Comment choisir la fiscalité de votre immeuble - Les bases de la Fiscalité Immobilière

[@didier.saint-genez]

Merci encore Simon et Manu, ou plutôt Manu et Simon, soyons galant!! :) Je vous ai "connus" au séminaire de O.S le 25 mars dernier à Paris..... Je pense que nous avons donc suivi la même formation au départ. Et quoi de plus encourageant et motivant que de voir votre réussite!!! Tu vois Manu qu'il fallait le laisser acheter immeuble sur immeuble... LOL. Je me documente, je recherche, je regarde vos vidéos, votre page Facebook, il faut que j'accélère pour passer à l'acte....! En tout cas merci pour tous vos conseils!!! Et profitez bien de votre looooooong séjour!! ;)

[@acheterunimmeuble]

Merci beaucoup pour ce message motivant :-). 6 mois depuis le séminaire... Oui oui oui il faut passer à l'action maintenant! Tu as toutes les informations dont tu as besoin pour te jeter dans le grand bain. A bientôt

[@julien7692]

Merci pour ce topo clair sur les statuts fiscaux ! Et profitez bien de vos vacances

[@acheterunimmeuble]

Merci Julien 😁

[@oq2046]

très belle vidéo éducative pour les profanes

[@acheterunimmeuble]

merci

[@damiengrg6899]

Excellente video, tout est clair. Petite question tout de meme: comment est imposee la distribution de dividendes d'une SCI IS? Merci

[@miri_i_am]

Meilleurs vidéo sur la fiscalité en français que j'ai pu trouver juste bravo

[@acheterunimmeuble]

Merci Myriam 😁. N'hésites pas à en parler autour de toi pour la faire connaître!

[@sergiorafael2810]

au top, juste une chose on peut faire du meublé en sci a l'is c'est à l'ir ou on a une limite de 10%

[@acheterunimmeuble]

En principe meublé et SCI ça ne fait pas bon ménage car la SCI est une société civile alors que le meublé est une activité commerciale

[@Nat-yl9jr]

Bonjour, merci pour votre vidéo et votre travail. C'est vivant, succinct et clair. Un point me chiffonne, je pensais qu'en LMNP avec amortissement, le plus value en cas de revente tenait aussi compte de la valeur totale amortie du bien. Ceci venant gonfler la plus value et donc la taxation (tout comme la SCI) . Aurais je mal compris ?

[@acheterunimmeuble]

Pour le LMNP avec amortissement c'est l'inverse. C'est justement ce qui rend ce régime intéressant aujourd'hui par rapport à la SCI à l'IS. Et aussi la peur de beaucoup d'investisseurs que ça change pour se caler sur le modèle de la SCI 😉

[@ericstrbik864]

Bonjour à vous Simon & Manu, Votre vidéo est géniale, je devrais même dire que toutes vos vidéos sont géniales, je conseille même vos conseils à qui veux l'entendre, c'est pour dire. J'ai une petite question, si j'achète un immeuble avec 2 apparts non meublés mais déjà loués quand j'en fais acquisition, puis-je le louer en LMNP ?

[@acheterunimmeuble]

Merci pour ton message Eric ;-). Attention à ne pas mélanger 2 choses: le type de location (nu ou meublé) et le régime fiscal. Si tu achètes un immeuble loué en baux nu, ces loyers seront imposés aux revenus fonciers tant que ça reste en nu. Si par la suite tu les loues en meublé, tu pourras basculer sur le régime du LMNP. Attention à voir avec un comptable au moment de la bascule car il y a quelques subtilités à maîtriser.

[@rudys9835]

salut , vidéo trés pertinente, merci . J'ai une question dans le cas d'un immeuble déja loué non meublé que je pourrais acheté , je peux choisir le statut de LMNP même si il y a des locataires en place en non meublé sans bien sur choisir le status de société ? C'est dans le cas éventuel par la suite ou on achèterai un immenble meublé ? Merci à vous.

[@acheterunimmeuble]

Non tu ne peux pas. Si tu achètes en non propre et que c'est du nu tu seras au régime foncier.

[@rudys9835]

@@acheterunimmeuble Merci pour votre réponse..

[@LArtDeMartial]

Il n'y a pas également la possibilité d'être imposer sur les revenu en réel ? Donc pas en LMNP mais pas un abattement informatique foncier non plus. Merci pour la vidéo et pour la future réponse !

[@acheterunimmeuble]

Désolée mais je ne comprends pas ta question. Peux-tu la reformuler STP?

[@LArtDeMartial]

Effectivement, je viens de me relire et c'est n importe quoi. Désolé ahah Je voulais savoir, si on achète un immeuble avec des locataires, on doit se mettre en foncier nu? Et su coup y a t'il un moyen d'être déduit par les frais plutôt qu'un abattement? Et si je veux faire de la courte durée dans un appartement en dehors de cet immeuble, puis je changer de régime ? Avez un lien pour votre formation, je voudrai la prendre. Merci

[@acheterunimmeuble]

Si tu achètes un immeuble en nom propre et que tu exploites les appartements de manière différente, plusieurs régimes fiscaux s'appliqueront. Ex: la location nue = régime foncier (ensuite tu choisis entre micro foncier et réel) La location courte durée: LMNP Etc... Voici le lien pour commencer à te former avec notre série de vidéos offertes: acheter-un-immeuble.fr/BONUS-8-secrets A bientôt 😉

[@enmarchesombre]

hello vous deux, quand vous dîtes "plus vous amortissez votre immeuble sur une courte durée, plus la déduction sera importante, mais plus ça va s'épuiser vite" ; cela signifie que l'on peut moduler la durée d'amortissement de notre bien à notre guise ?

[@acheterunimmeuble]

Tu peux moduler la durée d'amortissement mais pas complètement comme tu veux. Il y a des règles comptables qui viennent encadrer ça. On va dire que tu as des fourchettes hautes et des fourchettes basses et ça c'est à discuter avec ton comptable.

[@enmarchesombre]

@@acheterunimmeuble ça marche, merci !

[@gabrielparis4193]

Bonjour et merci pour votre vidéo intéressante, J'aurais une question : dans l'hypothèse où l'on achète un immeuble seule (donc solution SCI est exclue) mais que cet immeuble est déjà occupé par des locataires et que les baux sont en non meublés, il ne reste plus aucune possibilité de réduire les impôts ? car on ne peut je suppose pas changer les baux pour être en lmnp

[@acheterunimmeuble]

Bonjour Gabriel. Oui il existe des solutions pour passer en meublé en cours de bail. C'est une technique que nous avons validée avec notre avocat et que nous partageons dans notre formation MasterClass Immeuble Gagnant.

[@gabrielparis4193]

Merci pour votre réponse. J'ai pu me renseigner entre-temps et il semblerait que le passage d'un bail nu à meublé lorsque les locataires sont en place soit assez compliqué : déjà il faudra l'accord de chaque locataire ensuite il faudra prouver que le but n'est pas uniquement fiscal sous peine d'avoir quelques soucis avec l'administration. Tout ça rend la chose assez complexes je trouve.

[@acheterunimmeuble]

Merci pour le partage.

[@loic7055]

Salut, j’aimerais savoir si on achète par exemple sa « résidence principal ou la loue en colocation avec 3 personne est ce que c’est intéressant ? Niveau impôt et charges ?

[@acheterunimmeuble]

Salut, ça sera toujours plus intéressant que de ne rien faire pour générer des revenus. Après tout dépend tes objectifs. Si tu n'as pas encore ta résidence principale et que tu veux investir dans l'immobilier, je te conseille d'abord d'investir dans du locatif et ensuite d'acheter ta résidence principale pour éviter d'impacter ta capacité d'emprunt.

[@loic7055]

Acheter Un Immeuble par Simon et Manu Merci pour ta réponse

[@cyrilrandu7302]

Comme d’habitude, une très bonne vidéo très instructif et plein de conseil pratiques merci à vous deux les Amoureux :)

[@acheterunimmeuble]

Merci Cyril :-)

[@duykhanhtrinh3869]

Bonjour Simon et Manu Merci pour votre video. Jai petite question: je viens d’acheter mon 1er bien et je ne sais pas comment choisir et déclarer le régime fiscale vers l’etat? Je vais faire la déclaration prochaine annee? Merci par avance

[@acheterunimmeuble]

Si tu as acheté en 2019, tu devras faire ta déclaration fin 2019.

[@duykhanhtrinh3869]

@@acheterunimmeuble bonsoir, jai acheté octobre 2018. Quest ce que je devrais faire?

[@nata5439]

Si on achète à crédit, en plus des amortissements on peut déduire les intérêts d'emprunts aussi, c'est ça? Est-ce possible de déduire les amortissements si on achète un appartement à louer comptant sans crédit?

[@acheterunimmeuble]

Oui si tu achètes à crédit, tu vas pouvoir déduire les intérêts d'emprunt. Si tu ne fais pas de crédit, tu pourras tout de même amortir ton bien car ce sont 2 choses différentes. Il suffit simplement d'avoir choisi le régime du réel plutôt que le micro BIC ou le micro foncier.

[@jeromelambda]

Au fait, vous dites que le LMNP et la sci à l'IS sont ce qu'il y a de mieux pour s'enrichir avec l'immobilier, mais je ne vois que des défauts avec la sci : la forte imposition sur la plus-value et le bloquage des dividendes sinon impôts aussi. Les dividendes seraient moins imposés que les revenus fonciers en nu ?

[@acheterunimmeuble]

C'est surtout que les charges déductibles quand tu es imposé aux revenus fonciers sont extrêmement limitées. C'est pour cela que les investisseurs qui choisissent cette stratégie font énormément de travaux. Mais le temps que tu passes sur le chantier, tu ne le passes pas à trouver des bonnes affaires et encaisser des loyers. Ça n'est pas ma stratégie que nous avons choisie.

[@jeromelambda]

@@acheterunimmeuble donc vous préférez le Lmnp, la sci est bien pour transmettre un bien à ses enfants par exemple.

[@acheterunimmeuble]

@@jeromelambda non nous ne préférons pas forcément le LMNP. En fait tout dépend de sa stratégie immobilière et de ses objectifs. Je te laisse revoir le tableau comparatif mais en SCI à l'IS tu vas aussi pouvoir faire de la location nue en optimisant ton temps de gestion et ta fiscalité, utiliser la trésorerie de la société pour le réinvestir dans ton parc immobilier etc. La fiscalité c'est important mais ça ne doit pas être le seul critère qui guide un projet immobilier.

[@philipf8395]

Bonjour Simon et Manu. J'ai lu que vous aviez grâce à vos investissements globaux ( 1 colocation + 3 immeubles) un total de loyer de 6800€/ mois, et un CF de 2600€ net / mois. Puis dans une autre vidéo vous mentionnez 1800€ net/mois. Est ce que c'est 1800€ correspondent justement à ce qu'ils vous restent après l'imposition sur les dividendes? PS : Une de meilleures vidéos sur la fiscalité.

[@acheterunimmeuble]

Merci pour ton commentaire. Oui c'est tour à fait ça: les 1800 euros c'est impôts sur les dividendes déduits.

[@guiflar1]

Bonjour et merci pour cette video. Question avec mon achat locatif et avant la location puis je faire 10000 euro de travaux dans mon studio , le mettre en location et reporter admettons sur 3 ans donc 3333 environ chaque années déductibles en LMNP ? GIL

[@acheterunimmeuble]

Bonjour Gil, merci pour ton message, ne pas hésiter à voir un expert comptable sinon si c'est ta résidence principale il y a aussi des déductions d'impôts possible www.impots.gouv.fr/portail/particulier/deductions-liees-au-logement

[@Ralphy-Le-Maestro]

Bonjour, Merci énormément pour toutes ces explications claires et simple. J'ai enfin compris ces points clef de l'univers immobilier. À très vite.

[@acheterunimmeuble]

Merci à toi de nous suivre, BlackBe 77 !

[@bluebird25-20]

Très très bonne vidéo très bien expliqué. Bravo. Vous êtes top .

[@lespacemezzanine4463]

Dans l'exemple de l'immeuble a 180 000 € qui vaut zéro €, comptablement au bout de 30 ans avec les amortissements successifs, la plus value en cas de revente sera calculée comment ?

[@lespacemezzanine4463]

Un grand merci pour vos vidéos toujours instructives et très bien expliquées !!!

[@lespacemezzanine4463]

Pardon, j'ai eu ma réponse dans la suite de la vidéo....

[@acheterunimmeuble]

Parfait ;-) !

[@motard3165]

Les impôts en nu sont prélevés sur les bénéfices ou sur les revenus annuels brut ?

[@acheterunimmeuble]

Salut Jonathan, tout dépend du régime fiscal que tu as choisi.

[@MrChapDoom]

Le lmnp risque fort d’être taxé sur les plus value comme la SCI a l’IS... Ça nous pend au nez !

[@nicolasgeny4024]

En LMNP si on est au réel donc on utilise l'amortissement. Lors de la revente, l'amortissement n'est pas du tout pris en compte 😱 ?

[@acheterunimmeuble]

Aussi surprenant que ça puisse paraître c'est exactement ça! Et c'est d'ailleurs une des grosses différences avec la SCI à l'IS

[@nicolasgeny4024]

@@acheterunimmeuble Merci de m'avoir répondu aussi rapidement. A bientôt.

[@adelinegaudre1425]

Bonjour, j’ai reçu le lien pour cette vidéo aujourd’hui: mais je ne vois pas le lien dont vous parlez à la fin de la vidéo. Pouvez vous m’aider svp?

[@acheterunimmeuble]

Salut Adeline, le lien est juste sous la vidéo !

[@beinspired7854]

Bonjour vous avez commis une petit erreur dans votre description SCI a IS oui on peut faire du meuble sans limite et SCI IR tolerance de 10 % des biens sinon on bascule en SCI IS automatiquement.

[@acheterunimmeuble]

@@beinspired7854 après vérification sur le site du gouvernement www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-sci il y a bien une tolérance de 10% sur le meublé. Merci pour ton commentaire

[@jeromelambda]

Adepte de la formation gratuite, et investisseur n'ayant pas encore investi, je saute sur la vidéo extraite de votre formation 😁

[@acheterunimmeuble]

Profites en c'est fait pour ça. Mais l'objectif c'est de devenir un investisseur qui investit hein 😉

[@julienpaquiom2362]

Exactement comme toi!! J'ai dû passer une cinquantaines d'heures à regarder des vidéos!!! Je vais sauter le pas. Je sais pas quand mais a va arriver!!!

[@acheterunimmeuble]

@@julienpaquiom2362 ça peut en effet être l'inconvénient du gratuit. Ça prend beaucoup de temps parce qu'il faut structurer le contenu soi même et du coup ça retarde le passage à l'action. Et pourquoi pas te fixer une date pour éviter de remettre à plus tard?

[@jeromelambda]

@@acheterunimmeuble merci pour la vidéo supplémentaire. Mes principaux freins au passage à l'action sont la mauvaise organisation administrative chez moi (au boulot je suis meilleur), et le fait qu'il n'y a pas d'immeuble à Limoges ou ils se vendent vite, il y en a autour mais dans des villes qui se désertifient alors ça fait peur pour un 1er achat.

[@acheterunimmeuble]

@@jeromelambda maintenant que tu connais les freins, la question c'est quel est ton plan d'action pour les lever? 😉

[@matthieumallavan1827]

C'est tres tres bien expliqué et très clair ! Bravos !

[@acheterunimmeuble]

Avec plaisir 😉

[@lbc38]

Bravo très pédagogique, j’ai compris en 1 vidéo 👍

[@acheterunimmeuble]

Parfait! 😉

[@mensawer5656]

Sci à l'is pas besoin de louer en meublé ?

[@CampingDay]

Sci à IS = meublé et nu mais status plus complexe mais pas de revente long terme

[@acheterunimmeuble]

@@CampingDay la SCI est avant tout faite pour de la location nue car c'est une société civile. L'exploitation en meublé est simplement tolérée par les impôts à condition d'être à l'IS

[@acheterunimmeuble]

Non pas besoin. Tu peux louer en nu comme expliqué dans la vidéo. C'est d'ailleurs ce que nous faisons sur nos 3 immeubles.

[@mensawer5656]

Merci... J'ai également vu sur votre vidéo bonus quê se verser des dividendes peu engendrer un meilleur cash-flow après impôts que le LMNP... Je ne m'y attendais pas... Merci

[@acheterunimmeuble]

Attention @@mensawer5656, ça n'est pas tout à fait exact. Le simulateur rendement locatif calcule le cashflow de la SCI à l'IS avec une hypothèse de revente de l'immeuble au bout de 10 ans. Alors que en LMNP il ne prend pas en compte la revente. C'est pour ça que le cashflow paraît plus important. Mais dans la réalité sans revente le cashflow du LMNP au bout de 30 ans sera forcément plus élevé qu'en SCI à l'IS car tu n'auras pas eu à payer l'impôt sur les dividendes.

[@businessboost7780]

Super vidéo merci

[@oliserv6225]

Très bien expliqué ! Merci

[@acheterunimmeuble]

Merci beaucoup 😉

[@acheterunimmeuble]

@@oliserv6225 un grand merci pour tes encouragements! On se donne du mal pour vous apporter les meilleurs conseils alors tant mieux si ça vous plaît 😉. Pour aller plus loin sur la thématique des immeubles, tu peux aussi regarder cette série de vidéos "Les 8 secrets des investisseurs gagnants" ici: acheter-un-immeuble.fr/BONUS-8-secrets/

[@coralieb5301]

Hello. Merci pour cette vidéo très claire et intéressante comme toujours ! Petite question, conseillez vous pour un couple marié en LMNP de se mettre à un nom ou de se mettre en indivision ?

[@acheterunimmeuble]

Hello Coriandre, cela va dépendre de votre contrat de mariage, de la répartition de vos revenus, des travaux à effectuer, etc... Nous apprenons comment optimiser sa fiscalité dans le MasterClass!

[@heathylife3261]

On ne deduit pas la taxe foncière en lmnp ?

[@acheterunimmeuble]

Oui tu peux déduire la taxe foncière en LMNP

[@luc-guyfontaine4961]

Bjr, j’ai une opportunité, pourriez vous me dire comment vous joindre svp ou obtenir un rdv téléphonique… il s’agit d’un terrain divisible , c’est une SAS avec mes 3 enfants, un qui est dans le BTP, un qui est dans l’informatique et la plus âgée, a un Master de gestion de centre de profit. Les enfants ont chacun du patrimoine, et sur le projet nous avons déjà 3 clients intéressés sur les 8 ou 10 parcelles que nous devons faire. Tout dépend des conditions que vous pourrez nous accorder… Dans l’attente, nous vous prions d’agréer nos sincères salutations…

[@acheterunimmeuble]

[e-mail] ;)

[@HelloHello-vk3eb]

quel est la différence entre lmnp et lmp

[@acheterunimmeuble]

La différence principale, c'est que le statut LMP est un statut professionnel avec ses propres conditions cumulatives. La condition principale, c'est que les bénéfices immobiliers doivent constituer la principale source de revenus et être supérieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal comme les salaires par exemple.

[@nicolasgeny4024]

Salut ! Peut-on amortir l'immeuble sur 20 an ? Car ça serait encore plus intéressant, non ? A bientôt.

[@acheterunimmeuble]

La décomposition de l'amortissement suit un barème défini dans la "littérature fiscale". A voir directement avec son comptable.

[@davidnwo4558]

quand vous etes le seul investisseur pas de sci

[@acheterunimmeuble]

Effectivement David, il faut être minimum 2 pour monter une SCI.

[@motard3165]

Super vidéo ! Vous faite du nu ou seulement du meubler ? 🙂

[@acheterunimmeuble]

Salut Jonathan, principalement du nu.

[@motard3165]

Acheter Un Immeuble par Simon et Manu d’accord et tu arrive à en vivre ..? Au vu de la fiscalité..?