【投資客不告訴你的秘密】哪種房子適合先出租再出售?教你用投資客的眼光來看房子

#房地合一稅2.0#房產投資#租金房貸比
房地合一稅2.0｜租金房貸比｜中古屋投資｜租後賣策略
在房地合一稅2.0的影響下，許多投資者轉向至少持有房產五年以上的策略。本影片將深入探討如何在購買房產時考慮到租賃市場的需求，以及計算租金房貸比，以確保你的投資能夠帶來穩定的現金流。同時，我們將揭露為什麼中古屋可能是最適合先租後賣的房產類型，包括如何透過翻新提高租金收益。看完本影片後，你將能夠清楚地瞭解：
1）房地合一稅對於房產投資的影響與應對策略。
2）如何計算並利用租金房貸比來評估房產的租賃潛力。
3）為何中古屋是理想的投資選擇，以及如何操作以最大化你的回報。
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🎥 影片章節
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0:00 開場
0:18 想要先出租再出售要買哪種房子
1:40 找到適合出租的房子
2:58 投資客會怎麼操作先出租再出售
4:25 總結
5:17講八卦
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#中古屋投資#租後賣策略#房產租賃#投資回報#房產市場#房貸管理#租賃市場#投資專家#不動產投資#買房攻略#租房經營#房地產稅#資產配置#房產翻新#租金收益#房產買賣#房產持有成本
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[@2-bu4xu]

不過，有一點是阿元你沒講到的。 固然長期的專業投客，是真的都買中古屋。 但整修也是一門大學問。 一般人買新成或預售還可以去找建商來處理後續瑕疵。 但入手有壁癌（漏水），或要多隔出一間廁所，甚至要改格局多一間房。 非專業投客，很難辦到。重點是，也不見得划算。 比方在台南永康買一間中古透天，總價800萬，整理可能就要花上快300萬。 20-30坪的大樓，可能也要花上快100萬。 且這是在不請統包，不請設計師，工班全部自己叫，自己溝通的狀況下。 非專業投客的上班族，要請統包和設計師。材料，監工費，設計費都要再付出好幾筆，價格就可能300>500。100>200。 很多專業投客，已放棄上班，或上班很輕鬆，全力學習過整修房屋知識。 一個只是置產的上班族，可能看到壁癌就要昏倒，根本不知道要從哪裡開始處理。也可能被抓漏師傅大開口（例如：說甚麼要拿專業儀器來找漏水位置，用專業儀器半天要五萬）。 也就是要像專業投客一樣買中古屋來整理，來放，和買預售或新成，是有相當大的學習門檻的。

[@houseinin]

也是有道理 不過我們都有長期配合的工班 你說的這些我是真的沒有遇過 感謝分享

[@andyfather]

沒錯，這個沒講到的我認為反而才是重點..... 感覺這邊很少把一般人開始投資中古屋會遇到的困難做清晰的探討。配合的房仲、配合的工班本身就是一個門檻了，沒有在地方圈子內的外行人應該不容易得到門路的。靠經驗的累積，能看出哪裡有問題? 處理的花費? 多少價格買入才划算(有賺頭)? 這些可能都需要買幾間來實戰，我看阿元哥不妨來估一下，一般人要準備多少"學費"才能培養出投資經驗XD

[@chienjustin]

謝謝阿元 鼓起勇氣置產 有慶幸自己還是出手了 我這三個月幾乎都是非上班就是在看房和爬文 理解為何大叔阿姨有辦法找到好案子 因為很吃時間 不只要看該case 還要周圍多繞一繞 （我就是騎著Ubike 巡 因為比較不像房仲）才有手感

[@houseinin]

真的 其實一天看4間 時間就過去了 恭喜你！

[@gvo_lab]

投資/投機是兩件不同的事，現在中古屋房價出租投報率還輸給通膨，預售/新成屋完全沒有討論的必要，所以剩下翻修轉賣連同稅金成本都灌給下一個買方來獲利，今年上半年股市都將近30% 投報，不論投資投機都只看績效評比，不用浪費口水溝通還要跑案場

[@houseinin]

股票俠來了 去吧

[@gvo_lab]

@@houseinin 最近下斡兩個物件，元哥不需要急著貼標籤，元哥能力比較好

[@user-io2lq6ic6u]

請問置產買新成屋有什麼適合的劇本

[@houseinin]

沒有 新成屋總價就是相對高 不管是 1. 價差劇本 2. 收租投報率劇本 就是廢 比附近中古廢 新成屋只能夠拼 附近還有預售不斷創新高 墊出你的價差

[@user-ft5vc1qy2k]

謝

[@houseinin]

謝

[@LowBlueLightR]

20年上下再加5年後售出 是指說25年屋齡以上的房子 漲幅不足買賣比較困難嗎 但目前滿多30年左右還是能貸8成 如果5年後賣掉再回來找20年上下的房子，會比buy and hold 好嗎 感謝回答

[@houseinin]

會 房地產目前政策你可以看到 政府不要你短期買賣： 房地合一稅 政府也不要你一直放買了都不賣： 重購退稅400萬額度 所以增值有到 最好還是換 這是政策方向

[@MM-nj4ef]

想請問那如果一個區域裡的行情中，中古與新成的單坪價差並沒有差太遠的情況呢？

[@billbill7057]

可能是你參考的中古屋況不夠爛，或是投資客都已經精緻裝修過的房子?

[@houseinin]

啊？台灣哪邊還有這種現象？ 建築成本、土地成本差這麼多 既然相差不遠 那當然是買新的啊幹嘛中古

[@houseinin]

喔喔喔有道理 精裝修 但應該也是個案而已 不能說該區域中古新城價格一至

[@garvin5592]

請問阿元 投資房產利用寬限期 五年一到再轉貸 重複寬限期的技法 要看哪個影片呢？

[@houseinin]

我哪有這樣講 別亂扣帽子R 你講的這個技法 現在很大概率行不通了 並且你一持有多屋 就不給你寬限了 以前是基本操作

[@garvin5592]

@@houseinin原來現在行不通了😱😱😱 那如果我現在名下只有一間房子 而該房寬限五年已到 可以轉貸另一家銀行 再繼續寬限五年嗎😮？

[@HappyFannyFan168]

請問如果在天母剛蓋好的社區，建議賣還是租給外商高管？

[@houseinin]

看你的劇本

[@HappyFannyFan168]

@@houseinin 😂😂阿元大哥！劇本好難寫啊…😂😂

[@houseinin]

外商高管你就是要報稅 因為人家公司要做費用 所以你這間就沒有重構退稅400萬額度 現行制度下無解哦

[@HappyFannyFan168]

@@houseinin 謝謝阿元大哥🙏

[@billbill7057]

買房準備出租之後，心思都沒辦法專心工作一天到晚只想退休怎麼辦? 心態上該如何調適呢?

[@houseinin]

我幫你置頂 讓網友來開導你

[@user-kd3zz3zr9k]

我：存股 我學姊：再物色第二間

[@houseinin]

囤房囤起來？

[@billbill7057]

@@houseinin 要第三間了⋯⋯還要繼續買嗎😂

[@yvonne8022]

請問，購買預售屋，是以交屋日才開始計算房地合一稅2.0嗎？還是以簽訂預售屋合約時開始起算！？謝謝！

[@houseinin]

當然是交屋

[@yvonne8022]

@@houseinin 感謝🙏

[@yvonne8022]

@@houseinin 倘若去年7/1以前購買的預售屋欲轉讓，賺取的價差是不是也須繳國庫45%！？納悶為何不是從預售屋的購入日那一刻起開始計算房地合一稅2.0的起始日！？ 麻煩請解惑！？感謝🙏

[@houseinin]

不會

[@houseinin]

這題問得很好 你問內政部 不要問我辣

[@user-ey6yl6kg5g]

請問賣房專任跟一般簽有什麼差別 專任會比較好嗎

[@houseinin]

不一定 看熟不熟

[@user-ey6yl6kg5g]

@@houseinin 好。謝謝

[@ivorychang6488]

請問阿元，我若是第1.2年要出租，之後自住，那貸款是可以用新青安嗎？若不行，利率就只能用首購對嗎？ 我不太懂租客申報是什麼意思？ 我要繳稅嗎

[@houseinin]

請先Google

[@user-zr1ip9yg1x]

只要新青安的方式，房東不可以租房 查到時候補助金額會要回去😢

[@user-rc9dn2tu7g]

很多仲介都服務投資客，坑殺賣主，仲介很可惡，不配合仲介的話最後履約保證的錢拿不到，仲介說你不同意的話沒辦法辦交屋手續

[@houseinin]

⋯⋯受過傷？

[@user-nn9hp6hh2o]

你說兩房出租附家具，請問含電器嗎？謝謝！

[@houseinin]

要含 兩房租客的特性

[@user-zr1ip9yg1x]

😂最好有冷氣空調

[@billbill7057]

現在南部中古屋真的很搶手，那種屋況比較好的40年老屋都超快就成交了，我就碰到一個當天上架原本要去看，晚上就被買走了。

[@houseinin]

啊？ 那我的怎麼賣這麼慢

[@billbill7057]

@@houseinin 可能我在台南你在高雄？

[@r_eric_ivan9473]

越爛的房子越好？請問一個我看過的漏水屋子，三房天花板都有漏水，甚至大樑鋼筋外露,這種也可以考慮？

[@billbill7057]

@@r_eric_ivan9473 你初期要先投入的成本可能都夠你買兩間的頭期款了

[@houseinin]

有道理喔！

[@paulpierce9110]

我用591，「社區找房」，而不是用「中古屋」介面，（因為比較可以方便篩選電梯大樓），結果別說房況很狂的物件，甚至要滑很久，才會看到「在售」物件XD

[@paulpierce9110]

對了，忘了補充，我找的是高雄

[@houseinin]

嗯嗯

[@houseinin]

嗯嗯

[@hannavnjasontw6054]

但我覺得不趕快買，這種漲幅存頭期款根本跟不上。

[@houseinin]

恩恩 但買房子人生大事 還是要以你自己情況好好考慮

[@baki013ak]

5年以上 但如果出租 政府不是就認定我房子是 社宅了嗎? 就不是自用住宅 這樣還可以第六年拿出來賣 還可以減免嗎? @@

[@houseinin]

不行 我知道你在說自用住宅 重構退稅400萬元 可惜 現行政策沒有破解法 你就吞了吧

[@lydiatsai91]

但是一但變成非自用就失去400萬免稅額了吧

[@houseinin]

是的 現行政策之下無解

[@user-ln8kw1qk3w]

這麼好賺是不用告訴大家的會告訴大家基本上都是難賺啊😂

[@houseinin]

有道理

[@sh073494477]

請問房子透過社會住宅包租代管，是不是就不用考慮400萬自住減免了，因為不符合。 而持有大於5年小於10年，就只會被課20% ?

[@houseinin]

1. 對 2. 不對 你只要住宅出租 有被房客報租金補貼 你就變公益出租人 無法防禦 就失去自用住宅重構退稅400萬額度 跟你說20%房地合一稅2.0 是兩件事情

[@wade6180]

那在第五年不出租 自用 第六七年賣出再買總價高於舊屋的新屋可以用重購居住地優惠嗎