CONFINI CATASTALI E CONFINI REALI: cosa fare quando il limite tra le proprietà è errato

[@dariovicenzo8139]

Un pò lungo e mai al punto... un video di 3 minuti sarebbe bastato. Consiglio spassionato.

[@luciarovatti1132]

ciao...sei stato chiarissimo..io ho una causa di codesto tipo con il vicino...sulla mappa catastale risulta che 6 metri del mio terreno sono suoi..ma siccome noi ci abitiamo da 45 anni e quei 6 metri ci sono stati consegnati insieme alla casa...noi non vogliamo darglieli perché li abbiamo le nostre piante e l abbiamo sempre considerato nostro..MI SAPRESTI DIRE QUALCOSA SULL USUCAPIONE??..te ne sarei molto grata perché stiamo per andare incontro a processi lunghi e molto costosi..che nin me li posso proprio permettere😔🙏🙏

[@giuseppecellura9920]

Salve ho un terreno con villino il quale scopro oggi avere il confine catastale errato. I confini reali sono delimitati da muri di contenimento a terrapieno ivi presenti dal 1932 (villino di mio nonno). I confini catastali sul versante nord ed est prevedono 5 metri in meno rispetto a tale realtà di fatto.(fascia larga 5 metri per tutto il confine che è di 50 mt circa) Dopo una breve ricerca ho scoperto che mio nonno comprò la prima porzione di terreno nel 1930 e poi nel 1932, dal vicino, si fece vendere una fascia di terreno di 5 metri sul versante nord ed est ( 5 mt x 50 mt) per ampliare l'area e costruire il proprio villino. Da allora muri di confine e villino sono sempre stati lì., dove la realtà dei fatti e degli atti notarili dicono e non dove il catasto dice. Ciò è testimoniato oltre che dai muri di confine antichi ed terrapieno(impossibili da spostare ) e dagli atti notarili ma inoltre anche testimoniato da ortofoto 1966 Aeronautica militare italiana ed addirittura una del 1943 RAF. Evidentemente l'atto notarile del 1932 ( fascia di larga di 5 metri per tutto il confine 50 mt circa) non è stato registrata in catasto. Come far correggere la linea errata in catasto? I dipendenti catastali hanno parlato al mio tecnico di fare un frazionamento, quindi creare una nuova particella della sola fascia di 5 metri x 50 mt e poi trasferirla a me, probabilmente con atto notarile, a me sembra assurdo perché sarebbe come se di fatto riacquistassi il terreno che mio nonno già comprò dall'allora vicino. L'attuale proprietario del terreno vicino è in assoluto accordo con me per correggere il confine castale errato con la realtà dei luoghi, vista l'assoluta evidenza del confine reale (muro e terrapieno) e visto l'atto notarile di mio nonno del 1932 quindi non ho con lui nessun problema, e ci siamo rivolti insieme allo stesso tecnico. Quale è la corretta pratica da svolgere al Catasto???

[@GeometraDaniloTorresi]

Ciao. Non posso darti migliori informazioni di quelle che ti ha potuto dare il tuo tecnico che ha studiato a fondo la situazione. Se mi scrivi un’email po isso darti un parere generale

[@GeometraDaniloTorresi]

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[@angelopranno1111]

Salve, faccio una domanda. Mettiamo caso che io ho un terreno. Un giorno decido e chiedo ad un tecnico di provvedere al picchettamento e alla contestuale recinzione dello stesso, in base alla mappa catastale. Mettiamo caso che un confinante in malafede o in buona fede si sia impossessato di una parte del mio terreno e io me la recinto in base alla mappa catastale, cosa rischio?

[@PontiusPontianus]

E' vero "in teoria" che la prova di un diritto reale è solo quella trascritta al servizio di pubblicità immobiliare e che il catasto fornisce risultanze solo indiziarie. Tuttavia l'atto trascritto al servizio di pubblicità immobiliare prova solo che Tizio ha un diritto reale su un qualcosa, ma l'atto trascritto l'estensione fisica di questo "qualcosa" non la prova specificamente e geometricamente. Per cui alla fine a livello pratico, a meno di non voler instaurare cause civili che dispongano lunghe liturgie probatorie (testimoni, ispezioni giudiziali CTU), bastano e avanzano le risultanze catastali per riposizionare in campo i "termini".... Per la giurisprudenza civile solo gli atti di rivendicazione giudiziale o di impossessamento o di godimento della cosa (locazione o ad esempio aratura del fondo o costruzione di muri confinari a bordo del fondo, o coltivazione di alberi di confine, o la citazione in giudizio in cui si intimi di rilasciare l'immobile ecc.) sono utili ad interrompere la prescrizione ad usucapionem (vedasi in tal senso Corte di Cassazione - sez. II civile - ordinanza n. 20611 del 31-8-2017 ). Le intese verbali, le lettere di costituzione in mora e gli accordi stragiudiziali che non esprimono la volontà non equivoca del possessore che sta usucapendo di rilasciare l'immobile al legittimo proprietario e a cui non facciano seguito atti di re-immissione del legittimo proprietario nel possesso da soli non bastano, perché se non sono rispettati si è punto a capo. Se un proprietario vede che il vicino installa qualcosa sul suo fondo è onerato di fare causa al vicino, se non vuole correre il rischio di patire un possesso ad usucapionem. Se proprio non si vuole fare causa l'unica alternativa è una transazione che abbia ad oggetto il regolamento dei confini idonea ad essere trascritta, quindi fatta stra-giudizialmente con l'intervento di un notaio oppure rogata o almeno accertata giudizialmente con l'intervento di un magistrato; perché a diritto vigente i titoli trascrivibili devono essere o atti pubblici oppure scritture private con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Ma anche in quest'ultimo caso occhio che se la transazione di fatto non viene rispettata ricomincia a decorrere l'usucapione.

[@gaetanobriganti6704]

Se tra le misure catastali e reali, ci sono 2 metri in più sul reale. Questi di ripartiscono in proporzione alle rispettive lunghezze? C è una regola o buon senso?

[@shinosg-wiz4619]

ho trovato una casa che ha delle particelle di terreno (con pozzo) che sono all'interno di una proprietà cancellata del vicino. Mi dicono ho diritto di passo per accedere al pozzo. Ok ma com'è possibile che un terreno sia cancellato dentro una proprietà proprietà un vicino? per di più ha uno stanzino con caldaia all'interno della mia proprietà dove però non ha diritto di passo. Com'è possibile cose del genere? Non è che poi per usucapione il pozzo è terreno dentro sua proprietà diventano suoi anche quelli?

[@GeometraDaniloTorresi]

Ciao. Per risponderti bisognerebbe studiare nel particolare la situazione.

[@casealmareimmobiliare1698]

Buongiorno, che cosa è possibile fare quando i confini reali, nella fattispecie muri a secco realizzati decenni fa, non corrispondono ai confini catastali e per confinante si ha il demanio? e che all'interno dei confini reali, in prossimità della proprietà è stato realizzato un fabbricato ad uso agricolo ante '67 che per questo problema non si riesce ad accatastare?

[@Fonty_2]

Ciao Danilo. Qual è il criterio per misurare la distanza di una casa dalla recinzione che si affaccia sulla strada (recinzione che consiste in un muretto con sopra una ringhiera)? Va misurata dalla casa alla ringhiera o dalla casa alla parte esterna del muretto verso la strada? (la ringhiera si trova al centro, cioè sull'asse del muretto su cui è piantata). C'è un regolamento o una legge che lo stabilisce? Grazie.

[@patrickpat5277]

la mappa di confine che è depositata in comune di una proprietà ha valore probatorio? nonostante sia diversa da quella catastale? voglio dire se nella mappa presa in comune c'è un confine più ampio, ha valore maggiore su quello catastale?

[@FraFullini]

Ho una domanda che riguarda il concetto di "usucapione" che potrebbe avanzare uno dei due proprietari (quello che ha guadagnato terreno) se si andasse in causa legale. Ipotizziamo che per più di 20 anni il proprietario del fondo A, posizionando in modo errato il proprio muro di confine, si sia appropriato (accidentalmente o con malizia) di una porzione di terreno del proprietario B che ha mostrato "disinteresse" del proprio bene. In tutto questo tempo però il proprietario A ha si utilizzato come proprio il bene, ma non ha mai fatto alcuna richiesta legale per ottenere l'usucapione del bene sottratto a B (a quanto ho capito spetta ad A procedere in tal senso e dimostrare che ne ha i requisiti). Nel momento in cui B torna a mostrare interesse nel suo fondo, A può procedere a fare la richiesta di usucapione oppure era tenuto a farlo prima che B "se ne accorgesse" quindi durante il disinteresse ed ora il tempo di usucapione decade? Alla fine se è stato disinteresse per B controllare il suo bene, è stato disinteresse per A reclamarlo legalmente suo. In questo caso quindi decadono i termini di usucapione?

[@tuscanland]

Se guardo su Google Maps mi accorgo che la casa che voglio comprare e' a Est di quella vicina, ubicata a una decina di metri. La mappa del catasto dice il contrario, ovvero che e' a Ovest. Ovviamente ha ragione il satellite. Praticamente il catasto ha invertito la ubicazione geografica delle due proprieta'. Se compro cosi', senza correggere nulla, che rischi corro?

[@GeometraDaniloTorresi]

Prima di risponderti bisognerebbe approfondire e capire da cosa è stata generata la discrepanza

[@tuscanland]

@@GeometraDaniloTorresi Immagino che la discrepanza sia in parte causata dal territorio montano, dove le pendici a volte sfiorano i novanta gradi di inclinazione. Le casette del posto sono vecchissime e i mappali probabilmente sono stati generati prima della venuta dei satelliti.

[@torecalia2975]

Sempre chiare e dettagliate le tue spiegazioni......Complimenti DANILO....

[@GeometraDaniloTorresi]

Ti ringrazio

[@mariapie2819]

Ma che c’entrano tutte queste ipotesi di confini sbagliati? Comune e catastò dovrebbero combaciare perché il notaio non trascrive atti difformi

[@GeometraDaniloTorresi]

Non è così. Le mappe sono indicative

[@mariapie2819]

@@GeometraDaniloTorresi la legge non dice proprio così. In mancanza di altri documenti il giudice si avvale delle mappe catastali. Il catasto è pur sempre un ufficio pubblico e le mappe catastali non sono disegnino fatti così. Purtroppo case antiche non hanno la documentazione odierna è tante volte neanche la mappa d’impianto, tanto meno atti notarili

[@gianlucaandreoletti]

il catastale è probatorio ai fini della proprietà i mancanza di altre prove come dici tu

[@mariapie2819]

Ciao, volevo solo precisare 2 cose: sentenza di cassazione Tu affermi più volte che le mappe catastali non fa proprietà o non è probatorio di proprietà. Questo è errato. Il giudice può avvalersi di qualunque mezzo di prova, quando non vi sono altri documenti, nello specifico vecchi immobili soprattutto. Vorrei che questo concetto sia esplicitato in quanto passa come messaggio che ,la mappa catastale non vale nulla. Invece, in giurisprudenza può avere ed ha rilevanza probatoria anche se il catasto è nato ai fini fiscali, tutto ciò che ne consegue negli anni PUÒ ed HA valore probatorio

[@GeometraDaniloTorresi]

Ti ringrazio Maria

[@Elisa-ur8tg]

@@mariapie2819 sarebbe interessante sapere come i giudici e il catasto si comportino nei confronti delle particelle c.d. MINESTRONE costituite dalla fusione di particelle intestati a ditte differenti. Come si fanno a capire i confini?

[@mariapie2819]

@@Elisa-ur8tg non è il giudice …. Ma bensì la persona interessata che dovrà dimostrare una origine catastale ed una continuità catastale da considerarsi ventennio per ventennio a ritroso, considerando anche il possesso REALE nel ventennio …..

[@mariapie2819]

@@Elisa-ur8tg il giudice decide su documenti ed elementi probatori…. Non risolve i quiz per le parti in giudizio…. Parti dalla mappa catastale e la storia dell’origine dell’immobile…. Fabbricato e terreni e cerca un CTU geometra iscritto all’albo che ti segua la pratica e rediga una relazione di parte per TE …

[@Elisa-ur8tg]

Scusa ma in catasto possono esistere per la legge catastale particelle edilizie MINESTRONE cioè somma di particelle edilizie appartenenti a ditte diverse?

[@energetica60]

Buongiorno, come posso fare per confinare con picchetti un terreno che precedentemente è stato confinato più di una volta ma che tali confini sono scomparsi avendo la sola mappa come posso fare senza che coinvolga un geometra per un altro confinamento? Grazie

[@GeometraDaniloTorresi]

Ciao Marco. Se è stato riconfinato ci sarà un libero delle misure, senza è un discorso complesso e comunque sono necessarie delle competenze specifiche

[@geovannypenarrieta4610]

Buonasera sono Giovanni Mi piacerebbe sapere come rendere abitabile una baita accatastata per tenere gli animali grazie

[@GeometraDaniloTorresi]

Salve. Dal punto di vista tecnico è di intervento vanno prima fatte delle valutazioni preliminari, con uno studio. Va però prima di tutto verificata la fattibilità urbanistica con i regolamenti locali.

[@emanueladalpont1064]

splendida spiegazione

[@MovieMasters33]

SALVE,le pongo un quesito....Il mio terreno esubera di 150 metri rispetto alla superficie catastale,tuttavia mi e' stato detto che pero' e' in tolleranza rispetto a essa perche' e' meno di un ventesimo....Quindi e' tutto ok?grazie

[@GeometraDaniloTorresi]

Moltissime particelle senza SR, superficie reale, hanno superfici diverse tra grafica e visura. Detto questo: per essere “ok” bisognerebbe fare delle verifiche che saranno state fatte dai professionisti a cui ti sei affidato/a

[@MovieMasters33]

@@GeometraDaniloTorresi il mio geometra mi ha detto che nonostante l esubero,rientro nella tolleranza catastale...quindi?

[@GeometraDaniloTorresi]

@@MovieMasters33 allora direi di fidarti del tuo tecnico che avrà verificato la zona è le caratteristiche della particella

[@MovieMasters33]

@@GeometraDaniloTorresi ti ringrazio

[@francescolettera364]

Bravissimo.

[@GeometraDaniloTorresi]

Ti ringrazio Francesco

[@m.luigiar.1130]

Differenza tra rideterminazione e rettifica confini

[@GeometraDaniloTorresi]

Dovrei farci un contenuto ad hoc. Ad oggi non programmato

[@beppecastiglione2954]

Salve Sig Torresi complimenti per ottime e `chiare informmazione volevo porgerle una domanada io possiedo un terreno e da poco mi sono accorto che le particelle sono cambiate intendo come numero di particella e il catasto che fa queste modifiche? io vivo al estero quindi non posso recarmi al catasto per avere informazioni al telefono non sono mai raggiungibili grazie

[@viniciusjunior7259]

Ti rispondo io! Molto probabilmente qualcuno a ripicchettato i propi confini e a provveduto anche ad aggiustarsi le particelle catastali in base ad eventuali riconfinamenti,..ma ciò di certo non corrisponde alla realtà se sfalsa i metraggi,.. le particelle catastali quasi sempre non corrispondono ai confini reali, come citato nel video, quindi come proprietario del terreno, senza prendere in considerazione le particelle, basta prendere le misurazioni dei metri quadrati della superfice scritta sull atto notarile, da punti di riferimenti precisi, con dei programmi software precisi, o con sopralluogo, sempre non tenendo conto delle particelle castali, ma dei metraggi, quindi ciò è valido per legge se la misurazione corrisponde ai metraggi, poi occhio ai dislivelli altimetrici perché fanno aumentare "virtualmente" la superfice dei metraggi a discapito ad esempio di terreni in piano, ..quindi l importante sono i punti di riferimento, i metraggi, e il dislivello. ..le mappe catastali sono quasi sempre sfalsate

[@davidpicucci5168]

Salve Danilo, Sono capitato qua per caso, e ho notato che sei molto chiaro. Avrei un quesito da proporti ( se puoi rispondermi). 4 anni fa ho acquistato un terreno, senza servitù, questo terreno era praticamente abbandonato. In un lato confina con una anziana tramite muro di cinta e rete, e attaccato al muro (dentro alla mia proprietà) c'è piantata una siepe. Nel pulire questo terreno volevo anche togliere questa siepe infestante, ma l'anziana mi disse (e dopo 4 anni continua) a dire che la siepe è la sua, come pure 8cm di terreno dentro la mia proprietà, perché all'epoca il muretto lo fece non al centro dei due terreni. Qualche tempo fa mi mostrò un accordo stipulato ai tempi biblici con il vecchio proprietario in cui quest'ultimo gli cedette i mq per la costruzione di casa. In effetti sul mio terreno il suo tetto sporge per qualche cm. Ora ti chiedo, ma é possibile che la vecchia abbia qualche diritto sul mio terreno e sulla siepe pantata sopra. Calcola che ogni volta che vado a potare la siepe lei esce e si accanisce su di me. Grazie!

[@GeometraDaniloTorresi]

Ciao David. Purtroppo il tuo caso ha bisogno di uno studio più approfondito. Le scritture private esistono e di solito sono valide solo tra i contraenti e non verso terzi, a meno che non sia un documento pubblico tipo un atto valido per tutti. Inoltre il tuo caso sembra più una questione legale che non tecnica per la quale un avvocato è sicuramente più competente

[@alexdonatodj]

Tranquillo che a breve ci lascia e farai quello che vorrai. Sta gente che si comporta così meriterebbe di morire della morte peggiore. La vita è piena di problemi e la gente rompe le palle per cazzate.

[@luitale3243]

Gente come voi intorno casa rubano il quieto vivere. Su chi poi se ne andra' prima non sei tu che puoi deciderlo.