ortschaft bei uns.. 🙃

[@Online_auf_YouTube]

Super Video, vielen Dank. Die Betriebskosten die du als Einnahme ansetzt, die musst du doch auch als Ausgabe rechnen. Das Geld nimmst du doch nur treuhänderisch ein, denn du musst ja hierfür die Versorger (Strom,Wasser Müll etc.) bezahlen. In deiner Cash-Flow Rechnung ziehst du ja auch die Nebenkosten über das Hausgeld wieder ab bzw. verwendest die Nettokaltmiete. Also gibst du in der Anlage V als Einnahmen Kaltmiete +Nebenkosten an und als Ausgabe die Nebenkosten an.

[@docroski]

Online Ganz genau! 🥳🤝👌👍

[@Online_auf_YouTube]

@@docroski Das bittere ist aber die Verpflichtung die Nebenkosten in der Anlage V anzugeben. Es ist ja ein Nullsummenspiel. Ein sinnloser Aufwand, da man diese 0 noch mit Nachweisen belegen muss. Mein Finanzbeamter meinte, dass es ja auch möglich sein kann, dass man etwas zurückbekommt 😁 . Antwort: In diesem Fall kann man dann ja die NA aufnehmen. Danach schweigen....... der Staat halt 😁.

[@docroski]

Online Das kenne ich gut! Habe es aber heute komplett outgesourct! Irgendwann keine Lust mehr dazu gehabt! 🥳

[@aketo8082]

Damit kann man schon was anfangen, sehr verständlich. Danke. Wie ist das, wenn man eine Wohnung mietet, um sie unterzuvermieten? Die Miete, die ich zahle müsste dann ja an Stelle der Zinsaufwendung stehe, oder? Also statt Zinsaufwendung würde in meiner Aufstellung "Gezahlte Miete" der Betrag z.B. 1500 Euro stehen. Verstehe ich das richtig? Wie läuft das mit den Rücklagen in der E/Ü, bzw. steuerlich?

[@docroski]

Steuerliche Beratung darf in Deutschland offiziell nur der Steuerberater machen. Sorry!

[@aketo8082]

@@docroski Keine Beratung, ein Beispiel als Idee würde schon helfen.

[@docroski]

@@aketo8082 Wenn. Du zum Beispiel einen Raum vermietest, dann könntest du alle laufenden Jahreskosten der Wohnung erfassen und diese auf den qm und den Tag umlegen und dann mit dem qm des Raumes multiplizieren. Wenn Du dann untervermietest hast Du die Kosten gut erfasst, die der Miete entgegenstehen. Wichtig: der Vermieter muss zustimmen!

[@timstoriger3927]

Gutes Video

[@docroski]

Danke Tim 🙏

[@pulsar363]

Hallo Flo, machst du die Steuererklärung komplett ohne Steuerberater?

[@docroski]

pulsar363 Ich habe ne spitzen Buchhalterin! Steuerberater nutze ich selten! :-)

[@luntonio7762]

Hi Flo, wir hatten dieses Jahr eine Balkonsanierung von 8tsd€ . Kann man diese Ausgaben auf über mehrere Jahre absetzen ? So wie beim Gebäude mit den 2% ?

[@docroski]

Ubuntu First Warum verteilen? Ich würde es sofort absetzen. Aber Du kannst auch länger abschreiben. 1. Entweder er gibt die vollen Kosten in dem Jahr an, in dem er die Reparatur bezahlt hat. 2. Oder er verteilt die Kosten gleichmäßig auf zwei bis maximal fünf Jahre bei Erhaltungsaufwand.

[@BadboyMax1986]

Warum hast du beim positiven Cashflow nicht die Rücklage für Mietausfall abgezogen?

[@docroski]

Max R Weil es beim Cashflow nur um reale Zahlungsflüsse geht und nicht um Sicherheitspuffer.

[@BadboyMax1986]

@@docroski Also schaust du bei der Cashflowberechnung ob eine Immobilie für dich in Frage (Cashflow positiv) kommt die Rücklagen nicht ab?

[@docroski]

Max R Die Instandhaltungsrücklage ja, aber ich hatte in 15 Jahren keinen Mietausfall!

[@BadboyMax1986]

@@docroski Aber wenn du anfangen würdest, also ein Anfänger: Würdest dir nicht eine Rücklage für Investion (z. b. 15 € pro qm pro Jahr) in die Wohnung zurücklegen und zusätzlich für den Mietausfall (3 bis 10 % der Warmmiete monatlich) und dann schauen ob der Cashflow noch positiv ist? Als Anfänger hat man natürlich eine kleine Reserve, aber es wäre ja gut sich zusätzliche Reserven aufbauen. Und wenn man merkt man hat wenig Mietausfall die Rücklage nach unten anpassen.

[@docroski]

Max R Also, in der Renditebetrachtung berücksichtige ich immer den kalkulatorischen Mietausfall. Du kannst dir mein Kalkulationssheet einfach auf der Seite: www.education-punk.de runterladen. Ich denke da wirst Du gut bedient. Je höher die Gesamtkapitalrendite und umso schlechter die Stadtentwicklung, umso höher das kalkulatorische Ausfall- oder auch Leerstandsrisiko,... und umso höher sollte dein Risikopuffer sein. Willst Du auf Nummer sicher gehen würde ich Dir 3-6 Monatsmieten als Rücklage empfehlen, und eine Mietkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten nehmen. Dann bist Du gut dabei :-)

[@petermaier3725]

Hi Flo, hätte eine Frage zum Einkauf: wenn du ein Angebot abgibst für eine ETW, würdest Du gleich ein Angebot abgeben, welches 4,5% Nettorendite bedeutet? Oder erst mal ein Angebot mit 5% Nettorendite und wenns durchgeht gut, wenns nicht durchgeht gnädigerweise auf 4,5% korrigieren? Oder korrigierst Du Deine Angebote nie, da die Verkäuferseite sonst denkt, dass jetzt hin- und her verhandelt werden kann?

[@docroski]

peter maier Ich würde erst aufs Ganze gehen und mich dann etwas drücken lassen! Jeder möchte gerne gewinnen 😌

[@petermaier3725]

@@docroski Das stimmt, jeder möchte gewinnen. Angenommen der Verkäufer will 100.000, meine Schmerzgrenze ist 60.000. Delta ist also groß. - Ich biete 52.000. Wenn VK verneint, gehe ich dann stückchwenweise hoch? Also 55.000 -> er verneint 57.000-> er verneint. 60.000 -> wenn er verneint bin ich raus, wenn er annimmit, passt es für mich. In diesem Zusammenhang wäre ein Video zum Thema Preisverhandlung mega interessant. Habe auch schon Dein Video "Sei kein Preisnehmer" gesehen. Wenn Du mal aufzeigen kannst wie Du im Detail verhandelst, vll. anhand konkreter Verhandlungen, an die du dich erinnerst, wäre das mega interessant. Bei dem Thema Verhandlungsstrategie/Verhandlungsfähigkeiten entscheidet sich halt sehr, ob man erfolgreich ist mit Immos.

[@docroski]

peter maier Ich schau mal was mir da einfällt 😊👍

[@petermaier3725]

@@docroski Danke Dir, wäre mega, wenn Du da mal nen Brainstorming zu machst und n Video raushaust.

[@petermaier3725]

@@AssiToniful Was ist aber, wenn die gebotenen 52.000 € eine Netto-Rendite von 4,6% bedeuten (in einer B-Stadt, B-Lage)? Sind 4,6% wirklich so eine freche Vorstellung als Kapitalanleger? Die aufgerufenen 100.000 € würden eine Nettorendite von 2,7% bedeuten, könnte man auch als frech werten. Ob man hingegen mit 52.000 ernst genommen wird bzw. Erfolg haben wird, ist natürlich fraglich. Vielleicht sollte man in diesem Fall gleich die persönliche Schmezgrenze (60.000€, entspricht 4% Rendite) bieten, damit das Delta nicht ganz so groß ist. - Auch da wirds vermutlich schwierig sich zu einigen...

[@cybersecurity4466]

Hallo Florian. Danke für das Video. Aber vorsicht, auf Name/Nachname von Mieterin (Lydia). Falls er richtigen Name ist, und die Mieterin hat nicht zugestimmt, dass du diese Info in Internet gibst, dann sollst du den Namen ausblenden (DSGVO). Ich sehe Name, Stadt(Adresse) wo sie wohn, Miete was sie zahlt, usw.

[@docroski]

An welcher Stelle sieht man das?

[@cybersecurity4466]

@@docroski hier: 14:27 - Kaltmiete

[@Mirkoxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx]

Top Danke

[@docroski]

Mirko Klix Gerne :-)

[@michelebonadio7025]

Hi, könntest du uns mal zeigen, welchen Vorteil man hätte, wenn die Immobilie Statts im Privat Besitz, in einer Gesellschaft wäre? LG Michele

[@docroski]

Gern! Das Video wirst Du mögen!!! kzbin.info/www/bejne/qmqtd5asa92FaJI

[@madalinafaur1]

Das Video ist für mich noch nicht fertig. Du schreibst unten das man muss einen steuerlichen Verlust erzeugen. Bitte weiter erklären, was dann genau passiert , wenn man zB -750 Euro Cashflow generiert.

[@ilyagubarev3800]

Wieso ziehst du bei CF die Steuern nicht ab?

[@docroski]

Ilya Gubarev Weil die bei jedem anders sind von Null bis 45 %. Und dann müsstest Du die Abschreibungen auch berücksichtigen,... Es macht einfach wenig Sinn!

[@timmytimmsen7128]

Wenn fertig mieten wir gern Mal, 😄

[@docroski]

Jan Braune Ist gebongt! Wir nen Traum :-)

[@bboybj2002]

Du bist ein Super Lehrer. Dauert nicht lange und der Unterricht in den Schulen bringt nur noch solche guten Informativen Videos. Das ist der einzige Lehrstoff wo die hohen Zahlen besser ankommen als auf dem Zeugnis😎👍

[@docroski]

B J hahaha! Danke 🥳

[@AP-tj8cr]

Ein Vollprofi!

[@docroski]

A P Danke :-) Ist jetzt aber auch keine Hexerrei! Die meisten Sachen sind leichter als man denkt :-) 👍☝️

[@AP-tj8cr]

@@docroski leichte Sachen kann mann auch verkomplizieren:-)

[@docroski]

A P Das stimmt! Manche machen aus wirklich allem eine Wissenschaft 🤣🤣🤣🤝

[@altan1001]

das war früher mit dem kumpels auch so, die die keine Freundin hatten haben immer diskutiert ja Mädels so Mädels hier, wieso warum. die die ein Mädel hatten nicht viel gelabert sondern ähm naja eben was man so macht mit einem Mädel ;)

[@docroski]

keine Ahnung Sei mal nicht so hart! Jeder hat mal klein und vorsichtig angefangen :-)

[@Zar4thustr4]

... und zur Haupversammlung simma auch immer gefahren ... ;)

[@docroski]

Guter Punkt! Ich bin da auch vorbildlich :-)

[@Investorenausbildungde]

Richtig versteuern? Schwarzkasse! Die holen sich eh schon genug!

[@docroski]

Investorenausbildung.de 🤣🤣🤣👍👌

[@altan1001]

Finanzbeamte gehen grundsätzlich davon aus das jeder Bürger bei der Steuererklärung betrügt! Das ist ein Kampf. Der Staat krallt eh schon genug. Die sollten Steuermissbrauch strafbar machen und nicht Steuerhinterziehung!

[@docroski]

keine Ahnung Macht den Eindruck als wären sie blank! 🤔🥳