一坪換一坪還有希望嗎？都市更新 VS 危老重建 哪種對你有利？關鍵議題一次搞懂 ft.耕薪建設董事長黃張維【

全台屋齡超過30年的老屋超過5成，六都中又以台北市的屋齡最老，屋齡超過40年的老屋已經達到了48％，而新北市老屋數量最多，30年以上老屋近83萬棟。今年花蓮7.2強震後，老屋重建議題越受關注，究竟都市更新、危老重建條例有何不同？如何評估自家房屋該走哪類申請？在申請期間又該注意哪些關鍵？
#都更 #危老 #重建 #耐震 #容積率 #老屋 #老房改造 #一坪換一坪 #房地產
🎙️主持人：#財女珍妮
🎙️來賓：耕薪建設董事長 #黃張維
⚡️本集節目重點：
00:00 節目開始
01:34 你家老屋該考慮改建了嗎？
05:32 買老屋自住順便等都更不可不知
09:00 哪類樓房都更可能性較高？
10:47 都更 VS 危老 差異之處
15:50 都更 VS 危老 如何選擇最有利？
17:57 迅行劃定 助推危老重建
20:33 重建階段的租金補貼太少怎麼辦？
23:01 協議合建 VS 權利變換 考量關鍵
28:25 公辦、民辦、自辦都更 各有利弊
36:56 為何一坪換一坪越來越難？
👉相關閱讀：
我家該進行都更重建 還是危老重建？
www.ctee.com.tw/news/20210824...
公股銀挺自力危老都更
www.ctee.com.tw/news/20240605...
政策孤掌難鳴　全都更耗時逾千年
www.ctee.com.tw/news/20240603...
台北市進入大都更年代 李四川疾呼：破除一坪換一坪迷思
www.ctee.com.tw/news/20240526...
都更活水 容積認定將放寬
www.ctee.com.tw/news/20240510...
===========================
讓您掌握先機，投資無往不利
一鍵訂閱本頻道：pse.is/4uhbph
工商時報，您投資理財的第一選擇 ： www.ctee.com.tw/
追蹤 工商時報FB： / ctee.fans
加入 工商時報LINE： line.me/ti/p/@ccf6523h

[@danielchang55]

黑心都更2 作者說，千萬別給獨家~ 第20講 我不給「獨家」，為什麼？ 給獨家的最大缺點有三，分別是： 1. 沒有「比較」，就不知道「誰」的服務好。 2. 想給你什麼條件，也就只有一個，只剩下「唯一的一種條件」。(只給一組過硬的條件，逼你就犯，讓你痛苦難耐。) 3. 沒有「多元都更空間」，一條路走到死，不能併行，浪費時間，每個建商玩你十年，請問你有幾個十年可以耗。 當初我們在談合建契約書的時候，基於我方對於簡報嚴謹度的要求，對方襄理竟然就自己哭起來了，後來對方總經理出來扮黑臉，說「乾脆大家不合作，算了，何必這麼辛苦呢？瞬間我就拉著幾個地主想往外走，我就不相信，建商會放棄接近百億的總銷金額不做，這是不可能的事情，加上我們整合度已超過80％，地主接近51個左右，我的感覺是，如果態度這麼隨便，未來只會更差，絕對不會更好，早點散伙也好。 後來地主甲，問我，我怎麼知道這一場總價金額接近百億，我笑笑的說，如果基地面積是725.61坪，如果用地坪效9來算，或直接用對方的數字來算，6779坪成上三重區新成屋單價90萬，這就有61億的總銷金額，這還只是計算都更獎勵50％的結果。 我問地主乙，難道你們都沒有回家算一下嗎？ 如果依照15人連署的簡報，我們這個街廓可以申請的容積有： 我們這塊基地有： 1. 都更獎勵50％。 2. 增額容積20％到50％。 3. 容積移轉40％。 換句話說，本基地可以申請TOD增額容積獎勵，也就是都更三箭中的意見，也有基會申請容積移轉。 所以如果用都更獎勵容積回推，我猜我們容積可以衝到兩倍以上，也就是： 6779坪 ÷ 1.5 x （ 1 + 0.5+ 0.5 + 0.4）= 10846坪。 90萬 x 10846坪 = 976140萬 約當100億，這個是2024年的價格，如果「再加五年」來走「都更程序與38月建築施工工期」，難道不會超過百億嗎？(總銷金額超過百億，數字不用很精確，但邏輯要正確。) 後來我說，只要我們轉頭馬上走，他們建商馬上就會追上來，煮熟到手的鴨子，怎麼可以就直接放棄呢？ 這時候，真有住戶生氣了，怎麼說，我們是來者是客，乾脆大家一起走，不要再談了，斯文掃地。 但對方反應得更快，稍作緩頰後，我們又坐回去會議桌，最後在對方的好言好語下，我們答應帶回去審約，想一想，再做最後決定。(結果我等了一年，我還是沒有拿到他們承諾給我的分坪表，真不知道以後會給我什麼合建體驗。) 後來，經過了一個禮拜的審約期，我率先把合約書退了回去，接著找一個「不知道理由的地主丙」，請建商直接到他的店裏直接取走(營業時間較長)，且不用廢話太多。 果不其然，住戶中有眼線；沒多久，當建商知道我們找「住都中心輔導」自主更新時，他們直接打電話給我們這群業主的頭人(之一)，也就是領導人，表明這個建案就算只給他們作「委建」，他們也是十分樂意；再也不敢堅持哪麼硬的條件，也不敢再說，「過了這家店，再無其他分號的鬼話」，並希望我們給他們「獨家」；我落下的狠話說，有本事就來標，「獨家議價」絕無可能(公平、公正與公開，土地所有權人才會得到合理的結果；多家競價與競標)。 這讓我想到當初更早之前的幾件事情，例如：此一建商來商討合建契約時，聽說有另外的四家一案建商與一案開發商(掮客)一起開發，因為是一案建商，多數是以其他家建商的實績介紹搭配他們家的合建契約書，所以被我們左批右審，詢問他們的進度，尤其是建商A有TOD獎勵容積2％分配給地主，或者建商B有分配容積移轉的2％給地主，或者建商C可以室內坪一坪換一坪，或者建商D可以用權狀坪換權狀坪，或者建商E願意開放地主來繳容積移轉的代金並願協助跟銀行借錢，我們這群地主就是透過多組多次溝通，真對一個主題的多次研究，我們才來真正了解到建商，知道他們心中到底打算主張在想什麼，又有隱藏何種陷阱？ 也好在，我們一直都沒有人主張獨家且可以只跟一家建商綁約(服務廠家越多，服務只會更好)；所以我們才有機會越懂越多，且越來越清楚這是一個怎樣的一個「遊戲」。 接著我們就發現，拿A來比B，拿C來比D，結論是，其實大多數的一案建商連「基本的可行性評估」都沒有計算(就是「逼簽」)，也沒有幾家聘請「都更公司」規劃，更不用說請「建築師」畫圖；也可以說，大多數的建商連「每戶分多少」與「模擬選配」都做不到，就是一個基準容積與允建容積在哪裡換來換去，等到土地所有權人發現的時候，才把都更獎勵容積翻出來，增額容積翻出來，容積移轉翻出來，重點是還只能給你2％，還打算騙地主，道路容積有多難買，直到我說容積移轉代金，我也繳得起時，才稍稍地有所收斂；後來我問他，為什麼合建契約我是五五分(50％：50％)，而我的增額容積與容積移轉的分法都是「2％：98％」；最後當對方知道我也曾經是台肥南港區的建築團隊時(都算是同道中人，同巷子內高手)，最後哪一招又拿出來用，「保密條款」加上「最惠國待遇」，真是氣我也，我可不想對不起我的親人與鄰居。(最近又看到了一個室內坪換室內坪減兩坪的協議合建條件，這些都是方便建商計算，請問各位讀者，三十坪減兩坪，跟十二坪減兩坪的標準一樣嗎？真的是數學不好，統計也差得很。) 這件事情讓我想到，遼寧夜市的危老重建案，建商竟然敢跟陳泰源(陳家地主兒子)說，「危老獎勵」是建商爭取來的，就填一張紙而已，搶奪了上億的獲利(十幾家的上千萬累積獲利)：睜著眼睛說謊，明明是三家店面，硬生生多隔出一間，讓建商自己擁有兩家店面(一半以上的店面數)；最後就是「坡進坡停車位」，建商就是給一個「自創名詞」，也就是「機械坡平車位」直接打發地主，至於官司打輸的話，就罰個幾萬元，這算是有誠信的建商嗎？這就像延遲交屋有每日違約條款一樣，雖然寫在合建契約上，結果幾乎是，等你「打贏官司後再賠」；更多的買屋者根本就不會無聊到跟建商打官司，只要不是爛尾樓，最後可以交屋，公設不要亂七八糟，就真的謝天謝地了。 最後我跟所有住戶保證，如果你也是自主更新會的會員，就算是跟更新會協議合建簽了契約，我也不會拿著你跟我簽的契約，跟你說，想解約的話，要罰你多少錢，萬一如果真的如此的話，你身為住戶還有兩條路可以走，第一個跟我競爭「理事與理事長」，把我趕走，你就可以雲朗風輕，第二條路，就是開會員大會，請所有的土地所有權人放你一條生路。(所有土地所有權人包含你自己一票，也包含我這一票。) 此刻，在我們辦理自主更新會的同時，就是有三個人被建商的「合建契約書綁住」，五年後才會解約；我想問的是，彼此都沒有支付訂金的一份傻瓜合約，憑什麼要賠償建商此段時間的損失，難道要這三個老好人，賠償這一百多億元的總價損失嗎？真是氣死我了，簽約前一副正人君子，簽約後馬上變成卑鄙小人，真的是難以置信。 最後恭喜各位，因為看了「黑心都更2」這本書而沒有被騙，這也算是另外一種福氣，否則，認識我的人都知道，明知你被騙，卻還不能告訴你的這種感覺，通常會讓我直接避開這些人，因為說謊難，不說更難，常常有人問我，我們到底是不是真的好朋友，說實話的好朋友(有時，甚至我懷疑啟聰明的好處，笨一點不好嗎?)，有時，我也想說，「不說實話與根本不說話」也是一種朋友，不是嗎？只有關心是真的，「說不說」要看你的心臟夠不夠強，「氣死你」這種事情，我不會做，所以我寧願躲開你，免得把我自己也氣死了，這世上就少了兩個有為青年，不是划不來嗎？(俗語說，氣死驗無傷，請牢記，開開心心過一生，錢真的沒有哪麼地偉大，夠用就好。)

[@cteevideo]

謝謝您的意見分享與給大家的提醒。

[@user-of5jl4rb5s]

記得留言、按讚&訂閱 好節目一定有支持❤❤❤

[@cteevideo]

謝謝您的支持與鼓勵，工商時報會持續製作各類投資與產業專題，敬請持續收看，給予我們支持與指教，謝謝。

[@user-of5jl4rb5s]

原來20年就應該還管線喔😮😮😮 我家最近才換管線，我還納悶老爸為何沒事換管線，算算也差不多該換了，看了節目覺得睡得更安心了😂😂😂

[@cteevideo]

老爸英明！台灣真的很少人會注意，即便看這麼多事故新聞後。有這種小心謹慎、注意安全且有行動力的家人真幸福！

[@user-fg8ml5bs1u]

主持人跟來賓都很讚👍

[@cteevideo]

很高興您喜歡，工商時報會持續製作各類投資與產業專題，敬請持續收看，給予我們支持與指教，謝謝。

[@HaoChen-xc6br]

都更太黑暗了鄰居都有人想從中想撈一票，想找好的建商都更難。

[@cteevideo]

謝謝您的意見分享，都更有時候真的很看運氣。

[@muhuahuang]

台北市還有同批公寓土地持份不同的問題，買這種房子等都更應該也會等到天荒地老。還有被仁濟院夾住的，可能這輩子也不用想都更了。祝大家都能都更成功，讓家更安全更溫暖。

[@cteevideo]

謝謝您的意見分享。都更本身就花時間，還有很多類似您提到的問題，要照顧到每個人的權益與意見真的非常非常難。

[@AndyTseng-kv1hr]

獎勵容積越高越好，但是還有日照線的問題，常常會有用不完的容積，導致無法都更😮‍💨

[@cteevideo]

感謝您的分享，這是一個很細節，但在都會區不少改建案會遇到的問題。

[@AndyTseng-kv1hr]

@@cteevideo 因此要仔細分析給大家，不然大家都認為可以一坪換成好幾坪😒 要大家認同都更，不要只用獎勵容積來誤導大家😓

[@edgarmsyang]

都更就怕兩種，一種是不愛錢的，另一種是死愛錢的。

[@cteevideo]

精闢！

[@_LIGHTFUL]

04:29 提到 "民國93年" ，是否有更進一步資訊?

[@cteevideo]

謝謝您的細心收看。經查，民國63年以前，台灣的建築法規是沒有地震的抗震要求的，因此民國63年以前興建的房子，基本上不具備地震抗震力。民國63年之後到88年以前，雖然有了地震力的設計規定，但尚無耐震設計及抗震施工細節的詳細規定。供您參考。工商時報會持續製作各類投資與產業專題，敬請持續收看，給予我們支持與指教，謝謝。

[@_LIGHTFUL]

@@cteevideo 感謝回覆，讓我長知識了！

[@Kjr7864]

台灣難度更最大的問題就是房價哄抬太誇張

[@cteevideo]

台灣房屋作為居住工具的比重在下降，作為資本投資的比重在上升，若社會對此形成共識，恐怕無論什麼手段都不容易讓房價進入長下坡。

[@wangkuohuai113]

參加都更或危老改建，使用的房屋自用面積沒有增加，甚至房屋自用面積減少了，土地持分面積更是減少了近70%，這種虧損的交易為什麽要參加？

[@cteevideo]

謝謝您的意見分享。

[@user-zf6xj6fi3x]

看你的房子結構如何，可以扛多大的地震，只要超大地震出現，房子就沒了，命也可能沒了，但是新房子肯定比老房子還要能扛，花蓮那些房子倒掉的人，肯定是非常想參加都更的，但是沒機會了，

[@wangkuohuai113]

老房子當年興建的時候，都經過當地市政府建築管理處的審核，都能有效的抵抗地震，屋齡30年歷經過921（7.3級地震）和403（7.2級地震）大地震後還存在沒倒的老屋，不要被他人的言詞誤導了！ 它是要你參加都更的推手，利潤豐厚的！

[@user-zf6xj6fi3x]

還是要請結構技師來做測量比較準確，可以扛一次大地震，不代表能扛第二次，但是921以後才蓋的房子，確實是有新的建築法規來讓房子更耐震

[@wangkuohuai113]

​@@user-zf6xj6fi3x 依你的說法，第三次大地震來，老屋一定會垮，不參加都更的是傻瓜？ 建商的推手，騙人的！

[@davidshh267]

法令限制，台灣都更難。 破房子繼續住吧 不廢除容積率，不廢除建蔽率 全國的房子的危老房屋難以更新。 全世界最破舊的城市景觀。 是否災難先到，難以想像。 苛政猛於虎。 哪一塊石頭砸自己的腳。 都更政策已經20年了。無險能解。

[@cteevideo]

謝謝您的意見分享，然凡事一體兩面，建築法定比率標準的訂定有其都市規劃與安全考量，或許只能期待合理放寬，而非全然廢除。與您分享。

[@lisalai-dy9wr]

這部份對岸做比我們好，所以百姓排對等都更

[@cteevideo]

謝謝您的意見分享。