Покупка на недвижим имот от ЧСИ - Епизод 34

Покупката на недвижим имот от частен съдия изпълнител (ЧСИ) ще става все по-актуална тема с навлизане в малко по-сложна икономическа обстановка, но процедурата претърпя много промени в последните години и аз искам днес да ви обърна малко внимание какво трябва да се има предвид при покупка на недвижим имот от частен съдия изпълнител.
Процедурата претърпя доста промени за последните 10 години откакто стартира, доста повече се изчисти, все по-малко шмекерии и възможности за тънки сметки, така че има и някои особености, които са много сериозни подводни камъни, а аз искам вие да сте готови за тях.
Ето и моите съвети. На първо място ЧСИ определя цената на недвижим имот не самостоятелно, не казва аз ще го продам днес за 50 000 лв, защото така ми е кеф, той възлага определянето на цената на вещо лице, вещото лице определя цената, съгласува я с кредитора - пазарна цена, вещото лице определя пазарна цена, тази пазарна цена се съгласува с кредитор и тогава имотът се пуска на публична продан, като тази цена не може да бъде по-ниска от данъчната оценка, имайте го предвид. Повечето банки в момента нямат зор за събиране на пари, да не говорим, че малко от тях бяха активни с раздаването на жилищни кредити за покупка на имоти те са примерно 4-5, които всички ги знаем кои са, тоест наличието на много продажби през публични изпълнители и намалянето на техните цени зависи изцяло от волята на кредитора не на ЧСИ. ЧСИ е един инструмент, с който един кредитор да си вземе парите от един длъжник посредством продажба на недвижим имот. Това е. Не очаквайте че ЧСИ са някакви факири, които ще свалят цени и ще правят каквото си искат - това свърши. Пуска се тази продажба на недвижим имот на пазарна цена, никой не се явява, на втория път трябва да се намали на 80% от пазарната цена цената, тоест 20% отстъпка. Преди, на третия път се вдигаше с 10, след това на четвъртия се сваляше сваляше с нови 20 и ставаха едни бъркочи с цената. В момента не е така, в момента стигне ли се до трета публична продан, четвърта или пета - никой не сваля цените. Седи си примерно на 10% от пазарната оценка или на 20% от пазарната оценка и приключва. Всичко зависи от зора на кредитора. В момента банките имат ликвидност, не им трябват пари, няма да пускат много оферти, ще гледат да се разбират нещо с длъжниците си, да разсрочват вноски, да правят гратиси, примерно само лихва да се плаща, има много методи не очаквайте, че изведнъж ще завалят оферти от ЧСИ.
Друго нещо, в момента ЧСИ не са длъжни да вдигат тежести върху имотите, тоест като си купите имот през публична продан тежестите по него остават. Ето ви един прост пример - купувате си един апартамент, давате 100 000 лв за него, има 6 ипотеки, продава се имота по първата ипотека, първата ипотека не пада автоматично и ЧСИ даже може да ви откаже да ви я вдигне ако му подадете молба. Тяхната презумция и презумцията на законодателя е, че така се пазят интересите на купувача, тоест ако свалим първата ипотека, втората ипотека може да дойде и да каже - а, не, аз искам втора публична продан на този имот, и вие да останете без имот, това им е презумцията. Тоест ако тръгнете да сваляте ипотеки трябва да ги сваляте отзад напред от последната наложена до първата, за да няма първия шанс да ви откаже. Само че това е много трудно, много дълго, много сложно и скъпо упражнение. Така че вие ако го купувате, защото е изгоден, с цел да го продадете - няма да го продадете, ще получите един имот с 5 ипотеки, тръгвайки да го продавате отива някой в Агенция Вписвания, опа, тук има ипотеки. Така че много е в момента рисково и опасно това да се прави. Уж щеше да падне, уж нямаше да падне - не е ясно какво се прави. Друго - ако има вписан договор за наем не можете да го прекратите. Не можете да отидете и да кажете на наемателя - чао, аз го купих този имот - чао. Този договор трябва да си изтече или там си има някакви разпоредби в договора, вие наследявате и договора. Така че е хубаво преди да тръгнете да купувате имот на публична продан да отидете задължително с адвокат. Аз като брокер съм правил няколко сделки, мои имоти са продавани на публична продан, знам каква е процедурата, в момента не бих отишъл без адвокат да проверям имот и да ме запознае и адвокат с цялата процедура как става продажбата на имот през ЧСИ.
Тъй като "уж" са по-евтини има голяма конкуренция. На последната публична продан, на която бях имаше 47 наддавателни предложения, цената на последното наддавателно предложение беше на тавана. Имайте предвид, че в момента имат таван той е 30% от цената. Ако един имот струва 100 000 лв, вие можете да предложите 130 000 лв за този имот, това е максималното, което можете да предложите, не можете да предложите 200 000 лв, 200 000 лв можете да предложите на тайните търгове на НАП - 200, 300, 400, 500 там на тайните търгове можете да си предлагате колкото искате, на публичните продани не е така.
Можете да разгледате оферти, които предлагам на www.tiaris.bg
или да се абонирате за влога на shorturl.at/klOU2

[@agavazov]

Тайното наддавателно предложение си е малко стратегическо. Мой съвет е да се придържате към минималната обявена цена, като си разиграете сценарии в главата, че ще има 2-ма или 3-ма участници при явното наддаване. Явното наддаване не е битпазар с произволни сума, а всяка стъпка се равняван на един задатък (10% от първончаланата цена). Та както казах предложението в плика е доста стратегическо. Най-лесно, ако максималната сума до която ще стигнете е 3 наддавания влизате с минимума, ако ще е до 2, влизате с ~5% от началната цена.

[@russonera]

по принцип е възможен варианта и без адвокат но изисква сериозно четене и проверка на самия имот! Колкото до максимума от предложената горна цена, да тя е 30% но от скрития търг, когато обаче се отварят пликовете има явно наддаване където цената може да стане такава че да не е изгоден дори имота

[@vikichervenkova8465]

Много полезно видео, благодаря! От известно време имам интерес към имоти, обявени за публична продан от ЧСИ, НАП или банки, но всеки път когато разговаряме по темата с роднини и приятели, изниква недоверието, че търговете са нагласени, че определени хора имат предварителна информация за най-високата предложена цена и надцакват в последния момент, за да отиде имотът при "когото трябва". Какви са Вашите наблюдения и коментар?

[@miroslavy]

Здравейте, това е типично българската мнителност, която усещате, отдавна тези порочни практики са прекъснати, няколко чсита загубиха лицензите си и другите сега си ги пазят и не допускат разни подобни схеми, така че спокойно участвайте и успех

[@blackbirght]

С 2 месеца закъснение но ето моето мнение. Когато едно нещо стане достатъчно практикувано и нормално вече ще е много късно да търсиш изгодни сделки в него. Така че би трябвало да се радваш че приятелите ти ги е страх, предполагам нито един от тях няма опит с принудителна продан.

[@dimitarstoikov1489]

Защо да не може да се продаде по-скъпо от 30%?. Това е твърдение е наполовина вярно. Действително ако първоначалното предложение е по - високо с 30% от началната тръжна цена, то това го прави невалидно. Но след първоначалното предложение се провежда присъствен търг на който кандидатите могат да наддават до плюс безкрайнст.

[@miroslavy]

точно така е, благодаря за корекцията, всъщност исках да кажа, че началната оферта не може да е повече от 30%, а наистина може да се продаде на невъзможно висока стойност

[@katerinakoleva5899]

🙃

[@neotrnty4717]

Какво е рискове

[@sheytanbay]

Има ли право бившият собственик да си иска вещите в имота след като е загубил търга и вече не е собственик

[@miroslavy]

Няма, то още при описа каквото е описало ЧСИто остава за новия собствени и стария няма право да го вади

[@sheytanbay]

@@miroslavy благодаря

[@vi605]

Всички ипотеки и зъдалжения падат!

[@russonera]

Това е и така и не е така! По принцип има тълкователно решение на ВАС и да в крайна сметка пада, обаче може да се окаже така че да имаш имот и да не можеш да влезнеш в него и повече от година ...