Les 7 types de BIENS IMMOBILIERS à ÉVITER ABSOLUMENT !

[@al1r901]

Toujours aussi clair et pertinent. Bon, dans nos investissements immobiliers, on n'a pas réussi à faire toutes les erreurs mais on doit avouer qu'un de ceux-ci en coche 3 ! Et d'ailleurs, après plus de 10 ans de galère, nous allons le vendre ! Nous suivons toujours le dernier conseil : imaginer si nous ou nos enfants aimeraient vivre dans ce lieu. Ce conseil là nous semble vraiment très important et permet au moins d'éviter 5 des 6 autres erreurs listées (RDC avec pb de luminosité voire d'humidité - Grands blocs - Communs dégradés - Cage à lapin - Moisissures). Par ailleurs, ce 7ème point a aussi la vertu d'être moral !

[@mathieucol8722]

Bonjour Julien, Merci pour cette nouvelle vidéo. Et bien cette fois exceptionnellement je vais m'inscrire en faux avec toi: • J'ai un T4 avec une personne âgée charmante, qui paye un loyer très surévalué, mais qui ne partirait pour rien au monde. • J'ai un Studio de 14m², meublé et très sympa, a 200m des principales écoles supérieures de Grenoble. • J'ai deux T1 de 22m² au RDC dans une ville de moyenne montagne agréable. • J'ai un immeuble de rapport dans un quartier ou je ne logerais pas mes enfants. Tous ces investissements sont très rentables, et dégagent un CF net positif (et pour la plus part net net). Mon taux de vacances locatives est extrêmement bas (moins de 1%). La où je te rejoins c’est que ce ne sont pas des investissements patrimoniaux, ils prendront tous un peu de valeur avec le temps, mais la PV à la revente sera minime. Entre temps ce sont mes locataires qui auront remboursé mes prêts... Tout cela fonctionne car: 1. Le prix d'achat prend en compte les paramètres négatifs que tu mentionnes (qui sont bien réels) 2. Je maitrise la demande locative locale. 3. Je rénove et j'entretiens mes biens et propose des logements de qualité (au dessus de ce qui se fait dans le quartier) 4. Je fais la gestion locative moi-même et suis très exigeant sur le choix de mes locataires.

[@julien-delagrandanne]

Intéressant Mathieu. Je dirais aussi que peut-être que tu es en décalage par rapport à ce que je dis car tu t'inscris dans une démarche d'investisseur immobilier "quasi-professionnel" et y consacre une implication correspondante. Cette démarche se retranscrit d'ailleurs dans les raisons pour lesquelles cela fonctionne que tu listes. Pour celui qui gère cela + en investisseur amateur voire débutant, mes propos doivent sonner + juste. Qu'en penses-tu ?

[@mathieucol8722]

@@julien-delagrandanne Tu as raison.

[@guillaumedelamarque6602]

J'ajouterais un bien mal isolé au niveau sonore et dont de simples travaux d'isolation ne seraient pas suffisant.

[@christophelassere7445]

Merci. C est bien de partager quelques astuces. J aime bien la phrase: « si vous agissez en évitant les erreurs majeures etc… « C est ça qu il faut marteler , les gens veulent la grosse affaire dès le début !

[@Amanula20]

Effectivement, c'est une notion importante. Le ratio résultat/temps passé est meilleur en cherchant à ne pas faire d'erreurs plutôt qu'à chercher le meilleur résultat. C'est valable en bourse, comme dans la vie perso. Xavier Delmas avait fait une vidéo sur le sujet sur Zone Bourse

[@damienraimbault1716]

Bonjour, vous n'avez pas parlé des résidences avec des charges de copropriété élevées ?

[@julien-delagrandanne]

Bonjour, La vidéo sous-entend effectivement un peu "Quels biens à éviter parmi ceux qui passent l'épreuve du calcul de rendement " Les biens en résidences à charges de copro élevées n'arrivent en general pas à passer le cut du rendement net. Je les évoque néanmoins rapidement comme biens à éviter au moment du point 2 sur les gros blocs : "si vous ne les avais pas déjà éliminés à cause des charges de copro très elevees"

[@damienraimbault1716]

@@julien-delagrandanne Merci Julien pour votre réponse. Très bonne vidéo par ailleurs !

[@Lizarres]

J'aurai penser que vous auriez parler des investissement en résidence senior ou les résidence étudiante qui sont gérer par un gérant.

[@julien-delagrandanne]

Oui je les ai oubliés celles-là (peut-être parce que l'erreur est tellement grosse que je n'y ai pas pensé ;). Oui, elles auraient toute leur place dans cette liste, je les évoque d'ailleurs parmi les gros pièges à éviter dans mon livre

[@Lizarres]

@@julien-delagrandanne C'est justement parce que vous en parlez dans votre livre (je les ai tous en immobilier en fait..) que je m'attendez à les revoir ici héhé

[@julien-delagrandanne]

Bien vu ! Il faut aussi que les vidéos soient complémentaires au livre et pas seulement de la répétition.. Car il y a aussi bien des gens qui ne me connaissent pas que des gens qui ont déjà lu mes livres qui les visionnent ;)