Переуступка квартиры в новостройке | Основные риски

Полезные ссылки:
1. Бесплатная консультация эксперта по недвижимости: wa.me/79119411367
2. Telegram канал: t.me/pronovost...
3. Сообщество вконтакте: public1...
4. Купить квартиру выгодно: taplink.cc/nik...
5. Сайт по новостройкам: pronovostroyki...
Навигация по выпуску:
00:14 - Способы покупки квартиры в новостройке
00:51 - Что такое цессия
02:00 - Преимущества переуступок
02:26 - Риски при переуступке от физических лиц
04:12 - Риски при переуступке от юридических лиц
05:34 - Занижение цены в договоре уступке прав требования
06:37 - Резюме
Перечень документов для регистрации договора уступки прав требования:
1. Договор уступки прав требования
2. Договор долевого участия (ДДУ), с первоначальным дольщиком
3. Акт сверки между первоначальным дольщиком и застройщиком (об отсутствии задолженности по квартире)
4. Справка о том, что акт приема-передачи с дольщиком не подписан
5. Согласие застройщика (если квартира покупалась в рассрочку от застройщика), но некоторые банки его требуют.
6. Заявление об отсутствии брака/Согласие супруга/Брачный договор от первоначального дольщика
7. Госпошлина (по 175 руб. с каждой стороны).
#переуступка #цессия #новостройкиспб #недвижимостьспб

[@user-mt8gc4oi3i]

Классное видео! Ясно, четко, структурировано! Спасибо, Никита Юрьевич!

[@NikitaYurievich]

Благодарю за обратную связь! Подписывайтесь!! Здесь много полезного

[@ekaterina_mattis]

Ремарочка: не будет никаких пометок в дду или в цессии (никто не мешает уступить право требования несколько раз) про мат.капитал, ни как при использовании его как первоначалки, и уж точно при гашении долга и % по ипотеке. Справка из ПФР об использовании мат.капитала должна быть обязательно, а если она не позволяет идентифицировать на какой объект использовался мат.кап - пусть Вам предоставят или такую справку, в которой видно конкретную сделку, или справку с банка или на худой конец все чеки об оплате прав требования. Сойдется сумма и не будет в ней мат.капитала - тогда можно брать. Но я уже писала, как бы Вы ни старались купить все сами - всех нюансов Вы знать не будете, потому что кто торгует помидорами, разбирается в помидорах лучше, чем тот, кто покупает. Доверьте дело профессионалам и также требуйте с них гарантии

[@user-nf5pq4un9x]

😮

[@ITik]

Обьясните пожалуйста, допустим у меня квартиру отберут так как юр лицо обонкротилось и деньги не вернут, ну я тогда не буду платить ипотеку и все. Объясните пожалуйста поподробнее что человек теряет, спасибо

[@NikitaYurievich]

Пожалуйста! Спасибо Вам за просмотры. Впереди ещё больше полезного и интересного контента..

[@BlagovidovM]

Всё четко,спасибо.

[@NikitaYurievich]

Благодарю за обратную связь!

[@user-rw6ib3xx4g]

Благодарю 🙏

[@Ok_sanna]

Спасибо. Все узнала.

[@user-ud7pr3lx8t]

Автор не сказал про решение собственника юрлица об отчуждении имущества (протокол собрания); поскольку, если вид деятельности юрлица (согласно оквэд) не является деятельностью, связанной с продажей недвижимого имущества, обычной подписи директора (при условии, что он же не является учредителем юрика-продавца ессно) будет не достаточно, формально договор уступки будет выглядеть легитимно, но если кому-то понадобится развалить сделку, то отсутствие волеизъявления собственника (учредителя) будет являться железным основанием для признания сделки незаконной. Если проще, то это все равно что собственник Петя а договор подписал его сосед Ваня ... ну, почти

[@goldcherry5588]

Спасибо !🤝

[@CNN6279]

Спасибо!

[@Peterson2902]

В каждом втором объявлении о переуступке указано, что возможно оформление по семейной ипотеке. В Сбербанке тоже сказали, что пока ключи не получены - возможно оформление по данной программе. Откуда у вас информация о том, что это невозможно?

[@NikitaYurievich]

Посмотрите на дату публикации видео. На момент записи условия по господдержке были другими: по ипотечной программе «Господдержка 2020» купить по переуступке можно, но только у юрлица (об этом говорю). А вот по семейной ипотеке допустима уступка и от физлица, но мало кто из банков так работает. Чаще рассматривают покупку по переуступке от юр.лиц.

[@elvinahmad7549]

Спасибо Никита

[@finfinalist7164]

Лучшее видео!! Спасибо!

[@user-mv2zs7zf4u]

вы что???? Серьезно думаете, что покупатель должен уплатить часть налога на доход продавца???????. Безграмотность можно простить покупателю, но если его будут поддерживать подобные горе-умники-риэлеторы, бежать от них надо

[@NikitaYurievich]

Людмила, пересмотрите видео ещё раз! Я против "серых схем" с занижением и всегда за полный рынок! Но (!) не все продавцы разделяют такую позицию...поэтому в крайнем случает (!) обращаю Ваше внимание на это, я рекомендую разделить налог 50/50

[@user-fb3jb7bs5p]

@@NikitaYurievich 50/50 тоже бред. Продавец в любом случае в плюсе. Не несите чушь

[@NikitaYurievich]

@@user-fb3jb7bs5p сколько сделок вы провели где налог (100%) полностью оплачивал продавец?

[@donpedro2125]

Такой продавец идет нахер просто и без затей, а с ним и риелтор, который пудрит покупателя втирая про справедливость и прочий бред, лишь бы получить процент со сделки. Так что гуляй, Вася, со своими советами и практиками.

[@alena5571]

Благодарю

[@user-hu6wo9qi6s]

Покупал два раза по переуступке, второй раз с гос поддержкой по семейной ипотеке. Не вводите людей в заблуждение

[@NikitaYurievich]

Посмотрите на дату публикации видео! Два года назад ещё нельзя было купить переуступку по семейке. Будьте внимательны, прежде чем писать глупость!!

[@mosiskusstvo]

В конце видео , вы сказали , что Налоги на доходы надо разделить . Но иногда сумма очень большая. Например , купили на этапе котлована в 2018 году за 8 млн, а в 2021 продают за 19 млн. И почему с 11 млн дохода 13 процентов покупатель должен заплатить половину ?

[@NikitaYurievich]

В данном конкретном примере необходимо учесть, что не все покупатели готовы покупать с такой большой разницей (11 млн.руб.), поэтому здесь разумно предложить частичное занижение до 12-14 млн.руб. в договоре. При такой схеме найти покупателей будет гораздо проще. В конце видео я рекомендую указывать полный рынок или цену максимально приближенную к рыночной. В таком случае, если продавец идёт Вам навстречу, то справедливо взять часть налога на себя. Но, есть покупатели, которые принципиально не хотят платить налог за продавца.

[@paddington9092]

@@NikitaYurievich и правильно делают. это его издержки. я покупаю квартиру на в два раза дороже, чем он за нее заплатил еще и налоговую нагрузку на себя взять, ничего у него не треснет?

[@user-mv2zs7zf4u]

это такой же безграмонтный риэлетор, как и наглый продавец, который мечтает, чтобы на его доход уплатил налоги, ну хотя бы часть, покупатель. Ха-ха

[@user-mv2zs7zf4u]

@@NikitaYurievich в чем справедливость? вы о чем???????????

[@donpedro2125]

Бегите сразу от риелторов которые предлагают занижение в договоре.

[@bassok2667]

С какого лешего покупатель должен 50 на 50 оплачивать налог продавца,человек купил квартиру для того чтобы навариться,ну так и пусть платит свой налог,у покупателя своих налогов и расходов хватает

[@NikitaYurievich]

Вы много встречали продавцов, которые готовы заплатить 100% налогов со своей прибыли!? 50/50 - это 30% из 100% в лучшем случае Я исхожу из практики..

[@SS-pt3xm]

Эх,Ксперт, а какую КВАРТИРУ (КАК ГОТОВУЮ ВЕЩЬ) можно купить по ДДУ или по Цессии?

[@Майор2011]

Это жопа какая-то, а не покупка квартиры 😆😆😆 !

[@NikitaYurievich]

Теперь вы знаете, как в эту ж..пу не попасть☝️

[@Майор2011]

@@NikitaYurievich теперь я знаю точно, что без "вашего брата" точно туда попаду 😆😆😆 !

[@user-hb2sh9uv4n]

Всем привет) Ищу квартиру в Москве (в новостройке) для переезда с семьей.

[@andydendy4156]

Застройщик отказывается оформлять акт сверки. И выдавать справку, подтверждающую отсутствие подписанного акта приема-передачи. Можно ли использовать платежные поручения или что-то иное? Чем заменить справку?

[@NikitaYurievich]

Смотря для чего вам нужен акт!? Если вы планируете переуступать квартиру, до подписания акта, то читайте свой ДДУ. Некоторые застройщики пишут в дду, что уступка возможна только с согласия застройщика. И будут правы в том случае, если квартира покупалась в рассрочку. Если у вас 100% оплата, то согласие не нужно. Если ипотека, то достаточно платежного поручения, что вся сумма внесена на счёт. Однако, если у покупателя другой банк, то этот акт может запросить банк покупателя. В таком случае стоит напомнить застройщику, что не выдавая согласие/акт сверки он нарушает ряд правовых актов: 1. п.1 и 2 ст. 382 ГК РФ 2. 16 и 17 Постановления пленума Верховного суда РФ от 21.12.2017 года «о некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве сделки. 3. п.1 ст. 16 закона о защите прав потребителей При возникновении спора, суд примет сторону дольщика т.к. законодательные акты имеют большую юр. силу чем внутренний регламент застройщика.

[@andydendy4156]

@@NikitaYurievich Спасибо за развернутый ответ!

[@user-barracuda-A18]

Нотариус проверяет документы? Или покупатель сам должен документы готовить?

[@NikitaYurievich]

1. Если переуступка трёхсторонняя, при участии застройщика, то документы готовит застройщик. 2. Если нотариальная сделка, то нотариус. 3. Вы и сами можете всё сделать, самостоятельно!

[@ekaterina_mattis]

Или лучше обратиться к профессионалам! Самые смешные слова , что я слышала в жизни: "нотариус проверяет документы", и "банк проверяет документы". Пока нотариус не будет своим имуществом отвечать за выданные бумажки, не будет никаких проверок документов нотариусом. Все эти справки нотариус выдает "со слов",а подтверждает ТОЛЬКО подпись заявителя, что он сам поставил подпись в присутствии нотариуса. Все! Не убережёт Вас эта бумажка, если продавец оказался непорядочный или Вы пошли покупать квартиру без агента (риэлтора) и сделали как Никита сказал "все сами".

[@samluchik2575]

Ответьте пожалуйста!Хочу купить квартиру по переуступке.Прадовец брала ипотеку в ВТБ.Я хочу взять ипотеку в ВТБ есть первоначальный взнос.Какие риски есть и возможно ли выйти на сделку?

[@NikitaYurievich]

Здравствуйте! Напишите мне на WhatsApp или Telegram (ссылка на мои контакты есть под видео).

[@samluchik2575]

@@NikitaYurievich не вижу ссылки

[@NikitaYurievich]

@@samluchik2575 wa.me/79119411367

[@aichurok_93]

Здравствуйте мы покупаем от застройщика квартиру сегодня Юрист отправила нам какой-то договор по переуступке можно ли по переуступке покупать квартиру от застройщика🤷🏼‍♀️

[@NikitaYurievich]

Здравствуйте! Да можно, в том случае если юр.лицо является подрядной организацией, выполнявшей какие-либо работы для застройщика либо это может быть юридическое лицо аффилированное с застройщиком.

[@aichurok_93]

@@NikitaYurievich Спасибо огромное за ответ🙏🏻

[@NikitaYurievich]

Учитывайте риски связанные с покупкой у юр.лиц

[@user-ju9fx4zu6p]

Почему порядочные люди не защищены законом?

[@NikitaYurievich]

Закон на вашей стороне, если вы добросовестный покупатель! Кто такой добросовестный покупатель смотрите у меня в коротких видео (#shorts).

[@user-nt4dr5wy7l]

Весь ликвид скупают инвесторы оптом на стадии строительства, и потом продают, до сдачи дома дороже, чтобы не платить налоги 😂, подение рынка недвижимости Сейчас благодаря им, в большинстве своём, цены огромные и вкладывать стало не выгодно, стройки встали. Пока процентов на 30-40 цены не упадут, всё будет стоять. Ипотека здесь не поможет. А без вторички Никто купить не может, вернее могут те у кого уже всё есть. Поэтому вкладывать сейчас нужно в землю, а частнику в ипотеку на строительство дома самому. Тем у кого нужно продать Квартиру, понижение быстрее подения рынка, дороже чем сейчас вторичку вы не продадите в обозримом будущем. Первичку надо скидывать, её очень много стоит готовой.

[@user-lj1nt9gtunz]

А где же ваш зуб

[@NikitaYurievich]

Козьма, как этот вопрос относится к теме данного видео?

[@user-qe4iu2qd4i]

До звезделся, выбили

[@user-uk6yt2ib5k]

Скажите пожалуйста что мне нужно будет делать со справкой о семейном положении продавца? Ну вот он даст справку что он женат и что в таком случае? спасибо!

[@NikitaYurievich]

Александр, продавец Вам должен предоставить справку о своём семейном положении на момент покупки квартиры. Это может быть заявление об отсутствии брака на момент покупки или нотариальное согласие супруги, или брачный договор, в котором она даёт своё согласие покупку и не будет оспаривать сделку в случае бракоразводного процесса. Вам нужно хранить эти документы вместе с договором на квартиру как гарантию от оспаривания сделки со стороны второй половины продавца. Однако, имейте ввиду, даже если на момент покупки продавец не был в браке, но брал квартиру в ипотеку и выплачивал ее уже в браке, супруга/супруг при разводе могут заявить свои права на 1/2 от суммы выплаченной ипотеки.

[@user-uk6yt2ib5k]

Спасибо большое!

[@user-sc9nm9jm4r]

👍

[@erik_avagian]

Устарело

[@erik_avagian]

Кстати! Я предлагал такую схему покупателям, без занижения, но половина налога с них наличкой. И что вы думаете! "Ой это дорого, мы не согласны" Хрен кто согласится на эту альтернативу! Будут ждать и потом еще дороже купят. Либо скидку просят - предлагаю занизить и за его счет будет скидка." Ой, нет"