[買樓vs租樓2023] 買樓好抑或租樓好？| 從會計角度計一計數吧～

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#買樓vs租樓2023
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#買樓定租樓好
買樓好抑或租樓好相信呢個係好多人經常都會討論嘅問題。中國人嘅傳統思想鍾意買磚頭，不過亦都有唔少新一代唔想做樓奴，而喺依家嘅經濟環境底下，雖然樓價係跌咗少少，不過息口亦都加咗唔少，令到原本有唔少想買樓嘅人都卻步，由買轉租，不過亦有吾少人話租樓就等於幫人供樓，兩方面都有唔同嘅睇法，所以今日呢條片就同大家用一個會計嘅角度去認真咁計下數啦！
首先既然要計數，當中一定要先造啲假設，因為大家對後市嘅睇法都可以好唔同，例如有啲人就覺得黎緊個樓市仲會再跌，又或者有啲人覺得跌到咁上下應該唔會再跌，呢啲唔同嘅睇法都會影響大家嘅計算，所以今次只係一個假設嘅scenario去同大家計下，大家有唔同嘅諗法都可以自由更改啲參數。
假設我哋想買嘅物業係八百萬，呢個都係大概攞返依家香港私人住宅物業樓嘅中位數嚟講。
我地主要係要計下買樓同租樓嘅成本係幾多，亦即係兩個方案當中分別有幾多係攞唔返嘅錢，亦即係irrecoverable cost，因為呢個先係我哋真正嘅成本。
買樓嘅首期係攞得返嘅，另外按揭供款當中還本部分都係攞得返嘅，所以我哋就要比較下供樓同租樓當中有幾多係攞唔返嘅錢，從而去比較下租樓嘅同買樓嘅成本，睇下邊一個係比較抵啲。
理論上嚟講，如果租樓嘅成本係大於買樓嘅成本，亦即係租樓冇咁抵，我哋應該買樓。
跟住我哋就講下點計啦，先講下租樓嘅成本，租樓嘅成本就簡單啲，基本上就係全個租金，因為租金係全數都攞唔返嘅，另外一般管理費，差餉費都係業主包嘅，所以除咗租金之外就冇額外嘅支出。
我上網查過下八百萬嘅單位，如果要租嘅大概要$17-18k一個月呀。攞個中位數$17,500。
$17,500x12= $210,000
所以每年租樓嘅成本就係$210,000
跟住我哋講下買樓嘅成本啦，我哋主要計算用黎買樓嗰舊錢嘅資金成本(cost of capital)，雖然持有物業除咗資金成本之外，仲有其他支出嘅，例如總會有啲維修嘅費用，呢啲租樓係吾需要負責，不過為咗簡化今次嘅計算，我哋會撇除維修開支，因為維修開支對於每個物業都唔一樣(好似新樓同舊樓就可以有好大嘅差別)，如果你真係好想計算埋維修嘅費用都可以以樓價嘅一個百分比(例如每年樓價1-2%)，去估算每年所需要嘅維修費用。
撇除維修費用，買樓嘅資金成本包括兩個部分：
a) 借貸成本
借貸成本即係利息支出，大部分人買樓都會做按揭，而每月供款會分為兩部分，一部分係還本金，一部分係利息，利息支出嘅部分就係我哋永遠收唔返嘅支出，賞還本金嘅部分都係供番喺層樓到，呢部份係攞得番嘅，所以有啲人會當係儲錢。如果大家想簡單啲計下供樓好定租樓好，大家可以對比下利息支出同租金支出嘅分別。如果租金支出大過利息支出，咁樣租樓就冇咁抵喇！
我哋攞剛剛800萬嘅物業做例子，假設唔申請按揭保險嘅話，亦即係做六成按揭，
$800萬物業
六成按揭
四成首期 $320萬
六成按揭 $480萬
我哋睇下呢個還款表，第一年嘅利息開支就係$166,532。即係每月$13,877，所以如果可以以低於呢個價錢去租到同一個物業嘅話，租就會化算啲，不過睇番同類型嘅物業，租金都要$17000至18000，所以不能收回嘅成本係比較多啲。
另外要留意第一年嘅利息開支係最多嘅，之後會逐年遞減，亦即係買樓嘅成本會逐年遞減呀。另外呢個計算方式都未計按揭現金回贈呢個因素嘅。
啱啱呢個計算方法係簡單初步去計下買樓好啲抑或租樓好啲，不過如果要再仔細啲計算嘅，其實當中我哋應該要考慮一樣嘢，叫做機會成本。
b) 機會成本
機會成本係指我哋如果首期唔係擺咗喺買樓度，如果攞去做其他投資，可以得到嘅回報，當然呢個亦都要取決於大家到底會攞嚿錢去做咩投資，因為唔同嘅投資，回報都可以好唔一樣，我哋就攞恆生指數嚟做一個參考。
我哋用恆生指數喺過去三十年平均收市價嘅升幅去計番一個年化嘅匯報，（由1993嘅7459點到2023六月嘅20185點）升幅嘅年化回報係3.38%。
根據差餉物業估價署，樓價指數過去三十年，由1993年五月嘅90.7升到2023年嘅五月嘅351, 計落平均年化回報係4.62%。呢個比起投資喺股市嘅3.38%回報高。
呢個情況，我哋睇到買樓喺過去三十年嚟講，比起投資係股市嘅回報係高，所以不存在唔買樓攞嚿錢去做其他投資嘅而損失嘅機會成本。反而睇番去三十年，如果買樓仲可以用到槓桿將買樓帶嚟嘅回報放大，所以可以解釋到點解過往都有好多人都係靠物業致富。
*不過再重申，呢個都係一個假設嘅情況，可能有啲人唔買樓用嗰筆資金作其他投資可以比恆生指數嘅帶嚟嘅回報更高都未定，而且過往30年樓市係跑贏股市，但係嚟緊之後係咪可以一樣亦都冇人知道，所以呢啲assumption都好睇大家對後市嘅睇法。
以上係一個簡化左嘅計算，當中亦有啲項目未計算在內，例如買樓嘅話，供樓利息可以扣稅，而如果租樓嘅話2022年裸稅年度開始亦推出左新出嘅稅務寬減，租金可以扣稅。
我哋啱啱就講完數字上嘅層面，不過當然買樓定租樓，其實好多時唔單止係計數，仲會有好多其他嘅考量。
買樓 vs 租樓
- 對於好多人嚟講買樓都會多一份安全感，因為唔需要擔心畀業主加租或者趕走，而且對於屋企有多啲自主權，想改動裝修都可以自己話事
- 靈活性 / 資金流：買樓屬於一個中長線嘅投資，需要比一筆大額嘅首期，而且喺香港三年內賣出要比額外嘅印花稅，所以相對欠缺靈活性。相反租樓一般年期一年死一年生，所以若果真係住落覺得唔滿意嗰區附近嘅環境，滿左死約之後就可以搬走。
- 租樓費用可預計，因為吾會產生維修費用，但如果持有物業就唔一樣，物業有30年或以上就可能隨時要進行大維修，費用可能高達十幾廿萬不等。不過當然租樓亦會面對有加租嘅機會，因為相對嚟講，物業始終屬於抗通脹資產，理論上當通脹來臨，人工加，樓價上升，租金亦會跟住上升。
到最後，到底買樓抑或租樓好，唔同人睇重嘅嘢都唔一樣，以上就綜合咗一啲數字上同非數字上嘅因數，希望對大家有幫助啦。