澳洲买房 | 普通人如何做到10套以上投资房？（上集）

相信你有听到过有些人专门研究买投资房，玩到出神入化。拥有10套20套甚至更多的投资房。反观自己的情况，买完一两套，最多三四套就不能够再贷款，停滞不前。这一集带大家探讨澳洲比较成功的地产投资者的思维，他们是如何设立税务及贷款架构的，组合里面的正负现金流平衡，以及对银行内部对审批贷款的秘密。学会以后，普通人也可以做到10套以上投资房，为将来收租退休铺路！
-----适合别人的房产投资方案，不一定适合你-----
🖥 预约和Frank的一对一房产投资规划:
gv-group.com.a...
📩 或将你的问题发送至我们以下的Email:
[e-mail]
✅ 添加Frank助手的微信
WeChat: gv-consult
🏘 Frank房产团队的买家中介Buyer‘s Agent
gv-group.com.a...
----------------------------------
我是Frank Lau，来澳将近30年的香港人。我的工作是做为Buyer's agent 买家中介，为客户分析和制定适合的房产投资方案，搭建能够产生被动收入的房产投资组合。
我的粵語頻道 [Frank 劉sir]
/ frank%e5%8a%89sir
----------------------------------
有任何相关的话题讨论，或者给我的意见，请随时在留言区给我留言
期望与所有志同道合的朋友们相互交流！
DISCLAIMER:
This video has been prepared by Grand Vision Group (Australia) Pty Ltd (ABN 12 641 332 283). There is No Legal, Financial & Taxation Advice in this video. The information provided in this video is general in nature only and does not constitute any type of financial advice and is not intended to imply any recommendation or opinion about a financial product. The information has been prepared without considering your personal objectives, financial situation or needs. The information provided must be verified by you prior to you acting or relying on the information by an independent professional advisor including a legal, financial, taxation advisor and your accountant. Grand Vision Group (Australia) Pty Ltd is not a financial advisor. The information may not be suitable or applicable to your individual circumstances. Before making any decision, it is important that you should seek appropriate legal, tax, financial and other professional advice before you make any decision regarding any information mentioned in this communication, its website and this video. Whilst all care has been taken in the preparation of this material, no warranty is given in respect of the information provided and accordingly neither Grand Vision Group (Australia) Pty Ltd nor its related entities, affiliate companies, employees or agents shall be liable on any ground whatsoever with respect to decisions or actions taken as a result of you acting upon such information.

[@mossytime6443]

来自香港 你的普通话真的超级标准

[@lau9843]

感谢🙏

[@DianaIu-y5x]

非常专业的无私奉献，我已经学习了8遍了❤

[@okduok]

说得非常好！很有水平，比那些所谓理财顾问不知道高到哪里去了， 我已经听了6遍，非常受教！ 谢谢刘老师

[@lau9843]

感谢观看~！

[@hzvincent]

就凭一口标准得普通话，就得给好评

[@lau9843]

谢谢Ryan~

[@lxyflysky]

普通话好不是最重要的， 关键内容好

[@jizhongliu4037]

不是香港口音呢？

[@leewalker5563]

为了生存 普通话还是最重要的

[@DrLusEnglish]

他的发音好还不是重点，他的语调如芙蓉出水，停顿节奏如高山流水。而这么高端的语言特质，他自己未必了解

[@dihan182]

回来再刷一遍Frank的视频，这个视频可以说是我房产投资的启蒙了😀

[@lanwu157]

太棒了！欣赏。清晰清晰清晰！好听的普通话，很难得👍🏼

[@lau9843]

谢谢🙏

[@Shinyi619]

条理非常清晰 而且满满干货 真是KZbin里面一股清流了啦

[@lau9843]

感谢观看~

[@cherryt6329]

同意，看了好几个KZbin房产专家的节目，最喜欢Frank 的内容，条理清晰，真诚干货❤

[@annelu5163]

看完视频琢磨了很长时间之后发现还款方向可能错了，之前一直想着快点本息还完自住房，但是想到退休之后如果用房子做为经济来源，要么是卖掉房子产生的capital gain，要么是已经还完贷款房子的租金，那这样其实应该是有地的房子只还利息，也就是自己的一般的自住房，因为只有有地的房子若干年后的capital gain才会最多，然后用多余的本来还本的钱去还比如投资房的公寓贷款，这样公寓贷款就可以越早的还完，而公寓的租金收入一般是高于同等价位独立地的。越早还完以后月租金收入就算是净赚。理论上行情好的时候或者退休以后只要舍得卖房子，就有两大收入，一笔不用交税的capital gain，一笔已经还完贷款的投资房所产生的源源不断的租金？不知道是不是应该这么想？我还是有一点混乱。

[@lau9843]

谢谢Anne的评论，其实没有一个方案是绝对的，完全看你自己要什么。有些人觉得capital gain够他们退休慢慢耗，有些人觉得光拿着capital gain是不够的，需要源源不断的收入才安心。各有看法。我个人是更看重未来不断的租金，所有说的会偏向这个方向。仅供参考。但你上面理解的部分是对的。

[@annelu5163]

@@lau9843 谢谢Frank的回复！

[@andywoo8554]

甘蔗没有两头甜，只能顾一头

[@cherryt6329]

我也偏向Frank每月拿租金而不是capital gain, 房子不卖就不用付增值税，旧了还可以拆了盖新房，用家庭信托买带地房可以给下一代一直传下去是吧Frank? 短期买租金回报高的公寓就是为了现金流帮house还贷，等公寓旧了就卖掉再买新公寓这样是不是适合普通收入者的投资组合好方案？

[@Carpetman-Eddy]

感谢刘sir的分享，干货满满，很专业，期待下一期节目。

[@lau9843]

谢谢支持🙏

[@juliochc]

12:50 兩年後的今天看到劉sir影片，完全神預言

[@MarsBruno-xd4pr]

I watch video more than 10 times , very thank u

[@jack-rd6ij]

多少的年收益和资金规模限制了每个人的消费能力，自住房是不产生收益的，而且还是一个损耗品，还有一年年的折旧费修缮工程！地税，水电煤，网络宽带等费用！即使房价上涨了，只要你不打算变现，暂时性的也与个人无关！玩dream house 🏠 要根据个人经济能力允许来看的，急于求成会把自己玩死的！刚刚开始财富积累的人还是量力而行为好！等资本积累雄厚了再玩，至少手上有个几套房是用于盈利打仗的，自己的工作或生意收入不错的情况下！

[@lau9843]

所想略同~！

[@CarolineOverseas2023]

你考虑过交房租么？都交给房东了 尤其是现在租金这么高

[@yukihuang6888]

感谢你的分享，每期都在认真听讲。能否分享一些关于商业物业购买的注意和视频。期待！

[@lau9843]

谢谢观看，之后会有的🙏

[@felixzeng9583]

很有用的东西，建议从第五分钟开始看。

[@lau9843]

谢谢

[@她自在]

frank的视频都是干货，说的非常清晰很好，谢谢你的分享，受益分享

[@lau9843]

谢谢关注🙏

[@moto_334]

干货满满 期待下一期

[@lau9843]

谢谢🙏

[@mreverythin6033]

非常棒的知识分享，谢谢

[@panpanli9789]

太棒了看了你好多視頻受益非淺謝謝

[@lau9843]

谢谢

[@yuhang13]

听完以后热血沸腾👍👍👍

[@aveaustralia5329]

香港人普通话讲得那么好

[@lau9843]

一般般 哈哈

[@foreverhappy68]

讲得真好，我也是一直这样做的！

[@oneekli4839]

10套投资房没有资金流风险吗？现金贬值但是房价没涨，房租没长，或者没等现金贬值，房子就租不出去造成资金链断裂的例子比比皆是。。。尤其是疫情期间的公寓，如果是house，能付上10套house的首付那也是土豪了。

[@joeyemilyc]

囤房是一種罪過,浪費地球資源,危害自然環境,這一切一切應受天譴,這疫情就是一種懲罰

[@Takeawayfood2025]

Thank you the video really good.

[@lau9843]

Thank you, glad it’s useful!

[@yihan5067]

感谢up分享，全是干货，如果你有线下的课程的话就更好了

[@lau9843]

谢谢观看，是有的😊

[@xiaodanliu2845]

@@lau9843 能知道你的微信号吗？

[@Wendy-hk5vt]

超级干货。视频真的太棒了

[@lau9843]

谢谢Wendy🙏

[@jinzhiliang1]

感谢分享

[@l.l3495]

Very informative :)

[@lau9843]

Thank you

[@scottcalum7485]

太牛逼了 真希望一年前的我听到 我现在都在个人名下 买不了了….

[@StuffInThisChannel]

刘会计，你的中文真好😉

[@lau9843]

谢谢，我不是会计师😂

[@xinan7499]

赶快出下一集！太期待了

[@lau9843]

谢谢，写稿中😅

[@mochizhou3738]

Thank you very much🙏

[@lisalam3972]

如此完美的普通话

[@jessicazhong7352]

讲得非常好

[@lau9843]

感谢关注

[@alicezhou496]

题目比较吸晴，可50-80在悉尼可以买什么样的房子，可能是公寓了吧，再说澳洲的税那么多，公寓等几年卖除去税也剩不了多少了吧

[@michellelam9715]

请问Frank, 自住房在出售时免Capital tax, 而投资房出售时要付50%的capital gain tax, 而且在land tax上，似乎自住房中资产净值高会比较有利。是不是这样？

[@lau9843]

從節省增值稅這方面確實是。但還要考慮其他方面，比如限制了你的貸款額，沒有稅務上的優惠。多方面考虑吧

[@mochizhou3738]

Waiting for the next episode...

[@lau9843]

Thanks for watching🙏

[@碳排放第一人]

感谢，学习了，您有没遇过不是因为贷款或房产贬值，房产问题买了所有房产的insurance，也不是出于投资者个人原因（比如婚姻）卖房，而导致投资房损失破产的案例，谢谢您

[@lau9843]

光从房产本身来说并没有见过，一般都是外在因素导致

[@陳俊宇-t5o]

真的非常棒！

[@lau9843]

谢谢🙏

[@ellenliu5113]

什么时候更新下集？期待！

[@lau9843]

谢谢

[@paulinelu4538]

谢谢你的分享，满满的干货，受教了👍

[@lau9843]

谢谢观看🙏

[@zenyaandherbuddies4650]

对trust感兴趣 想知道如果持有160万贷款的3套房产投资组合 每年花在trust持有费用加上trust贷款利率 大概是多少 谢谢

[@winnieli5988]

谢谢分享！我的问题是你买那么多投资房，等你卖的时候你的capital gain tax 是很高的，但如果我把所有钱放自住房，我卖的时候是不用交任何税的。请问哪个更是赢家呢？ 而且很多人投资在公寓因为比较可负担，但现在出租都成问题，自己还要掏钱去供，你怎么看呢？谢谢！

[@CenturyOldPanda]

长期持有才是王道。等到卖的时候，一年只卖一套，这样就不需要在同一年里交一大笔CGT。如果可以，终身不卖，把房产传承给下一代。 用family trust购买，用公司购买，反正就是不用个人名义购买。

[@cherryt6329]

可以把已经在个人名下的房产转到家庭信托或公司名下吗？

[@longlilily]

期待下一集

[@lau9843]

谢谢关注

[@anthem9461]

看了这个视频，目标10套房产😅目前只有一套house

[@caus2012]

谢谢分享～

[@lau9843]

谢谢观看

[@yop126126]

請問法蘭克有說過rentvesting 的視頻嗎？謝謝

[@lau9843]

有的

[@ben-fo1xv]

家庭信托持有必须交land tax，不能自住房，太高土地价值的房子买不了进家庭信托，持有成本太高。

[@lau9843]

是的自住没有必要

[@alexwoo3504]

@@Geelong-Man 建议付费咨询

[@trace.l1977]

謝謝分享，請問稅務架構公司作為trustee的利率會高於普通利率嗎

[@lau9843]

不一定，要看銀行

[@hellosam.8778]

就不能尽快进入重点吗

[@helplearningaus4923]

赞👍🏻

[@lau9843]

谢谢观看

[@chaujay1181]

請問外國人可否set up 家庭信託去投資澳洲商業地產？加入第一套房是個人買入，之後可以把房子也轉入信託嗎？符合成本效益嗎？

[@xieplans2870]

一年后的今天再品味一下

[@eveyao3143]

我新加坡公民可以，我老公新加坡医生可以在澳洲贷款买房吗?

[@eveyao3143]

我有2套房:一套自住，一套出租

[@nataliejin2119]

我想请问关于equity，用视频中的房产举例，如果贷款当年是64万，到房子增值到100万的时候，贷款也还到还剩50万，那么equity是不是（100-50）*80%=40万？

[@lau9843]

还可以多贷30万

[@GreyArea2020]

如何能做到一直不还本呢? 贷款到了一定年限后银行会要求你还本的,好像一般interest only只能做5年吧.

[@lau9843]

一般投资贷款可以续，或者换别的银行。但取决于你在投资组合上的哪个阶段，IO适用于accumulation的阶段，后面还是要变成P+I的

[@亮哥西游记]

都买便宜的投资房子自己住哪里呢

[@yurongli3824]

透彻

[@lau9843]

谢谢🙏

[@toaustralianwelcome3724]

厉害了！

[@lau9843]

谢谢

[@dongqiangdong6593]

我想问一下刘老师。你在视频提到那个买家把所有投资房卖了买了个dream house.你说是自杀的行为。我不太懂为什么你这样说呢？可以解释一下这个买家这种做法的不好的地方吧？谢谢。

[@碳排放第一人]

不好的地方就是原来有租金收入，现在没有了

[@lau9843]

谢谢dongqiang留言，投资房才是真正为你创造收入的，自住房并没有。而且既要卖房，也要想尽办法把自己贷款 “做”到最高，东拼西凑才勉强买到，还没考虑将来万一加息，或者没有了收入来源怎么办。相当高风险。

[@msxishui]

@@lau9843 但是住的舒服 也值得

[@CarolineOverseas2023]

@@msxishui 你住别人房子没有租金么？怎么都要每周准备一笔钱要么交租要么给银行

[@jennyho1019]

Frank你好，不知道什么方式可以联系到你呢，谢谢

[@lau9843]

欢迎发邮件或者微信我

[@fankerenovation-melbourne]

@@lau9843 微信多少啊

[@lau9843]

sendittofrank

[@panlina6784]

贷款很难啊

[@wendywang1769]

如果做到收支平衡，首付40%

[@lau9843]

谢谢你的留言，这要看是什么类型的房子了

[@13579john]

投資房回報那麼低 怎能不 停 借貸

[@lau9843]

可能组合里面需要现金流回报高一点的房产类别了

[@haibeizhexiong]

我现在有9套投资房了 但是还没有自住房😂😭😭

[@panlina6784]

怎么定义投资还有自住呢

[@alicezhou496]

10套是公寓吗？总和在悉尼没2⃣️套全幅地吧？凑数呢

[@天堂鸟-y4c]

一套自己住，另外8套出租应该也够用了？

[@haibeizhexiong]

@@天堂鸟-y4c 哈哈目前已经11套投资房了，公司有免费住宿所以暂时没有买自住

[@天堂鸟-y4c]

@@haibeizhexiong 你太棒了👍机会总是留给有准备的人！我仍在努力当中…起步晚还单干，所以达到4个出租物业己经是我的极限了，好在自住房己经没有贷款了。

[@cherylpan7557]

放不同银行，付10个package fee么？

[@lau9843]

不是每个银行都有package fee的，特别2nd和3rd tier的银行

[@linchendu3712]

👍

[@alisahwang7674]

非常感谢分享 请问有微信公号吗？

[@user-xn9kg1vr6w]

👍👍nice

[@lau9843]

thanks

[@michael.ahearn]

☕💐👍👏

[@gyc321]

你好 lau 我在新西兰奥克兰 你能帮我设计房产架构吗

[@lau9843]

你好，可以加我微信 sendittofrank

[@xueyulu1623]

怎么联系你买房子

[@lau9843]

可以把你的联系方式发至[e-mail]

[@annelu5163]

非常感谢您的分享和提供的思路 但是有一些问题 每个银行interest only最多两年三年 结束以后再要interest only需要对工资重新进行考核 如果三年以后工资情况有变化 银行不再给做interest only 如何想办法再让银行做interest only？ 之前为了多refinance出来 已经把两个房子绑在一起贷款了 而且绑的是一套自住一套投资 如果一直不卖这两套房子是不是也没有关系？那万一要卖其中一套房子 现在有什么补救方式呢？ 谢谢🙏

[@lau9843]

谢谢Anne，你可以问问银行Line of credit这个产品。虽然利息可能高一点点，但一旦批下来就是一个一直维持interest only的贷款。当然先问问你的会计是否适合你的情况哦😉

[@annelu5163]

@@lau9843 好的👌🏻谢谢！

[@davidivyvlog5037]

新西兰现在买投资房贷款也不能抵税了，看来要去澳洲发展了。呵呵

[@lau9843]

所以不能依赖负扣税

[@pengchen6507]

十套房是三十万的十套房，还是一百五十万的十套房

[@andywoo8554]

30万的十套

[@杜杜勇]

老师好，之前在墨尔本定了一套公寓不知道是否值得长期持有。

[@lau9843]

不知道你的个人情况，很难说

[@yiwang4669]

你是移民香港的人吧？口音不可能是本地出生的香港人！

[@lau9843]

香港土生土长的，普通话是来到澳洲才学的😂

[@AW-qt4xd]

感谢分享

[@澳洲程序员大卫]

感谢分享！

[@lau9843]

谢谢🙏

[@ljyangmiaolin5014]

谢谢分享