ITCMD sobre imóveis: valor venal ou valor de mercado?

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[@silviapolo4448]

Você é ótimo ,os advogados entendem exatamente o que você diz

[@jonatas.albino_]

Muito obrigado :D

[@pedrosampaio6788]

Muito boa as explicações.

[@jonatas.albino_]

Obrigado!

[@joaotello6538]

Excelente conteúdo e sua apresentação. Seguindo o canal. Obrigado!!

[@jonatas.albino_]

Obrigado por seguir e acompanhar o conteúdo!

[@deisegomesleonelgasparini5005]

Sou advogada e atuo em sucessão . O ITCMD é muito polêmico. Gratidão pelos esclarecimentos !

[@jonatas.albino_]

Obrigado por acompanhar. Conhece nossa mentoria? Se ainda não é aluna junte-se a nós, temos duas opções de acesso: www.asaas.com/c/034325106705 modoadvogado.com/mentoria-inventario-na-pratica/

[@alexwillians4688]

Bem esclarecedor!

[@jonatas.albino_]

Obrigado 😁

[@fernandaschmitt3111]

Ótimas explicações 👍👏

[@jonatas.albino_]

Obrigado 😁

[@AnaAmaral-o5j]

Bom dia, Estou aprendendo muito com seus vídeos, queria saber se existe algum que fale como calcular com o valor de mercado de um imóvel no interior de São Paulo cujo óbito ocorreu em 2014. Obrigada.

[@jonatas.albino_]

Boa tarde. Na aula ao vivo que darei hoje falarei um pouco sobre isso. Dentro da Mentoria o tema é abordado no detalhe.

[@leocoelho5598]

Tira uma duvida Usei o valor venal de acordo com o valor do carne do IPTU no importe de 240 mil em 1 imóvel, ao lançar no ITD "RJ" o valor atribuído pela prefeitura é quase o dobro

[@ArmandoArmando-vr2xb]

Tá mais o terreno não se valoriza a medida que os anos vão passando? Logicamente que sim! O valor venal não acompanha a valorização do terreno com o passar do tempo! Para o valor venal e um valor fixo sobre o terreno e valor de mercado tem a valorização do terreno! Fora que o valor venal das prefeituras e bem surreal ao valor de mercado que o terreno realmente tem! Ainda mais se muitos anos se passaram após a compra deste terreno X! Aqui no Brasil sempre o município estado e o federal quer levar vantagem!! Sangue sugas!!!!

[@jonatas.albino_]

O conceito de fato gerador impõe que você ignore o que acontece depois.

[@HeriCP]

Esse negócio de arbitragem em cima de valor de “pesquisa” me assusta. Todos sabem que não se fecha valor do imóvel com base no valor do anúncio, por exemplo. Existem casos de casas anunciadas por 1.5 milhões que fecham negócio em 850 mil. O valor de mercado então não é do anúncio e sim dos negócios fechados.

[@jonatas.albino_]

O arbitramento realmente está sujeito a falhas. O melhor caminho sempre será o declarante, conhecendo os critérios, realizar a declaração de forma correta. Ninguém conhece a propriedade melhor do que ele.

[@gelsonmenezes3255]

Eu acho que tem que haver uma inspeção do imóvel, pois tenho um imóvel que nem penso em alugar, fica numa área nobre porém tem mais de cinquenta anos e sua reforma fica em torno de R$200.000,00. Duzentos mil eu aplico no FII e recebo mensalmente, isento de imposto de renda, mais do que o dobro do aluguel cheio, subtraindo as despesas decorrentes e a chateação em aturar locatário. Então como fica o valor venal? Em tabelas? Se não for vistoriado teria que ser pelo valor mínimo, pois não? Isso já ocorreu com o mesmo imóvel há mais de 30 anos, tirei fotografias, levei orçamentos e não deram a mínima, alegavam as tabelas.

[@jonatas.albino_]

Necessário verificar os procedimentos previstos na legislação do Estado competente. Em SP quando há arbitramento de valor de mercado, em geral, abre-se a possibilidade de impugnação onde é possível a apresentação de laudo de avaliação emitido por profissional técnico competente.

[@cienciasdasaude1588]

Poderia me auxiliar em uma dúvida ? Para calcular o Itcmd de propriedade rural qual base de valor deve ser utilizada.. Valor descrito na matrícula do imóvel atualizada ? Valor presente no Itr? Ou Valor venal ? Desde já agradeço atenção

[@jonatas.albino_]

Boa noite. Dá uma olhada nesse nosso vídeo. kzbin.info/www/bejne/pWivcouhpbybZ9k

[@coimbra126]

Meu pai deixou uma casa com um contrato de promessa e carnê 70 parcelas devidamente quitado com a imobiliária nos anos 80, porém com os custos inerente ao processo de propriedade trouxe muitas dificuldades, a matricula do imóvel ainda está com a imobiliária que já faliu (CNPJ baixado e dono falecido), meu Pai e minha Mãe faleceram em 2020, neste caso terei que pagar ITBI para transferir a propriedade para ele e depois pagar o ITCMD para fazer o inventário? Sou filho único.

[@shirleyalmeida3276]

Quando os herdeiros são pobres e não tem como arcar com a multa , tem como recorrer? E quando a multa é maior que o valor do imóvel ? Obs - Os herdeiros passaram 30 anos para dar entrada no inventário. ESTADO DE PERNAMBUCO

[@jonatas.albino_]

Buscar um advogado especialista para análise do caso concreto. Atraso de inventário não é justificativa para afastar a incidência de qualquer encargo.

[@hillarygomes301]

Excelente explicação! Por gentileza, em certa cidade do estado de SP o valor do IPTU é bem abaixo do valor de referência para ITBI. Nesse caso prevalece o valor de referência do ITBI para fins de ITCMD? mesmo que os herdeiros não irão vender o imóvel? (dúvida para fins de Inventário)

[@jonatas.albino_]

O que os herdeiros pretendem fazer com os bens é indiferente para fins de avaliação do patrimônio. O critério para o estado de São Paulo é o valor de mercado do bem, independentemente da eventual defasagem da tabela de IPTU. Aconselhamos que utilize o valor de mercado para evitar transtornos com a fiscalização.

[@hillarygomes301]

@Portal Modo Advogado muito obrigada pelo retorno!

[@Samuelpersi]

Dica: se usar o valor venal de referência (ITBI) em SP e pagar o ITCMD, é bem provável que sai a certidão de homologação automática no outro dia depois que recolher. Se for o da certidão de valor venal do IPTU, cai no modo manual que demora para analisar porque vão verificar se o valor declarado tem relação com o valor de mercado, podendo ser até arbitrado com base no método comparativo e sair mais caro que o valor do ITBI, se for recorrer vai perder um tempo enorme e tem que pagar para o advogado entrar com recurso no TJ, que ainda corre o risco de desembargador afirmar que o arbitramento do Fisco é embasado no artigo 11 da Lei 10.705/00 e que o contribuinte que apresente avaliações do imóvel como contraprova para buscar o valor justo de mercado. Cada vez mais, os juízes estão entendendo que o arbitramento é uma ferramenta de buscar o valor de mercado. É escolha: pagar pouca coisa a mais pelo VVR-ITBI ou ir pela CVV-IPTU e esperar dois anos com recursos e no final pagar praticamente a mesma coisa. Depende do caso a caso, mas quando os valores são muito discrepantes, vai de ITBI que dá certo🙂.

[@shirleyalmeida3276]

A casa está caindo, faz o inventário como terreno ou como casa ?

[@jonatas.albino_]

O que vai impactar, a princípio, é a situação documental do bem. Matrícula, escritura, certidão de IPTU.

[@sunsunday5946]

Eu fiquei um pouco confuso. Em um inventário extrajudicial (SP), na declaração do ITCMD eu coloquei o valor venal do imóvel que consta no carnê de IPTU. Mesmo porque no site da Fazenda de SP consta exatamente essa informação: "valor venal do IPTU". Ocorre que o escrevente (SP) disse que era para colocar o valor de compra quando da aquisição do imóvel, que foi há 7 anos, pedindo, portanto, a retificação do ITCMD e emissão de guia de recolhimento do valor faltante, pois o imóvel foi adquirido por valor acima do que consta no IPTU. Como resolvo isso, recolho ou não?

[@jonatas.albino_]

O critério aplicado pela SEFAZ SP é o valor de mercado na data do óbito, toda orientação diferente disso está sujeita a fiscalização a sanção, pois não é compatível com o entendimento aplicável.

[@sunsunday5946]

@@jonatas.albino_ Muito obrigado por responder. Vai me ajudar muito. Valeu mesmo!!!

[@elainepietrangelorodrigues147]

Uma dúvida, como declarar imóveis de herança se no inventário foi feito valor venal e na declaração do espólio está com valor maior, pois foi feito reformas e construção que valorizaram o imóvel, qual valor colocar na passagem para o herdeiro, valor venal do inventário ou valor que está na declaração?

[@jonatas.albino_]

Se não for litigioso, não haverá problema em fazer a partilha com base nos valores declarados para fins de ITCMD. Lembre-se de ter, para pagamento do imposto, como referência o momento de ocorrência do fato gerador. Neste caso, o óbito.

[@elainepietrangelorodrigues147]

Ainda não entendi, foi feito o inventário com valor do imóvel 150.000,00 mas na declaração do espólio está 850.000,00 na transferência para o herdeiro qual valor pode ser colocado?

[@jonatas.albino_]

@@elainepietrangelorodrigues147 Acho que agora que eu entendi a situação. São bancos de dados diferentes. Me parece que você está falando do inventário e da declaração perante a Receita Federal. O correto é que esses valores sejam idênticos. Do contrário, o contribuinte está declarando valores diferentes perante órgãos diferentes provavelmente para obter algum benefício tributário, o que pode ocasionar em sanções. AO QUE ME PARECE PELO RELATO COLOCADO, me parece que a melhor conduta é, no caso da transmissão do espólio para o herdeiro (transmissão âmbito DIRPFs) deve ser respeitado o valor do bem como consta ali naquele banco de dados. Não teria como um bem sair do espólio a 800 k para uma pessoa a 150 k. Estou ignorando aqui totalmente a questão do ganho de capital.

[@ieldaandradedasilva5665]

vendi imóvel herdado há 15 anos atrás. Como saber se me foi transferido a valor de mercado ou do inventário?

[@jonatas.albino_]

Boa noite. Não sei se entendi corretamente sua pergunta, mas me parece que o que você quer saber está na sua declaração de imposto de renda.

[@manorib1]

Prezado Dr. Jonatas, bom dia! Por favor, o valor informado na guia do ITCMD. referente a um apartamento no Rio de Janeiro pode ser o que consta no IPTU (valor venal)? Visto que com o falecimento do Sr meu pai, no momento devido, em 2019, pagamos a guia do ITCMD com base em R$ 1.000.000,00... o valor venal nessa data era de R$ 335.103,00. Agora com a falecimento da Sra. minha mãe, o valor a ser lançado na guia do ITCMD, deve ser o mesmo que lancei em 2019, ou seja: R$ 1.000.000,00 , ou posso lançar o valor venal, que hoje, é de R$ 403.941,00? . Desde já, agradeço! Ribeiro.

[@jonatas.albino_]

O Rio de Janeiro adota como critério o valor de mercado. No caso do uso de critério diverso o cidadão está sujeito à sanções. Os valores em regra variam por exercício civil. Ou seja, se os óbitos ocorreram em anos diferentes provavelmente os valores de incidência serão diferentes.

[@estagiarioresponde9756]

O que aconteceu quando vc tem no mesmo lote uma casa e um barracão no fundo, tem duas inscrições de iptu ??? Na hora que intensificar o bens no itcmd vou colocar eles separados? Só a casa ?

[@jonatas.albino_]

Se você tem uma matrícula e dois IPTU, deverá lançar um imóvel com o somatório dessas áreas e valores venais / de mercado. Aconselho confirmar essa informação no manual do sistema e na seção de perguntas frequentes.

[@lucianodias4654]

Boa tarde, em um processo de ininventário onde exista um imóvel e posteriormente foi vendido em leilão por um valor bem menor... qual valor devo declarar como base para o recolhimento do ITCMD? O valor venal do imóvel ou o valor arrecadado no leilão? Ajuda aí! Abraço.

[@jonatas.albino_]

Boa noite. A princípio não há ligação. O critério de valoração é previsto em lei. Na discussão do caso concreto, se houver espaço na lei, o valor da venda poderá ser utilizado como evidência de valor menor de mercado. Mas por se tratar de leilão, já é uma aquisição em condição de mercado diferente do usual.

[@silviapolo4448]

Se a casa ,mesmo caindo ,estiver na escritura faz da casa ,no entanto ,poderá ir na prefeitura e pedir autorização de obra pra regularizar a casa

[@jonatas.albino_]

Acho que não entendi a pergunta. Mas a regularização perante a prefeitura em regra não vai impactar no inventário, que se refere a um momento de valoração no passado.

[@valdirenedesousa7421]

Em caso de inventário, a divisão dos bens é feita pelo valor venal da prefeitura ou de mercado imobiliário?

[@jonatas.albino_]

Depende do que determina a legislação do Estado competente para cobrança, em SP é valor de mercado.

[@krisiun06]

Boa tarde. Foi feito inventário extrajudicial apos a morte do meu pai no município de Guarulhos-sp, onde o imóvel no qual morávamos foi passado para 3 herdeiros e apurado/pago o itcmd pelo valor venal do iptu (valor bem inferior ao de mercado). Se vendermos esse imóvel, será cobrado a diferença entre esse valor lançado no inventário com o valor de venda real do imóvel na alíquota de ganho de capital?

[@jonatas.albino_]

A princípio, não há essa correlação. Mas no caso de fiscalização esse valor pode servir como indício da diferencia, respeitada a decadência.

[@mariajoserubio8832]

Temos que considerar o valor venal da data do óbito . Óbito 2000 , ITCMD em 2022. . Precisamos atualizar os valores baseando - nos em ufesps ???

[@jonatas.albino_]

Bom dia. Para óbitos nessa data em São Paulo teremos a incidência de ITBI, pois a lei do ITCMD teve vigência a partir de 2001. Vou colocar orientações abaixo para você poder resolver seu problema. Aqui tem uma pergunta sobre o tema. portal.fazenda.sp.gov.br/servicos/itcmd/Paginas/perguntas-frequentes.aspx Essa é a orientação para emissão da DARE. Cabe ao próprio contribuinte calcular o valor do imposto e recolher a importância devida por meio de DARE. Não há obrigação prevista em ato normativo para o contribuinte declarar o imposto. Caso este se dirija a alguma unidade de atendimento da Secretaria da Fazenda e Planejamento, deverá ser orientado sobre como proceder a geração do DARE, sobre como recolher o imposto e ainda, ser informado de que não há qualquer tipo de certidão a ser emitida pelo Fisco. O DARE pode ser gerado no Portal da Secretaria da Fazenda (portal.fazenda.sp.gov.br/servicos/dare/), ao clicar em "Emissão do DARE/SP" - "Acessar sem me identificar" - "Emissão de DARE" - "Demais Receitas"- "Órgão Sefaz-Secretaria da Fazenda" e Serviço 280-ITBI- 'causa mortis" ou ITBI-140-'doações'.

[@andrelima6458]

Oi. Ótimo vídeo. Mas na cidade de São Paulo ainda há o valor venal de referência. Esse valor seria uma tentativa de fixar um valor de mercado?

[@jonatas.albino_]

Oi, Andre. Obrigado pelas palavras. Me parece que o valor ao qual você se refere é o tabelamento para incidência de ITBI. Ele constar da legislação para fins de incidência do ITCMD é uma forma de "cortar caminho" até o valor de mercado, ressalva feita à discussão sobre a constitucionalidade do decreto estadual.

[@silviapolo4448]

Valor de mercado no estado de SPaulo

[@jonatas.albino_]

Na verdade, esse é o critério na maioria dos estados.

[@OPoderosoPato]

Boa tarde! Estou fechando um contrato em que consta o pagamento das custas de honorários do advogado sobre o Valor Venal do imóvel, em casa do êxito. No contrato constará o Valor Venal com referência a Inscrição Municipal ou o Valor Venal ( Valor de Mercado ) do imóvel ? Como posso identificar e me resguardar diante do contrato. Obrigado !

[@jonatas.albino_]

Poderá constar um ou outro, a depender dos ajustes entre as partes. Aconselho que seja específico quanto a esse valor, para que não haja risco de litígio sobre o contrato, incluindo o significado do termo no contrato.

[@vaniahenriques8082]

Fiz meu processo de separação e levei documentação da casa de ficou para mim , no cartório de imóveis e me.pediram esse declaração de ITCMD o que devo fazer , como pego esse imposto , não sei como proceder.

[@jonatas.albino_]

Precisa ser feita a declaração e eventual abertura de processo administrativo apurar o ITCMD. Entre em contato conosco pelo (14) 99797 7673 para que possamos te ajudar.

[@griggio77]

Fiz o inventário extrajudicial e declarei o valor de venda com base no papel de avaliação da prefeitura, 620 mil. O cartório disse q a documentação está tudo ok, unica coisa para dar errado só se a receita não aceitar o valor. Mas como informei o valor q a prefeitura informou, mesmo assim ah risco de recusa por parte da receita?

[@jonatas.albino_]

Sim. A obrigação do ITCMD tem por base a legislação estadual, não a municipal.

[@griggio77]

@@jonatas.albino_ mas qual o intendimento jurídico quanto a isso? Prefeitura avaliou 620 e eu vendi a 600 a vista, não faz muito sentido a receita querer me taxar no valor q eles acham q vale, pois eu sou o proprietário. Acho justo ter uma recusa se o valor for exorbitantemente menor q o de mercado, vc não acha?

[@samaraamaral1195]

​@@griggio77vc conseguiu resolver,abaixaram? Aq está acontecendo o mesmo mais o valor a mais e um absurdo quase 300 mil a mais kkkkkk estão de brincadeira

[@biataia5gus901]

O valor que consta no inventário e de itbi e na guia de ITCMD e venal do IPTU ocorre que no estado ms e sobre o IPTU isso interfere no inventário?

[@jonatas.albino_]

Aconselho uma análise com maior cuidado da legislação. Pelo que me lembro, a legislação no Mato Grosso do Sul se refere a valor de mercado. Ademais, essas correlações de pautas em nada interferem no critério adotado pelo estado. Você precisa entender o critério adotado pelo estado. Pautas de outros entes podem servir como indicador de que você está seguindo um valor de mercado, a depender da aderência dessa pauta aos valores praticados no mercado.

[@biataia5gus901]

@@jonatas.albino_ eu fui na SEFAZ e o servidor indicou por sobre o IPTU ☹️

[@silviapolo4448]

Valor venal significa valor de venda

[@jonatas.albino_]

Exatamente.

[@rosacristinatolosa4584]

Se eu fizer um inventário extrajudicial como chegar a conclusão do valor de mercado na data da abertura da sucessão?será que eu vou precisar de um parecer do corretor de imóveis? Não é melhor pro cliente pagar no valor venal da prefeitura q é defasado? Ou pq depende do q a lei de cada estado diz?

[@jonatas.albino_]

Como você mesmo já colocou, depende do que a lei do estado diz. Por uma questão de competência constitucional. A apuração do valor de mercado, quando for o caso, poderá ser feita por meio de desatualização a partir de indexadores públicos, como a SELIC. O parecer de um corretor não torna, por si só, o valor utilizado como correto.

[@jenniberguerAdvocacia]

boa tarde, tenho uma dúvida, estou abrindo um processo de inventário e fiz cálculo pelo valor de referência do iptu para fins de itcmd, o que será dividido para os três herdeiros em questão, porém a partilha deve usar o valor de avaliação de mercado de imóvel, tendo em vista que no caso o valor de referencia é metade do valor comercial do bem? sou do RS

[@jonatas.albino_]

Oi! Dá uma olhada nesse vídeo que vai te ajudar 😁 m.kzbin.info/www/bejne/j4jdlZljhNpmZ9E

[@marinilzasampaio6377]

Fui ao cartório para fazer inventário extrajudicial e me disseram que o valor venal do ITCMD era em cima do valor do mercado do imóvel.

[@alinebortaliero]

Olá professor me ajuda a resolver isso: estou em um Inventário, o falecimento ocorreu em 1985, ou seja antes da lei do ITCMD, e para finalizar o inventário tenho que efetuar o pagamento do tributo, porém não consigo, Como resolver isso ? vou na secretaria não cabe ITCMD e sim ITBI vou na prefeitura e não é lá também.

[@jonatas.albino_]

Trata-se de ITBI estadual. Essa informação você vai conseguir junto ao estado, não junto à prefeitura. São casos mais específicos, portanto é possível que alguns servidores não saibam te responder. Insista e busque por servidores que tenham mais tempo no tema. Busque no site oficial também, pode ter algo por lá.

[@tiagoramosdemelo6109]

Bom dia. Estou querendo comprar um terreno, e a proprietária está pedindo que na documentação conste o valor venal e não o valor que estou pagando (que é maior que o venal), isso é legal?

[@jonatas.albino_]

É desaconselhável do ponto de vista legal que os atos sejam praticados de uma forma e registrados de outra.

[@tiagoramosdemelo6109]

@@jonatas.albino_ obrigado, parabéns pelo canal

[@jonatas.albino_]

@@tiagoramosdemelo6109 Obrigado 😁🙏🏾

[@griggio77]

Por favor me ajude, posso declarar um valor abaixo do q a prefeitura avaliou? Tipo foi avaliado em 620 mil posso declarar so 500?

[@jonatas.albino_]

O valor a ser declarado sempre vai depender do critério elegido pelo estado para essa cobrança. É pouco provável que a sua intenção encontre respaldo das legislações, pelo menos pelo que conheço. Se for caso de valor de mercado efetivamente abaixo do que a prefeitura avaliou, pode ser que tenha saída, a depender da legislação específica do estado.

[@hailahabes7988]

E como acho o valor de mercado? Por avaliação de imóvel?

[@jonatas.albino_]

A avaliação é uma das formas, mas acaba onerando ainda mais o cliente. Um forma de demonstrar o valor da propriedade é por meio de pesquisa simples em sites de vendas de imóveis. Você "printa" ofertas de imóveis similares para demonstrar ou mesmo conhecer o valor de mercado de um bem de um cliente seu. É bastante normal que os preços de imóveis venham com a metragem do terreno e a metragem construída, facilitando a comparação por meio do valor médio do metro quadrado construído.

[@NeciMorabito]

Professor, não encontrei esse perfil que você pediu pra seguir no instagram, poderia postar aqui o perfil correto, por favor

[@jonatas.albino_]

@jonatas.albino_ instagram.com/jonatas.albino_/

[@robeniaoliveira3079]

Terreno isento de ITR também é isento de ITCMD

[@jonatas.albino_]

Não necessariamente.

[@robeniaoliveira3079]

@@jonatas.albino_ depende de alguma legislação estadual a isenção de ITCMD mesmo que o terreno já esteja isento de ITR

[@marias4382]

Então , pra fazer o Imposto de Renda, eu tenho que colocar o valor venal no imóvel?

[@jonatas.albino_]

No caso de doação de imóvel localizado no estado de São Paulo o valor a ser declarado é o de mercado.

[@paulosegreti920]

Vc é muito enrolado não entendi nada

[@jonatas.albino_]

Obrigado, Paulo. E você é muito educado :D