第259期（点CC看字幕）：在美国投资房子要不要用LLC（Limited Liability Company）？LLC有什么好处、缺点和注意事项？

[@calvinlong1321]

除了第一年成立費用，LLC 每年费用很高，公司執照(政府)，公司簿記(會計)，公司報稅(分別私人)，公司保險。。。每年低則數千，高可近萬 ! 多房產又不能共用，每個房產用一個 LLC，加起來費用可觀。 相較之下，買一個高賠款額的 雨傘保險 umbrella insurance (溢出賠款保險)，所有房產共用，每年保費便宜得多，簡單 有效 不麻煩，原本每個房產的個別保險，也可以調降賠額 省保費。甚至於車禍意外也包括在內。

[@jiashunziwan3614]

umbrella insurance 有上限吗？

[@calvinlong1321]

@@jiashunziwan3614 各保險公司不同，資產大小內容(車、房)也不同。與其他保險一樣，貨比三家 選擇適合自己的。

[@utr1004]

@@jiashunziwan3614 有上限的，有最高赔付额，不过好在发生纠纷的时候，保险公司会介入以降低费用

[@wenyishao7449]

没有车子有意义买伞险吗？

[@calvinlong1321]

@@wenyishao7449 保房子碰瓷，保狗咬責任，保個人過失....

[@房教售-大白话学地-x6g]

敲黑板📒： LLC 隐私🔏 法律 保险 专业度更好 LLC 清晰支出账务 缺点：不容易贷款 非常有用 干货满满👍

[@rockypomeran6974]

口齒清晰，速度適中，內容詳細，點個贊！

[@usaleju]

1. 房子如果整栋出租出去，房客自己滑倒了告不到房东，除非房子本身有严重缺陷；如果房子分租，在公共区域出事是可以告房东的。

[@huazhu9277]

就只是说说纽约，如果想把房产从个人名下转移到LLC名下，且有银行贷款，现在利率低，可以先做一个refinance，同时做一个zero consideration transfer，这样就没有transfer tax了。还要看property type，coop基本不可能让你转到LLC名下，real property的话，做refinacne时最好做CEMA，否则又是一大笔mortgage tax等着你

[@ChenChen-k2w]

谢谢受益了❤

[@Cheese2688.]

內卅買房放入LLC可以用quick claim deed 就可以 而不須due on sale

[@Jane-jq9my]

喜欢钱姐的节目，简单易懂，👍👍，听了关于用LLC买房的利弊，想知道如果建立LLC买了房，今后想把房子卖了或传承给小孩，有怎样的利弊，希望再次听见您做下集😋谢谢🙏

[@yipingyang]

钱姐，好想听你讲讲 给投资房做的LLC, partnership vs solo member 报税上的不同，以及优缺点。

[@时光-e3b]

谢谢解答我的疑惑，您是说的最清楚实用的.

[@michellezhang5217]

最喜欢听钱姐讲税务问题。

[@yunshengfeng4626]

喜欢这主题。👍

[@xingqiangmao4792]

谢谢 钱姐 看了好几遍。 请问用llc买房 头几个月当投资房还没有产出收益的时候 修缮之类的开支可以自己支付吗。 提这个问题因为您说llc的账户不应该和个人账户混淆？

[@whichone7]

信托呢，最近挂牌的邻居房产好几个都是在信托下

[@twhsu9576]

條理清晰分明，講得太清楚了！謝謝分享！

[@donaldlin1034]

投资房的管理不容易，赚钱更是难，至少35% 要從租金里拿出来去缴房屋税/出租房保险/HOA/修理，我是不敢利用贷款去买投资房的，根本就賺不到錢白忙一场，如果这一年運气好有淨入，但是必须缴税给IRS

[@aaronjia5403]

C/S Corp.也可以，享有更好的稅務優勢，例如做401K，Profit Share，DB，Solo 401K等plan可以延稅或著抵稅的更多

[@doradong6666]

谁会用C corp交两次税啊.. 当然不会

[@aaronjia5403]

@@doradong6666 啊？😂

[@aaronjia5403]

@@doradong6666 應該是誤會甚麼了吧。最好先了解一下self employment tax

[@helenhuang7359]

LLC最大的弊端钱姐没有讲到，那就是每年的续费非常之高。相比之下买高保额的伞险有很大优势，基本解决了liability 的问题

[@doradong6666]

续什么费？我的LLC除了一年800加州LLC fee没有别的了呀

[@helenhuang7359]

@@doradong6666 每个房子每年$800很高啊。伞险$800一年可以买好几百万，cover 多个房子，车

[@emilyquon5887]

@@helenhuang7359 那要看是什么情况吧！大的multi family

[@emilyquon5887]

如是大的multi family complex, LLC 是比较好选择.但如果是single family house, 大保额的liabity加umbrella 就比较适合，

[@hryspa]

能不能讲一讲用信托买房呢？

[@kinseycheung5423]

this is aa good one, by the way do not hear from you for long time, good job.

[@山城书虫Selina]

很喜欢您的频道，很接地气：)

[@Jackwan1]

也可以用Non-recourse loan 但是等同於商業代款，利息高之外大概要付一半的down

[@luciacomelyu1413]

谢谢钱姐分享

[@charlottez9890]

谢谢分享这些内容，非常实用！

[@鸭子-c4n]

请问一下有没有知识普及或者讲座的群？

[@XmKevinChen]

干货十足，太感谢了

[@lucwu3969]

very good info

[@myoversea]

特别有用，必须赞，感谢钱姐提供这么有价值的内容

[@miiiiiiiichi8409]

钱姐你好 可以讲一下如果自己开公司 llc/coop 在那个州开和税务方面有什么区别吗 谢谢

[@beckyleung7233]

very good

[@vivianhiggins5685]

买umbrella insurance

[@Shenteng1688]

钱美女，您好！可以分析一下用LLC炒股票的好处和坏处吗？谢谢！你真美😜😜😜

[@froglegs4910]

非常實用的 !

[@hoksungy]

基本上跟我了解的情况一致。所以一直想搞LLC来处理我的投资房，但最终都没有实现。现在准备用伞险了。

[@huiliu8202]

感谢钱姐，既然说到了用LLC 买房子，可不可以说一说LLC买车和怎么来抵税，尤其是车子既是商用又是私用。十分感谢🙏

[@yumingxu8647]

有相同的疑问！希望钱姐关注一下， 谢谢！！

[@hjlee7058]

非常棒，非常有用。谢谢🙏

[@琪郑-g4r]

博主，一直在潜水看你的影片！有个问题想请教一下你！

[@yohowo]

如果是為了防止牽連到其他資產，那我是不是保個Umbrella就可以了？Umberlla就算保個兩三百萬其實也不貴，一年就幾百塊。成立LLC感覺複雜許多，成本也高。

[@aaronjia5403]

看目的了。單純為了保護資產，又簡單的方式當然可以選擇umbrella。但是LLC或者C/S Corp.可以帶來很多稅務優惠，同時還可以利用公司做retirement plan來進行很多投資

[@zzrickli]

数额大的贷款很多都是non resource loan

[@jasonhu8025]

非常不错👍

[@edwardyu3735]

llc.每年还要花1000左右

[@ivyzeng2224]

如果从个人名下转llc地税会重新evaluate么？

[@gordon452]

交税呢？个人税和LLC的税都是一样的吗？

[@charlottez9890]

想知道如何用LLC transfer interest or ownership.

[@WinWin26306]

这个话题太好了

[@katherineleng]

听说把投资房挂在living trust, asset protection 作用和LLC一样。 是这样么？

[@helenhuang7359]

需要是irrevocable living trust。这种living trust本身有很多限制，所以不建议

[@darrinwang2103]

Perfect timing, I am into the same scenario and ask my attorney for the same question.

[@davidwuster5158]

銭姊可以講一些有關於 Qualified Opportunity Zone Fund 吗?

[@yehdexter]

太實用了

[@yclablee765]

加州 換 LLC 有可能房產稅變貴 step up in basis

[@nanwu6803]

谢谢

[@VlCh-tt8rr]

越来越美了！

[@yongwuli5849]

个人房子转移到llc需要重新贷款吗？如何转移步骤求解？谢谢

[@yongding199]

非常有用，谢谢

[@johnw1868]

把房子转到trust有没有tax的问题？

[@HanArtSpace]

能不能普及一下知识Fafsa, grant，student loan….等等？谢谢🙏

[@Lu-ch7yc]

你好！喜欢你的风格，温文尔雅，知性美丽。其实我早就subscribed你的频道，因为全职上学，没怎么看节目。这个月毕业了，今天你的频道就跳出来了，看来是时候好好关注你了。请问能否直接给你写邮件请教关于退休与投资方面的问题？谢谢你！

[@junpengxiao4924]

被要到了个赞

[@meix392]

我也听说过LLC买房一般是贷不到的，可以也只能是commercial loan.。有的人偷偷转移个人名下的房子到llc名下有的银行不太管。。我还听说过有人是用LP持有房产，然后注册一个LLC 当General Partner的，主要考虑是有的州LLC年费太贵了，了解的话能不能说说这个?

[@CM-dc3ly]

跟加拿大的那个personal holding company 是同一个意思吗

[@ivynorthq]

点赞点赞。想问问在美国当房东的注意事项。如果对方把房子sublease 出去一间，会有问题吗？

[@Peter-mx6mn]

必须经过你同意 你租约里面就应该有所有sublease必须经过landlord批准

[@mingguanhe396]

LLC 和inc 的區別

[@9howto]

"LLC费用一旦和个人费用混淆，就可能失去财产保护的作用，在内华达州有非常严格的规定" 很想研究一下，请问能给下内华达州规定的链接或者关键字吗？

[@KKRCeb]

piercing the corporate veil 搜一下就可以，各个州都有这样的情况

[@pangzi5144]

其实没有明白为啥房客摔倒可以告房东。。如果我在公寓里摔了一跤，也可以告公寓吗。。

[@mamapi]

主要还是怕你身后的诉根，当年一女的自己给烫了。诉棍向麦当劳要了100万。你跟他们耗不起呀

[@mamapi]

参考“里贝克诉麦当劳餐厅案” “刁民总是有办法来害朕

[@ted4687]

不错，作为一个正在学习EA税务师的地产经纪，我都听懂了😃

[@biojingshui]

想指正一点，现在Fanie Mae Freddie Mac的conventional loan是可以允许一个人名下贷款10套民用房产，以前是4套。所以很多贷款公司或者银行是允许10套的

[@emmaliu]

印象有人说过是11套，1套自住，10套投资。总之绝对不是4套。

[@biojingshui]

@@emmaliu 10个住房贷款，不分自住和投资

[@HuaRileyLife]

我怎么听说今年三月份，对独立住房投资有限制，基本不给贷款。这一项新政策主要是对第一次买房者的保护

[@biojingshui]

@@HuaRileyLife 你说的是限制贷款给非自住房不超过总数30%那个？我不是专业人士，不过我觉得还是要跟自己的贷款公司保持好关系，要不然就多问几家吧。价格在高位，贷款政策的确有时候挺严格的，今年的确可以感觉到挺紧的

[@HuaRileyLife]

@@biojingshui 谢谢答复

[@Chris-kg3ol]

小姐姐，可以讲讲移民前后的税务规划吗，例如国内的房产是继续持有还是处置？资金应该留着国内吗， 等等。谢谢

[@aaronjia5403]

看個人以後的生活重心在哪邊和投資策略吧。結合現在的貨幣匯率，市場波動幅度性，和通膨等問題，為了不讓資產縮水，還是建議短期內做一些保守的投資。純屬個人建議啊

[@TotorasLife]

谢谢钱姐👍耳环好看 :-)

[@往事随风-l9g]

你好啊，方便加个联系方式探讨一下吗

[@TotorasLife]

@@往事随风-l9g 好的呀！欢迎来我的小站逛逛 :-)

[@往事随风-l9g]

@@TotorasLife 留个联系方式给我啦

[@jialinweng7387]

如果今年卖了三年前买的自住房赚了70万，股票短期投资亏损10万，扣减50万免税额后，是否股票的10万可以全额抵，只按10万投资收益纳税？

[@往事随风-l9g]

你好啊，方便加个联系方式探讨一下吗

[@88Hongqian]

Short term capital loss 可以抵消long term capital gain 吗？

[@darrinwang2103]

I did a quick claim deed and transfer out of my own name few years back. The bank did not bother as long as I pay mortgage monthly. However, due on sale clause is there if the bank decides not to collect the interest. It did not happen to me. In addition, if you file an eviction, you need a lawyer because the owner is not a person. It did not bother me because I adopted a fair eviction company. I plan to do the same for other rental units but waiting for my attorney feedback.

[@martincreation]

Quick claim deed only gives up your property rights but doesn't guarantee good title for the LLC. General warranty deed is recommended.

[@darrinwang2103]

@@martincreation that is correct but that is the only way where the bank may not be interested in triggering due to sale clause

[@darrinwang2103]

@@martincreation also, we like to protect our name and other assets so this is the easiest solution per my last attorney

[@darrinwang2103]

I sold the property few years later under that LLC. Luckily, no issue occurred

[@martincreation]

@@darrinwang2103 That's awesome 👍 Whatever works in practice is the right way.

[@wesleyguan2370]

会计可以帮忙注册LLC吗？本人住在加州 想成立一个LLC在德州，不过我貌似得找registered agent，然后用他们的地址，把所有信件再转到我的现住址。所以会计和registered agent不一样对吗？感谢大家指点

[@usaleju]

2. LLC可以提供一定程度的资产保护，但是每年做文件记账也挺烦的，加州还有800的年费；单纯资产保护的目的，完全可以通过雨伞险来实现。另外，LLC能保护的是房子本身面临的诉讼，房东面临的诉讼你名下所有资产包括LLC公司本身都是会被追责的，这时LLC没有任何意义。

[@aaronjia5403]

是的。這種情況大多數人選擇irrevocable trust會更多些，或者利用C/S Corp. 做401K，DB plan等規劃免於追債

[@utr1004]

LLC的本质是房子是LLC的，房东就是LLC，追责的房东是LLC，起到保护的作用

[@livyqiu21]

如果现在住的房子还有30年mortgage, 把这个房子变成LLC, 算是把个人asset 卖给LLC嘛

[@往事随风-l9g]

你好啊，方便加个联系方式探讨一下吗

[@livyqiu21]

@@往事随风-l9g 不知道怎么加

[@往事随风-l9g]

@@livyqiu21 留个联系方式我加你。微信或者whats

[@坑蒙拐骗偷吃喝嫖赌抽]

这都是专业财务咨询的业务，费用按业务量提成的。 当然这是有产人士的客观需求，无产者只能是围观吃瓜群众的群众

[@fccccp2023]

如果有10几个房子，成立10几个llc？ 感觉还是伞险好。

[@seans2876]

Llc有自主capital gain减免么

[@jackmotor2286]

国内有类似参考，对应的么？

[@mimidu9032]

钱姐讲的太好了！记得钱姐以前一期讲过通过fundrise 来投资房地产。能否做一期来比较通过买出租房直接投资房地产和通过fundrise 这类的众筹平台来投资房地产？ 希望被钱姐翻牌。😜

[@rosezhou7761]

钱姐讲的都有用

[@hhuang9111]

那把保险额度买高一点不就好了🤔🤔🤔

[@Johnny-sd2nu]

請問LLC 是不是也用1040 schedule E, 來報租金收入?

[@shengjiexi9069]

除Single Member LLC用1040 schedule E以外，其他两个人或以上的LLC用8825

[@buizuzu]

謝謝分享。可以談一談 installment sale 嗎？

[@misty1501]

Cute T Shirt.

[@turtlemomstorytime3251]

关于asset protection有一些人提到法庭会把single member LLC等同于个人财产处理，特别是LLC里只有asset的情况，谁有这方面经验么？

[@user-qz1hm6ef9l]

同问 @～@

[@irishan6928]

是的。我在加州 聽到一些資料是如果single member LLC， 對方律師還可以告個人

[@Bloomberg100]

钱姐这人设可以，给人感觉放心 … 放2000亿美金在钱姐那里感觉也不会丢 …

[@VelvetVersa]

钱姐 在什么样的情况下LLC file S corp 能有最大的税收优惠？

[@kristichu8395]

如果你的LLC file as Schedule C on your 1040, and makes stable profit more than $110k, it's playing lots of SE taxes, then you need to consider changing it to S Corp from SMLLC. 覺得英文解釋快一點，所以沒寫中文

[@kyliewu2371]

@@kristichu8395 請問如果一年有400-500k收入是S Corp 好還是Corp 好？

[@kristichu8395]

@@kyliewu2371 這些都是business的收入嗎？是gross revenue還是net profit. 如果gross revenue很高但是net profit很低，那麼就沒有必要從 schedule C轉成 S Corp。因為S E tax 是根據net profit 來計算的。S Corp 和C Corp, 我建議S Corp。因為C Corp 是double tax.

[@kristichu8395]

@@kyliewu2371 再補充一點，SMLLC, S Corp, and C Corp是三種不同的報稅形式

[@VelvetVersa]

@@kyliewu2371 谢谢解释 非常清楚

[@juanchen9055]

一套两套的用个人，多套后再考虑用公司。

[@Lee-fy6hn]

钱妹妹好！能不能谈谈炒股票怎么样避税？也是成立一个公司吗？

[@onepenny]

外国人可以买美国的房子吗？

[@stevenyang2871]

这个我知道, 可以。贷款难一点。

[@onepenny]

@@stevenyang2871 谢谢😘

[@jazzh9996]

最簡單的方式就是用第三國護照購買房子

[@doradong6666]

疯了。。。 美国境内的任何收益外国投资人没有交withholding之前你别想拿走。。。

[@jazzh9996]

@@doradong6666 我當然知道。但是最多就是15% 不是嗎

[@thunderbrother-inNorthAmerica]

那我先成立LLC 再拿这个LLC买房子 会更好吧！ 钱姐

[@xianxiong3440]

虽然我还没看，但是LLC不就是这个用途吗？

[@cathyfang8919]

LLC贷款不容易

[@thunderbrother-inNorthAmerica]

@@cathyfang8919 嗯 ，应该还是可以的 ，可能没那么简单吧了，不是说个人要去负责贷款吗？不然的话 把自己名下的房子再转去LLC 也很麻烦 还要牵扯很多费用

[@澳洲文澜会计师]

和澳洲的情况差不多。谢谢

[@kriswu2108]

你好，你今天好吗？

[@edwardyu3735]

买个房子，买保险或者雨伞险还会要自己赔嘛

[@miaowu1972]

怎么可能出租房滑倒要房主赔？如果他们在房子里杀人还要你抵命吗？你在租房合同里要写明白，在屋里屋外所有的一切房主都不负责，因为他们看房签字的时候就表明房子是安全的。

[@huangqiying8664]

没错，在租约里有一项写明了租客需要购买rental insurance，房东对租客的人身和财产是不负责任的。但是，如果租客在租约期里有向房东报告有安全隐患，房东没有及时修理而造成租客的人身伤害的，租客是可以向房东索赔的。

[@yingwu3372]

我考虑过几次llc， 湾区的房子，本身就值一两百万了，再买个200万的insurance，如果连这个都已经全赔给租客了，我实在是不觉得租客还能有啥理由要到更高的赔偿。所以就没有做llc .

[@哈哈哈娃哈哈]

美国房东太惨了，租客想搞死房东分分钟事情。。。哎o(︶︿︶)o哎

[@Maverick-et5yk]

谢谢钱妹妹的分享。关注你很久了，第一次留言，被你的内容、美貌和熟悉的乡音所吸引。。。主要是美貌。坐标德州达拉斯，这种LLC方式常见吗，我第一次听说。

[@maybg1670]

对啊-谈谈股票、资本投资是否可以用LLC合理避税吧！

[@doradong6666]

LLC partnership S corp是pass through entity 怎么避。。。

[@thunderbrother-inNorthAmerica]

抢沙发

[@binguo9545]

正在考虑这件事呢，就看到你的视频了，太及时了！

[@kriswu2108]

你好，你今天过得好吗.

[@anniezhang1998]

太巧了，竟然在一个博主的评论里遇到你哎！幸好你的头像没变呀！我是咱们那届一中七班班长来着！

[@binguo9545]

@@anniezhang1998 这么巧！你也在美国吧？在哪个城市？

[@往事随风-l9g]

@@binguo9545 你好，方便加个联系方式吗。我也在美国

[@yongfulu8984]

房客在厕所滑倒了，房东要赔偿？ 我马上就去滑倒