Para apuntarte a mi lista de distribución pincha el link. Tengo proyectos chulos en mente y solo informaré a los que estéis en ese grupo ;) También, si no lo tienes aún, te enviaré en cuanto te apuntes el Excel de Rentabilidad que uso en mis vídeos. elexceldealex.ipzmarketing.com/f/ShVTDz2QIcU
@iciargonzalez46459 ай бұрын
llevo 2 días viéndote sin parar GRACIAS, GRACIAS Y GRACIAS por todo lo que ayudas, por lo que te curras los videos y por la gracia que tienes!!!!!! ojalá muchos más videos!!!
@ElExceldeAlex9 ай бұрын
Jo, Iciar, qué alegría leerte!! Muchas gracias a ti por el comentario.
@mariadelaogamezguillen65588 ай бұрын
Explicas espectacular! Así da gusto!!! Mil gracias x compartir tu sabiduría!❤
@titouco1566 Жыл бұрын
Buff!! Brutal, das en el clavo una y otra vez.
@antoniojesussanchezmorales20782 жыл бұрын
Muy interesante el vídeo Alex. Gran aportación y muy acertado y esclarecedor todo el análisis que haces. Gracias por las reflexiones que nos haces a tu comunidad.
@CarlosGarcia-ic3su Жыл бұрын
Muy bueno! Hace poco que te encontré, pero me encanta la manera tan sencilla de explicar las cosas, un saludo desde Madrid
@jcmoscoso97502 жыл бұрын
Hay veces que cuando más se estudia de una materia, más te lías y menos sensación tienes de entender-manejar la información hasta que llegar tú y permites afianzar conceptos! En mi caso, he reformado pisos para alquiler perdiendo el norte y pensado que el iba a vivir era Yo. Error de principiante, y eso que estoy granaito !!!!! Un saludo ! A ver si coincide y nos vemos por Sevilla !!
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
A todos nos ha pasado lo de gastar más de la cuenta 😅! Cuantas más reformas vividas más se afina el tiro, pero los que somos de hacer las cosas con detalle nos cuesta trabajo quedarnos en lo justo para el objetivo. Gracias por tus palabras! Si el canal sigue creciendo ya haremos alguna quedada, que siempre son enriquecedoras. Un abrazo
@m.casuso6316 Жыл бұрын
Interesante info, explicada de forma brillante, cojonudo 👍
@rafabrasero57402 жыл бұрын
Qué bien explicado, Álex! No se puede hacer más claro ni más fácil de ver. 👏🏽👏🏽
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Mil gracias Rafa!!
@DavidSantamans-hk1hk Жыл бұрын
Muy bien explicado como influye el mayor o menor Apalancamiento en la Rentabilidad.
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Gracias David!
@dgo103 Жыл бұрын
Enorabuena por el canal alex ,el mejor.canal para aprender desde 0 en la inversión inmobiliaria!!!mucho arte!!!gracias
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Gracias a ti por esas palabras!
@src3054 Жыл бұрын
Donde puedo encontrar el excell?
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
@@src3054 Escríbeme a elexceldealex@gmail.com
@rafaelborruelblecua19642 жыл бұрын
Muchas gracias Álex. Contenido de calidad y de mucho valor en todos tus vídeos.
@joseandresmartinezmateos32042 жыл бұрын
Enhorabuena por el canal Alex, lo descubrí hace una semana y ya he visto todos los vídeos xD, deseando que subas más
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Gracias José Andrés! En unos días subo el próximo ;)
@ameuronet2 жыл бұрын
Gran aporte Alex. Ahora entiendo varias cosas que no entendía.
@jesusperalta1010 Жыл бұрын
Muchas gracias por compartir tan valiosa informacion, me sirve para aclarar muchas dudas
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Me alegro que te ayude!
@damano848 күн бұрын
El porcentaje de financiación también debe ir vinculado a una posible estrategia de salida si hay algún problema para crecer de manera sana y sostenible. Quiero decir. Si me dan una financiación del 120% clmo se daban en la burbuja, significa que mi inmueble no cubre el costo de mi deuda hasta pasado muuuchos años. Habrá que pedir un porcentaje que además de dejarte ese 10% de rentabilidad con cashflow adecuado, se adecue a tu capacidad de poder vender el inmueble ( que habrás comprado un 20% por debajo de mercado) para salir no?
@ElExceldeAlex8 күн бұрын
Hola Daniel. Son varios aspectos los que tocas. El que nos den mayor porcentaje no necesariamente generará cashflow negativo, si a eso e refieres con que el inmueble no cubre el costo de tu deuda. Depende de la rentabilidad podrá seguir saliendo positivo y "pagarse sola" la inversión. Si apuntas a que la deuda, el capital prestado, supera el valor del inmueble...puede que sí y puede que no. Me explico. Si tú compras en 80k, te prestan 96k (siguiendo tu ejemplo, ahora no creo que se dé), y con ese dinero pagas los gastos de compraventa, le haces una reformita o incluso pones algo de tu bolsillo, ya de partida podrías haber añadido valor suficiente como para tener un activo valorado en más que lo que debes. Pero imagina que pasan 5 años, tiempo que estás sacando cashflow positivo aunque mínimo. El inmueble se habrá revalorizado e igual ahora cuesta un 25% más, y además habrás amortizado parte del capital. Si sales ganarás dinero. Por aquí es complicado contestarte porque como digo hay varios enfoques. Pero sí, en definitiva me gusta la idea de tener en mente una cierta estrategia de salida, sobre todo para enfocar tanto la compra del activo como la reforma desde el principio adecuadamente. Por otro lado, desde el punto de vista financiero, cuanta más financiación mejor en el sentido de que si te prestan dinero a un interés de, por ejemplo, el 3%, y tú estás consiguiendo que rente al 6,5%, estás ganando un 3,5% de la "nada". Espero no haberte liado más, quizá estoy hoy espeso. Un abrazo
@carmenmoran70492 жыл бұрын
Muy interesante Alex! Me encanta cono haces las cuentas y explicas a k parametros afectan!
@publiovargas Жыл бұрын
Gracias, gran aporte.
@Juan-xq1gg2 жыл бұрын
Muy bien explicado y con una información de un gran valor, la mayoría de los inversores no tienen en cuenta variables como que pasa si sube el interes o la rentabilidad según financiación. Suscrito!
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Efectivamente Juan! Gracias
@gueguiii Жыл бұрын
Siempre me pregunto que por qué solo se suele ver que cogéis tipo variable ? La siento más riesgo puesto que hay personas que les ha subido tanto la hipoteca que están ahogadas y casi no pueden pagarla ya. Cuando el fijo siempre te da esa seguridad de que no cambiará en los 30 años siguientes
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Hola. Por un lado, el excel realmente funciona con un "fijo o equivalente" en la celda I18. El que tenga variable ha de poner ahí el Euribor más diferencial. Por otro, efectivamente como dices, hasta ese momento había pillado hipotecas a interés variable porque pensé que tardarían aún en subir los tipos unos años. Me equivoqué. Pero cuando empezó la escalada negocié con mi banco y pasé a fijo a 2,7%, lo cual no está nada mal ;) Para mi próxima inversión estoy negociando un tipo fijo; estoy contigo en que la seguridad de pagar una cantidad constante es muy buena. Para mí todo lo que esté hasta el 3% fijo es correcto, pero no más; quiero decir, en el largo plazo el Euribor está en el 1,8% (media histórica) y los diferenciales entre el 0,5% y 1%. Fíjate...la media está por debajo de ese 3%. Por eso para fijos por encima de ese valor lo normal es que acabes pagando más intereses...También es verdad que teniendo un tipo fijo se puede renegociar en el futuro si bajan mucho los tipos, jeje. A favor de las variables tenemos generalmente menos comisiones en general y de cancelación en particular, y sobre todo plazos de amortización más largos! Esto, como digo en el vídeo, no es despreciable. De ahí que muchos hayamos elegido esa modalidad cuando los intereses estaban más bajos (así se pagaba bastante menos los primeros años, teniendo más posibilidad de amortizar partes anticipadamente). Si venían mal dadas, como vinieron, se negocia con el banco como hice yo o se amortiza una gran parte con la liquidez que se tenga; cada uno tiene su situación y lo mejor es ser consciente de pros y contras :) Gracias por comentar!
@gueguiii Жыл бұрын
@@ElExceldeAlexmuchas gracias ! La verdad que es bastante lioso este tema de la hipoteca fija o variable para poder decidir. Si alguna vez haces vídeo explicando esto a bastantes personas seguro que se nos ponen los ojos y los oídos chirivitas 🎉😁 saludos !!
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Tomo nota! Me gusta el tema 😁
@davidcruzcivieta40332 жыл бұрын
Que buena explicación. Como siempre grandes videos . Seguimos creciendo
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Gracias, David, por comentar en tantos vídeos! Me ayuda y anima mucho.
@javier48762 жыл бұрын
Muy buenas explicaciones y además entretenido. Muy buen video.
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Me alegro que te haya gustado, Javier. Gracias
@fernandovera765011 ай бұрын
Super instructivo,ameno y divertido como siempre. Un detalle.. ese reloj blanco sobre fondo blanco como que no, espero que lo hayas cambiado por el negro de otros videos y no al revés 😅 Un saludo crack
@ElExceldeAlex11 ай бұрын
😂 y encima no tiene pilas… Gracias y un abrazo!
@javiercarretero142 жыл бұрын
De las mejores calculadoras que he visto. Por cierto, te mandé un e-mail solicitando que me la enviaras 😥😥. Saludos 👏👏
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Gracias Javier! Pues...no veo ningún mail de Carretero...Javieres tengo unos cuantos, jeje. Mándame el mail de nuevo, please, y revisa que mi correo está correcto: elexceldealex@gmail.com Un abrazo!
@javiercarretero142 жыл бұрын
@@ElExceldeAlex lo bueno abunda !! 🤣🤣. Te lo he enviado de nuevo 👏👏👏
@meyorramirezgil920 Жыл бұрын
Muy bueno,gracias Si suben más los intereses,cual sería a su criterio el límite aceptable.
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Gracias! La teoría dice que tiene sentido apalancarse siempre que obtengamos más porcentaje de rentabilidad con la inversión que los intereses del capital prestado. El lógico: aunque el interés sea alto, imagina que prestan al 5%, si eres capaz de sacar un 6% ya estás consiguiendo un 1% de la "nada". En mi opinión, sin embargo, por encima del entorno del 3% no me gusta endeudarme...pero yo soy conservador y tengo cierta aversión al riesgo y deuda, aunque sea la "buena" ;) Mis razones: 1) El Euribor histórico está en torno al 1,8% y estimo que el diferencial variable suele moverse entre el 0,5% y 1%, después de bonificaciones. 2) Mis inversiones se mueven en torno al 8% de rentabilidad pero, como digo en los vídeos, exijo un margen de seguridad y preveo para ello escenarios de caídas de rentabilidad por bajada de precios de alquiler. Si esto sucede, por una rentabilidad diferencial de un par de puntillos prefiero no apalancarme. Obviamente a mayor rentabilidad inicial más puede interesar. Hoy día todavía se pueden conseguir hipotecas fijas en un entorno del 3%, así que sigue interesando 😀
2 жыл бұрын
Enorme video Alex! Muy bien explicado
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Mil gracias, crack, me alegro que te guste!
@marcusen114 ай бұрын
Para una compra de obra nueva, en la que van a pasar cerca de dos años hasta que se empiece a alquilar, y suponiendo que se dispone de capital suficiente para hacer frente a la entrada y a unas cuotas cómodas, qué tipo de hipoteca es recomendable solicitar? A 40 años, 80%, etc??? Interesa apalancarse también mucho?
@ElExceldeAlex4 ай бұрын
Hola. En mi opinión, si se trata de una inversión como apuntas, siempre es interesante el apalancamiento. Se trata de deuda buena, porque el dinero que te prestan a un interés x lo pones a trabajar y te da una rentabilidad neta mayor que ese x. A mí me costó entenderlo si te soy sincero y he llegado a comprar en cash…pero con conocimiento ahora lo veo claro y he roto mis creencias anteriores. Aún así cada persona es diferente y debemos trabajar en el autoconocimento. Por supuesto con margen de seguridad suficiente siempre! Teniendo en cuenta lo anterior, desde el punto de vista económico lo óptimo es apalancarse el mayor tiempo posible y en el mayor porcentaje de la inversión que nos concedan. Insisto: porque las rentas pagan sobradamente esos capitales e intereses. Se puede hablar mucho de esto… Gracias por comentar! Un abrazo
@jesusselma8635 Жыл бұрын
Muy buena explicación, gracias por el aporte. Puedes enviarme el excel?
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Gracias! Envíame un mail a elexceldealex@gmail.com ;)
@RafaelGF862 жыл бұрын
Toma 5€ y quédate con la vuelta haha!! un video muy aclarador! Gracias!!
@ElExceldeAlex2 жыл бұрын
Ostras, gracias Rafa, con esos 5 € tengo para 5 pisos...la ansiada Independencia Financiera!! 🤣
@miguelmorenorodriguez8891Ай бұрын
enorme
@mtorrero1009 ай бұрын
Hola Alex , recomiendas delegar la gestión en inmobiliaria ? Te quitas mucho papeleo y molestias a cambio de perder un poco de rentabilidad.
@ElExceldeAlex9 ай бұрын
Hola. Te refieres a la gestión de la financiación? En mi caso no, para nada. Además de que suelo ser Juan Palomo, yo me lo guiso y yo me lo como, porque además me gusta: 1) Paso de dar una comisión por intermediación financiera. Ojo, en casos más desesperados lo entiendo perfectamente. Yo sin embargo tengo buen perfil crediticio. 2) Consigo muy buenas condiciones visitando 2-3 bancos, pero que muy buenas :)
@mtorrero1009 ай бұрын
@@ElExceldeAlex me refería a la gestión comercial, anuncios , enseñar el piso, entrega de llaves etc
@ElExceldeAlex9 ай бұрын
@@mtorrero100 Pues...tampoco...jeje. Prefiero hacer yo esa gestión de momento y poner mucho cuidado en una de las partes más críticas de la inversión: la selección del inquilino. También es verdad que cuantos más pisos se tiene más se tiende a delegar esa gestión, y muchos lo que hacen es entrevistar a una terna de posibles inquilinos ya prefiltrados. Supongo que acabaré haciendo eso, lo que también es útil para mantener contacto con las inmobiliarias. Pero de momento he preferido hacerlo en primera persona y aprender bien el proceso
@predigr10 ай бұрын
Ahora mismo, con los tipos tan altos, parece imposible sacar rentabilidad, incluso con pisos muy rebajados.
@ElExceldeAlex10 ай бұрын
Saqué una hipoteca al 2,7 fijo en mayo de 2023. Y ahora se mueve en algo similar para mi nueva inversión. Si con ese dinero prestado por debajo del 3 eres capaz de sacar un…6%, viva el apalancamienro!
@predigr10 ай бұрын
@@ElExceldeAlex Entonces tú crees que compensa hipotecarse ahora de conseguir un TAE similar? Un 6% de rentabilidad final (la casilla donde dices que mínimo un 10%?
@ElExceldeAlex10 ай бұрын
@@predigr Un interés similar no, mayor. Para conseguir intereses similares yo no me apalancaría con el riesgo que siempre conlleva. Si consigues sacar en torno al 7-8% bruto, que financiando muchas veces te vas al doble dígito sobre capital propio, a mí me parece que compensa. Siempre eso sí con un margen de seguridad! Es decir, que simulando alquileres más baratos (e intereses mayores en caso de ser variable) siga saliendo cashflow positivo.
@predigr10 ай бұрын
Que Dios te pague toda tu ayuda, mis mejores deseos y muchas gracias por compartir tu experiencia y conocimiento con los demás@@ElExceldeAlex
@abuelitodimetu4352 Жыл бұрын
Muy buen video, especialmente respecto al tema de apalancamiento 😎. El excel que presentas en el video, se puede conseguir? Gracias!
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Gracias! Escríbeme a elexceldealex@gmail.com. Entiendo que te refieres al excel de cálculo de rentabilidad que regalo en el vídeo anterior a este ;)
@AntonioRodriguez-oe8bj Жыл бұрын
@@ElExceldeAlex buenos días si me refiero a esa tabla ,
@AntonioRodriguez-oe8bj Жыл бұрын
Te he mandado el correo y me dice que no da con la dirección o la dirección no puede recibir correos.
@mtorrero1009 ай бұрын
Hola Alex! He pasado un trastero por la calculadora y con 100% apalancado, respetando el umbral de esfuerzo , me da un 86% de rentabilidad total sobre el capital. Los números salen, sin embargo más allá de los fríos números , tengo la impresión de que no merece la pena. La hipoteca son 63 e al mes a 20 años, y el Cash flow son 75 e mensual . Se metería uno en ese papeleo para 75 e mensual ? Recomiendas acortar el número de años de hipoteca (respetando el umbral de esfuerzo )?
@ElExceldeAlex9 ай бұрын
Hola! A ver, todo depende de tus objetivos. Hay mucha tela que cortar ahí. Por qué y para qué inviertes? No es lo mismo querer tener una "hucha" para proteger tu dinero de la inflación o dejarlo a tus hijos que querer llegar a vivir de rentas. Hay toda una escala de grises en medio. Y eso hará que enfoques en un tipo u otro de inversiones. Si estás en el primer caso, perfecto, esa inversión parece que se adecua muy bien. Si estás en el segundo quizá te merma crecimiento futuro, no sé, habría que ver muchas más cosas. Sin saber eso, que daría para un buen rato, y tu perfil, concretamente a mí el caso que me dices me parece muy bueno! Sí, son 75 eurillos, pero ostras, poniendo de tu bolsillo...menos de 2.000 € no?? Dame 10 trasteros así :) Eso sí, ojo como has calculado los números. He simulado por encima lo que dices y puede salir una compra de 15k alquilado en 150 €/mes pero con muy pocos gastos de mantenimiento (demasiado bajos...?), y claro, veo muy alto el alquiler con ese coste de entrada. Pero claro, es una estimación mía sin ver nada más. Un abrazo
@mtorrero1009 ай бұрын
@@ElExceldeAlex gracias ! Le daré una vuelta. A mi el alquiler tb me parece mucho pero son muy grandes , haré un estudio de la oferta en la zona más detallado
@mtorrero1009 ай бұрын
@@ElExceldeAlex pues incluso me dicen que se puede alquilar en 180 e. Y el precio es de 12.000.. La hipoteca sería al 100% , solo tendría los gastos de papeleo inicial unos 1.500 e calculo . Es verdad que en mantenimiento le puse cero euros. Quizá cambiar la luz y pintarlo. Le pondré 300 e . Sigue saliendo un 71% rentabilidad sobre el total Pero sólo 55 e Cash mensual
@ElExceldeAlex9 ай бұрын
@@mtorrero100 Siendo las premisas correctas... Poner de tu bolsillo 1.500 euros y obtener 660 € al año contemplando gastos de explotación razonables...si no lo quieres dame un par de trasteros de esos a mí. Bueno no, me corrijo...dame 30 ;)
@mtorrero1009 ай бұрын
Hola Alex, veo que la Rentabilidad neta sobre la inversión disminuye cuando aumenta la Rentabilidad Total sobre el capital. Al menos en mis simulacros. Cual es más interesante ? Aumentando el apalancamiento se dispara la Rentabilidad sobre capital. En un caso que estoy valorando se pone en un 86.2% de Rentabilidad sobre capital. Incluso teniendo cierta liquidez recomiendas el apalancamiento? Gracias
@ElExceldeAlex9 ай бұрын
Hola. Para mí es más importante la rentabilidad sobre el capital aportado. Es en definitiva lo que obtienes por el dinero que pones. Dependiendo del "para qué" que cada uno tenga y de la tolerancia a la deuda será más o menos interesante el apalancamiento. En mi caso sí, aún con liquidez veo interesante la financiación. Aunque en un momento de mi vida le tenía mucho respeto luego entendí que es la mayor palanca de la inversión inmobiliaria y duermo tranquilo con la deuda que tengo, que se paga sola con el inquilino, y que me dispara la rentabilidad.
@mtorrero1009 ай бұрын
@@ElExceldeAlex gracias !
@juanexpositoperrote3458 Жыл бұрын
Hola Alex al final me he enganchado y he visto todo tú contenido, der tirón, que güasa tiene, quiyo!! 😂😂 Oye que viendo tus números no veo que ingreses los gastos de los suministros, luz, agua y demás..estos gastos aunque tengas la vivienda sin alquilar te sale mas caro el "gym", no? Es decir mas de, 108€.. Bueno ya me dices.. Un saludo, muy buen contenido ✌🏽✌🏽
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
🤣 🤣 Pues sí, efectivamente si el piso no estuviera alquilado tendrías que correr con los gastos de los suministros. Eso sí, sin consumo de luz pagarías básicamente por el término de potencia (15 €/mes?), de agua poquito al no consumir...No he querido complicar el excel contemplando todas las posibilidades, pero habría que sumar esa parte que suele pagar el inquilino cuando el inmueble está en explotación. Gracias por comentar!!
@manumonchito3L Жыл бұрын
Hola , como puedo adquirir el Excel, que no lo veo por ninguna parte y tampoco tu correo para solicitartelo. Gracias
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Enviado!
@AntonioRodriguez-oe8bj Жыл бұрын
@@ElExceldeAlex hola Alex te he enviado correo para solicitar exel de rentabilidad , pero me viene devuelto y me dice que es posible que no puedas recibir email. Dime otra fórmula por favor. Gracias
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
@@AntonioRodriguez-oe8bj Hola Antonio. Es raro, porque tu mail me llegó y te he escrito dos veces...Mándame de nuevo un mail desde otra cuenta que tengas y por favor comprueba que el mío está bien escrito: elexceldealex@gmail.com Gracias!
@DolorDrLozanoCalvo11 ай бұрын
@@ElExceldeAlex como puedo conseguir tu excell!! Que de números voy mal ! Jejejeje
@ElExceldeAlex11 ай бұрын
@@DolorDrLozanoCalvo Qué vas a ir mal de números!! Claro, escríbeme a elexceldealex@gmail.com y te lo envío. Un abrazo
@gueguiii Жыл бұрын
Buenísimo!! Y encima me rio en el camino. Alex la explicacion de la variación a tipo fijo para cuando el vídeo ? 😃
@ElExceldeAlex Жыл бұрын
Gracias! Tengo muchos temas en mente para vídeos...ese es uno de ellos, jeje.
@trukko7010 ай бұрын
Alex, y el anillo pàcuando???..... perdón, y el video de los tipos fijos, pácuando???😂😂😂😂😂
@ElExceldeAlex10 ай бұрын
😂 tengo tantos temas para vídeos en la cabeza que no me da la vida...Sí, ese es uno: "tipo fijo o variable en hipotecas". Ya lo sacaré! Gracias por comentar
@Erosgenuino4 ай бұрын
hay que pedir una hipoteca a 100 años
@ElExceldeAlex4 ай бұрын
Yo pienso vivir 130 porque acabarán sacando nanorobots, senolíticos, terapias de genes...así que sí, los bancos acabaran alargando las hipotecas. Ahí tienes mi visión 😜