Почему нельзя заработать на жилой недвижимости

Рет қаралды 4,641

Күн бұрын

Почему нельзя заработать на жилой недвижимости
00:00 Заработок на жилой недвижимости. Рассказывает о том, как зарабатывал на жилой недвижимости, и почему эта схема больше не работает.
Частый аргумент инвестора, что вот мол купил студию у компании ПИК, КРОСТ, МИЦ, Самолет за 7 млн, а сейчас аналогичная у этого же застройщика стоит все 10. Мол заработал за три года 3 млн рублей и это круто. Да ,круто, только не совсем так и нет роста и прогресса.
02:44 Налоги и риски
При продаже квартиры, вы должны заплатить налог на доход - 13% с разницы между ценой покупки и продажи. Это может привести к потере значительной суммы денег, а с тем, что останется на руках вы уже не сможете купить на этапе строительства, даже то, что только что продали.
04:38 Как это было раньше 15-20 лет назад. На собственном примере инвестирования в жилую недвижимость
Ранее вы покупали не котловане дешевле, а после получения ключей могли продать и снова зайти в стройку постоянно увеличивая площадь или количество объектов и был тот самый прогресс.
Вывод: вы не только постоянно наращивали капитал, но и росло количество или качество ваших активов. Но это было за счет рисков недостроя. Сейчас, после введения эскроу-счетов таких рисков больше нет, как и нет существенного дохода. Да, вы способны сохранить капитал, но не более.
07:25 Последний раз инвестирования в жилую недвижимость
В 2019 году, случайно узнал, что в Москву приходит известное во всем мире европейское архитектурное бюро MVRDV Architects с проектом RED7 (РЕД7), то решил не упускать такую возможность заскочить в последний вагон.
И на этом примере, в том числе, доказываю, что дальше в инвестициях в жилую недвижимость на этапе котлована нет особого смысла.
09:15 Обзор жилого комплекса RED7
11:06 Детали про разницу между квартирами и апартаментами, преимущества и недостатки апартаментов
13:56 Инвестиции в недвижимость
Полезные ссылки:
Мой блог про инвестиции в недвижимость: sponsr.ru/nemihail/
Мой блог о строительстве фахверка: sponsr.ru/fachwerk/
Мой запрещенный инстаграм: / nemihail

Пікірлер: 52

@Milana2118 Ай бұрын

Михаил, здесь интересно всё: прекрасное изложение, крутая консультация и видеоряд. Спасибо! milanavalevska

@Mirula_fox Ай бұрын

Про квартиру интересно. Делайте обзор ❤

@user-iw3cs8yi8i Ай бұрын

Конечно, очень интересен обзор

@Sheryagin 22 күн бұрын

Очень интересно, но читать было лучше. Информативный стиль, когда конкуренция была незначительной, отлично работал. Я в той же ловушке, для молодежи этот стиль выглядит уныло. Удачи в развитии канала

@Pro_nedvizhimost_shorts Ай бұрын

Привет сосед ! Приятно было посмотреть адекватный ролик о Red7. Абсолютно согласен что выходить некуда Но 30 млн это прям мало для выхода из 50 метров Думаю миллион за метр через год

@neuehal Ай бұрын

...при условии, что будут ключи и что продадут остатки. Если ключи не выдадут и останутся непроданные, то до миллиона может не дойти

@makeev888 28 күн бұрын

Замечательный объект недвижимости, в хорошей локации, по-любому найдется покупатель на такой эксклюзив) дом интересный !

@AnnaGaan Ай бұрын

Как ты постройнел! Вау!

@MrGuinder Ай бұрын

Спасибо за канал. Очень интересно. Учитывая аппетиты девелоперов, застраювающих ту же Павелецкую в большом количестве, я думаю у Red7 будет преимущество в том, что в этой локации строить особо негде больше. И цена в 1млн.р. за метр там будет, вопрос времени. Но к тому моменту весь остальной рынок тоже отрастет, поэтому вопрос с тем, куда переложиться, со временем проще не станет.

@neuehal Ай бұрын

...это факт

@FROSTA1R 28 күн бұрын

А какая цена на котловане была у Red 7?

@neuehal 28 күн бұрын

@@FROSTA1R ...до меня не знаю, сам заходил в 2019 году, когда ещё была яма, взял не самое дешевое за 350 тыс за кв.м.

@usZVer007 Ай бұрын

Интересно про квартиру на Садовом

@MarinaWangRealEstate 25 күн бұрын

Эскроу счета застрахованы до 10 млн, то есть не все деньги сохранны

@neuehal 25 күн бұрын

...как и с вкладами

@SophieMophie-xr4re 28 күн бұрын

Если процент по ипотеке низкий , и на руках есть 10 🍋, то вкладываешь из них допустимый минимум на первоначалку и покупаешь в ипотеку квартиру за 10 🍋, остальные 7-8 🍋крутишь пока дом не сдастся в других инвестициях , тот же вклад например сейчас под хороший процент открыть . Даже если инфляция будет минимальной, когда достанешь вклад , получишь разницу в процентах между ипотечной ставкой и ставкой вклада (но тут надо не забыть еще про налог на прибыль от вклада). Когда со вклада или других инвестиций выйдешь в плюсе , и желательно чтобы налог на прибыль с продажи недвижимости (3 или 5 лет) тоже уже был пройден, депозитными деньгами закрываешь ипотеку, продаешь квартиру и остаешься в плюсе. Но мы то знаем, что инфляция будет куда выше за эти годы , и квартира вырастет в цене очень прилично Да и все это время до 3 или 5 лет пока не пройдет налог на прибыль с продажи квартиры, можно еще успеть ее и посдавать в аренду, что тоже будет прибылью Так что это игра на несколько лет, но все же прибыльная как ни крути Пока не введут повышенный налог на недвижку , Вкладываться в нее будет выгодно Чтобы не платить налог можно перед сдачей дома продать квартиру по переуступке , просто тогда вклад надо рассчитывать с учетом возможности достать деньги накануне сдачи дома и закрыть ипотеку. Правда сейчас по переуступке не так много людей хотят покупать, лавочку для льготных ипотечников прикрыли и покупателей по переуступке убавилось. Если получить ключи, тогда уж ждать до 3 или 5 лет владения недвижимостью Короче, с низкой ставкой по ипотеке (то есть с чужими деньгами) в недвижку лезть выгодно Со своими деньгами скорее нет

@neuehal 28 күн бұрын

...есть правда в вашей стратегии, однако когда я заходил депозит был до 5% годовых, а ипотека начиналась от 9%. Была почти вся сумма, на хвостик дали рассрочку. Если ждать до сдачи 5 лет, то переплата по ипотеке была бы выше. Все равно бы вышел в плюс, но с меньшим профитом

@SophieMophie-xr4re 28 күн бұрын

@@neuehal да , все индивидуально, каждый случай надо рассматривать отдельно со всеми обстоятельствами и нюансами…

@user-ry8ol3zr9e Ай бұрын

Ужас какой дом. Мне бы приплатили, не стала там жить. За 5 лет 12 млн. Т.е. в год 2.1 млн. Не так плохо, но и не феерично

@neuehal Ай бұрын

...пока так

@user-in3jg9ic7t Ай бұрын

Не совсем понятно причем тут толщина стекол, если частенько хочется открыть окна и впустить в квартиру свежий воздух вместе с шумом и пылью)

@neuehal Ай бұрын

...да, с пылью будут проблемы, её можно собрать на улице и равномерно раскидать по помещению. Свежий фильтрованный воздух, как в отелях, поступает по приточной системе. Есть апартаменты с балконами, там можно подышать центром Москвы без фильтра, при желании. Там где балконов нет окна как в небоскребах не открываются

@researchereye Ай бұрын

Судя по интерьеру, где вы находитесь, вы - патологоанатом?

@neuehal Ай бұрын

...о как)

@gotham_citizen 25 күн бұрын

стиль жмурки 90-ые)

@user-uf8ts7cf3w Ай бұрын

Михаил, я Вас очень уважаю, но этот модерновый дом некрасивый и вызывает ощущения хаоса и разрушенности....

@neuehal Ай бұрын

...это очень хорошо, когда есть настолько разные мнения. Если одним объект очень нравится, а другим вообще не нравится, значит автор задел и ту и другую аудиторию и по этому поводу будут говорить. Если копнуть глубоко, то символ Парижа Эйфелева башня долгое время раздражала горожан. Был даже поговорка, что вид с башни прекрасен, поскольку не видно саму башню... Если важно моё мнение, то сам я в восторге от архитектуры

@user-uf8ts7cf3w Ай бұрын

@@neuehal Да, конечно, вкусы у людей разные. Этот дом соотносится с Вашими оформлениями квартир , где бетонный потолок, кирпичные лавки, проводка по верху....Да и хорошо, что все разные, у каждого гармония в душе возникает от многообразия различных окружающих интерьеров....и даже экстерьеров.

@neuehal Ай бұрын

@@user-uf8ts7cf3w ...именно

@SophieMophie-xr4re 28 күн бұрын

Кому как Мне красиво Люблю конструктивизм и все стили на него похожие Я бы там жила 😍

@crossmanyou Ай бұрын

Если купил в ипотеку то за три года ещё как выгодно. 7х у меня было это как фьючерс на бирже. Платишь 20% взнос, а прибыль забираешь от всей цены

@user-em5ph1ei3p 28 күн бұрын

Чего????)))) это что за арифметика у вас такая😂

@crossmanyou 28 күн бұрын

@@user-em5ph1ei3p при ипотеке платишь 20% первоначальный взнос. За три года квартира дорожает. Ты её продаешь например за 200% от цены покупки. Отдаешь 80% долг по ипотеке, остаётся +120%. А так как ты вложил своих денег всего 20%. Получается прибыль 6х

@gotham_citizen 25 күн бұрын

@@user-em5ph1ei3p он взял 10 лет назад

@user-hd1cx6gu4u Ай бұрын

А стоимость в долларах 5 лет назад и сейчас? Стоимость в золоте тогда и сейчас? Или только в рублях всё считаете?

@neuehal Ай бұрын

...доллары сейчас хранить под матрасом? А по поводу курса доллара тогда и сейчас, пока этот объект обгоняет доллар. Курсы в открытом доступе.

@user-xw4en9tz8t Ай бұрын

Короче продать однушку купить двушку.потом продать двущку купить трешку. Потом продать трешку купить две однушки. А сдавать то когда? Где доход? Одни расходы и пожизненная ипотека

@neuehal Ай бұрын

...тогда можно было стартовать с одним капиталом и его приумножать, без дополнительных вливаний. А сегодня, да увеличения количества активов требует постоянных вливаний. В этом и суть

@user-xw4en9tz8t Ай бұрын

@@neuehal а жить то когда и на что если постоянно вливать? 😀

@neuehal Ай бұрын

@@user-xw4en9tz8t ...вот об этом и речь, раньше можно было не вливать, а просто крутить и увеличивать активы. Ну а жить можно с постоянного дохода (ЗП), а когда дохода не будет, с ренты

@Hugar80 Ай бұрын

А заработок на квартирах по реновации? Что думаешь?

@neuehal Ай бұрын

...допускаю, что есть в этом что-то, но пока не погружался. Идея понятна, но нет рядом опытного практика, кто честно мог бы подсказать

@Kseptor Ай бұрын

Дома по реновации из говна и палок делают. Тёщу четыре раза топило, два горячей (тёплые полы в коридоре и ванне у всех), два холодной ванны) из-за прорыва труб из пластика толщиной 0.0003 мкм (судя по всему). Рекомендую начать со страховой, она скорее всего откажет в страховке квартиры в новом доме, или цена будет конская или конская цена + нифига тебе не выплатят сославшись на застройщика, форс-мажор, ретроградный меркурий в пятом доме. Общее число прорывов за два года (судя по общедомовому чату) около сотни.

@Hugar80 Ай бұрын

@@Kseptor А какой адрес дома?

@Kseptor Ай бұрын

@@Hugar80 Мы в интернете, я не готов оставлять тут персональные данные, пусть даже и тёщи. Москва, метро Водный стадион, на 1.5-2 км на восток от метро. Пусть будет вуаль адреса в пиратском стиле)

@Hugar80 Ай бұрын

@@Kseptor персональные данные. Ну тут либо в МКД живёт только одна тёща и она ваша, либо в доме по реновации только одна квартира.