大灣區【HEA富｜郭釗】升值十倍 卻最不值得買的城市

廣東省GDP數據出爐，九個城市之中，有一個城市的數據令人憂慮；避免投資損失，請留意今集內容！
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[@yg7tff]

我十分喜歡你的影片因為客觀分析 有什麼優劣和陷阱,不像其他 sales同youtuber 盲讚哪個地方是好即使沒有投資價值 不夠客觀

[@jimmyiss]

數據唔會呃人，Steven 憑數據提供 Insight 係最值錢既資訊，客觀分析和結論，繼續支持！

[@jimmyiss]

@discuss fu 咁請問你有冇fact check 數據來源？

[@cheungcheung6259]

@Jimmy Mak fack check? 國家統計局的數字一向比人質疑做假, 水分極多, 尤其是每年的GDP以及相關的數字

[@cheungcheung6259]

@discuss fu 唔使問阿貴一定是來自國家統計局, 灌水灌到成地濕哂, 當年話保8時, 成年的結果一定比8好少少, 到呃唔到人, 逐年減一些, 到話保6時, 結果就一定係比6好少少, 但從來唔會公佈詳細內容, D數字究竟點樣來

[@習仲勋]

@discuss fu 其實我地中肯啲講。深圳廣州造假極都有限數（但係唔排除共產黨都會灌水），所以我以前都出過文章，講可以考慮一下廣東聯合港澳獨立，畢竟廣東畢竟右派一滴，所以政治環境好廣東入面廣深都有投資價值。但係宜家溉話我寧願離開大陸。

[@mandycpl233]

分析得好，口才好，聽得舒服。

[@shawnsosos11]

郭sir 不得不讚 香港少有嘅客觀分析 唔會逢中必反

[@finsighted380]

如未能成功觀看影片，請改用其他設備觀看🙏，暫時原因不明。 或按以下連結觀結，謝謝 facebook.com/2141910086053515/posts/2519054678339052?vh=e&d=n&sfns=mo

[@yuennglin1498]

最喜歡客觀分析👍可以講下三水，佛山吗？

[@solinyip5426]

中肯評論!郭Sir在大灣區的知識比較深入,值得參考!希望閣下講多些大灣區的投資近况,因近來多了中產人仕想在大灣區置業!

[@YHChan-wk5jk]

郭先生: 其實如果懂得靈活，中山都可以創造其他產業，例如安老，因為綠化好，土地成本低，又有大量香港人考慮到中山退休，不一定要繼續工業，始終之前國內行一孩政策，會有大量老年人需要照顧，中山也可在當地培訓專材，照顧退休人仕，大灣區亦不需要每個城市學深圳或廣州，要懂得利用當地優勢。

[@johnchan1321]

Steven, 最近發現你個頻道，一連看了幾十集，好有認同感。請問有冇講過肇慶區? 我身在廣州工作，要上你堂，是否上Zoom？

[@evawong1338]

郭 sir, 可以講講惠州嗎？

[@angelliu1463]

郭生，東莞塘下今年好誇張新盤買到冇盤賣好犀利啦！可唔可以講下東莞同珠海邊個更加適宜投資唔該晒🙏

[@yktam6674]

上個月廣州疫情前去過中山一趟，是中山國際酒店附近的市中心區，下午時份街上基乎是無行人的。狀況的改變除了沒有了人力三輪車外，只有更多的高樓大廈，提高了的物價和冷清的街道。街口角落仍有不少的摩的在等客；老實講....摩的在很多繁榮先進的城市都已經消失了，但中山仍有就可証明當地的大眾消費力了。中山的醫療服務水準也不高，未能達到香港退休人仕的要求。返港或去國際機場的地理位置也有點距離，不及廣州甚至番禺。所以中山還要努力加油。

[@𡰣-z7z]

聽你分析十分好好。真的十分感恩您

[@Monster-mc6ft]

本人坐标中山小榄 主持分析得唔错 16年开始经济有些少放缓 而上述讲到的鞋 灯轻纺都是劳动密集型企业 用工成本增加厂商离开是必然 目前中山在做产业升级转型 就摞我现在住噶小榄 城区正在推动金融业和服务业发展 工业正在往南部迁移同 现在也正处于产业转型的阵疼 至于楼价 照摞小榄黎讲 16年初屋企人睇盘均价6-7千/平方 16年中下旬各地产经纪开始吹深中通道 虎门二桥 顺势抬高楼价到1万2-1万5左右 但似乎已经到了高位 地产商卖唔出 可能会有些少优惠 不过我还是继续看跌 现在的楼盘都集中新旧城区 又碰上产业转型人口迁移 实质很难卖出去 再者现在1 2线楼价稳定 地产商肯定会抬下面的城市楼价可惜现在抬不起了 中央政策大方向是房住不炒 港人想上车中山楼盘还可以等等

[@nono-m7y]

其實 , 退休買樓係想住同生活 ! 有機會到D投資價值少但可生活嘅地方好D , GDP太勁咪通脤囉 ! 分析係要黎睇同分析 !

[@ponglau6395]

講得啱

[@kakashisensei3556]

同意。退休住，不用去商區，主要是住得舒適就可以了。

[@pingyuliang4111]

分析好中肯，幫到我了解到大灣區各區嘅現况，已訂閱

[@渣古-t4o]

在中山搞左幾年燈，今年明顯衰退，審慎啊中山

[@joychan2850]

謝謝郭sir大方的分享。

[@AJQ3]

中山大升幅已过，現在投資佛山或佛山旁的順德地块最好，但好一點也已賣到3000一尺。

[@wong2773]

其實最好比少少時間,對比一下以前的分析和現在的結果.....可能並不一樣,但中間的變數都可以說一下

[@losangeles242]

最稳阵的系四邑地区，就算冇咗外贸都有源源不断的外汇流入（除非战乱）

[@happycheung3681]

此集十分精彩

[@李楊賢]

好真實，讚，我欣賞

[@kelleykelley7352]

多謝分享！我十分喜歡睇你影片！😊🙏

[@haho1467]

2024年真的會升少少 16-7-2024😂 Liked

[@mingfaicheng9429]

東莞是舊城區佔太多了，很難有新城區，新城區才可造起樓價！惠陽就不同，也是深圳旁，舊城區又少又细，也受惠深圳地鉄，易规劃發展環境好得多！

[@twolittle980]

数据分析的过程对不对，我不好说。结论是对的，中山作为一个环境很好节奏很慢的城市，买来住会很舒服！但是投资最好还是选择广州和深圳，毕竟赢家通吃……

[@kblee5524]

請問你，什麼叫速率？是否增長率？

[@鉄橋てつきよラ]

會唔會講肇慶?

[@hosamantha5703]

大湾区本来在不是用来炒楼，而且炒楼的前提是这个地区的经济发展到一定高度才有炒楼的价值，so，大湾区本来就是发展实体经济的，当然，当这个实体经济发展到一定高度，楼价自然而然就可以炒起来，所以这只是一个先后顺序和时间的问题，是一个因果关系，并没有是否适合只是暂时的，要看长远

[@kamsau5559]

請問中山兆佳大都滙樓盤有投資價值否，謝謝！

[@tibby1827]

Kam Sau 我剛買左一套

[@美好生活-m8p]

我買中山，已經落價2000，心因為我剛需，所以冇所謂😓

[@XL2035]

上过老师澳门的课程，非常好👍

[@hanyu473]

中山是住舒適，至於其他不明！

[@bowanglai90]

分析有深度。

[@鉄橋てつきよラ]

講得非常好

[@andrewlui483]

可否講下清遠市

[@aidenhu8528]

清远投资不用考虑，自主倒是比较宜居

[@aidenhu8528]

大量新货涌现，楼价很长时间都没有波动了。以前买的房，过了十年再卖，基本没赚什么钱。当然也没亏。当时是刚需，就没所谓了。

[@alvinlam6734]

請問中山現在有沒有一手樓的限價?是否還有一萬元一平的限價呢 ?

[@yeungedwin6358]

900蚊一平方嘅都有😁

[@hosamantha5703]

中山小榄是做电器的很多，现在好多做智能家电……例如美容仪器 智能锁，创意类便携电器等等，老师说的是很久以前的产业，但现在主导经济的还是家电和金融

[@junmo9748]

中山金融,咩企业啊

[@hosamantha5703]

Jun Mo 主要是贷款类，另外就是有个新的“小榄金融中心”，主要也是发展金融

[@junmo9748]

@@hosamantha5703 p2p 还是小贷啊。

[@hosamantha5703]

Jun Mo 主要是小额贷款，但也不小的，都是给企业贷款

[@waimankwan6369]

不外乎就系放數公司？！何必叫金融咁好聽

[@MrSamuelyuen3]

你好。請問有無留意過增城這個地區？ 貫穿新舊機場的鐵路正在興建，會穿過增城這個地區。我正在留意鳳崗站上的一個樓盤。請問你對這個地區有什麼意見？ 我打算長線投資。謝謝。

[@malagebide]

增城像极了五六年前的上海奉贤，是一线城市中上涨最慢的那个区，是最后上车机会的那个区，不过，中央已经放话了 房住不炒，不要乱投房地产了，一线城市是有其刚需在，但地段和交通相当重要，面积不要太大，请去区政府网站查一查高新企业的分布、人口流入状况等，再以实地考察，看房屋质量和配套吧。

[@oyk562389]

我買左中山公寓,希望gdp繼續低,生活指數再低啲仲好

[@yeungedwin6358]

買咗邊度吖？可否分享一下？

[@tc3418]

公寓最好唔買

[@tonypan7506]

每次睇关于香港频道评论分析，真系觉得香港人越来越聪明。

[@leungken31]

多謝分享👏👏👏

[@yeungwalkie1790]

甘九城加二區計 惠東0K嗎?

[@tomso6922]

Fair comment!

[@leunglorey3558]

多謝分享, 及客觀分析

[@皓皓阳]

来自中山古镇，这里的灯饰产业确实缩小了，但是古镇的楼盘就几个

[@陳子文-o5g]

想问下，D资料喺边揾？

[@zhoma982]

大陆已经吸取香港的教训了，现在的指导思想是－－房子是用来做的，不是用来炒的，深圳在试点，如果成功九推广，以前跟着李嘉诚学，现在要学新加坡了。

[@a230884548]

可惜樓價一般打工已經負擔不起

[@zhoma982]

中国不是赢家通吃自由资本主义国家，不是个人利益超越集体和国家利益的国家，中国政府要调整，是肯定能调整过来的，但不是今天决定明天就能解决，那会造成社会动荡，必定是渐进的，从试点开始摸索，找出适合中国特色的住房政策，这是中国政府的一贯做法。香港这种高度自由的西方民主式的资本主义社会，富豪把持一切，随便找一个借口，就可以发动笼民蟑螂起来暴乱，把任何想要解决住房的特首搞下去。

[@david79lam47]

難，大陸政府長期財赤，土地出讓金是政府最重要的收入，打房的話會害到自己，除非是重慶和長沙

[@chiuwachan92]

高見！

[@cheungallan6896]

可不可以講吓惠州謝謝

[@bondlu4257]

大湾区只有深圳广州值得买，深圳太贵，教育资源一般，广州楼价还处于相对低位，教育资源好好，市区二手均价四万左右

[@victorQB989]

是不是應該看人均 GDP ??

[@bernardlee5599]

時機問題，我看好龍華鎮，知道是交通樞紐，有地鐵，我在94年買入，香港滙豐供樓，買時22萬人仔，收租7OO元，租客都是外勞，07年30萬賣出，現今時價是接近3OO萬，就算再折200萬肯定有人要。但不後悔，最重要滿足。時機最重要，和世事常變。

[@warrenting5234]

見到都覺得肉赤 :P

[@terrywong8359]

郭sir, 佛山西站17500/平有無得諗? 有時間講下佛山, 謝謝

[@chingmankwan9900]

chingman kwan 我是佛山人，现在佛山楼价有点停滞了

[@上帝的左手]

佛山西站系开发区，但出出入方便有高铁，我系西站附近住，本地人。17500绝对有价无市暂时

[@hoipoon7941]

桂城地段好

[@黑盒车试]

HOI POON 贵咯 奔3了

[@martinman9525]

講下惠州，多謝

[@carolc3936]

Can’t watch anymore? Why?

[@finsighted380]

問題處理中.....因有啲人睇到有啲人睇唔到，多謝支持😬

[@finsighted380]

抱歉，原因不明，請改用其他設備觀看🙏

[@carolc3936]

Ok thanks

[@wushanghai]

听讲肇庆东站附近要建香港城，有无投资价值？

[@sunnyleung6151]

香港城点睇呀。什么價位可買入呢。

[@ansontsang3558]

大陸人做事就是喜歡抄抄抄，完全沒有自己特別之處，根本就是20年前的香港。想知道值不值得得買, 睇返20年前香港發生咩事就得。

[@elkieyeung2965]

香港城如果是由雅居樂建的那个盤，'應該質量較有保障。因為，聽到退休差人說，售價只大约700多元一呎。 七年前買了雅居樂一層楼花，交楼時真的有点喜出望外。只是一個香港車位價，那兒巳是一層过千呎单位。這次香港两間大學打到稀吧爛，我避居大灣區，享受那寧靜優美的環境。食物新鮮便宜，小區隣舍和陸。管理完善，工作人員比港人態度好多了。

[@edwachen2703]

Thanks.

[@elam2135]

想問佛山嘅樓盤直接買比日後居住或者投資

[@lindalin2261]

讲的内容百度一大把啦

[@rickyho8473]

夠中肯👍🏻

[@TheJy038495]

有冇重點講佛山

[@plasticpopy]

請問郭sir深中通道中山出口在那？已供報？

[@two5one_251]

baike.baidu.com/item/%E6%B7%B1%E4%B8%AD%E9%80%9A%E9%81%93/10575289 可以看看百度 , 挺詳細

[@leungwaimak9395]

讲得有根有据

[@chungyinlai3134]

投資樓市股市就是盲目升!看看一年前你說的現在又是什麼樣子🤭

[@moyji2866]

内容好，👍🏻

[@tezzachannel2193]

if u back up with data and facts then deduce points of views I dont see any problems. You cannot pleased everyone as people always have vested interests up their sleeves. You been doing a great objective discussions so far. Keep it up!

[@XL2035]

老师好！

[@waichungwong5978]

在東莞香港人不能買商品房？與事實不符哦……查清楚

[@mozuzeng6121]

东莞感觉好乱

[@黑帮电白]

mozu zeng 看你去哪里而已，南城还是很好的

[@可可可-q1w]

mozu zeng 东莞现在是转型阵痛期，看能不能成功转型吧，我知道的是有些以前做其他行业的地区现在有引进互联网行业，但只是听朋友讲的具体不是很清楚

[@kynamysim2542]

Wai Chung Wong 聽聞東莞治安唔好

[@猪不甩]

@@kynamysim2542 十年前嘅事咯

[@gingerbashhk593]

Why would Zhuhai not be considered as “next to “一线城市” being next to Hong Kong, when there is more connection between cities of “大湾区”?

[@otot7184]

澳門的GDP勁過廣州好無, 點会帶動唔到珠海和中山樓價, 橫琴和坦州買房大多是澳門人!

[@youzhou7361]

其實東莞塘廈ok啊，至少好過惠州

[@manesadio260]

You Zhou 东莞成个城市都好过惠州多多声

[@winniewong104]

惠州離核電站的距離遠嗎

[@aidenhu8528]

核电站出事整个珠三角都受影响，边度都一样。

[@aidenhu8528]

核电站离惠州主城区直线距离和到船湾郊野公园距离差不多，Google map可查

[@wahchu648]

看中中山的樓 真的環境好好 好適合退休

[@qixiang1108]

中央搞大灣區不是只做國內人的生意的，最後的目標是通過一帶一路引材引資，吸引外國人住在大灣區

[@1238ming]

外國正常人點會住係大陸?

[@chrislau0216]

@@1238ming 介紹你睇一個頻道叫“歪果仁研究协会 bbc”，係大把外國人住大陸，講普通話仲好過好多香港人

[@dorisho9733]

郭sir 有興趣佛山，可否講多些？thx

[@JasonYing11]

佛山 我推介桂城 果边环境可以 本地人又几多 广东话同广州一样 不过宜家好多外地人买 尽早买。

[@dorisho9733]

Jason Xing 謝謝解答，有冇好樓盤推介？

[@JasonYing11]

@@dorisho9733 新楼盘暂时唔清楚 买楼 梗系自己过来睇下尼边环境点 先至谂买唔买 你可以暂时睇下google map嘅卫星图.桂城系限购区 宜家应该升唔到几多 可以慢慢谂下.

[@執雞搶人頭]

廣州仲有個番禺發展緊地產

[@AJQ3]

番禺房价近期只有小幅上升，還好我20年前買左，20年前20萬現在230萬，但升幅已停濟不前。

[@joeckh]

今日又收到中山既中介公司cold call , 萬三蚊一平, 總價百二萬起, 新樓大發展商, 但你話上年到依家中山樓都跌左二成.... 有D 伏....

[@hoipoon7941]

中山先等等，可以考虑珠海

[@射鸡狮胖子]

中山的确跌咗，不过你收到既电话，睇下边个区，要对比一下，不过整体变差是真的。

[@kwokrosemary2197]

其实，除了大湾区，我倒有两个城市推荐给你们，宜居城市leisure莫过于重庆，成都川渝两地了，而且房价也低，生活品质也高. 人nice，人情味足，景色美，你的快乐指数很高！ 哪怕去旅游也很安逸！看看国家给港人的购房政策. 谢谢. 小小建议. 我是从广州搬过去的！

[@leal289]

Kwok Rosemary 成都这些地方都限购的吧哪里买得到

[@黑盒车试]

Kwok Rosemary 重庆限购了吧

[@chowtammy5267]

重慶我未去過，去過成都.感覺好落後

[@ahleoaouch6009]

你按數據分析加點主觀角度都無問題，你講什麼都係好聽，我自己就買左珠海十字門自住

[@hannahlin479]

自己怎樣?我朋友也買十字鬥。

[@annkwan3216]

@@hannahlin479 你好請問十字們在那？價錢貴嗎是不是現樓？

[@hannahlin479]

外墙全部建好，2O2O年底收楼。3萬几，4萬几，5萬几一平方，我也買佐。

[@hannahlin479]

@@annkwan3216 珠海，2O号，地鐵和横琴口岸開通，交通方便，我也買佐。

[@ahleoaouch6009]

買了十字門站5分鐘路程，環境不錯又抵買

[@xiaoyunwang9046]

東莞，我幾十年都未去過東莞。

[@chingtzeliu186]

睇唔到.好想睇

[@finsighted380]

抱歉，原因不明，請改用其他設備觀看🙏

[@mialgozillayip5608]

like and support

[@huameizi1122]

👍👍👍👍👍

[@hugeforg1936]

買多啲啦買多幾層呀｡

[@jimmywong1920]

以前不上！不代表以后不上！前四名是已發展！中山現在才起步！生意之道就是人棄我取！東莞的廠走得仲快！差不多無矖！我睇好中山！習大大去完！珠海樓价爆炒！現在才不值！去中山住下就知有幾好！未住過！就説三道四！

[@石頭-s7d]

2000年在深圳18万买45平方的房子，现在180万了。现在又在惠州150万买了109平方，十年后最少300万。房价什么时候降价过？除非战争瘟疫之类发生，房价才会降价。

[@TP-vp1bj]

用左十九年才升到180萬？

[@石頭-s7d]

@@TP-vp1bj 基本都是租客在幫交貸款，而且我每月還有三分之二的租金可收。當初只交了一成(1.8萬)，180÷1.8=100應該是漲了100倍。

[@TP-vp1bj]

@@石頭-s7d 恭喜你嘍！赚大了！我對内地認識太少，不过最近有想过退休的打算。我買屋也不是為了賺錢，最重要是过得安逸，不要麻烦多多，修這裏，補那裏便好。

[@石頭-s7d]

@@TP-vp1bj 目前深圳附近最便宜的樓盤應該是大亞灣了，我是貪大亞灣樓價便宜而且離深圳近。新樓盤不用這裡修那裡修的，如果買二手樓盤就自己重新裝修。 我朋友1500萬在西九龍高鐵站買了房，我150萬在大亞灣買了房，我告訴他我坐一小時高鐵省了一千多萬。哈哈😄

[@TP-vp1bj]

@@石頭-s7d 你是香港人嗎？

[@bauhinia5359]

東莞也早和中山一樣，廠家撤走呀!

[@garychan5172]

回归理性讨论咯，现时房价实在太贵，脱离经济规律

[@flam6188]

房價不是貴，祗是錢不值錢，印太多了，就像從前一塊錢的，現在五塊多，所以是同樣的東西，要多用五倍買到。

[@soTaichi]

東莞現在是可以香港人買一套住宅樓！

[@大勝-t8v]

閣下有冇買到 ,邊一個鎮較好,有乜高見?

[@DoDo-bs3qp]

報告條片開始後1:10秒就睇唔到🙏🏻🙏🏻

[@婷婷-q1h]

我都睇唔到

[@finsighted380]

抱歉，原因不明，請改用其他設備觀看🙏

[@finsighted380]

抱歉，原因不明，請改用其他設備觀看🙏

[@天儒]

中山养老还是可以的

[@拿破轮-z9f]

我现在东莞，东莞目前在大搞建设

[@chingmankwan9900]

我是佛山人，现在佛山楼价有点停滞了

[@拿破轮-z9f]

@@chingmankwan9900 停滞是入手时机啊，佛山东莞都是很有潜力的

[@ansontsang3558]

全國全球, 哪裡沒有發展？你係咪買晒佢。

[@拿破轮-z9f]

@@ansontsang3558 东北鹤岗房价了解下

[@vkfung8426]

东莞沉沦了4，5年终于揾到出路了，中山当官的唔掂，今年大换血后，明年估计都系一般般。

[@vkfung8426]

中山居住环境、地理大湾区最好，楼价在暗降，我觉得宜家系入货时机

[@chanchan-ls3ty]

👍👍

[@GM-qg7hf]

現在中共中央新政策是香港人可在大灣區買一手住宅樓，新政之前只能買二手住宅。

[@ponglau6395]

一手去庫存

[@petfds8385]

睇唔到 大家睇到？

[@finsighted380]

問題處理中.....因有啲人睇到有啲人睇唔到，多謝支持😬

[@finsighted380]

抱歉，原因不明，請改用其他設備觀看🙏

[@kimtimkwong1872]

完全無問題 加油

[@kent2465]

買大湾區樓？倒不如買條龍光24直債，levage 後每年實收11%

[@chuck4977]

沿海升，內陸全部仆街

[@MrChihinwong]

點解啊？全球水位上升，沿海城市陸續被淹沒，價值歸零？

[@dragondoorbb]

條片睇到開頭，發生錯誤睇唔到落去

[@finsighted380]

問題處理中.....因有啲人睇到有啲人睇唔到，多謝支持😬

[@finsighted380]

抱歉，原因不明，請改用其他設備觀看🙏

[@234pyc6]

东莞是最值得投资和居住的城市。大陆人口密度最高的城市，除了深圳就是东莞了。不要看GDP高低，也要看看当地的城市面积加人口，深圳城市面积才1996平方公里，人口1400万，GDP就超过广州了，广州面积特别大！！！东莞才2400平方公里，GDP很快就达到一万亿了，人口800几万。再看看中山，面积比东莞差不多，GDP才4000亿左右。。。。佛山已经开始衰落了，东莞快要超过它。