【買屋觀念】有不同意戶也可以都更嗎？不同意戶的殺手鐧-權利變換丨估價師丨店面丨頂樓丨違建丨海砂屋丨合建丨樂居創辦人李奕農丨中泰不動產估價師所長鐘少佑

[@bo9574]

都更不同意戶就安排優先拆除違建 反正違建本來就要拆除提早而已

[@willison5719]

跟鍾少佑委員交手過，他給的意見確實都有幫助

[@leju]

感謝你的支持！

[@godroy-s2n]

倆位句句到味，👍！

[@樂居李奕農]

謝謝~~

[@wangkuohuai113]

屋齡50年的房屋，老是老了點，可是不是危樓，為什麼要鼓吹「都更」、「改建」呢？ 因為存在有暴利，暴利在那？請看： 屋齡50年位於「商三」的4層樓老公寓，建商來談都更合建，新蓋地上19層地下5層合計24層的新大樓。 一坪舊屋換一坪新屋，再送你35%的大小公設，搬家搬出送你搬家費（進了搬家公司的口袋），在外租屋送你租屋金補貼（進了房東的口袋），再送你一個汽車停車位（有產權的呦），棒不棒？趕快來簽約呦，不簽就叫市長強制拆屋，強拆之後，老屋照一坪40萬元折算，40坪小計1600萬元，扣除都更作業費400萬元後，剩下1200萬換取一坪100萬元的新屋12坪，不換新屋就提存法院愛領不領隨便你。 回頭再看都更後建商拿走多少。 土地不需付錢，新蓋大樓需付工料費，拿走整個大樓70%的房屋和土地，一坪100萬元賣出。 看完就知道建商為啥要都更！網紅為啥鼓吹都更！市政府為啥要強拆強制權利變換！立法院為啥推出「危老改建」條例了吧！ 都是因為暴利！誰叫你地主是傻蛋。

[@都更魔鬼細節]

都更居住正義 建商找地主都更要求簽合建契約是對地主提出合建【要約】，地主不同意（承諾）建商合建契約版本，提出修改契約內容，是地主對建商提出合建【新】要約，如建商不同意（承諾）地主提出合建【新】要約，合建契約沒成立，那是可歸責於建商，地主【不是釘子戶】，建商才是【都更釘子戶】 因此不給、不懂或不給協商修改合建契約的【建商都更釘子戶】沒權利獲得進入權利變換法定程序正當性但地主應錄影音證明可歸責於建商

[@wangkuohuai113]

​@@都更魔鬼細節錄影錄音擋不住「權利變換」，只有在市府召開的都更「公聽會」和「聽證會」中，公開的表達「不參加都更、不參加權利變換、將個人私有的土地和房屋排除在都更範圍外」，才能確保財產權！ 市府漠視不參加都更的表態，強行實施權利變換，就是侵害人民的財產權，這是違反憲法的！

[@都更魔鬼細節]

@@wangkuohuai113 這只是其中一種方法，，當然公聽會及聽證會是一定要參加的，其實我幾乎可以說✋握了過去、現在及未來的權變違法的鐵證，但這只有被強迫權變的地主可以主張的！話只能說到這裡！你有興趣的話，去檢視中央在訂定權變辦法的應記載事項少了甚麼？你找得到你就會瞭解我的意思，那就是建商們大難臨頭了！

[@彭美智-m2b]

😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊

[@wangkuohuai113]

我是你們口中所說的釘子戶，我不是貪心，我是不愚蠢！ 你們看到的是：一坪舊屋換一坪新屋，搬家搬出有搬家費補助，搬回沒有。在外租屋有租金補貼，新屋的使用執照核定，次月就沒有租金補貼。除了一坪換一坪，還有額外的35%大小公設，還有一個地下室的汽車停車位。 我看到的是：新樓共計24層樓（地上19層地下5層），7層分給地主們（含大小公設），建商拿走17層，隨著這17層的新屋，地主的私有土地約70%的面積，也被建商拿走了！ 70%的私有土地，換來一個汽車停車位，我認為是虧損，受騙了！

[@都更魔鬼細節]

都更居住正義 建商找地主都更要求簽合建契約是對地主提出合建【要約】，地主不同意（承諾）建商合建契約版本，提出修改契約內容，是地主對建商提出合建【新】要約，如建商不同意（承諾）地主提出合建【新】要約，合建契約沒成立，那是可歸責於建商，地主【不是釘子戶】，建商才是【都更釘子戶】 因此不給、不懂或不給協商修改合建契約的【建商都更釘子戶】沒權利獲得進入權利變換法定程序正當性但地主應錄影音證明可歸責於建商

[@ian810324]

非常喜歡樂居的影片～這集來賓好帥氣而且也太專業了吧！

[@leju]

真的是～

[@王正雄-t4i]

＜9

[@王正雄-t4i]

依＜

[@王正雄-t4i]

哦哎呀哎呀愛喔一99

[@王正雄-t4i]

哎喲

[@weitsoliao9696]

這集的內容很棒，受益良多。

[@leju]

喜歡的也幫我們分享出去唷

[@edisonblack3028]

合建都更如果改成建商只負責設計、規劃、管委會成立、餘屋銷售的服務，並收取合理的費用，不參與建案分成，建築費用以土地抵押貸款+政府代墊的方式進行，相信都更可以辦的又快又好…估價分配的部分，如果可以用市價估算把原本有使用權利的部分也計入，相信也能增加都更意願… 記得早年公寓改建，原屋主可以1坪換3～5坪，現在變成1坪可以換到1坪就要對建商感激不盡，難怪都更推不動… 有親戚家目前在談都更，原本4樓公寓，大面積一起都更為22樓的住商大樓，建商的提案居然只有1坪換1坪+1車位… 其他都歸建商所有… 建商要賺這麼大，自然不願意都更的屋主就多了

[@傑帥-v9u]

@@edisonblack3028 1坪換3～5坪絕對是騙人的、不要相信這種都更謊言

[@danielchang55]

不同意戶也要選屋，"黑心都更2"作者說: 第36講 如果你有「10萬新台幣」 如果你有10萬新台幣，你能「幹」什麼呢？ 大多數人的「想像力」都很淺薄，所以幾乎都答不出來。 在這裏，因為「話題」圍繞著「都更」有關，所以我以站在「過來人」的身分(寫22本書的前輩)，想跟「我的都更鄰居們」各講一個小故事，並陳述一個「建議」：(「主題」建議) 1. 我想跟莊先生說，我可以借給你10萬元，所以這個如果兩字就刪除掉了，如果你有10萬元，你可以送你的兩兒子中的其中一個去上估價師的課程，萬一他考上了，你多了一個估價師的兒子，萬一他沒考上，他也可以義務幫我們這群都更老頭們算一算，到底我們這一場都更，以自主更新會的作法，到底做得起來或做不起來？換句話說，這就是先有雞或先有蛋的問題，我先付10萬元，萬一送你的兒子去考估價師，考上了之後，請他來為我們社區服務，社區再以10萬元的費用付給你兒子，再把這筆錢拿來還我，我們大家都可以獲利。後來莊先生笑笑地跟我說，這很難吧，我笑著回答他，我到五股職訓中心上課，沒花到一毛錢，還考過丙級室內配線證照，要不是因為體力的問題，我還可以拿到冷氣與水匠，我以前還是資訊主管一級主管，在日本第一名消費者用品公司上班。 2. 我想跟財務長說，以我是會計系畢業的身分說，乾脆財務長您翻一翻估價師考試的內容，把估價搞懂了，其實就是一堆加減乘除，台灣的估價師水準，我覺得並沒有會計師與建築師哪麼難，在統計應用上，也沒有多變量分析、計量經濟模型、與時間序列的高等統計技巧，若是有「需要」，我倆也一起去上估價師課程，你我一定會有一個人可以考得上，要不要來玩一次。 3. 我覺得我們的「都更進程」，至少還有一年，我就找一個估價師給自己當家教「惡補」一下，看這些人到底在搞什麼鬼？ 其實坊間還真的有一本書談到「權利變換的估價實例」(書名中卻沒有「估價」二字)，書名我不想告訴各位讀者，請讀者自己找去，免得各位突然「夜郎自大」，以為所有事情都是非常簡單(都是我寫書出來分享，不然您也寫一本出來溜一溜)，上網「搜一搜」就可以拿到。（事實上是，上網搜一搜，就掉入色情與好奇心的陷阱，死在年老色衰的世界；不知不覺「人老了」，不知不覺「時間沒了」，不知不覺中「一事無成」。） 最後分享一個「主題」小故事。(「錢」要花在「刀口」上。) 蘆洲名義段的理事長(劉有祺)說，他們前後各跟住戶借了2個5萬(六棟五層樓老舊公寓)，請各位注意，這是「借款」，用來運作「前期規劃」以外的費用，等到銀行全額貸款一下來(中間還包含買下不同意戶3戶房產的權利金折現值)，馬上還給住戶，也可以說，就是一年內的週轉金性質，跟我上述的借10萬元來學得一門估價師的作法雷同。(有趣的是，為了符合借款要求，銀行要求編製五年的資產負債表，還要付簽證費，我猜這才是2個五萬的真正用途，改天請劉理事長來演講，親自請益；或改天冒充記者或以知名作家身分，以寫一篇「專訪」為名，「順便」澄清我的「疑問」。) 水源三期的理事長(碰姐)說，他們是每戶繳2萬，作為都更運作「前期規劃」以外的費用，大多數的專家協助自主更新會的作法，都是以幾乎免費的方式，來為這一場都更服務，好笑的是，知名都更律師蔡志揚在被問及，律師費拿多少的時候，支支吾吾個半天；也就是說，像是個顧問，又像是個義工；我猜，面對碰姐的熱情，專業服務團隊搞不好還有代墊者；所以「不認識字的碰姐」，才會豪氣地講一句話，一坪換2.5坪，你為什麼不要？(到此，才真正體會，百無一用是書生，指我自己。) 「都更顧問費」拿得最少的(4戶能給金額v.s.100戶能給金額)，時間拉長到12年，還代墊「前期規劃費用」；分攤都更顧問費最少戶數僅是四戶之一的就是于導演；因為導演是在「鄰地協調」時加入，以都更委建的作法，舊公寓38.37坪(成功都更第52頁與都更危老大解密第159頁)，土地持分9.83坪，最後蓋成48.22坪(9.83*2.25*1.3626*1.6)，都更顧問一開始就表明(成功都更第90頁)，無須擔心費用，都更案成功後，才領取顧問費，否則分文不取。 最最最蠢得事情是，什麼「都更的好處都沒有撈到」的情況下，付出了好幾十個10萬，也就是甲建商來一本合約，就付出一次長達半年的審約費用，接著乙建商又來一本合約，就再付一次長達兩個禮拜的審約費用，接著丙建商又來一本合約，丁建商又來一本合約，一直到「天干地支」建商們都跑齊了，都來送合約，大爺們，您們也還是在審合約，付這種奇怪的律師費用。 再次強調，都更程序的重點在於「第二次同意書」，簽在「事業計畫與權利變換計畫併核」送件之前。(也就是我們已知道「選配結果」，接著準備選配「聽證會與公聽會」。) 當然我的土地持分最小，約有6坪左右，沒有辦法跟這些遠超過土地百坪的透天厝大地主們，玩這種無聊的遊戲，也花不起這個錢來請這麼多上百次的律師費。 所以我只能靜觀其變，慢慢地「寫」我的書(「黑心都更2」)。 看到底是「沒有專業證照的我」看得準，還是「有都更顧問之名的都更律師」看得準，又或者是「有都更律師之名的都更律師底下的助理」看得準，咱們「賭一把」？ p.s.其實蘆洲名義段都更案中最大的意義是，救活了太多的人，但因為理事長很謙虛，不願意多加贅述，但還是被我「聽」出來了，因為「拆除當天」，開怪手的工人說，「你們的房子像是豆腐渣(花生酥)，我拆前棟過程中，後棟都沒有碰到，可是只是拆前棟一根柱子，後棟的整個天花板都垮下來，這真的是非常恐怖的住宅，晚一天拆，都要死不少人」；這才是最大的功德一件，其實劉理事長的浴室與房間的天花板早就塌了，只是夾層木板暫時撐著，其他各棟也都潛藏倒榻的危機；只是劉有祺理事長早了一步，救了整個社區的無數生命，這才是真的功德一件；至於大家在房地產上賺到錢，分到大坪數，只是錦上添花，也是雪中送炭。

[@wangkuohuai113]

不同意都更戶，千萬不要去選屋，參加選屋會被強制權利變換！

[@james3417]

講得很仔細！

[@iunknowncyber8893]

作夢, 誰跟你變換. 除非地主自己同意, 少搞騙人少玩利益, 小心天打雷劈

[@wangkuohuai113]

行政院訂了一個「權利變換實施辦法」，經立法院同意已實施中。 不同意戶不簽都更同意書、不簽約、不在市府召開的都更公聽會或聽證會中公開表達不參加都更的意向，建商就用「該戶正協商等待簽約中」的藉口，走上權利變換的途徑，一旦市府核定權利變換案，就由市府「受建商委託」，強拆不同意戶的房產。 不同意戶謹記，一定要在公聽會和聽證會中，公開表達不參加都更、不參加權利變換的意願！

[@棟文周]

無論用何種方式重建、都更等，如果建商信譽欠佳，半途落跑，變成爛尾樓，一切都是罔然，這部分的風險應如何解決呢？

[@樂居李奕農]

如果有做預售或者收費的話要做信託，專款專用。

[@流光星塵]

公開公正才有鬼拉,為了釘子戶只能抬面下另外給,最好這些成本一定會被偷灌入成本裏面

[@iunknowncyber8893]

沒解! 所以地主你小心, 一個絕不是 "只" 掉一層皮的事

[@1020cjh]

無解, 阿嬤說, 塗牛糞.

[@呂土龍-h7u]

自建的資金自己借貸,以融資後以委託人身分交付銀行信託,銀行依照信託合約執行委託人交付任務.專款專用最有保障. 合建建商拿你的產權去質押借貸,借款人是建商,錢當然是借貸在建商名下,你得產權是給建商當擔保品,出事了無法償還,擔保品被處分拍賣是剛好而已.

[@ilingsun471]

我們在中山北路二段老舊非常想要都更84巷但沒人來談

[@user-tiffanny]

我們做都更改建，可留賴連絡嗎？

[@ilingsun471]

@@user-tiffanny 你的賴給我我加你

[@user-tiffanny]

@@ilingsun471 可私賴嗎？

[@user-tiffanny]

抱歉是v713185

[@呂土龍-h7u]

自主更新基本上是要住戶自發性的行動,推動師是輔導協助的立場,所以要有熱心的住戶當發起人.

[@gigilin4523]

請問:都更合建由地主及建商合作還須要銀行的介 入嗎？

[@樂居李奕農]

還是會有，例如信託之類的

[@pupuyes6627]

影片說：同意書也要提出"預計權利變換的比例" 結果我家這裡推都更是相反的....推動師要大家先參加開會簽同意書，條件之後再來談，所以沒有『預計』這回事... 真的很傻眼，很多住戶都覺得，為為什麼不能預計或先估價這裡的價值~然後算一下建商能回收多少成本，大家來取一個平衡 推動師就回：因為我們是自助都更，不透過建商抽成。 .................整個問號...然後連配合的營造也不知道是哪家，推動師還不是這裡的住戶，一群7個人，裡面可能有投資客

[@iunknowncyber8893]

"推動師要大家先參加開會簽同意書，條件之後再來談" 你小心了, "同意後", 任人宰割! 你拿神摸來談? 這些貨色騙錢最會, 所以絕不合建

[@呂土龍-h7u]

合建是私下協議,分配自然由建商提議條件,雙方再根據個別想法做協議,是雙方利益條件合意行為.而自主更新是委建行為,自己是資方的模式,委託專業團隊代理,獎勵容積都自己的,成本與售價自己決定,尚未決定的未知數,要如何知道結果?要等獎勵條件與成本確定,再花錢請估價師估算後,才會知道答案.

[@呂土龍-h7u]

具有變數的題目,預測值都只是猜想,不會是真正的答案.

[@pupuyes6627]

@@呂土龍-h7u 感謝解答

[@erin9333]

@@呂土龍-h7u 請問我家這邊也是都更推動師，都更一直叫我們簽同意書，說就算我們不同意我們這邊也已經達到80趴，說如果簽了，之後可以選擇建商跟權利變換2個選一個，如果沒有就是只能走權利變換，這樣是對的嗎？ 也想請問如果有些住戶選擇建商優惠，有些選權利變換，那是個人按個人選擇去分配嗎？還是依照多數人選擇的分配？ 請問1樓有優選1樓店面的可能嗎？還是公平公正照抽籤呢？

[@ritakaoritakao2119]

請問《建商要提出預計權利變換的比例》這個還是不懂，有更詳細的解說嗎？影片中講的是指建造成本不能高過35%，超過時建商自己吸收，是這個意思嗎？

[@樂居李奕農]

應該是說建商會提出可以分回的坪數，至於怎麼計算，營造成本如何，那個就是看約定。如果為了保險起見，可以想辦法談擇優條款，建商給的條件和未來由政府單位權利變換條件，能夠選一個較好的

[@ritakaoritakao2119]

@@樂居李奕農 謝謝您的解答，真的受益良多。

[@呂土龍-h7u]

由於自主更新的實施主體是更新會,各項議案都須開會決議後執行,,對建商而言甚為複雜又麻煩,以至於真正完全走自主更新完成的建案,幾乎是看不到,多少還是有夾雜著合建分配協議,以至於這影片還是有參雜著合建的思考邏輯.

[@呂土龍-h7u]

一開始會提具體分配簽合約，很明顯就是協議合建，權利變換是要花錢找估價師三家算，而且，所有蓋出來的房屋是全部所有權人的，委建商只能拿建築所有相關的共同負擔費用，所有權人如不負擔貸款，可以將分配到的面積，以折價抵付方式給建商，或全案管理公司代銷，也可以自售來償還銀行。

[@wadewade5097]

請問是大於80%還是大於等於80%?

[@樂居李奕農]

大於等於80%

[@wadewade5097]

謝謝您的回覆

[@流光星塵]

真好笑,房子是私人產權,只要不是危樓,被強制參加都更的理由是什麼??? 今天要是強制要求都更所有利益郣歸國家所有,你看有沒有人想去推都更...... 在台灣都更唯一理由就是想賺錢......很多只有三十年上下房子在參與什都更丫...浪費資源,只為了推動都更人想賺錢...

[@iunknowncyber8893]

只有你說到點上

[@呂土龍-h7u]

自發性組織更新會，就是要多數人聯合為主體,避免少數人(釘子戶)操控多數人權益,爭取到全體最大的利益。 另外,個別所有權人如果怕麻煩的話，與未來的代理實施者或是投資者，以合意的價金，或是對等的坪數做權益交換，這也是一種選項。 目前多數人確定選擇自主更新,那些尚未參與更新會，或者是不願意及不表態的所有權人，等程序走到權利變換,分配選屋方式的時候，就會被排除其權利變換分配，以估價師所估算後之價金給付，排除其所有權各項權益。

[@呂土龍-h7u]

所謂的多數人是指,公辦都更需要是所有權人及土地與建物持分需達全部所有權人的75%以上,自辦都更是需要80%以上同,若是土地與建物達法定門檻的話,可以不考慮人數比例,民辦合建是私下協議契約,需要百分百所有權人同意.

[@iunknowncyber8893]

@@呂土龍-h7u 自辦為何不要求100%? 憑啥就要配合?

[@newjohnpcpc4218]

@@呂土龍-h7u 私人產權是不可以多數決的....這一定會違憲...要強制變換私人財產只能擁有足夠多的 "公共利益" 才能這麼做, 但若有足夠的公共利益根本不需要什麼4/5同意..沒人同恴也可以..

[@楊明翰-i2x]

那請問一下如果是2樓呢？

[@樂居李奕農]

二樓通常是正常樓層，不會有太多的差異

[@jerryyu5454]

大家都很會講，但也就只是個可以拿來做節目賺錢的話題，遇到真槍實彈的都更執行，大家就開始裝死，什麼屁都放不出來！

[@wangkuohuai113]

歷經完整的都更程序後，不在公聽會和聽證會上表達不參加都更意見的地主，全程不置理或不簽約者，將面臨「強制權利變換」的下場。 提醒你，都更不同意戶！

[@erin9333]

請問那這樣會強制拆除嗎？縱使你不同意？

[@TheMindychu]

可是多數決不是表示意見也沒用~

[@wangkuohuai113]

​@@TheMindychu你的財產要不要參加都更，那是你的「財產自主權」（憲法第15條），同棟公寓（同一個地號）屋主的多數決，不能強制要你參加都更。 只需在公辦「公聽會」和公辦「聽證會」中，明確的表達不參加都更，市政府就不敢核准都更案，否則市府違憲。

[@wangkuohuai113]

​@@erin9333只要正式表達過不參加都更，市府不敢強拆民宅，否則去行政法院提告市府違憲！

[@wangkuohuai113]

騙人的貼文，洗腦的文章！

[@wangkuohuai113]

騙人的貼文！ 未經產權所有人同意，強制權利變換是違憲，侵害財產權！