Investiční byty nebo S&P 500 - co je lepší?

[@JK-hu3jk]

Pro mě je to i otázka další významné komodity - času. Nemám prostor se věnovat nájemníkům, prohlídkám, opravám atd. Je to časová dotace, kterou se mi nechce investovat, pokud by vidina zhodnocení tuhle dotaci vydatně nekompenzovala. Já jdu tedy cestou ETF a jiných instrumentů.

[@Hrozen31]

Souhlasím, taky jsem pro akciové portfolio z hlediska pohodlnosti/času... Ale dnes už i o nájemníky člověk nemusí pečovat. Vše je nastaveno podle dobře sestavené smlouvy, kde může být zahrnuto, že drobné opravy, či výměny nefunkčních spotřebičů za nové do určité částky si zařizuje nájemník sám. Mám to z první ruky kdy kolega navštěvuje pronajímaný byt pouze 1x za rok.

[@radovankubat4065]

Skvěle shrnuté výhody a nevýhody obou investic👏 V Česku je "investice do cihly" velmi výhodná, protože tady ceny nemovitostí prakticky neustále rostou. Nikdy nespadly o desítky procent jako v jiných zemích (například i v jedné evropské zemi, myslím, že to bylo Irsko, klesly ceny nemovitostí během krátkého období cca o 50%). Nemyslím si, že by mohla cena růst o 8% ročně jako v minulosti (to by časem na koupi nemovitosti neměl téměř nikdo), může ale růst tak rychle jako mzdy nebo ještě o trochu více. Nevěřím, že by v blízké době došlo ke stagnaci nebo dokonce poklesu ceny. To, že jsou podle ČNB ceny nadhodnocené až o 30%, podle mě neznamená, že brzy praskne bublina. Spíš budou za několik let ceny nadhodnocené ještě více.

[@ladovacobecny]

Tak u nás v okrese třeba ceny klesly po Covidu o 30%, na Srealitách je 7x více nemovitostí, než za Covidu, ale už se to pomalu obrací a zase jich ubývá, sazby se snižují, nabídka se snižuje, což zase půjde s cenami nahoru. Ale tady tyhle statistiky jsou zkreslené, protože nemovitost je široký pojem, nemovitosti mají spoustu podtypů a každý segment je jiný a každá lokalita je také jiná, nelze to takhle hodit do jednoho pytle. Každopádně rostou v průměru min. o inflaci nebo o něco více, ale na dlouhodobej pronájem je to fakt bída investice, bez té páky, jak bylo zmíněno. Myslím, že u dalších generací to bude ustupovat, to chápání cihly jako uchovatele hodnoty, protože jsou dnes i jiné a zajímavé možnosti.

[@radovankubat4065]

​@@ladovacobecnyVe větších městech klesly ceny snad jen v letech 2010-2014 (údajně až o 30%), jinak s velmi drobnými poklesy tři dekády rostou. Neznám jinou investici, která by tak dlouho a tak stabilně rostla. V budoucnu se podle mě bude vývoj cen výrazně lišit podle lokality. V neatraktivních lokalitách mohou ceny i klesat, ve velkých městech ale pravděpodobně dál výrazně porostou. Trend stěhování do měst bude podle mě pokračovat ještě desítky let. Více lidí a firem bude kupovat byty a pronajímat je a tak se nedá očekávat převis nabídky i když bude méně mladých preferovat vlastnické bydlení. Výnos z nájmu je nízký (údajně kolem 3%), je tam ale ta páka a dalších cca 8% pravděpodobně udělá růst ceny. Někde to počítali a vypočítali zhodnocení asi na 18% ročně (po započítání nákladů na opravu, zdanění atd.). Slušný výnos vzhledem k riziku.

[@radovankubat4065]

​@@ladovacobecny​Ve větších městech klesly ceny snad jen v letech 2010-2014 (údajně až o 30%), jinak s velmi drobnými poklesy tři dekády rostou. Neznám jinou investici, která by tak dlouho a tak stabilně rostla. V budoucnu se podle mě bude vývoj cen výrazně lišit podle lokality. V neatraktivních lokalitách mohou ceny i klesat, ve velkých městech ale pravděpodobně dál výrazně porostou. Trend stěhování do měst bude podle mě pokračovat ještě desítky let. Více lidí a firem bude kupovat byty a pronajímat je a tak se nedá očekávat převis nabídky i když bude méně mladých preferovat vlastnické bydlení. Výnos z nájmu je nízký (údajně kolem 3%), je tam ale ta páka a dalších cca 8% pravděpodobně udělá ve velkých městech růst ceny. Někde to počítali a vypočítali zhodnocení asi na 18% ročně (po započítání nákladů na opravu, zdanění atd.). Slušný výnos vzhledem k riziku.

[@ladovacobecny]

@@radovankubat4065 Ve větších městech je větší kupní síla, takže to dává smysl, ale zase větší ceny a menší výnos z pronájmu, ale třeba v Praze se ještě dobře dá pronajmout i krátkodobě a pravděpodobně i jinde, plus ten růst ceny. Zase to může být konzervativnější v tom, že když se podaří dobrý kup na dobrém místě, tak to ve velkém městě nebude mít takové propady. Já třeba mám taky něco na pronájem, ale všechno bych v tom nechtěl mít, už jen z geopolitických rizik, rizik většího zdanění, zestátnění, dalšího kecání do vztahu s nájemníkem(něco jako ve Španělsku) nebo dokonce další regulaci krátkodobých pronájmů nebo většího omezení ve větších městech.

[@inosukehashibira2317]

Hodně věcí je řečeno velmi nepřesně a podstatně zavádějícím způsobem, např je opomenuto složené úročení v akciích, fond oprav v nemovitostech, nemožnost danových odpisů na byt v družstevním vlastnictví, případný neplatič nájmu v bytě kterého min rok nedostanete z bytu atd. Pokud už lidem chcete dát finanční přehled do čeho investovat tak prosím více do detailu a přesněji. stačilo by např zmínit formulář w8ban pro akcie.

[@xeonn2477]

tak můj plán je, následujících 15 let investovat co nejvíce do akciového portfolia, snp500 + jednotlivé akcie, nakoupit co nejdříve garáže, např. 5 garáží abych měl příjem 10k/měsíčně, protože si myslím, že to je opravdu bezstarostná investice, za např 15-17 let co mi bude 37 peníze z akcií vytáhnout, tedy alespoň část na koupi vlastního domu.. tak snad to vyjde

[@DeXiis]

Kupovat dům za vlastní je špatný nápad. Koukni na víc videí o výhodě a nutnosti hypotéky. Jednoduchý příklad. Řekněme, že za 15 let investování bude tvůj akciový kapitál činit 5mil. Kč. Dům tě bude stát taky 5mil kč. Hypotéka na 5 mil. bude za 3% úroků. S&P500 dělá ročně 10 % 10% výnos - 3 % náklad je 7% Když koupíš dům na hypotéku budeš každý rok o 7% bohatší. Když koupíš dům za své peníze. Okradeš tím sebe i svoji rodinu.

[@xeonn2477]

@@DeXiis to dává smysl, ale jen z části, protože za 15 let budu mít několikanásobně více něž 5 milionů, a hypoteticky počítám s tím, že dám za dám hotové a minimálně 1x tolik mi zbyde, ale říkám, hypoteticky, protože když nebude rodina na co dům, že

[@xeonn2477]

@@DeXiis navíc zapomínáš na danění při tom vyjádření nákladů x výnosů

[@xeonn2477]

@@DeXiis a samozřejmě, vidím nějakou výhodu hypotéky, ale pro mě za cenu toho, že usínám s pocitem, že někomu něco pořád dlužím, to prostě pro mě není a nebude, respektive nechci aby bylo

[@HMBrowning7point7]

Porodnost v ČR celkově zásadně klesá. Populace stárne a ubývá jí. Je třeba vzít v úvahu i další okolnosti - mám nemovitost na spekulaci s tím, že jí otočím za 5 - 10 let nebo to je pojistka na stáří, kdy jí prodám až půjdu do důchodu? Chci říct, že za těch 30 let, což je obvyklá doba trvání hypotéky a doba do důchodu těch, co si dnes v průměru kupují byt, až půjdu do důchodu, tu vzhledem k populační křivce možná nebude nikdo, kdo by ty cihly koupil nebo si je aspoň pronajal. A vzhledem k tomu, jak stát hospodaří, budou dnešní děti platit jak mourovatý spíš na obsluhu státního dluhu a penze současných lidí ve středním věku, natož aby měli na vlastní byt.

[@Miroslav-Viktora]

Tohle je hodně zavádějící povídání. Škoda že není nestranný

[@masoxs]

V čem konkrétně?

[@Dividendovy_investor_Tom]

Já preferuji jednoznačně ETF 🙂 A nejraději mám dividendy, které se každoročně navyšují a cca za 7-8 let se výše vyplácené dividendy zdvojnásobí. Toto Vám asi sotva nabídne nájem u nemovitosti...

[@michalfinger3240]

@@Dividendovy_investor_Tom Z nájmu člověk nezbohatne. Ten je na krytí hypoteční splátky. Skutečné bohatství je v nárůstu ceny nemovitosti a jelikož ji máte napákovanou přes hypo 1:5, tak každé % je 5% z vaší investice. Za posledních 8 let se plošně zvýšily ceny nemovitosti o 100-120% ( Praha, Brno ještě více ). Takže v tomto případě je to 500%+ z vaší investice. Za 8 let S&P500 vzrostlo o 100%+ a dividendy o také cca 100%. Nemovitosti pořád vychází lépe. Nemluvě o daňových odpočtech a výhod pri podnikání

[@Dividendovy_investor_Tom]

@@michalfinger3240 Z tohoto celkového pohledu máte pravdu. Ovšem vycházíte z předpokladu, že ceny nemovistostí stále rostou a že nikdy nenastane problém. Víte o tom, že banka vám může kdykoliv vypovědět smlouvu a chtít vypůjčené peníze ihned? V ČR se to sice ještě nestalo, ale v USA by mohli vyprávět.... v tu dobu samozřejmě nastane armagedon, protože nemovitost se snaží prodat vícero lidí...

[@CZaspeC]

Tome problém u mě je naakumulovat veliké peníze miliony a mohu si dovolit pouze 20k měsíčně do schd ANO rád bych zainvestoval ihned 5mega, ale kde je vzít že? Jedině mě napadá vmé strategii pokračovat případně, když mi zvýší výplatu přidávat více do schd a také zkusit koupit další byt ideálně 100% hypo a po pár letech prodat? Přesunout do schd nebo i jiného etf 😏

[@Dividendovy_investor_Tom]

@@CZaspeC SCHD je super volba, mám ho také 🙂 I já investuji kolem 20k měsíčně. Já do bytu nepůjdu, ty starosti mi za to nestojí.

[@prostepepa393]

@@Dividendovy_investor_Tom máto prosím nějaký div. koláč a návod jak to funguje? zkouším almost daily div., ale zatím nic moc...

[@dirtysmoothedits7896]

Super video. Jaké etf vybrat?

[@jaroslavvacek2450]

Na Bitcoin 👍🏻

[@evagacho9006]

S&P500

[@TimesNewRoumen]

20.7% výnos? Nevím, jestli se nespletl. Vždyť když si půjčím 4 miliony na byt, za dvacet let zaplatím na úrocích bance třeba tři miliony , které bych ji jinak nemusel vůbec platit, kdybych měl vše v trochu riskantnějších akciích anebo bych ty tři miliony na úrocích mohl investovat jinam než do akcií či na účet bankovní instituce. Sice je tam nepřetržitě nájemník, ale jeho nájem možná pokryje moje měsíční výdaje na hypotéku.

[@michalfinger3240]

Dostat peníze z nemovitosti se dá i v řádu pár dní, když se využije zpětný leasing. Až 70% její hodnoty a nájem jde stále do vaší kapsy. ( Samozřejmě jen za předpokladu, že na nemovitosti není další zástava. Například už běží hypotéka ). Získaný kapitál je ale nutné použít k rozumné investici, nejlépe do dalšího bytu na pronájem, aby se zaplatili úroky leasingu. Celkem fajn způsob jak nabalovat portfolio. Za mě jednoznačně vyhrávají investiční byty, především proto, že se může použit páka hypotéky, odpisy z daní a další různé výhody při podnikání. Zde je nutné mít vše promyšlené a spočítané. To je riziko vyššího výnosu. S&P500 za mě rozhodně hořší volba, byť mnohem jednodušší a méně riziková

[@FrankiehoFinancniPodcast]

@@michalfinger3240 Proč bych měl jako fyzická osoba využívat zpětný leasing (AKA americkou hypotéku), abych pak peníze použil účelově, tzn. na nákup bydlení? Na tento záměr je nejlepším řešením právě klasická hypotéka - nižší sazba, delší splatnost, vyšší LTV, více možností refinancování…

[@michalfinger3240]

@@FrankiehoFinancniPodcastReagoval jsem na vaše porovnání rychlosti zlikvidnění nemovitosti vůdčí S&P500. Když koupím byt za hotové, či už na něm není žádná zástava, tak místo abych prodal ( zabere více času, platí se daň z prodeje ), tak využiji leasing, který se vyřídí mnohem rychleji a stále vlastním nemovitost a stále profituji z pronájmu.

[@Sykesy111]

Ktere banky v CR takovy leasing nabizeji?

[@armanidesigner]

Otazka je ako kupit SP500 na paku tak ako byt sa kupuje na hypo. Keby pouzijem margin, prekonam vynosom nehnutelnosti?

[@Gozer3]

Čistě trojčlenkou to vychází 31,6% pro S&P vs. 20,7% pro nemovitost.

[@armanidesigner]

@@Gozer3 Problem je ze pri hypo mozes mat paku 1:5 a na Interactive brokers kolko 1:3? S akou pakou si pocital?

[@Gozer3]

@@armanidesigner stejně jako v tom jejich modelovým příkladu 1M vlastní, 3M cizí.

[@armanidesigner]

@@Gozer3 ​ @Gozer3 Ale realita je, ze hypo na nehnutelnost sa da ziskat 1:5 a akcie 1:2 mozno 1:3

[@michalfinger3240]

⁠@@Gozer3Pokud si vezmete 80% hypo na investiční byt a pro lepší propočty budeme brát v úvahu, že splátka hypo je krytá ze 100% nájemníkem, tak každých 10% nárůstu hodnoty nemovitosti je +50% vaše čistá investice.

[@matyasnovak3278]

A co případ kdy už vlastním investiční byt (splacený). Je lepší byt prodat (dejme tomu za 3mil) a například 1mil použít na nákup nového bytu na hypotéku a 2mil dát do SP500, nebo splacený byt neprodávat ale použít ho jako zástavu na koupi dalšího bytu, či dvou?

[@6Pope9]

vytáhni kalkulačku

[@michalfinger3240]

Neprodávat. Zastavit a koupě dalších nemovitostí. Vytáhnete z toho až 70% - 2.100.000 - ( zpětný leasing za 6-8% p.a ) a použijete na koupi dalších 3 bytů. Pokud chcete maximalizovat využití cizích zdrojů a množství bytů, tak se dá vzít spotřebitelský úvěr na část z počátečních 20ti%, zbytek z volných peněz leasingu a zároveň i budou sloužit jako polštář pro pokrytí záporných čísel po určitou dobu. Zbytek hypo na zbývajících 80%. A můžete takhle akumulovat. Nájem do 3-5let prevýší splátky hypo a leasingu a zároveň budete těžit z růstu hodnoty nemovitosti, ze které si pak můžete refinancovaním vytáhnout další likviditu a celý proces opakovat

[@matyasnovak3278]

@@michalfinger3240 Velice děkuji za detailní odpověď.

[@FrankiehoFinancniPodcast]

@@matyasnovak3278 Obě varianty dávají smysl. Kombinace SP500 + nového bytu zaručí větší diverzifikaci. Použití bytu jako zástavy pro koupi další 3-4 bytů při 80% LTV zase bude mít nejspíše vyšší výnos.

[@matyasnovak3278]

@@FrankiehoFinancniPodcast Děkuji. Je to tedy o prioritách a nátuře daného investora.