房子宁愿空着也不租？当房东必知8件事！需要算清楚哪些数字？如何利用税法？怎么找投资房？如何筛选和管理租客？|Connie带你美国投资房地产151期【2021】 |UFUND INVESTMENT

联系我们:
1.微信: connieus2;
2.Email: [e-mail]
3.公众号：UFUND投资 (ID: uFundDeals);
4.UFUND官方网站：www.ufundinvestment.com;
5.UFUND基金网站：fund.ufundinvestment.com
6.UFUND微信小程序: 北美淘房
我最早是从住宅地产市场投资开始， 获得房地产经纪人BROKER执照，并开始了批发和房屋翻新业务。由于在这些领域的成功，我开始拓展投资低于市场价的OFF MARKET商业地产项目，遍布全美20几个洲，现在的商业模式已经发展成为今天的成功地产投资公司 UFUND INVESTMENT。
我在获取低于市场价的地产投资机会，审查，谈判，和交割时的公司架构方面拥有深厚的背景。拥有15年丰富的房地产投资经验；住宅房产和商业项目，涵盖SFH独栋、多户家庭、公寓、土地、仓储、办公室、移动房，和联排别墅社区。
这个频道主要是分享我们感兴趣的投资理财， 美国房产交易，房地产市场行情，房价涨跌趋势，翻新旧房改造，房东，房产投资，地产税，税法改革，宏观市场趋势，经济危机，金融分析， 各种投资话题，让更多的人获得有深度的地产投资知识，了解市场变化，房产信息， 决定要不要买房，该不该买，什么时候买，如何买房，出租房避坑，主动和被动收入， 地产里面的各种投资机会，怎么找寻好的机会，还有各种赚钱方法，知识，增加收入，尽快加入到财务自由的队伍。
当个成功的房东的秘诀，做好房东的8件事：
1. 知道你的数字：收益比，回报比，现金流，增值，包括贷款额度，利息本金，地产税，保险费，过户费用，管理费用，出租费用，经纪人费用，房屋的维护，修理费等。
2. 合理利用税法省钱，抵税，免税。
3. 知道怎么找投资房, 标准清楚
4. 不要和租客交朋友, 不要对待租客太随意，严格按照合同办事
5. 严格筛选租客, 宁愿空着
6. 要用先进的管理工具, 管理和跟踪租客修理和缴费, 更高效的管理租客
7. 要装更耐用durable的东西. 便宜的地方千万不要装好的东西
8. 最赚钱的是有好租客
6:00 更多关于税务抵税的内容链接，请见：
第64期：出租房的6大税务优惠，你都用上了吗
• 出租房的6大税务优惠，你都用上了吗？为什么说...
第105期：川普十年不交税？对我们的纳税启发
• 川普十年不交税？对我们的纳税启发！亚马逊和特...
6:16 更多关于投资房子的内容链接，请见：
第90期：挑投资房有技巧！翻新6大失误损失惨重
• 挑投资房有技巧！翻新6大失误损失惨重！投资物...
第106期：现在不要买房，除非出现这几点下跌前兆！
• 现在不要买房，除非出现这几点下跌前兆！看哪些...
第124期：现在入手房市，怎样做不会错
• 现在入手房市，怎样做不会错？如何选对城市和地...
第123期：现在入手房市，买哪里涨的多？
• 现在入手房市，买哪里涨的多？德州奥斯汀Aus...
6:54 更多关于管理房子的内容链接，请见：
第85期：买房容易,管房难？出租房是自己管还是请管理公司？
• 买房容易,管房难？出租房是自己管还是请管理公...
9:47 更多关于出租房装修的内容链接，请见：
8个最赔钱/最不值得花钱的出租房装修！
• 8个最赔钱/最不值得花钱的出租房装修！出租房...
6个最挣钱/最值得花钱的出租房装修！
• 6个最挣钱/最值得花钱的出租房装修！塑胶地板...
美股券商微牛：
在中国也可以交易美股！除中国，美国用户之外，还支持马来西亚，菲律宾，印度等国家的用户。开户并入金（无佣金股票，期权交易，IRA账户，中英文界面）就可获免费股票（仅限美国用户）。获取免费股票的Webull的链接：
act.webull.com/kol-us/share.h...
请在视频下方留言：
我特别想听到你的意见, 还有如果你有关心的地产话题, 也请告诉我.
对话题感兴趣的朋友，也欢迎微信联系我：connieus2, (请注明：你的全名和加我的原因)。
不错过下期更精彩！
【Connie带你美国投资房地产】视频，每周定时更新！
喜欢这个视频，请记得：
👉开启KZbin🔔通知！
👉订阅🔔我们的频道!
👉点个赞👍吧！
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
订阅🔔我们的频道，精彩视频🎬抢先看👀：
Follow us on： / @connie5508
最受欢迎👏视频TOP10:
▸【TOP1】99期：2021房价要下跌！什么时候跌？提前做好几件事...
• 2021房价要下跌！什么时候跌？提前做好几件...
▸【TOP2】106期：现在不要买房，除非出现这几点下跌前兆！
• 现在不要买房，除非出现这几点下跌前兆！看哪些...
▸【TOP3】76期：我再也不做房屋翻新7大原因!(FLIP HOUSE) • 我再也不做房屋翻新7大原因!(FLIP HO...
▸【TOP4】75期：买错地方，比买错房更可怕！投资房抄底，你选哪个州最好？ • 买房抄底，全美哪个州最好? 投资不要买错州，...
▸【TOP5】66期：疫情当下, 2020房价要跌？Zillow, Redfin知名地产网站CEO对房市预测！全美各大地产网站对房产趋势的分析！ • 疫情当下, 2020房价要跌？Zillow,...
▸【TOP6】120期：如果我20岁就明白这5件事，早10年就退休了！
• 如果我20岁就明白这5件事，早10年就退休了...
▸【TOP7】104期：纽约,旧金山,洛杉矶公寓惨淡!?更安全的地产是...
• 纽约,旧金山,洛杉矶公寓惨淡!?更安全的地产...
▸【TOP8】103期：疫情下，中产沦为新穷人，美国梦破碎，波及下一代！
• 疫情下，中产沦为新穷人，美国梦破碎，波及下一...
▸【TOP9】128期：最新美联储信号，2021房价还要涨?
• 最新美联储信号，2021房价还要涨? 鲍威尔...
▸【TOP10】111期：不怕经济萧条，我会这样投资！
• 不怕经济萧条，我会这样投资！市场不同的循环周...
🎬热门系列精彩推荐👍：
▸【TOP1】Connie带你美国投资房地产系列： • 为何贷款利率不降反升？2020房市会重蹈08...
▸【TOP2】买投资房攻略系列： • 解密！一共多少种找房方式 (上) 怎么找市场...
▸【TOP3】丑房翻新系列： • 怎么翻新旧房系列3️⃣：装修团队怎么选择？要...
▸【TOP4】疫情下的2020房地产系列： • 为何贷款利率不降反升？2020房市会重蹈08...
▸【TOP5】买房轻松省税系列： • 出租房的6大税务优惠，你都用上了吗？为什么说...
▸【TOP6】哪类投资适合你系列： • 哪类投资适合你系列
▸【TOP7】奥斯汀投资指南： • 全美最宜居城市奥斯汀哪里升值最快？奥斯汀升值...
▸【TOP8】UFUND线下活动系列： • UFUND 2019 全美地产投资咨讯分享会...
▸【TOP9】卖房就是这么简单系列： • 卖房的关键三要素是什么？为什么说卖房三要素不...
▸【TOP10】管理投资房系列： • 如何管理投资房系列
------------------------------------------------------------------------------------------------------------🔗
为了不和大家走散失联，我在Telegram上建立了新群：进入Telegram，搜索“UFUND投资交流群”（ID：ufundRE20），链接👉：t.me/ufundRE20
*在明确禁止细节条款出台前，仍然会以微信群为主要信息发布渠道。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------🔗
#UFund投资#在美国买投资房#海外置业#房地产投资课程#房地产投资分析#怎么买第一套投资房

[@helenzhao1908]

80%贷款买房预计年均回报率好像不应该是这样算的。如果第一年就把房子卖掉可以是你的计算，但如果不出售房产第二年的本金就是预付款加第一年的月供72135，回报9.49%。第十年，本金182，708，629 回报3.74%，第二十年， 本金305，566， 回报 2.24%，第三十年只有一点几的回报。一点看法，希望大家对房地产投资回报有合理的预期

[@leica9127]

真是经验之谈,受用了,谢谢Connie的分享！

[@hongli6399]

超级喜欢你的视频。非常有用谢谢Connie .

[@LillianHoCanada]

Connie每期视频都是干货满满！租客筛选是保证投资回报的关键。

[@chenwang4829]

在德州这么高租金的房子租客流动性会很高，可能两年甚至一年就会走 这样就会导致一个月的空置，一个月的管理费外加中空置期间的水电费，换锁，维护等 直接收益就为负了

[@nobody-qv2qs]

这期的表格很棒

[@larrydaiphoto]

謝謝分享，選好租客真的非常重要。

[@suemhe7882]

你講得非常真實清楚，為你點贊👍，最好還是交給專業管理公司去看管租金會比較理想高一點就算除掉人工還是值得的，因為有什麼事都是管理公司去做，但千萬不要租給親人朋友或者熟悉的人這樣是收不到租金不說他們還理值氣壮又傷感情。

[@moliwu5481]

真的是只有做了包租婆才能明白Connie 说的好租客的重要性，我是碰到了各种垃圾租客的，对比好的，简直是天上地下。

[@ngoye7682]

Good job 👏 👍

[@dapaozhang8565]

謝謝，我剛在奧斯丁買了房，幾個月后會搬過去。然後再看看有沒有投資的機會。

[@elsawang7692]

租房就是个交易 双方契约合同 把审查租客 当 贷款申请来办

[@Usacanadaliving]

谢谢这个视频

[@summersummer9286]

谢谢，刚买了个投资房觉得回报很低，租金勉强能cover 贷款加各种开销，如果考虑本金部分收益就还可以接受，房屋有增值就更好了

[@Mary-rq5sv]

严重同意👍

[@charlottez9890]

谢谢Connie的分享！

[@louisliao5856]

谢谢🤝💐

[@taocheng247]

能不能把execel也分享一下

[@wenlanlipps4119]

我喜欢你的视频

[@connie5508]

谢谢你的留言

[@tingfang8]

如果找专业的公司来管理？该怎么来选这些公司呢？有好的建议吗？谢谢

[@annie7453]

推荐一家好的管理公司吧，谢谢

[@francesketohut6118]

請問一般房子的保險是房主買還是房客買呀？ 房子有HOA，所以保險應該只是保房子裡面。如果房客在房子裡面受傷的話是不是可以吿房主呀？

[@junyu3453]

Connie 是自己管到第几套开始交给管理公司的?想了解一个达到什么样规模下交给管理公司会是经济的。谢谢

[@user-mw4us6jl5b]

那个表格太厉害了，可不可以分享一下？😁

[@Mia-li6tf]

当房東会減壽的🙃。投資房地產必須交由management company 代为管理,否則你的日子不好过(除非你是有錢有閒又耐性十足,不介意常常被人打擾)。

[@emmaliu]

严重同意

[@taocheng247]

这个excel太漂亮了

[@MsArizona666]

补充一个我的经验，是公寓不能空或者不能空的太久特别是远程。万一发生漏水，下水道堵造成自己和邻居损失，伤不起。如果是本地的公寓在空挡期间要每星期去一两次保证没有问题。发生在我身上两次在两个不同的公寓。一个是我的公寓漏水到楼下。一个是楼上的公寓漏水到我的房间。第一次是我的公寓和楼下公寓都是空的所以一个多星期以后才发现，幸亏是阳台漏水，那也给我造成了近一万美元的损失因为要除酶。第二次是楼上是空的，我的有人所以即使处理了。

[@emmaliu]

成本里也没算closing fee

[@fungyungyau5892]

讲得好!情感用事很难

[@emmaliu]

没有扣去第一个月给管理公司的挂牌费，也没有空置期，维修费也没算。现在28万租1900的房子哪儿有啊

[@mingli9563]

嗯，有点吹水的成分。但是我基本上同意她的观点。

[@emmaliu]

@@mingli9563 观点如果不实际，不可行，也就是观点而已啦

[@jingd268]

哎，北卡的房子费劲让欠费的租客请出去，修完后准备再次出租，结果水管冻的爆管，楼上楼下泡的一塌糊涂，整修费，半年的租金没了!

[@cynthiaz1441]

请问贷款80%和75%部分为什么要加500+的本金呢？银行借了你80%的钱，你的本金加利息都还给银行了。并不是本金让银行代持，只还利息。本金过后还你。强加这一项是什么意思呢？

[@toto4954]

成本核算不过关，美国房孑都要长期维修，还有其他人讲什么挂牌费等没算

[@youeagal946]

能发一下视频前5分钟的表格吗？☺

[@zoelu1490]

请问贷款80%的例子里，本金部分是不是算错了？应该每月能拿回285000*0.8/360 = 633.33? 就算扣除交易费用，也是633.33-(2850/60)=585.83?

[@_spreadwarm6530]

对，没搞明白。。。

[@gding4561]

声音太小，内容不错。

[@juliehung8957]

请问美女，我住南加，以南加的房价，还有投资的空间吗？

[@alice-temeculabroker5812]

南加的Temecula和Murrieta🈶️投资空间哦

[@michellelanyingli9478]

请问你用什么样的 先进管理工具？

[@amyamy8091]

同问哦，想知道用什么样的软件或者表格呢

[@michellelanyingli9478]

@@amyamy8091 haha, 没人理我们🤢🤢🤢🤢🤢

[@amyamy8091]

@@michellelanyingli9478 是的呀

[@hal8238]

康老师，我点进去你的二维码看见里面的投资房全托管的都卖掉了啊，点哪个都卖了，啥时候上新啊？迫不及待想和你合作，你也可以顺便聊一聊你的网站，教我们怎么和你投资是不是。

[@connie5508]

微信: connieus2 或者email: [e-mail]

[@xiaohuizhang2865]

求教： 月收入共计中本金部分$392.65是怎么算的？谢谢🙏

[@_spreadwarm6530]

同问！

[@connie5508]

用任何网上的贷款计算器算一下. 这里用了头5年的均值

[@xiaohuizhang2865]

@@connie5508 为什么要把本金当回报呢？本金不是你还给银行的钱吗？

[@sunshine103102008]

同问。难道本金付给银行，它还会还给我们吗？

[@_spreadwarm6530]

@@sunshine103102008 我觉得是因为本金是变成了房子资产的一部分，就是钱变了另一种资产形式，但还是你的。

[@yubopeng6330]

讲得好！你们德洲28万的房每月能租1900，板扎！我们蒙村50万的房才租的了1800

[@emmaliu]

你自己去redfin找找去，28万租不了1900。。。达拉斯两个月以前的下的offer，32万租1900。奥斯丁加价更疯狂。都是负现金流。视频看一看，听听思路就完了，具体得自己考察

[@thunderbrother-inNorthAmerica]

为什么交易费这么高？

[@tp2882]

那个spreadsheet𥚃頭的20% downpayment scenario 太危险了，毎个月只有一佰多塊cash flow, 如果房子空了兩个月或需expensive repairs, 那奌錢可能不夠。50%down應该比較稳当，長期累積多餘的錢還可拿去股市投资

[@emmaliu]

关键20% down如果是investment property不划算啊。交保险，利率提高。表格不健全，成本里没算过户的钱，也没有空置期，出租给管理公司的一个月挂牌费也没算进去。而且28万，租1900，达拉斯都做不到。这个28万估计是挂牌价，得加上去20-30%。德州的房子，35%到50%的首付才可以打平，否则都是负的现金流

[@jerryli1000]

你好，在当地怎么查找房屋管理公司？谢谢

[@Mia-li6tf]

google

[@user-hw5rd9sc4q]

美女是可以帮着买房吗

[@ziyili4607]

90多万的房子也就3200，坐标Seattle🥲

[@emmaliu]

西雅图得买townhouse 出租。1.4M的SFH才租4000多。坐标Sammamish

[@jvipcn]

收益有点被夸大了

[@lt4672]

确实！问题是到最后赖账才发现他是个无赖

[@Usacanadaliving]

我和丈夫快60岁了，在纽约，他想退休前想利用工作贷款买二个家庭的房子，他做IT的，动手能力非常弱，家里处理各种事情都甩给我，我天天盼着退休过个清闲日子，但他非要买二个家庭房子，说让房客帮供，自己可以早退休，我快被他气昏了

[@sueteng3484]

那麼想買你不買會一直吵架反正買房子基本上錢不會不見如果真的那麼倒楣的話那也是命 他沒有當過房東不知道當房東也是有風險的 60歲了如果這個是他的心願你就讓他完成吧

[@connie5508]

房东还是会很操心的, 特别是如果刚开始当, 没有经验. 心也有可能会很重.

[@Usacanadaliving]

謝謝俩位的回復，关键是我丈夫是甩手掌柜的，家裡下水道堵也是我通，当房東样样操心，到时肯定是我忍不住就干，我不想晚年生活这么操心，已够累了，辛苦一辈子了，我说过几年退休去马来西亚，台湾小住，他说我要帮着带孙子，我快气昏了。我下週約了心理辅导，实在受不了了。

[@tp2882]

@@Usacanadaliving 你老公沒講錯, 買对了出租房確實可讓租客付房貸,自己提早退休, 關鍵是要買对房, 要選好租客, 挺費心力的。我所在的加州2008-2014年之間還可以找到現金流不錯的投資房, 現在很難了。如果真的買了可以請好的管理公司全權負責, 好處是不用和租客直接打交道, 什麼東西壞了也是先找他們找別人去修, 缺點是什麼都要多花錢! 建議你們好好衡量利與弊和自己需要承擔的風險再做決定吧。

[@Usacanadaliving]

@@tp2882 衷心感谢回復。他要买不是太好的区便宜点的房子，好租客也不会去差区住，他才不舍得花钱给管理公司做，反正我坚决不买，我先生生活都够我操心了，再弄我晚年天天围着房客操心，我实在不能。

[@xiaohuizhang2865]

我有个想法不知道对不对。以现金买入的这个例子，5年回报是9%。假设5年后卖掉，交易费用差不多也要8%左右吧……那也就是赚了1%。我这判断对吗？

[@rtgtx]

她写的是年均回报

[@xiaohuizhang2865]

@@rtgtx 那是怎么计算出来的？$14421/287850= 5%，这是第一年的。后面的5年每年都是这个收入啊……9%怎么算出来的？