持分房子處理方式

繼承來的房地產，兄弟姐妹都是持分人。要賣的時候怎麼辦呢？在新竹有三兄妹，繼承了一棟透天厝，一個人各持分1/3。現在住在台北的妹妹要用到錢了，希望兩個哥哥能夠把房子賣掉來變現。妹妹的1/3拿出來賣，然後大哥的二哥的都拿出來賣，三個人一起把它賣掉，變現金來用。
其實透過土地法第34條之一還有變價分割法院拍賣，可以讓三兄妹的持分是可以變現的。
妹妹對於這個共同持分的房子，其實心裡的想法是這樣子。他說雖然這房子是大家共用的，每個人都有持分，可是使用權卻是大哥在使用。那沒有住的弟弟跟妹妹，雖然大家都各有1/3持分，可是心裡還是會有不平衡的時候。
發電哥分享一下繼承是透過共同持分來持有，每個人都有1/3，怎麼樣解決呢？來分享一下這新竹的三兄妹，三個人共同繼承這個房地產，每個人繼承這個透天厝的所有權的1/3。
妹妹提出這個希望把自己持分的1/3用500萬的價格賣給住在這個老透天的大哥。可是你知道嗎？大哥因為住在裡面，他沒說好，他也沒說不好，他沒說不同意，也沒說同意，他只是就這樣子再緩緩再緩緩一下子一拖又是大半年過去了。
那發電哥是這樣建議妹妹，可以把你自己的1/3先出售給第三人，比如說你先賣給發電哥，然後呢，發定哥再透過土地法34條之一，我會通知共有人大哥跟二哥，你有沒有要使用優先購買權。如果這共有人大哥他說他要買，因為他住在裡面嘛，他買是最OK的。大哥他可以用相同的價格相同的條件買下這一間房子。
如果另外兩個共有人大哥跟二哥不要買，發電哥是第三人嘛，妹妹賣給第三人，我就可以取得這個透天1/3的所有權。等到發電哥買到這1/3的持有權之後，就可以對其他的共有人就是大哥跟二哥向法院提起變價分割的訴訟。這就進到拍賣了喔，因為當時要賣他們他們沒有想買，可是現在出現的情形就是發電哥要對這間房子做拍賣，怎麼做呢？三個人依照比例拍定之後就可以分這拍賣的錢，那我跟大哥二哥就可以結束共有持分的關係。
有時候是這樣子，所以變價分割的方法就是透過法院拍賣的模式，共有人都可以去法院投標，或者是這個拍定的結果被另外一個人拍走，比如說劉德華把這拍走了，發電哥還是可以使用優先購買權，優先購買回這一棟透天。所以我們常常會看到很多精華地段的土地長滿雜草或是房子年久失修都是因為產權複雜，共有人太多，繼承了好幾代，難以好好運用，導致沒有辦法開發，這就需要有意願買這持分的人一個一個跟持分的人討論，把房子整合起來之後這塊土地跟房子才能夠活用。所以兄弟姐妹共同繼承這個房子，意見喬不攏怎麼辦，其實這種事情很常發生，其實可以把它賣給別人或者是把這個共有物來做分割或者是做變價分割拍賣都是可以使用的方法。
發電哥今天講了新竹這棟超過千萬元老透天，兄弟姐妹共同繼承，我們每年要繳稅的時候，持分人都要負責繳稅，平分地價稅平分房屋稅，可是大哥住在裡面，弟弟妹妹當然感受不好，我們雖然有持分，沒住裡面，稅金還要我們來繳。所以房子由多個人共同繼承的時候，有些人想賣，有些人不想賣，意見不同，這個很常看到。
在法律上的共有有兩種，共同共有跟分別共有。在繼承的當下，如果想登記分別共有，辦理遺產繼承的時候需要經過所有繼承人的協議。如果沒有經過這一道手續，那所有的繼承人對這個遺產來說叫做共同共有。共同共有跟分別共有在法律上還有稅金上有很大的差異。很多人其實搞不太清楚。
發電哥簡單舉例說明一下共同共有跟分別共有有什麼差異呢。假設這一棟新竹的透天價值1500萬，三個繼承人大哥二哥跟妹妹，一年都要繳交差不多1500塊錢地價稅房屋稅。那在共同共有的情況下，如果大哥二哥跟妹妹沒有推選管理人，三人都是房屋稅地價稅的納稅義務人，那稅捐稽稱處呢就會通知兄妹三人這一棟房子今年房屋稅跟地價稅金額是1500塊錢都會通知，但是因為妹妹或弟弟會想說大家都只有持分1/3，我可不可以只要繳500塊就好。不行喔，這樣子三兄妹都會收到欠稅通知，或者是你不繳，你想說反正大哥會繳他住裡面，不繳那妹妹也會收到欠稅通知。
而且兄妹三個人不能說因為我自己的持分是1/3，所以我只要繳500塊就好，1500除以3嘛，你如果不繳，你就等欠稅通知寄過來。另外呢，分別共有會是比較好的做法，什麼做法呢？就是三個人各自持有1/3的權狀產權，所以你只要繳你自己1/3的房屋稅，你自己1/3的地價稅，換句話說，大哥二哥跟小妹只要各繳各的房屋稅跟地價稅，這樣子就比較清楚簡單明瞭。所以辦理分別共有其實是比較能夠清楚區分所有繼承人權利義務的方法。
另外要注意的就是，如果你戶籍你持分在裡面，你戶籍已經遷出老家，你要繳的房屋稅跟地價稅可能就不是自用稅的稅率了，優惠稅率是比較低的。

[@terrychu9484]

請問如果要賣持分，要去哪裡找人買？有專門幫人買賣持分的仲介嗎？

[@evelyn840717]

若是妹妹分別共有3/1， 妹妹能透過變價分割嗎？還是一定要賣給第三人

[@yugeng0902]

這個變價的價格怎麼判定呢？ 公吿地價嗎？