澳洲买房 | 普通人如何做到10套以上投资房？（下集）

相信你有听到过有些人专门研究买投资房，玩到出神入化。拥有10套20套甚至更多的投资房。反观自己的情况，买完一两套，最多三四套就不能够再贷款，停滞不前。这一集带大家探讨澳洲比较成功的地产投资者的思维，他们是如何设立税务及贷款架构的，组合里面的正负现金流平衡，以及对银行内部对审批贷款的秘密。学会以后，普通人也可以做到10套以上投资房，为将来收租退休铺路！
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我是Frank Lau，来澳将近30年的香港人。我的工作是做为Buyer's agent 买家中介，为客户分析和制定适合的房产投资方案，搭建能够产生被动收入的房产投资组合。
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[@CutePuppy520]

我飞机上碰过一个华裔大叔，星马人。 他80年代移民澳洲，移民时身家差不多是一百万星币/马币，他现在住Perth最顶级的住宅区，这区的房价应该接近千万把。 他告诉我他有超过100间房地产，不过，他投资的房产大多都是比较廉价的那种旧公寓。 他都是只还利息，不还本，房产几年就refinance。 他经营着其他生意，例如加油站之类的。 真心觉得这大叔真的很聪明，他50年前就理解了我们现在才理解的东西。

[@siqiduan2352]

个人观点 补充一点：现在2024年许多正向现金流或者接近正向现金流的house都是中低价位的house。。。 买多套中低价house的风险是低质量的租客 + 每一套房子的持有以及维护成本。（特别是老房子，修修补补不少) 我认为普通家庭在达到一定的房产数量以后，可以考虑升级房产，不一定要越买越多， 房子多维护也多花销也多。比如已经有3-4套投资房了，在又可以再买的时候，其实可以考虑卖掉一套房产，升级成一套升值更快、租金更高维护更少的房产 （ 通常更贵。。。几年前也许也买不起这个区）最后让自己维持在几套左右高品质的投资房，达到了少而精。

[@klau9743]

非常好的视频，我觉得投资房组合既要有航母（好区大House),同时也要有驱逐舰和护卫舰（低总价高租金）的房子来保护航母，这样的舰队才能叫无敌舰队。只有航母的舰队是很脆弱的。

[@lau9843]

是的

[@lxyflysky]

形容的好

[@天堂鸟-y4c]

比喻很贴切👍不过更喜欢多几个航母，可是航母造价太高，只能买小舰！

[@dasonglin4777]

我目前就是航母单体，已经快吐了，一直还贷款，一直穷。

[@天堂鸟-y4c]

@@dasonglin4777 正的现金流？

[@princess6lulu]

这个绝对干活。没有哪个博主比你解释的清除。突然豁然开朗

[@lau9843]

谢谢关注

[@frankiegao5200]

youtube上看了一圈讲解房产视频，这是唯一一个让我有冲动想点赞，关注，留言的视频。真的是干货，谢谢法兰克，加油💪

[@lau9843]

多谢支持🙏

[@CenturyOldPanda]

Frank，补充一句。一般来说，30年贷款选择用IO，是前5年IO，后25年PI。银行会在审核IO贷款的时候，把它当成25年PI来审核的。所以手里贷款次数越多，用IO对未来贷款额度打击就越大。 所以如果投资房现金流不健康的话，对将来继续贷款也是会产生很大阻碍的。

[@CenturyOldPanda]

还有 Frank，能否确定是银行考虑租金收入80%？我印象中以前听说是75%，不过我记忆力有点不是很确定了。

[@hongren7538]

真没想到香港人你的中文词组那么丰富！谢谢你的视频非常受用

[@huo1236]

Frank讲解的内容清晰，对年轻人来说是一个很好启示，现实是残酷的，真正做起来有很大的难度，想买到10套房子所具备的条件是多方面的，对这个讲解点赞，引起多方面的思考很有价值

[@lau9843]

谢谢🙏

[@asperse458]

非常好，很少看到华人做这么高质量的视频

[@天堂鸟-y4c]

我也这么认为的！同感

[@cinogen2]

我公司税前400K 一年, 如果能有10个 这样的POSITIVE 房产 , 加上CALIM 完 新房的DEPRICIATION , 6-8年后分批卖出, 加上适当调配卖房当年个人收入比例, 哪怕房价没有涨 , 想的也很爽很赞!

[@jinpingxu8547]

说得太好了！都是干货呀，可惜很多人不会真的明白，然后这样去做，这就是为什么成功的人总是占少数

[@lau9843]

谢谢你的留言。说得太对了

[@CenturyOldPanda]

Frank 说的那个 200多套投资房的大咖。。。应该是 Steve McKnight吧。。我读过他写的那本“如何在7年内拥有200套投资房”的书。。。 他当时就是从 Ballarat 开始买然后发家做大的。。。 现在他主要投资美国的商业房产。

[@taiyanggaozhao]

第一次看Frank的视频。之前也看了很多关于房产投资方面的视频，好像这两集的视频最有营养、最实用，谢谢Frank.

[@lau9843]

谢谢关注

[@dnhwy9455]

你好，十分清晰，謝。若我有一套自住房已付清。在DSR計算，自已住在已付清的自住房，還是改作投資房收租金並自己搬到小unit住，那個比较好貸錢增加property portfolio.

[@lau9843]

谢谢你的留言。投资贷款永远比自住房要贷得多

[@zhilin8862]

受益匪浅👍这是看过最专业的房产投资知识

[@lau9843]

谢谢关注

[@tasmaniawildlife6914]

图表解释得非常清楚👍 租金的80%是扣掉各种费用后还是没扣？一般每年物业、市政厅还有中介管理的费用有个8000到小一万刀的成本。12%的租金回报是非常高了，常规是3-8%，目前我自己的unit管理得好的话也就6%左右，已经算不错的，去年有一间空置比较久，就只有4%

[@赵友-z2e]

@

[@billymanwailei6167]

香港人就係踏踏實實無吹水👍

[@chao5s]

刘 Sir 的普通话好到完全听不出从哪里来🤦‍♂️ 同时，也是我 follow 的三个 youtuber 里最有料的一个，特地上来流言🦄

[@lau9843]

谢谢你的关注

[@babyfish6934]

完全没有港普

[@zhanhonglu903]

说的不错，让我们茅塞顿开。现在回想起来，我在澳洲房产投资群里，很多本地人都投资了离市区比较远，但评分中上的房子，基本都正现金流为主。当时很不理解，听了你的节目，知道为什么了。我们华人群基本就是好区，即使自己资金收入不怎么样，也要买个至少名称好听点的区。看来这个想法在投资房概念里还是不全面的。

[@lau9843]

谢谢你的留言，确实很多华人以国内的房产投资概念搬过来这边，不一定适用

[@yukihuang6888]

可以默默问一下，房产投资群现在还有么？谢谢

[@zhanhonglu903]

@@yukihuang6888 你facebook搜索英文的澳洲房产，就会跳出好几个群，你可以选择自己所在地的群，也可以直接选整个澳洲的。

[@yukihuang6888]

谢谢

[@unifiedsolutionsgroup164]

学习了，非常棒，一下子就豁然开朗了

[@ANDYatAU]

投资回报率比较高的房产，虽然可以做到正现金收入，并租金涵盖银行贷款审批，但问题是其房价长期处于停滞甚至下跌的状况。房产本身增值部分是整个中长期房产投资中投资者最重要的获利部分，所以这个功课一定要做好。

[@lau9843]

是的，升值也是需要有的，而且投资组合里面一定不能单一倾斜，要取得一定的平衡

[@CenturyOldPanda]

buy below market value。让自己的房产获得 instant equity。

[@isaahliu]

相见恨晚啊 难的这么高质量的主播

[@mayzheng4103]

刚看一集，发现干货很多，赞! 立马关注。

[@lau9843]

谢谢关注

[@mingfan5786]

感谢刘生，我正在建立自己的投资组合，希望可以到十套

[@padstowrealty7229]

你好Frank,谢谢你给我们介绍这个方式。您说的对，即使华人知道这些房子也不一定买。我觉得房子的质量比数量重要，参见犹太人买悉尼东区，只买不卖。对普通投资者，买的精也不为之一个好的选择。

[@leoliu6194]

终于明白包租公是怎么炼成的了，一直就纳闷为什么他们能一直不停的买房真。要是早十年看到这个视频就好了。谢谢你

[@lau9843]

谢谢

[@poordaddrkids6189]

Same thinking...so I copy your Chinese statment....mine is not v.good...sorry **终于明白包租公是怎么炼成的了，一直就纳闷为什么他们能一直不停的买房真。 *** for me...要是早30年看到这个视频就好了( my investment property pofo...was up n down all the time fr:1990....at last I gave up all fr 2015/as a retiree).... * I only keep my house=99% pay off my home loan...(70 yo man's peace of mind=hopfullly I can live a happy life....not worry about $$....kkk... ) All the best 。谢谢你

[@andywoo8554]

现在也不晚

[@emilyliang1026]

讲的太好了，非常感谢你的视频，正在纠结该怎么开始第一套投资房😂

[@nanshen4534]

请问32210这个数字怎么算出来的？ principal 500k, interest 3% is 15k, 5% x(500k+15k)=25750

[@blueoceanivan540]

这期绝对干货，辛苦了，很想知道后面打算分享什么干货。

[@lau9843]

谢谢

[@tomwang1581]

又来学习了，想研究下eligible joint income 中房租80%的来由，搜索了一下，竟然没有任何结果，是叫其他名字了吗？有知道的麻烦分享下

[@lexjin2351]

谢谢Frank，非常受用。祝你周末愉快

[@lau9843]

谢谢Lex

[@huanghuijin7009]

最近才开始看您的视频，每一个都非常理性和清晰。感谢！关于这期视频里讲到的dsr我有一个问题。银行批不批贷款只看这个dsr吗？现有债务和房产购买人的持有比例呢？

[@christinefei2157]

非常感谢，终于明白投资房贷款了！讲得很清楚😃

[@lau9843]

谢谢关注

[@longlilily]

早十年知道就好了，希望现在还不算太晚

[@lukehan8037]

必须要感谢frank 这集的分享，以前从来不知道银行贷款是看1.80%的租金收入（所以租金收入很重要）2. 利率加上2%， 3. 工资的30%（所以工资不重要，十万工资和五万工资的差距只需要房租多出600/周就一样了）

[@lau9843]

谢谢关注，可以适当的review一下你的组合，一般可以做出调整，只是可能需要一些成本。

[@lau9843]

谢谢关注，高兴能对你有帮助

[@DianaIu-y5x]

Frank 分享的干货，无私奉献，我已经在他的代理投资房产，收益匪浅🎉❤

[@FC-lw8ee]

2024年8月想在澳洲投資房買房，房價70萬澳幣，週租金560元，頭期有多少，即可買下這房，讓房租cover房貸，不需要薪資收入

[@张伟-z5f]

谢谢刘SIR 注意休息 忙得胡子都顾不上刮 辛苦

[@lau9843]

谢谢你，最近确实有点忙 哈哈

[@jonoy4375]

对于single industry postcode, 很多银行有租金回报的cap, 甚至有借款比例的限制

[@lau9843]

没错，不过也有银行是OK的。对于single industry我也不鼓励大家去买

[@yukihuang6888]

非常感谢Frank的分享，我想询问一下，如果想寻找这些小区域但是可以有positive cash flow的房产，应该如何开始做功课，根据什么方法来寻找呢。谢谢

[@lau9843]

当中有很多数据要看，我会准备一集视频专门讲这个的。

[@archer3489]

刘Sir：自从看了您的视频后，我就马上行动起来了，我的Broker说我贷不了还说您的计算方式不对, 我就去HSBC结果真的可以贷。我最近要在Perth南面50公里的一个区买一个35万的House，Gross Rental Yield 大约5.5%，至于升值潜力我就按照所谓的 Demand Supply Ratio Score 最高的来选区，如果一个区平均市场Turnover只有7天应该不会太差的，再不济就当买个不增值的公寓吧！非常感谢您的宝贵意见。接下来我想用养老金设立一个SMSF 作为现金投入来买下一套投资房，您有其它计算还款利息更宽松的银行可以推荐么？ANZ是能贷最多的，但也是要加2.5%的，有只加2%或更低的银行么？

[@lau9843]

Average days on market只要7天很好了，你的方向特别清晰

[@clarkhuang6748]

想问一下，您是在哪里找到 Demand Supply Ratio 这些数据的呢？

[@alicezhou496]

收入是有限的，租金是cover不了贷款的，买便宜的房才能达到10套，用你的方式在澳洲一线城市买独立房是不可能的，所以应该改成10套投资公寓房

[@Sydneywalker998]

也可以买townhouse.

[@天堂鸟-y4c]

看完了你的上下篇视频以后就不怕多借钱了，只担心自己的deposit 不充足！🙏

[@sydneypan7913]

非常精辟。

[@Carpetman-Eddy]

醍醐灌顶，茅塞顿开，谢谢刘Sir

[@lau9843]

谢谢关注

[@陳俊宇-t5o]

受益良多👍。謝謝你辛苦了

[@lau9843]

谢谢

[@hongzhen1514]

干货十足！

[@lau9843]

谢谢

[@trace.l1977]

你好，我之前買的都有不錯cash flow但是不升值，因為是apartments（現在看回非常錯），已經10年了，最後都賣了，還有一套賣不出。然後我發現不增長很難套出下一套的首期，也是買不下去，而且也沒有租金收入的好處，因為都拿去還利息和body Corp，這樣怎麼去解決套出首期，和靠此作為被動收入呢？所以有點不敢再投房地產了，現在再好好學習一下

[@lau9843]

歡迎和助手聯繫，看看能不能解決你的問題

[@tomc3130]

房子数量多不等于成功。最后还是要看能赚多少钱。

[@NewWorldHacker]

which bank you are using using this equation? I talked to CBA they said their equation is income to debt ratios 1:6....

[@ryanxiao372]

这个dsr和refinance 有什么关系？dsr计算出的最大贷款额包括refinance 能贷出的钱吗？还是最终贷出的钱是dsr计算的的加上房屋增值refinance 出的？

[@honglingliu2407]

我买自住房没有一步到位，通过不断置换自住房的方法买了4套房产，这两年又开始陆续开始买入小户型、低价位的town house，翻新出租。其实房地产年景好的时候，房价是普涨的，除了极个别房产外，全国内的涨幅差别并没有那么大

[@天堂鸟-y4c]

“不断置换住房”是什么意思？为什么一定要卖掉？谢谢🙏

[@honglingliu2407]

@@天堂鸟-y4c 没有卖，就是不停的用自住房的贷款来申请买房。

[@天堂鸟-y4c]

@@honglingliu2407 是用自住房来做refinance 吗？谢谢🙏

[@天堂鸟-y4c]

@@honglingliu2407 你太棒了👍

[@seanw2518]

時鐘停了

[@paulinezheng2224]

我有commercial loan, 但是没有offset account, 有什么方法可以节省利息

[@mochizhou3738]

您好，请问可以再来一期关于如何计算投资回报率吗？投资回报率是多少的时候，容易贷到款？谢谢

[@lau9843]

谢谢你的留言，我尽量 哈哈

[@nonono3453]

谢谢，非常好👍

[@lau9843]

谢谢

[@Loanledge]

非常有用的分享，请问如何联系一对一咨询？我在悉尼

[@davidyuan7925]

受益良多👍

[@lau9843]

谢谢

[@teckleongla8260]

Hi. Mr Lau. 你好。谢谢你的视频。在你的频道里学了好多东西。目前我有一间自住房。但因太太在医院工作的繁重。所以搬去在太太医院的旁边的租房。我也在同一区工作。所以把自住房变成投资房。这个月15号就搬过去。但我想买第二间投资房。希望你能帮我们与给予更多的知识。谢谢你。

[@lau9843]

Hi Teck，很高兴视频对你有帮助。欢迎把你的情况发邮件给我们，或者加我助手的微信，看看具体怎么帮到你

[@mingchienchang4958]

受益良多

[@NewWorldHacker]

如果買影片嘅perth mining town 係咪冇收入都可以借到錢買? 如果屬實我要問誰借錢去哪一間銀行說什麼

[@burswoodcn]

非常受益，谢谢分享，请问如果我们做投资房（假如是第三套）、我想单独贷款这一套（如果50万），我们有首付10万，那么这套房的未来租金可以当收入吗？

[@Kyson-b2c]

好厲害

[@jonoy4375]

2016年之后 澳洲信贷对multi investments 非常不友好 贷款也不是想要就要的

[@lau9843]

是的，所以要用不同的架构，要不然很快就贷不动了

[@leoncoolmoon]

那些地方能找到相关房产本身信息的资源呢？

[@yuhang13]

您好Frank 我看了您的视频，我如何知道我的broker 有没有给我做成cross collateralise 呢？我是拿第一套自住房refinance 做了9 万的 equity在同一家银行做贷款买了第一套投资房，我这个属于是cross collateralise吗？我现在都糊涂了，求帮助谢谢🙏

[@LL-hf3hn]

对房产感兴趣，但不知道从何下手，有什么适合房产投资的，刚才视频中提到是和税务和银行贷款紧密联系的。请给一下忠告意见

[@三阿-u1m]

谢谢分享知识

[@lau9843]

谢谢

[@dasonglin4777]

如果自住房在自己名下，把自住房二次贷款后，买投资房， 自住房的二次贷款属于投资房贷款吗 还是自住房？

[@babykangaroo8769]

我不太明白为什么银行只用税前收入的30%，但是租金收入的80%来衡量还款能力，意思是工资收入比租金收入风险更大吗？

[@peter67564]

这里面计算 租金是扣除了中介费 水费 city rate了吗？

[@leoyinle8733]

干货 赞

[@lau9843]

谢谢你

[@mingfan5786]

功法口诀都说了，能不能领会融汇贯通，打通任督二脉，看个人造化

[@碳排放第一人]

十分感谢Frank，有个问题买像south hedland的房产有哪些风险需要注意呢，有些区数据上平均价很低，但是市场上在卖的都比均价高是怎么回事呢

[@lau9843]

像这种mining town可能会有不同市场周期，风险也较大。万一矿业衰退很有可能造成房价或者租金下跌。一般高回报都随着高风险。

[@碳排放第一人]

我也觉得风险大，像房产投资的最大损失是投入的资金首付，还是整个房产的价值，还是可以无限损失，比如mascot tower，投资者能不能丢给银行房子不要了

[@djmetrosexual795]

@@lau9843 您好！法兰克！很喜欢您的频道！干货满满！本人在south hedland待过5.6年对当地比较熟悉。上个房产周期也就是2009年开始到2013年当地的House从40w飙升到1.3m左右，周租金在2.5k左右。2014年开始由于矿业疲软，当地房市进入深熊，均价又跌回50w左右，而且房子都很难租出去。很多投资当地房产的人都破产了。所以矿业小镇真的风险太大。千万慎重投资！

[@ljyangmiaolin5014]

学到很多东西，谢谢

[@lau9843]

谢谢

[@heylisa3568]

能学到真正的知识。

[@lau9843]

谢谢关注

[@Daniel-bi1iu]

请教一下，有一套房子自住全款买的话，对后续的买房贷款有什么影响呢？能抵押贷款出这套自住房价值的比例是多少呢？

[@lau9843]

一般最高比例是房屋价值的80%，但也要收入能过才行。

[@Luke02Skywalker]

周末辛苦了

[@lau9843]

谢谢关注

[@peter67564]

请问 30%税前收入 遇到多套贷款房情况怎么计算

[@zelilee8650]

很有用的信息。 Interest only loan 是短期的。 到期后如果不想付P&I有什么策略？换银行？或者继续下去改付P&I？另外，现有的P&I loans可以改成 interest only吗？谢谢。

[@henchma2450]

去和银行谈，基本上都会同意的，我所有的都是IO.

[@陳俊宇-t5o]

請問sda房回報率很高，在你心中是怎麼看sda房的。感謝

[@lau9843]

回报是很高，但本身这种房子的造价比正常的房子要高很多。所有要考虑到租金保证以后好不好租和卖。

[@foreverliw]

谢谢分享！请问如果已经买了2套投资房，要申请第三套投资房时，银行还是按照税前收入的30%吗？ 谢谢！

[@lau9843]

谢谢William，是的如果前面的房子已经占你收入一大部分就很难继续贷款了。这也是为什么很多人在买完一两套以后就没办法贷款了。

[@IamnotMoney]

请问5% P＋1里1是什么

[@angelax818]

100%贷款不是很现实，如果首付不够，有什么好的建议吗？

[@jasonwucanfly]

謝謝 Frank, 非常受用 ! 如果我把現有投資房的equity 拿來付20%的首付 (假設買100萬的房子首付20萬), 那銀行計算DSR貸款額 是用100萬 還是80萬 來算呢??

[@lau9843]

谢谢Jason，是按80万

[@jml7325]

@@lau9843 银行还要看你其他投资房贷了多少款吧？

[@janesmith2189]

声音音量太小！！

[@alicezhou496]

房子升值，加贷，澳洲是不考虑收入多少

[@yinjunzhou7085]

你好Frank，我在悉尼，想请问一下如何联系咨询，谢谢🙏

[@melissawu8507]

Frank做贷款吗？怎么联络你。谢谢

[@zangxc4449]

关于DSR的计算公式里的joint income，你提到的百分之三十和百分之八十的系数让我有一定疑问。如果是按工资百分之三十和租金百分之八十计算，那么按理说十万工资加两万租金的组合，应该比十一万工资一万租金的组合贷款要多，可是我用银行提供的计算器算出来，正好相反。不知道能不能提供一下这个计算方式具体的来源？是不是我漏考虑了什么？

[@lolstats6755]

就是错的。2万租金还不如2万收入，可能就算1.8万收入。

[@mochizhou3738]

谢谢

[@lau9843]

谢谢

[@babyfish6934]

其实很想知道Frank有没有投资类似像South Hedland这样便宜高租金回报但在别的城市的房子呢，哈哈。就是很好奇博主有没有按照推荐给网友的思路走

[@lau9843]

没到这么便宜的，但有20来万的。追的就是现金流 哈哈

[@yansun672]

@@lau9843 想请教Frank，20来万的在哪里能买到呢？

[@cinogen2]

@@yansun672 要给钱才能知道的哦.

[@yansun672]

@@cinogen2 付费没问题哦

[@ranzhang3298]

@@yansun672 core logic 申请一个会员，然后查cashflow好的区，接着查该地房价。

[@cherylpan7557]

不coross的话，正现金流，叠加工资收入交太多税，怎么办

[@lau9843]

所以在买之前要有适合的税务架构，不然税真的白交。

[@leewenlong2008]

那我第一套房子是应该用 家庭信托买 还是以一个人的名字买？？

[@lau9843]

每个人情况不一样，最好让你的会计跟你分析对你是否合适

[@jasonliu5390]

Hi，Frank. 后悔看你的频道看晚了！请问怎么私下联系你呢？

[@lau9843]

Hi Jason，欢迎直接发邮件给我

[@alexjiao8020]

厉害，纯干货

[@lau9843]

谢谢Alex

[@龙文杰-i2i]

你好，请问有相关的交流群吗

[@lau9843]

抱歉，没有交流群

[@erihsehc2]

网上看到一个说法，银行只接受总额为total salary的70%左右的income是来自于rental, 否则被归类为rent reliant, 这样的话会影响贷款。请问是有这个条件吗？如果是的话怎样才能一直拿到贷款呢

[@lau9843]

谢谢Michael，这是个很好的问题，是的如果租金收入已经超过你本身的工资收入，是会有影响的。 普遍银行会以以下作为标准： 6万以下工资，租金收入不能占工资总额超过40% 6-10万工资，租金收入不能占工资总额超过65% 10万以上工资，租金收入不能占工资总额超过70% 注意每家银行不一样，但应该八九不离十。 但重点是不能完全偏重一方，所以为甚么投资组合需要平衡。

[@erihsehc2]

@@lau9843 谢谢Lau sir, 那这样说的话，如果10万年薪，加上6.5万年租金，那也很难买到五套房，假设每套是50万。那些一直买十套以上的，是用了甚么技巧呢

[@yihan5067]

@@erihsehc2 上一期视频其实已经提到办法了，就是用family trust来购房

[@mumudu8560]

每一套投资房的首付怎么解决呢？

[@lau9843]

一部分自己要存，更多的是来自前面买的房价升值取的Equity

[@kenken4749]

问题是要租的出去，疫情估计还要延长一两年。

[@lau9843]

是的，房子租不掉是个风险，所以买在不同城市和地区能有效降低风险。

[@BIJ28S]

👍