LMNP vs LMP : Ce qui change !

Découvrez dans cette vidéo ce qui va changer quand vous allez passer de LMNP à LMP.
Vous aviez peut-être bâti toute votre stratégie immobilière sur le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Mais voilà que désormais, vous passez LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vous réunissez 2 conditions :
- Vous faites plus de 23000 euros de loyer en location meublée
- Les revenus issus de vos locations meublées dépassent vos revenus professionnels
Concrètement, qu'est-ce que cela change ?
Est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle ?
Je vous propose de voir tout cela dans cette vidéo.
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• LMNP vs LMP : Ce qui c...

[@sebastienascon]

Le passage du LMNP au LMP est-il clair pour vous ? Avez-vous des questions ? N'oubliez pas de vous abonner à la chaîne pour recevoir les prochaines vidéos : bit.ly/2qUys37

[@Claire_Obscure]

Merci pour ce résumé : perso je suis au clair car j'anticipe le passage lmp depuis le début de mon activité mi 2019 (donc j'ai opté pour l'amortissement et non les charges pour un maximum possible 😉) Pour la sci, ce n'est pas vraiment 15% & aucun prélèvement social : ils tombent au moment de se reverser les dividendes ! Donc je ne comprends pas toujours pas cet eldorado de la sci : tu proposes la même solution que ceux qui ont paniqué avec ces annonces 😝 Perso je passe lmp après deux années d'activité (au lieu de la deuxième année : merci le covid 😝) et 1145€ c'est 100€ de perdus chaque mois sur environ 2000 minimum (& plutôt 4200€ dans mon cas) : cela ne m'impactera pas... Par contre le système en cas de bénéfices est juste scandaleux : la moitié dans ton exemple... Le pire c'est les "avantages" hypocrites Qui a des charges suffisamment lourdes pour être reportables sur L' IR ? Mon expert comptable confirme que dans les faits cela ne marche presque jamais & qui a envie de payer 4800€ sa sécurité sociale ? Surtout si on est encore salarié à côté... Idem pour la retraite... Et s'ils ne t'avaient pas volé 4800€,tu aurais pu préparer ta retraite avec (sans même parler des intérêts éventuels d'ici là) Bref, si la loi ne rechange pas d'ici là, quand je serai en bénéfice comptable, je serai obligée de faire une sci, mais bonjour la galère pour être rentiere avec de l'argent bloqué sur une société... Donc je retarde au maximum 😅 A suivre

[@florianm5154]

@@Claire_Obscure Effectivement Claire, j'en suis aux mêmes déductions/conclusions que vous :-/

[@toanphan9010]

@@Claire_Obscure d'accord avec vous. Étant salarié à côté, quel intérêt de cotiser en plus pour la sécurité sociale ? Idem pour la retraite, il n'est pas possible de cotiser plus de 4 trimestre par an (ce qui est logique) À moins de n'avoir que l'activité de loueur meublé, je ne comprends toujours pas en quoi être LMP est un avantage

[@sylviag4729]

Bonjour à la fin de la vidéo vous dites 15 pourcents d'impôts pour la SCI sur le bénéfice c'est-à-dire la CSG ? Où les impôts sur le revenu?

[@sebastienascon]

Si l'un, ni l'autre. L'impôt sur les sociétés

[@jean-francoismonnet581]

Excellent Sebastien, simple et clair, merci !

[@sebastienascon]

Avec plaisir

[@gilbertbardeur2271]

Merci Sébastien pour toutes tes vidéos qui me sont très utiles et toujours très pertinentes.

[@sebastienascon]

avec plaisir

[@jinanehamdani7827]

Super vidéo et très claire ! Merci Sebastien

[@sebastienascon]

Avec plaisir

[@mazomark958]

Bonjour Sébastien Merci pour cette vidéo très juste

[@sebastienascon]

avec plaisir

[@fabiena6711]

merci pour ta vidéo, j'aurai aimer que tu parles également de la différence de plus value entre les 2 statuts.. peut être dans une autre vidéo, bonne continuation séb

[@sebastienascon]

La vidéo est déjà tournée et arrivera bientôt :-)

[@verdudavid6052]

bonjour seb très très bon contenu

[@sebastienascon]

Merci à toi 👍

[@quidhounoz5391]

Question : le LMNP s'applique-t-il à la location d'une chambre de son *domicile principal* ? Peut-on déduire le déficit foncier des travaux entrepris dans cette chambre ?

[@sebastienascon]

Bonjour, Non, ce n'est pas possible et tout cas simplement. Le mieux est de se rapprocher d'un expert comptable

[@marylinebordet2721]

Bonjour Je regarde cette vidéo en boucle, car c est quand même pointu. Bon il y a des points que j ai compris plus vite que sebastien...😜. N empêche une mine d or et claire les infos, professionnels tous les 2. Merci bq

[@sebastienascon]

Avec plaisir

[@cursaintraphael8185]

Merci c'est très clair .Est ce que le souci réel n'est pas en cas de revente et les plus-values à court terme ?

[@sebastienascon]

la vidéo sur la plus-value est à venir :-)

[@ircad1]

Hello Sebastien et merci pour ta vidéo! Si j'etais LMNP en 2018 avec 19k de CA puis à 27k en 2019 (donc basculement LMP car ressource principale) et si je suis à 21k en 2020, est ce que je rebascule en LMNP et les cotisations deviennent de nouveau inexistante ? et je me demandais avec ce yoyo de statut, le deficit n'est apparament pas reportable lorsque l'on bascule de lmnp vers lmp?! est ce pareil si l'on rebascule sur le statut LMNP comme cela pourrait etre mon cas sur la liasse 2020? Merci pour vos precisions :)

[@sebastienascon]

En effet, vous repassez LMNP. Pour le report du déficit dans le sens LMP->LMNP, je ne vois pas pourquoi cela serait possible vu que ça ne l'est pas dans l'autre sens. Le mieux est de demander à votre expert comptable

[@ircad1]

@@sebastienascon merci pour ton retour Sébastien

[@jean-francoismonnet581]

Juste une question: quand on a 2 ou 3 logements, peut on en laisser un en LMNP et mettre les deux autres par exemple en LMP ? Merci !

[@sebastienascon]

Non, tu es tout LMNP ou tout LMP

[@tuauxmarie6956]

Bonjour, petite question sur le passage du LMNP au LMP. La condition qui stipule que les revenus BIC doivent être supérieur à 23000 euros et supérieur au revenu du foyer fiscal. Le revenu du foyer fiscal fait référence au Revenu brut global, au Revenu net imposable ou au Revenu fiscal de référence?

[@sebastienascon]

Bonjour, Au revenu brut

[@tofinisedep3068]

Bonjour, Merci pour votre vidéo et vos explications... Puis avoir certains biens loué meublé au réel de un dernier en micro bic. Exemple : 3x 500€ de loyer en réel (soit 1500€) Et 1x 500 de loyer en micro bic(soit 250€ imposables si j'ai bien compris) Dans cette hypothèse, je resterai en dessous de 1916€ par mois ( soit 23000€/an). Cela me permettait de ne pas passer la limite des 23000€ et de rester en lmnp ? Merci par avance pour votre retour Bien à vous Christophe

[@sebastienascon]

Bonjour, Vous ne pouvez pas mixer réel et micro. Par ailleurs, dans votre exemple, vous avez 4x500 euros de CA par mois, soit 24000 euros de CA à l'année

[@gilleslumiere9626]

Bonjour Sébastien. Merci pour les informations que tu partages avec précision. Je ne suis pas passé de LMNP en LMP car mon salaire était supérieur à mon CA. Mais maintenant que je suis au chômage (salaire = indemnisation chômage à 57% du salaire), ce n'est plus le cas. Est ce que je vais donc vraiment passer en LMP? Ou bien les impôts vont retenir mon ancien niveau de vie (ancien salaire)? Sinon comment éviter dans mon cas de passer en LMP? En te remerciant d'avance.

[@sebastienascon]

Bonjour, Tu vas passer LMP. J'ai fait une vidéo récemment dans laquelle j'explique comment éviter le LMP. Tu la trouveras sur cette chaîne.

[@isabelle6764]

Hello Sébastien l'abattement du micro bic c'est passé de 30 à 50% ? j'ai râté un train; j'en été restéevil y a quelques années à 30% ..

[@sebastienascon]

30% c'est pour le nu

[@theobiancone9628]

Bonjour Sebastien et merci pour cette vidéo claire et instructive, J’aimerai avoir quelques précisions : Si je suis LMNP sur un bien en location meublé classique et que je loue également ma Résidence Principale ponctuellement (Airbnb ou bail mobilité), les revenus générés par location de la RP s’ajoutent t-ils à ceux perçus avec la loc meublé LMNP ? Dans le cas où le cumul des deux dépasserait 23 000€ et serait supérieur à mes revenus pro, suis-je donc rebasculé automatiquement LMP ? Quel est alors le statut de ma RP ? Sachant que la RP aura également un N°SIRET pour pouvoir louer via Airbnb, s’ajoute elle au N°SIREN de mon activité de LMNP, comme un nouvel établissement ? (Dans le sens où si je loue seulement ma RP en LCD je suis LMNP aux yeux du fisc, si je loue seulement mon meublé en bail classique je suis également LMNP, donc que se passe t-il, fiscalement, si je loue les deux sur une même année ?) Merci d’avance pour votre réponse !

[@sebastienascon]

Bonjour, Oui, les revenus s'ajoutent. Et si vous réunissez les 2 conditions, vous passez LMP. L'expert comptable fait alors une proratisation de votre RP sur la surface allouée à la location meublée. Il n'y a pas 2 numéro SIRET sur une même activité. Toutes les locations meublées sont sur le même SIRET

[@gillesgregory3836]

Merci Sébastien. Pour la deuxième conditions LMP. Les pensions retraites font parties des revenus à prendre en compte ou ce sont juste les revenus professionnels ? (Salaires). Je vous remercie.

[@sebastienascon]

Le cumul des 2

[@leeloo19]

Bonjour, lorsque vous dites que pour rester en LMNP il ne faut pas que nos revenus locatifs dépassent nos revenus professionnels, s'agit-il des revenus professionnels du foyer ou seulement de la personne qui gère la location saisonnière? En clair, est-ce que je compte les revenus de mon compagnon?

[@sebastienascon]

On parle des revenus de la personne qui investit. Attention, dans cette vidéo, je ne parle pas de location saisonnière, mais de location meublée

[@erickgrosjean6269]

@@sebastienascon Là par contre, je dois m'inscrire en faux. Bonjour Sébastien, tu fais une erreur en parlant des revenus, que de la personne qui investit. En effet, le fisc considère les revenus du foyer fiscal dans sa globalité (en cas de PACS ou de mariage donc). Extrait du site service-public : A la question, "Quelles sont les conditions pour passer en LMP", "Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC)." www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805

[@jcdm4979]

Bonsoir Sebastien. Une question je souhaite me lancer avec un ami et investir a deux pour le meme bien en location courte duree. Est ce possible? Quel statut? Quel fiscalité? Merci d’avance pour votre aide

[@sebastienascon]

Bonsoir, Il n'y a pas de vérité unique : indivision, SCI à l'IS...

[@Steeve108]

Je suis LMNP (mais en fait LMP) depuis 2013 et franchement tu m'as grave éclairci ma vision de ce statut car on entend tout et n'importe quoi sur ce truc .......un petit topo dans tes prochaines videos sur l'imposition des Plus-Value en LMP en cas de revente du bien loue (avant/apres 5 ans) serait super sympa ✌️🤠

[@sebastienascon]

Merci pour ce retour :-) La vidéo sur la plus-value a été tournée et sera publiée prochainement :-)

[@mariolapin777]

Bonjour , oui très bonne remarque car je crois qu’après 5 ans en LMP on ne paie plus ou presque plus d’impots sur la plus-value. Et aussi tous les combien pouvons-nous vendre un bien sans être requalifiés de marchands de biens ? Ce sont à mon sens des questions très très importante je ne sais pas si Sebastien pourra y répondre ?

[@sebastienascon]

Il n'y a pas de règle. C'est à la libre appréciation de l'administration :-)

[@mariolapin777]

@@sebastienascon bonjour, Oui un ami m’avait déjà fait cette remarque mais Selon ton expérience ? Ça m’intéresse de connaître plus précisément ton avis ainsi que ma première question si c’est vrai qu’au bout de 5 ans y a plus de plus-value. Merci par avance pour tes réponse Sebastien.

[@sebastienascon]

Ce n'est pas tout à fait ça. la vidéo sur la plus-value va sortir d'ici quelques semaines

[@thierrypers1572]

Bonjour Sébastien, si tu veux faire une autre vidéo sur la SAS ou sur la SARL, ça sera avec plaisir. Mais si tu peux faire un complément à propos de ta vidéo en expliquant les plus-value à la revente ça serait super

[@sebastienascon]

La vidéo est déjà tournée et arrivera bientôt :-)

[@thierrypers1572]

@@sebastienascon Chouette chouette.

[@lop282]

Bonjour, super vidéo ! Pour la SCI à l’IS, c’est 15% jusqu’à 38k€ bénéfices + 30% flat tax pour se verser un salaire non ? Cela changerait tout car la contre-attaque à la lourde fiscalité du LMP serait donc d’investir via une SCI à l’IS... Dernière question par rapport à une situation particulière : si on loue une maison + un garage qui fait parti du même lot, comment ça dépasse ? Parce que le loyer des deux me fait passer en LMP, mais le garage n’est pas un logement donc quel est la fiscalité de son loyer ? Merci par avance !

[@sebastienascon]

Bonjour, La flat tax, ce n'est pas pour le salaire, mais pour les dividendes. Pour le reste, le garage n'a pas la même fiscalité que la maison, c'est du nu.

[@lop282]

@@sebastienascon super merci ! Du coup étant donné qu’il y a seulement le loyer de la maison je ne passe pas en LMNP. Il faut donc que je m’intéresse à la fiscalité du garage en nu...

[@thierrypers1572]

Et une autre question me vient, peux-tu parler de la fiscalité en LMNP classique et lorsque tu fais de la LCD? Quelle différence et comment gère-t-on ça?

[@sebastienascon]

Le sujet a déjà été traité il y a plus de 3 ans :-) kzbin.info/www/bejne/oYK1oXannqaZjrM

[@thierrypers1572]

@@sebastienascon cool. Merci

[@bf2876]

Super vidéo Sébastien, lorsqu'on n'a aucun revenus que ceux de nos colocations et qu on passe LMP, est ce un avantage pour un nouvel emprunt bancaire ? La banque nous considère t elle comme un professionnel de l'immobilier ? Merci 😊

[@sebastienascon]

La banque financera difficilement sur une seule activité de LMP. Il faut une autre activité professionnelle à côté

[@KinGaraknide]

Bonjour Sebastien ! Merci beaucoup pour la vidéo. Si jamais vous voyez ce commentaire, j'avais une question : Si admettons je fais 50k€ de chiffres d'affaires en LMNP, mais au final seulement 10K€ de bénéfice , et que en parallèle je gagne 30K€ annuel de revenu salarié : Est-ce que je suis LMP ? Parce que au final mes revenus salariaux seraient bien supérieurs à mes revenus de LMNP !

[@sebastienascon]

Bonjour, Ce n'est pas le bénéfice qui compte, mais le CA. Donc oui, tu seras LMP.

[@gregoryl.9454]

lorsqu'on est en couple marié séparation de bien, un revenu meublé supérieur à nos revenus salariés dont LMP mais pas de bénéfices car pour l'instant. On devra payer la cautisation minimal de 1145€ de charge social, mais c'est 1145 € c'est pour les 2 personnes ou c'est chacun qui devra payé les 2x1145€ par ans ??

[@sebastienascon]

1145 euros pour ceux qui sont à la tête de l'activité de location meublée (personne seule ou indivision) Donc 1 seule fois 1145 euros

[@TheMerlin142]

si sarl mettre un gérant non majoritaire et plus de cotisations

[@patrickguillon279]

bjr j ai une societe lmp depuis 2003 mais selon les années et mn revenu pro je suis lmp ou lmnp L exo au terme des 6ans en cas de vente de l actif necessite elle d 'etre LMP les 6 dernières années avant la vente ou seulement la derniere?

[@sebastienascon]

Je n'ai pas compris la question. Pouvez-vous reformuler SVP ?

[@patrickguillon279]

Bjr. Exemple compte tenu de mon revenu je suis Lmnp Depuis 5 ans En 2021 je passe en Lmp je vends un actif est il exo ou soumis à plus value ?

[@sebastienascon]

Les conditions pour être exonéré de plus value en LMP sont : "Le loueur qui exerce l’activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans peut bénéficier du régime de l’exonération des plus-values professionnelles. Pour ce faire son chiffre d’affaires doit être inférieur à 90 000 € pour une exonération totale. Il peut bénéficier d’une exonération partielle lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 € au cours des 2 dernières années."

[@ircad1]

Hello Seb :) je cherche un comptable pour une mission ponctuelle de relecture de mes liasses et pour répondre quelques questions comptables concernant la déclaration en tant que LMP et LMNP. Aurais-tu un comptable à me conseiller :) Merci

[@sebastienascon]

compta.com

[@leparadisdecantor]

Bonjour Et piur ceux qui beneficie déjà de la sécurités sociale, en quoi repayer de nouveaux les cotisations sociales serait un avantage ? Je suis d'accord pour la partie retraite, car elle se cumule, mais pour la partie assurance maladie, c'est à fond perdu ?

[@sebastienascon]

On vous remerciera pour votre participation à la solidarité nationale :-)

[@leparadisdecantor]

@@sebastienascon c'est comme pour les retraite qui continuent à travailler.Ils douvent cotiser mais ça ne leur sert à rien

[@laurentgougeon5345]

avec la SCI à l'IS 15% oui mais quand on prend le bénéfice, il y la CSG en plus donc l'ensemble à 32% d'impots

[@sebastienascon]

Seulement si on se verse des dividendes, ce qui n'est pas une obligation

[@martinslalanne5329]

J ai entendu parler d un plafond de 70 000 € . Qu en est ik?

[@sebastienascon]

il s'agit du plafond du micro-bic

[@moniquew9723]

J'ai 66 ans à la retraite est-ce que je dois cotiser, j'ai la sécu et la retraite ?

[@sebastienascon]

Les cotisations sociales sont obligatoires quel que soit l'âge quand on est LMP

[@herve5784]

Et l'impôt sur la plus-value ?

[@sebastienascon]

On le paye. Quel est le problème ?

[@projetmalo9388]

Pour le passage de LMNP à LMP il y a les 23 000 euros et il me semble depuis 2021 que c'est 50% de tes revenus et non la totalité. J'ai découvert ça en remplissant ma liasse fiscale, dans l'aide de la 2031 SD, l'information se situe tout en bas.

[@sebastienascon]

Bonjour, En fait, c'est la même chose quand on dit : - Les revenus locatifs dépassent les revenus professionnels - Les revenus locatifs représentent plus de 50% des revenus globaux

[@projetmalo9388]

Merci de votre réponse. Donc dans mon cas si j’ai bien compris si je gagne 50k annuel je peux monter jusqu’à 50k de loyer et non 25k. Ce n’est pas 50% de mes revenus du foyer fiscal mais de la globalité salaire + loyer ?

[@sebastienascon]

c'est bien cela

[@krissboss2853]

C possible aussi d'avoir autant de Logements vide que de logements meublés pourquoi n'en parlez vous pas dans vos technique immobilière ?

[@sebastienascon]

Parce que je ne vois aucun intérêt à la location nue :-)

[@krissboss2853]

@@sebastienascon ça dépends... Si cela vous permet de rester en LMNP je pense que c'est interressant aussi 🙂

[@sebastienascon]

Pas à mon sens. la fiscalité est trop mauvaise et le bail trop engageant

[@krissboss2853]

@@sebastienascon ok cela veux dire pour vous qu'il vos mieux passer en LMP même si il n'y à que très peu de travaux plus qu'en vide ?

[@sebastienascon]

non, c'est juste que la location vide ne me convient pas du tout Il n'y a pas une seule vérité. Sinon, tout le monde ferait la même chose

[@armantine76]

Une SCI pour faire du meublé…. Fallait oser…..

[@sebastienascon]

Pourquoi ?

[@sabrina-jo7vh]

🙄😩

[@jeremytaraud4951]

Sava

[@sebastienascon]

oui

[@MrGouzar]

bonjour je pense qu'il faut reviser avant de faire des videos. Trop de lecture de notes

[@sebastienascon]

Je prépare chacune de mes vidéos avec un plan que je suis au moment du tournage La lecture me permet de savoir où j'en suis et de ne rien oublier Je vous laisse essayer de traiter ce genre de sujet sans support visuel et sans plan :-)

[@Steeve108]

@@sebastienascon le mec est un gros jaloux ...au lieu de dire merci il essaye de trouver une petite critique meme pas justifiée en +.... moi perso je trouve que tu délivres des infos de tres bonnes qualité ......MEME PAS BEOSIN D'ALLER VOIR UN EXPERT COMPTABLE.......

[@romanenlt7252]

Commentaire inutile ! On voit qu'il prépare soigneusement ses vidéos et qu'il établi un plan pour ne pas se perdre et ne rien oublier. Ça ne me gêne pas du tout de le voir y jeter un coup d'oeil ! Par contre j'attends votre video, même sujet, sans note, merci.