Comment éviter le passage en LMP ?

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Je suis Dimitri Bougeard, avocat investisseur (A.I.).
Mon objectif : rendre le droit immobilier compréhensible à tous.
Ici je vous parlerai de droit, de fiscalité immobilière et d'investissement immobilier en général.
Que vous soyez débutant ou confirmé, vous trouverez ici quelques pépites que je vous livre avec passion.
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Je m’appelle Dimitri Bougeard,
Mon but ici est de vous aider à optimiser vos investissements et votre fiscalité, mettant toute mon expertise à votre service.
🎓 Pour la partie formelle :
Je suis diplômé de l’Université PARIS I PANTHEON-SORBONNE, titulaire d’un Diplôme d’Etudes Supérieures Spécialisées en droit bancaire et d’un Magistère de Droit des Activité Economiques, et inscrit au Barreau de Paris depuis 1995.
🔎 En clair :
Je suis expert en :
- fiscalité immobilière,
- droit immobilier,
- conseil immobilier,
- création de sociétés et
- droit des affaires.
Investisseur immobilier depuis plus de 20 ans, je pratique la location nue, la location meublée, la colocation, la location courte durée, et la rédaction de contrats dédiés à des activités très spécifiques telles que la sous-location ou la conciergerie.
N’hésitez pas à poser vos questions en commentaires !
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[@NOSEONE9]

Il est également possible en LMP de passer sur le statut des Auto-entrepreneurs. Cotisation = 6% sur le CA brut pour les meublés de tourisme classés. 22% pour les autres (courte durée non-classé et longue durée meublé)

[@hakobdarbinyan9391]

Est-ce qu’il faut payer aussi les TVA?

[@hugomexx292]

Sci a l is trop de frais. Exemple frais d assemblee generale annuelle 1000 euros... Surtout l economie d impot est recuperee a la vente... Donc a fuir

[@geo7824]

Bonjour, Les revenus totaux fiscaux incluent ils salaires déduis de l'abattement de 10% en frais ou avant cette déduction? Merci!

[@JS-DomainePro-os7ue]

Bonjour Maître. Je ne comprends pas : le plafond annuel des 23000 €, c'est les loyers mensuels X 12 mois, charges comprises (ou pas?), ou bien c'est ce que l'on appelle le bénéfice / cash flow (différence entre les loyers perçus et les charges) X 12 ?

[@DijonBMX]

Bonjour, Je ne comprends pas l'intérêt de ne pas vouloir passer LMP ? OK on va payer des cotisations sociales, même minimales mais cela est rattrapé par une exonération sur les plus value lors de la revente... Et je ne perçois pas l'intérêt d'investir dans cette bulle SCI/HOLDING/SARL car la sortie des bénéfices est hyper taxée. Quelqu'un pour m'éclairer ?

[@laveriT100]

Bonjour Maître, quand on est non resident fiscal français travaillant pour une entreprise française à l'étranger. Les revenus tirés de cette activité sont ils considérés par l'administration pour etre mis en comparaison avec les revenus issus de la location meublés ? Et donc pour etudier un passage ou non en LMP ? Je precise que mes revenus locatifs dépasseront 23000€. D'avance merci pour votre reponse.

[@l_avocat_investisseur]

Si vos revenus sont fiscalisés à l'étranger, ils ne sont pas pris en compte par le fisc français. SI vous êtes dans l'UE et craignez un passage en LMP, contactez moi pour une consultation : [e-mail]

[@konami81]

Merci c’est très bien vulgarisé. Quel est l’impact des loyers soumis à un mandat de gestion en agence immobilière (location longue durée) ? Il me semble qu’ils ne sont pas considérés exactement de la même manière que ceux géré directement par le propriétaire.

[@l_avocat_investisseur]

Pour le passage en LMP, la délégation en gestion n'a aucun impact. Impact sur les revenus de LCD par rapport aux cotisations sociales mais l'URSSAF semble vouloir remettre ça en question.

[@gitelavieilleferme6693]

Bonjour Dimitri, Merci pour vos vidéos très utiles mais parfois un peu complexes quand on démarre. J'ai créé cette année une micro-entreprise en tant que LMNP. Il s'agit de la location de 3 gîtes en Dordogne loués en courte durée en saison (environ 6 mois par an), et il s'agit de ma seule source de revenus. Le CA est d'environ 25 000 euros annuels. Quel régime me conseillez-vous ? Micro-Bic ou Réel ? Par ailleurs, est ce que cela veut dire que je serai automatiquement LMP ? D'avance, je vous remercie infiniment pour votre aide. Bien cordialement

[@l_avocat_investisseur]

Bonjour, je ne donne pas de conseils au vu d'aussi peu d'informations, contactez-moi par mail pour un RDV : [e-mail] Cordialement, Dimitri Bougeard Avocat

[@rinolucifer97]

Bonjour Merci pour cette vidéo bien démocratisée Une question comment cela ce passe si on a un bien LMNP classique( déjà en ma possession et loué) plus un petit immeuble en moitié classique et moitié courte durée (un bien que je vais peut être acheter )? Cela dépasse tout juste les 23000 mais pas nos salaires annuel ? Quel régime du coup? Merci pour vos réponses Cordialement

[@l_avocat_investisseur]

Si plus de 23K€ en LCD, URSSAF. Plus d'infos dans mon podcast (payant) Le Droit d'Investir (j'ai fais un épisode spécial URRSAF récemment) : wwW.ledroitdinvestir.com

[@tonylevvvvv]

Bonjour, en 2023 on est pas passé à 50% des revenus du foyer en LMNP ? C’est-à-dire que les revenus locatifs ne doivent pas dépasser la moitié des revenus du foyer et non pas la totalité ?

[@l_avocat_investisseur]

Le Code général des impôts n'a jamais parlé de 50%

[@christophehubert495]

Merci pour cette vidéo. Exemple avec 60k de revenus salariaux. 30k de revenus issus des loc meublés en longue durée. Achat d un appartement en location courte durée avec 10k de revenus. Je suis à 40k de revenus des loc en globalité sans dépasser les revenus salariaux et sans dépasser les 23k pour la loc durée. Est ce que je passe qd même en LMP car je fais de la LCD ? Merci d avance.

[@l_avocat_investisseur]

Vous ne passez pas en LMP mais l'URSSAF semble considérer que vous devez être assujetti aux cotisations sociales : www.urssaf.fr/portail/files/live/sites/urssaf/files/documents/5877Plaquetteecoeollaborative.pdf

[@nadarama7711]

Après avoir pris renseignements aux sources (Fisc et Urssaf) Règles du fisc : Si les revenus de votre foyer (tous confondus hors locations) sont supérieurs aux revenus générés par vos Airbnb charges incluses, alors le seuil des 23k peut être dépassé sans que vous ne passiez en professionnel. Il ne faut pas que les revenus générés par (Airbnb charges incluses) dépassent vos autres revenus sinon vous passez en professionnel. En revanche, pour l'Urssaf, Règle : dès l'instant où le seuil des 23k est dépassé, vous devez vous enregistrer à l'Urssaf et payer des cotisations.

[@user-qf1zk5br2r]

Bonjour Dimitri, je suis en train d'acquérir une longère à diviser en 4 lots. Je me pose la question du statut pour investir car je dépasse le plafond du LMNP. La solution serait de passer en SARL de famille. Vous dites dans la vidéo que pour de la LCD seul le critère du plafond des 23000 est pris en compte et non le critère des revenus fiscaux. Cela veut dire que pour de la LCD la SARL de famille ne permettrait pas d'éviter le passage en LMP ? Merci pour vos vidéos qui sont très intéressantes et qui apportent de la valeur. Les 20 ou 30min d'appel sur le site dans la description sont bien avec vous ? Encore merci. :)

[@l_avocat_investisseur]

Oui, il y a un vrai risque de passage en LMP avec la SARL de famille. Vous pouvez me solliciter pour une vraie consultation par mail ([e-mail], mes services et tarifs sont sur mon site : www.cabinet-bougeard.com/services-et-tarifs.php

[@jujufoot2830]

Bonjour et merci pour vos vidéos. Deux petites questions: 1) si le revenus du travail du foyer est de 100 000 euros, il ne faut pas avoir plus de 100 000 euros de foncier LMNP pour passer en LMP ou la moitié + 50 000 euros ? Car c'est pas très clair je trouve. 2) si on gagne plus de 23000€ pour de la LCD Airbnb, la taxe CSG/RDS (je crois) débute uniquement après 23 000 euros ou la totalité sera taxé ? Imaginons je gagne 30 000 euros de revenus LCD, sur quel montant et combien devrais je payer ces taxes ? Merci beaucoup par avance, Arnaud

[@l_avocat_investisseur]

Passage en LMP si revenus meublés supérieurs aux revenus pro. La LCD c'est différent, URSSAF si plus de 23 K€ par an de CA (loyers).

[@Edge971]

Bonsoir est-ce que le fait de passer LMP est irréversible ? Si au bout d'un certain temps l'une des deux condition n'est pas remplie est-il possible de repasser LMNP ? Merci pour la vidéo d'ailleurs

[@l_avocat_investisseur]

Bonjour, normalement oui, mais la position de l'URSSAF semble être de dire que vous resterez inscrit et que vous continuerez à cotiser. Question en suspens.

[@yoannorange1951]

Bonjour, Dans le cas de revenus salariés inférieurs à nos revenus LMNP mais que nos revenus LMNP ne dépassent pas 23000€ nous restons en LMNP, les deux conditions sont cumulatives, c'est bien ça ?

[@l_avocat_investisseur]

Il suffit que vos revenus meublés soient inférieurs à vos revenus professionnels pour rester en LMP, avec la particularité des revenus de locations coutre durée assujettis aux CS si vous dépassez 23.000 euros par an.

[@yoannorange1951]

@@l_avocat_investisseur Un exemple chiffré : Revenus de salaires : 19000 Revenus meublés : 22500 Nous passons en LMP ou non dans cet exemple précis sachant que nos revenus LMNP ne dépassent pas les 23000 € ?

[@gauthierverborgh]

Bonjour Dimitri, Merci pour cette superbe vidéo. Je souhaiterai savoir : 1- l'allocation chômage est-elle prise en compte comme revenu salarié ? 2- le passage au LMP est-il automatique ? ou il s'agit de déclaratif ? 3- si la réponse à la question 1 et 2 sont "NON" : Sur combien d'années puis-je revenir en arrière en déclaratif ? car cela voudrait dire que je déclare en LMNP depuis 2017. :/ Merci d'avance pour vos retours ! :) Gauthier

[@l_avocat_investisseur]

Bonjour, l'allocation "chômage" est considérée comme un revenu de remplacement donc oui. Le passage en LMP est bien automatique, vous DEVEZ vous déclarer et vous inscrire au régime de sécurité sociale des indépendants. Donc OUI et OUI, et pas besoin de revenir en arrière.

[@xelahome]

Merci Me pour cette vidéo. Petite question complémentaire. En LCD, le seul des 23K€ est-il comptabilisé au global du foyer fiscal ou bien par activité ? Exemple : je suis propriétaire à 100% d'un appartement exploité en LCD qui fait 10000€ de CA annuel et je suis indivisaire (50%) d'un autre appartement également exploité en LCD qui fait également 15000€ de CA annuel (mais vu que je suis en indivision je n'ai le droit qu'à 50% de ce CA). Les 2 activités ont donc des SIRET différents. Est-ce que le seuil des 23K€ s'apprécient par SIRET ou bien au global de mon foyer fiscal. Je considère ici que les revenus du salaire sont supérieurs à 23K€. Merci d'avance pour votre potentielle réponse.

[@l_avocat_investisseur]

Bonjour, c'est au niveau de votre foyer fiscal, même si vous avez deux SIRET différents.

[@vincentgoulard9276]

@@l_avocat_investisseur Bonjour Maître, Est ce la même chose si pour ma part 100 % des biens en LMNP et Madame 0% ? En sachant que nous ne sommes pas encore pacsés ou mariés mais c’est à envisager pour notamment ce cumul des revenus vis à vis du locatif.

[@l_avocat_investisseur]

@@vincentgoulard9276 bonsoir, merci de poser vos questions dans Jurisimmo Invest, groupe FB, car il y a d'autres modérateurs pour m'aider, je manque de temps.

[@pascalmias]

Merci pour la vidéo. Mon cas je suis en lmnp d’un point de vue fiscale mais risque de passer d’un pont de vue social en pseudo lmp puisque dépassant les 23000 euros de recettes. Néanmoins je ne paierai qu’un forfait de 1145 euros de cotisations sociales tant que l’exercice est déficitaire.

[@rajahal1]

Bonjour Je suis dans le le meme cas . Si exercice deficitaire on paye le minimum légal meme si on est au regime general de la securite sociale?

[@user-nz7iv7ui9s]

Bonjour Dimitri, une autre solution ne serait pas de basculer (au moment où on risque de dépasser le seuil des 23k€) un bien immobilier sur de la location nue ? merci de votre retour

[@l_avocat_investisseur]

impossible en cours de bail sauf accord du locataire, et du coup fiscalité très mauvaise en revenus fonciers.

[@Barril820]

Bonjour Maître, Merci pour votre vidéo ainsi que celle réalisée avec Sebastien Ascon précédemment qui m'a rassurée (je suis fonctionnaire). Je suis loueur saisonnier d'une chambre privée dans mon appartement parisien (résidence principale). Je risque de dépasser en 2023 et de loin le seuil de 23 000 euros. J'ai des revenus professionnels très bas (d'autant plus que je ne peux toujours pas me marier ni me pacser avec ma compagne qui est dans une procédure de divorce). Je précise que j'ai investi près de 6 000 euros pour cette chambre et que je gère la chose de façon quasi professionnelle. Elise de J'affiche complet m'a d'ailleurs beaucoup aidé. Dois-je fermer mon calendrier? Est-ce que je peux m'en sortir avec les amortissements? Que signifie le CA de l'activité (prix payé par le voyageur? Avec la commission des plateformes? Avec la taxe de séjour? Les frais de ménage?)? Puis-je envisager la SCI avec ma compagne sachant que je suis fonctionnaire? Je vous remercie par avance de votre aide! Xavier

[@l_avocat_investisseur]

Bonjour, je vous conseille de me contacter par mail pour une consultation personnalisée abordant tous ces points : [e-mail]

[@dm557]

Bonsoir Dimitri, Je compte mettre 2 biens en colocation meublée pour la rentrée, je percevrai 25K€/an pour ces deux-ci, Mon revenu salarié est de 20K€/an Je serai donc considéré en LMP ou ceci est seulement pour la LCD ? Merci pour le contenu qualitatif que vous apportez :)

[@l_avocat_investisseur]

Je vais faire rapidement une vidéo complémentaire sur la position de l'URSSAF.

[@dm557]

@@l_avocat_investisseur Super, merci bcp pour votre retour et réactivité 👍🏾

[@mika1347]

Merci pour ces informations Me Bougeard. Le fait de pratiquer la LCD meublée au sein d’un investissent en Sci à l’IS donc, n’est il pas désavantageux? Car on doit s’acquitter des prélèvements sociaux + l’IS au final l’opération ne permet pas de payer moins d’impôts que le passage en LMP? PS: j’ai cru reconnaître une collection de BD Tintin sur l’étagère à votre gauche…

[@l_avocat_investisseur]

Petite erreur, en SCI à l'IS, vous ne subissez pas les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), juste l'IS (et la CRL), et ensuite uniquement si vous décidez de vous verser un dividende le PFU (prélèvement forfaitaire unique). La SCI permet donc une meilleure maîtrise de la fiscalité que le nom propre. Et je suis un fan de BD, mais plutôt les reliures Spirou ;-)

[@mika1347]

Merci pour cette précision, j’étais persuadé que la CSG et CRDS étaient applicables.Je suis également fan de BD mais c’est Tintin qui m’a accroché 😁

[@dianejuju9372]

Merci. Je vais devoir passer en LMP, quid de l'Ifi que je paie sur les biens loués ?

[@l_avocat_investisseur]

J'ai déjà fais une vidéo sur ce sujet sur la chaîne ;-)

[@dianejuju9372]

Oui je l'ai vue mais qu'entendez-vous par "une activité de LMP déficitaire" ?

[@l_avocat_investisseur]

@@dianejuju9372 c'est votre le résultat de votre activité LMP est négatif et dans le cas de l'ISF, inférieur à vos autres revenus (je dis bien le résultat, pas les loyers).

[@wingerterflorian]

Bonjour Dimitri, je suis non-résident français, je travaille comme employé au luxembourg et vis également labas. Je suis aussi LMNP pour la france en tant que non résident francais. J'ai lu sur un site de source non fiable que mes revenus salarial de Luxembourg ne sont pas pris en compte par l'administration fiscal... mais si je les rajoute en tant que revenus éxonéré, est-ce qu'ils pourront être pris en compte pour le plafond LMNP ? Question subtile :) Florian

[@l_avocat_investisseur]

Bonjour, malheureusement non, seuls sont pris en compte les revenus fiscalisés en France pour l'appréciation du LMNP/LMP, suivant la doctrine fiscale (BOFIP).

[@wingerterflorian]

@@l_avocat_investisseur D'ailleurs je viens de découvrir que si je suis LMP, je serai radié de la sécu URSSAF et transféré à la sécu CCSS au luxembourg, car comme je suis déjà salarié au LUX, je suis d'office rattaché a la sécu labas. Pensez-vous que la SCI non résident fr peut contourner ces soucis de cotisations sociales des 2 pays ? Car en tant qu'indépendant, je ne peux avoir 2 sécu dans 2 pays différent dans le cas du luxembourg

[@l_avocat_investisseur]

@@wingerterflorian selon moi, dès lors que vous payez des cotisations sociales au Luxembourg, vous n'avez pas de cotisations sociales à payer en France. Je fonde ce raisonnement sur l'analogie avec l'exonération de CSG-CRDS pour les LMNP résidents dans un pays de l'UE autre que la France et qui payent des cotisations dans cet autre Etat.

[@wingerterflorian]

@@l_avocat_investisseur Oui mais les cotisations sociales indépendante à Luxembourg c'est proche de 25% je crois de ce que m'a dit le conseiller labas😅 + 20% d'imposition sur l'impôt en FR, + le TMI globale qui augmente. Ca me parait du suicide. Peut etre que je me trompe sur le calcul... C'est pour ca que je me demande si il y aurait pas une autre forme juridique dans mon cas plus avantageuse.

[@hoho9916]

Bonjour Dimitri Merci beaucoup pour cette vidéo. Je ne suis pas sûr d'avoir compris l'exemple chiffré 3'43" Si je perçois 60k€ de revenus professionnels et 50k€ de revenus lmnp, selon moi, je passe en lmp car mes revenus tirés du lmnp sont supérieurs à 50% ( supérieur à 60k€/2 donc supérieur à 30k€ ). Je comprends l'inverse dans la vidéo ... Merci à vous

[@l_avocat_investisseur]

La bonne réponse est dans ma vidéo, vous ne passez pas LMP dans votre exemple. La confusion vient du fait que c'est le plus souvent très mal formulé sur internet, ne prenez des infos qu'en vérifiant les sources.

[@hoho9916]

@@l_avocat_investisseur et alors à quoi correspond c est 50% dont on entend parler sur internet et quel est votre source ;) Merci beaucoup à vous pour ces explications complémentaires Très cordialement

[@l_avocat_investisseur]

@@hoho9916 Article 155 CGI "2. L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : 1° (Abrogé) 2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62."

[@hoho9916]

@@l_avocat_investisseur bravo ! C'est incroyable le nombre de vidéo qui parle de 50% des revenus professionnels Un grand bravo à vous ! Vous meritez plus de visibilité ! Je suis sûr que Marc Bluesky que j'adore n'aurai pas répondu juste à la question