Immobilie kaufen: Was ist ein guter Kaufpreis? (DIYR#7)

[@DrDrohn]

ACHTUNG: In Min. 5:58 heißt es "In der Bankrate sind ja 1,5 % "ZINSEN" enthalten. Diese dienen ja dem Vermögensaufbau...". Das müsste heißen "TILGUNG". Die Zinsen betragen in dem Beispiel 3,5% und dienen leider nicht dem Vermögensaufbau... zumindest nicht meinem... aber dafür dem der Bank :)

[@almir553able]

danke

[@immocation]

Richtig. Danke für die Korrektur!

[@Tirpitz-voran]

Der beste Immobilien Kanal 💙🇩🇪 Danke für die Arbeit und beste Grüße.

[@immocation]

Vielen Dank 🚀

[@OliverKwade]

Ich verfahre nach diesem tollen Video bereits seit 2 Jahren. Basics, die mir Angst genommen haben und mit der Zeit wird man definitiv rationaler und besser. Nimmt euch Zeit und bleibt bei der Strategie, dann wird man zwangsläufig Erfolgreich!!

[@immocation]

Vielen Dank für deine Rückmeldung, dranbleiben und ins Thema einarbeiten wird immer belohnt 🚀 viel Erfolg und Spaß weiterhin. Beste Grüße, Christine vom immocation Team

[@PhilippSteinbach-d5y]

Klasse Beitrag 👍🏻

[@icemanUH]

Frage, was ist mit weiteren Kosten, Bsp: 5000(Einnahmen) - 5000(Zinsen, Tilgung) - 600(Rücklagen) - 250 (Verwaltungskosten) - 150 (nicht umlagefähige Nebenkosten) - 250 (Steuerberater) - 100 (Steuern bei 42%) = -1350 Jahr Kann man die so annehmen oder ist da grundsätzlich was zu hoch / niedrig, fehlt was?

[@soulraizor1]

Schuldzinsen und Renovierungen können abgeschrieben werden. Somit "reduzieren" sich die Ausgaben etwas.

[@s.j9116]

Ist tatsächlich auch immer mein Problem in der Kalkulation, damit komme ich nie auf eine Cashflow-Positive Zahl..

[@icemanUH]

@@soulraizor1 deswegen habe ich jetzt mal nur 100 € Steuern angenommen, das ist denke ich der Minimalwert. 5000 € Mieteinnahmen sind ja erstmal voll steuerpflichtig, Zinsen, Steuerberater, usw. mindern den Betrag. Sonst würden 2100€ steuern fällig

[@megatmaker4215]

@@icemanUH Du hast einen Denkfehler… 5000 Kaltmiete auf der Habenseite, abzüglich: AfA, Zinsen, Hausgeld nichtumlagefähiger Teil, sonst. Werbungskosten zB Fahrtkosten = Betrag X. Erst dieser Betrag muss mit deiner Progression besteuert werden. Der Betrag X kann positiv oder negativ sein. Wenn positiv, dann darauf Steuern, wenn negativ, dann Rückerstattung (Minderung der Steuerlast). So klarer?

[@kopitiful]

Beim Scannen von Angeboten, monatliche Nettomiete (da diese meistens angegeben wird) mal 200. Alles drunter wird sich genauer angesehen.

[@immocation]

Vielen Dank fürs Teilen deiner Vorgehensweise, viel Erfolg weiterhin bei der Immosuche 🚀 Beste Grüße, Christine vom immocation Team

[@michaelr.8886]

Wie kommst du auf die 200 wenn ich fragen darf? 🤔

[@07tirex]

Frei festgelegt. Passt aber ganz gut, ist Faktor 17. (200:12)

[@gundaburkhardt5526]

Darfst du bei uns statt 17 gern 25-40 als Faktor rechnen. München halt 😮

[@Schrauber76]

Danke für das klasse Video. Meine Sollmietrendite ist aktuell nur 2,6%. Aber, Whg. ist beste Substanz . 2013 Kernsaniert. Und das wichtigste ,sie ist bei uns in AAA Lage. Also besser geht es nicht. Alle wollen dort Wohnen. Könnte die Whg. bar bezahlen, macht man wohl nicht, das ist aber ein anderes Thema, trotzdem kaufen ???

[@lelouch776]

Ich habe mehrere Häuser und investiere nur in Immobilien (also keine Aktien) ich tilge meine Häuser meistens 8% jährlich also habe die immer nach 11 Jahren abbezahlt vollständig. Zahle häufig drauf auf die Tilgung da sie so hoch ist aber auf lange Sicht gesehen profitiere ich mehr davon schneller abzubezahlen von der Miete

[@StuntmanMike-f5i]

Betriebswirtschaftlich macht das keinen Sinn.

[@lelouch776]

@ Hey, kannst du mir erklären was du damit meinst?

[@privaternutzer3155]

@@lelouch776 es macht keinen Sinn da du ja übertrieben viel Steuern zahlst bei so einer hohen Tilgung. In Immobilien zu investieren hat nur einen massiven Vorteil und dass ist die Abschreibung (STEUERFREI), haltedauer 10-12 Jahre dann verkaufen. (STEUERFREI) Kein Immobilieninvestor hält seine Immobilien 40 Jahre und zahlt auf die Immobilieneinahmen Steuern.

[@maximilianstangl5009]

Es müssten doch auch noch das Hausgeld und Verwalterkosten berücksichtigt werden??

[@MrMoccachinoo]

Das Hausgeld beinhaltet auch umlagefähige Kosten. Die nicht umlagefähigen Kosten sollte man aber natürlich einrechnen für eine korrekte Berechnung. ABER: Hier geht es ja darum den Markt zu Scannen und Inserate schnell zu Bewerten. Da kann man das ruhig erstmal vernachlässigen. Ob die Mietrendite jetzt bei 3,5% oder 3,48% liegt, wird deine Entscheidung in der Regel nicht beeinflussen. Es geht mehr darum die 3,5% Immobilie von der 4,5% Immo zu unterscheiden.

[@frankfarber984]

Ja, aber wenn man Coachingkunden ködern möchte ist es sinnvoll, tolle Renditechancen vorzurechnen. Tatsächlich muss man zudem auch Instandhaltungskosten berücksichtigen und die Abschreibung - nach durchschnittlich 80 Jahren ist das Haus abrißreif bzw. generalsanierungsbedürftig, was fast auf das Gleiche rauskommt. Und z.B. Mietausfälle, Kaufnebenkosten sowie den Wert der eigenen Zeit (wenn man nicht zwecks Selbstverwirklichung verwaltet, technische, rechtliche und soziale Probleme löst, Steuererklärungen macht, mit Banken verhandelt usw). Zumal der Zeitaufwand nicht planbar anfällt: man muss auch ran, wenn es gerade gesundheitlich oder lebenspraktisch gar nicht passt, d.h. es kommen noch erhebliche Opportunitätskosten und Gesundheitsschäden hinzu. Alles eigene Erfahrung.

[@MrMoccachinoo]

@ Alle Instandhaltungen sind bei guten Hausverwaltungen von den Rücklagen gedeckt. Das sollte man beim Kauf immer prüfen. Das ein Haus nach 80 Jahren abrissreif ist, ist Quatsch. Sanierung ja, aber keine Kernsanierung. Während der Sanierung des Gebäudes gibt es keine Mietausfälle. Und die wohnung selbst kann man alle 15-20 Jahre mal Generalsanieren. Das schafft man aber in einem Monat locker. Also Mietausfall ist Vernachlässigbar. Außerdem kalkuliere ich da immer ganz anders: Wenn ich die Wohnung für 15.000€ herrichte, dann schlag ich auch 100€ auf die Miete drauf. Das ist also wie ein neues Investment mit 8% Rendite + Steuererstattung. Aber wenn du solche Katastrophenszenarien befürchtest, dann investier am besten in etwas anderes

[@Heiko-c6m]

Also wer meint dass ihm ein Bierdeckel reicht und man zu faul ist zusätzlich Afa und nicht-umlagefähige Kosten in wenigen Sekunden in ein Exceltool zu zimmern, der sollte es lieber lassen. So etwas hier zu verschleiern ist grenzwertig und bereits unseriös

[@immocation]

Richtig, aber es geht um das erste Abscannen der Objekte in den Portalen. Aus dieser Vorauswahl schaut man dann genauer hin und rechnet z.b. mit unserem Kalkulationstool die Kosten wie Hausgeld etc. Aus. Beste Grüße, Christine vom immocation Team

[@Freddy-mw2ex]

Wenn man lange genug schaut, sich gedanken macht und die zukünftige Miete sieht, macht man immer 4-10% Rendite pro Immobilie. 😂🎉

[@schwarzweigrau7022]

Eine Sache verstehe ich bei euren Rechnungen nie: was ist mit den Steuern? Wenn die Bankdaten 5000€ ist und ich 5000€ Mieteinnahmen habe, dann ist das ja erstmal toll. Aber ich muss die miete ja versteuern?!

[@megatmaker4215]

Die Steuer muss „nur“ auf den Gewinn bezahlt werden. Beispiel: 5.000€ Mieteinnahmen kalt, abzüglich Zins, abzüglich AfA, abzüglich Werbungskosten von dir, abzüglich nicht umlagefähiges Hausgeld. Wenn das Ergebnis negativ ist, wird dein zu versteuerndes Einkommen gemindert. Wenn das Ergebnis positiv ist, muss dieser Überschuss versteuert werden, mit deinem persönlichen Steuersatz nach Progressionstabelle. Das umlagefähige Hausgeld und die Grundsteuer sind Durchlaufposten.

[@checker4594]

@@megatmaker4215 nur dass wohl in allen Beispielen mit positivem CF Steuer anfällt. Das ist so und wird daher hier bewusst immer weggelassen!

[@megatmaker4215]

@@checker4594 Das ist nicht richtig. CF hat mit der Steuer überhaupt nichts zu tun. Hoher Gebäudeanteil bei Kaufpreisaufteilung + AfA Gutachten für die Restnutzungsdauer sind nur zwei Aspekte, um auch bei CF Überschuss aus steuerlicher Sicht negativ zu sein. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

[@megatmaker4215]

@noname-yt7sk 1 Zi in Fürth/Nürnberg für 80 k, Mietobergrenze für Bürgergeldempfänger ca 400€ kalt = positiver Cashflow mit Kaufpreisaufteilung und AfA Gutachten. Vermietung auf dem freien Markt für 450 kalt kein Problem. Ich bin ausschließlich in der Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen investiert. Egal ob 1-3 Zi. Wohnungen oder Häuser, alles läuft gut.

[@derdanoo]

Ich hätte eine Frage bei der "Bierdeckelrechnung" 100.000€ Kaufpreis rechnet man da die Nebenkosten noch drauf bzw. Sind die in den 100.000€ drinnen? Oder rechnet man die Rendite Ohne die Nebenkosten?

[@immocation]

Die Rendite ist ohne Nebenkosten gerechnet. Beste Grüße, Christine vom immocation Team.

[@FabianZink-q9b]

Wann Sprech ich mit dem Steuerberater, wieviel Steuern ich für meine Miete bezahl? Damit ich weiß was ich nach Steuern an Miete bekomm

[@immocation]

Hallo, du kannst gerne auch unser Kalkulationstool als ersten Anhaltspunkt nutzen. Es kommt ja immer auf deinen Steuersatz und zu versteuerndes Einkommen an. Beste Grüße, dein immocation Team

[@andreassciascia5745]

B-Lage in Buxtehude ist doch aber auch nicht das Schlechteste?

[@immocation]

Wenn es zu deiner Strategie und Standortauswahl passt, dann ist es super 🙂

[@1979Weasel]

Mal sagt ihr 5%, dann 6% Prozent, dann 7%. Steuern spielen gar keine Rolle anscheinend. Steuern sind teilweise teurer als Rücklagen. Und die Rücklagen muss man auch von Anfang an da liegen haben, sonst viel zu hohes Risiko. So einfach ist es alles nicht.

[@adrianburrischauspieler.sa4316]

Warum soll ich eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren wenn ich die Wohnung zu 100 Prozent ohne Kredit bezahlen kann? Wohl gemerkt, es ist meine erste Wohnung und auch noch Eigennutzung. Dann muss ich doch keine Zinsen bezahlen und bin Schuldenfrei.

[@immocation]

Wege dem Leverage-Effekt, oder auch Hebeleffekt genannt, kann es sich lohnen die Immobilie Fremd zu finanzieren. Der Hebeleffekt bei Immobilien kann deine Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital massiv erhöhen - er ist also ein mächtiges Werkzeug für den Vermögensaufbau. Aber, er ist kein Freifahrtschein. Du musst die Risiken kennen und die Zahlen gut durchrechnen. Bei Eigennutzung ist der Hebeleffekt eher weniger entscheidend, weil du von der Immobilie keinen direkten Ertrag wie Mieteinnahmen hast. LG Anita🚀

[@jurgenschmitz8798]

Ich würde gerne eine Bierdeckelrechnung mit Hilfe des Liegenschaftszinses haben. Der gibt nämlich das tatsächlich gezahlte Preisniveau an und nicht den in den Portalen inserierten.

[@marcuskunze4859]

Das manchmal zu hohe Hausgeld und Rücklagen können oft die Beste Rechnung zerstören ob ein Objekt gut ist oder nicht. In den ganzen.Videos wird viel zu wenig auf das Hausgeld eingegangen!!! Vorsichtig sein !!!!

[@immocation]

Da hast du Recht, das ist erstmal eine grobe Überschlagsrechnung, ob man sich die Immobilie genauer im Detail anschaut und dann sollte man sich auf jeden Fall im Detail weitere Kosten anschauen. Beste grüße, dein immocation Team

[@JoshuaKijewsky]

Dank moderner Kapitalanlagen sind Immobilien total überflüssig geworden. ETFs sind die beste Altersvorsorge, die man heutzutage besparen kann.

[@gutentag6574]

Für den normalen Verbraucher ja. Kannst viel weniger falsch machen. Wenn sich jemand auskennt und im besten Fall handwerklich begabt ist wird er mit immos aber deutlich mehr Vermögen aufbauen.

[@JesseyBohne]

Es gibt keinerlei Gründe in den untergehenden Immobilienmarkt zu investieren, wenn man in Gewinnbringende Kryptos und ETFs investieren kann.

[@HirschKuh666]

Da gibts noch genug anderes was wichtig ist z.b Hausgeld usw

[@jamshidshabaziafgactivetea4958]

👍❤

[@kurmacni]

Alles über 15 Fach ist uninteressant

[@DrDrohn]

Spielt die Lage dabei keine Rolle?

[@kurmacni]

@ ja natürlich aber A lagen kann man eigentlich meistens Ausschließen es sei denn 30 Wohnungen für 5mio und das kannste stemmen wenn du auch ein Immobilien Hai bist:))

[@adishadzic4117]

Wer bitteschön verkauft schon eine Immobilie für 100k die ihm jährlich 7% Rendite bringt???😂

[@checker4594]

so ist es - NIEMAND !

[@marcuskunze4859]

Warum nicht?

[@alexfry8985]

Jemand der die Immobilie schon länger gehalten hat und auf einen Schlag einen Batzen Geld bekommen kann anstatt auf die gleiche Summe 30Jahre zu warten durch Miete.

[@privaternutzer3155]

Warum nicht ? Was soll ich auf die mieteinnahmen der Immobilie 40 prozent Steuern zahlen ?

[@adishadzic4117]

@@privaternutzer3155 auf Aktien etc zahlt man auch Steuern. Das ist eine sichere Einnahme. Für mich sicherer ales jeder etf oder Aktiendividende. Wohnen muss man immer!!

[@davidhoffmann2699]

Oje..

[@privaternutzer3155]

In den Kommentaren scheint es nicht wirklich Immobilieninvestoren zu geben. Um es mal zu erklären, der Sinn einer Immobilie ist diese komplett durch fremdkapital zu erwerben. So zu tilgen dass man keine Steuern zahlt und nach min. 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen. Alles andere was man hier in den Kommentaren liest ist leider sehr verkehrt. Falls die Immobilien dich Geld kosten ob Renovierung oder auf ner anderen Art, dann macht dieses Investment keinen Sinn mehr

[@immocation]

Danke für deine wertvolle Ergänzung!🚀🚀🚀