Steuertipps für den Immobilienkauf [Einstieg und Bestandaufbau].

[@BillionDollarApp]

Tolle Tipps. Sehr einfach und verständlich erklärt. Timo scheint sehr kompetent, kann mir gut vorstellen mit ihm zu arbeiten. Gute Werbung. 👍

[@Bekkaye01]

Super Interview, sehr schön klar strukturiert, gefällt mir gut! Timo macht auch einen guten Eindruck, spricht ruhig. Auch Marco stellt die richtigen Fragen. Damen hoch!

[@immocation]

Timo macht sogar nicht nur einen guten Eindruck ;-)

[@docta.official4898]

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[@docta.official4898]

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[@docta.official4898]

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[@docta.official4898]

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[@ospremiumaccount119]

Top Top Top Tipps dabei. Vor allen die Holding News.

[@nutzername62222]

Hallo, ich wollte kurz einhacken bei dem Thema Holding GmbH, ich habe erst vor kurzem meine Bachelorarbeit zu dem Thema erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen verfasst und mich ausgiebig mit dem Thema auseinandergesetzt. Wenn man eine Holding GmbH gründet, gelten für den Verkauf von Objekten die gleichen Regeln für die gewerblichen Grundstückshandel wie im Privatvermögen, dass heisst nicht mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren. Das heißt, wenn ihr 5 Objekte in einer Vermögensverwaltenden GmbH (Holding) habt und mal eine Immobilie verkauft seit ihr nicht sofort infiziert mit der Gewerbesteuer. Bei dem Thema muss man sehr präzise sein. Die Kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen ist auch nicht pauschal gewerbliche, der Bundefinanzhof hat dazu etliche Stellungnahmen abgegeben. Es kann auch keine gewerbliche Tätigkeit begründet sein, wenn man eine Wohnung kurzfristig vermietet. Allerdings ist hierbei eine genaue steuerliche Due-Diligence erforderlich.

[@missboom9152]

Die Lautstärke ist schrecklich. KZbin auf voll & den Laptop auf voll gedreht und ich höre fast gar nichts ;-/ Ich finde keine Lösung. Bitte denkt mal dran und ladet eure Videos IMMER wesentlich lauter

[@Eric-du9ty]

Leider bei mir auch so bei einem iPhone. Wenn ich zur Musik wechsle platzt das Trommelfell 😄

[@steveliebetrau1703]

Schönes Video, als Zusatzthematik beim 2ten Interview wäre noch interessant auf die Problematik Liebhaberei einzugehen. Zudem oft auch ein Thema die Vermietung im Bereich der eigenen Familie/Angehörigen. Hier können auch unschöne Fallstricke auftreten.

[@steveliebetrau1703]

PS: Denkmal-Afa wäre als dritter Ergänzungspunkt zudem interessant. Macht weiter so.

[@immocation]

Danke steve! Die Themen nehmen wir auf. Gruß Marco

[@Nobody-j4j5g]

Hi, danke erstmal für dieses interessante Video. Endlich eine verständliche Erklärung welche ich mir bestimmt nicht zum letzten mal angesehen habe. War mir aber jetzt noch auf den Fingern brennt ist die Frage ob man Sondertilgungen auch als Steuersparmethode sehen kann. Die Zinskosten kann man ja Absetzen. Also wenn ich pro Jahr meine Sondertilgung voll ausnutze sind die Nebenkosten auch deutlich erhöht. Danke schon mal im Voraus.

[@immocation]

Tilgung wirkt nicht auf die Steuer! Ist ja dein Vermögensaufbau... Je mehr du tilgst, desto weniger Zinsen bezahlst du und desto mehr Steuern. Gruß Marco

[@moden321]

Bezieht sich die 15%-Sanierungskosten-Grenze auf den Gebäudewert oder den Gesamtwert der Immobilie? Und gehe ich recht in der Annahme, dass man knapp vor Erreichen der Grenze neue Rechnungen einfach aus dem Privatvermögen bezahlen und verschwinden lassen kann (15.000€ Werbungskosten jetzt sind besser als 20.000€Werbungskosten über 50 Jahre)?

[@peters.5907]

Der § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bezieht sich auf die Herstellungskosten.

[@steveliebetrau1703]

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html bezieht sich immer auf den Gebäudewert, daher wie der Experte bereits auch gut erklärt hat, ist es elementar wichtig den Gebäudewert so hoch wie möglich anerkannt zu bekommen. Du musst die Rechnungen nicht verschwinden lassen. Das Finanzamt prüft nur dass, was du angibst und nicht was du ausgibst.

[@nadinep.5235]

die 15% beziehen sich nicht auf den anschaffungswert sondern auf den anteiligen gebäudewert

[@luisklein1117]

Bezieht es sich auf den reinen Gebäudewert oder noch inkl. Kaufnebenkosten? Und wie sieht es mit im Kaufvertrag separat aufgeführten Dingen, wie z.B. einer Küche aus?

[@waeflkfeertoklgbfrtd]

Macht es langfristig wirklich Sinn zB eine Küche im Kaufvertrag aus dem Kaufpreis herauszurechnen? Dadurch spart man zwar kurzfristig Grunderwerbsteuer (z.B. 5%), aber wenn ich es nicht herausrechne ist der Kaufpreis (der Wohnung) entsprechend höher und ebenso die jährliche Abschreibung, die ich absetzen kann.

[@MrW.]

So sieht es aus

[@jessicaa.1549]

Die Küche kann auch abgeschrieben werden... sogar über 10 statt 40/50 Jahre...

[@magdalenakrampol1819]

Hi könntet ihr demnächst oder habt ihr schon einen Beitrag zum am 4.08.19 erlassenen Gesetz zur "Förderung des mietwohnungsbaus drehen." 5% jährliche sonderabschreibung über 4 jahre zusätzlich zur AfA für alle die neue Mietwohnungen durch Neubau oder durch Umbau beispielsweise von bueroflaechen in Wohnungen schaffen. Das alles ist die Idee der groko und endet zum 1.01 2022

[@martinbur200]

Sehr informatives Video. Um nochmal auf die Belege der Arbeitsmaterialien zurückzukommen (12:30). Im Falle, dass ich Belege von Baumaterialien (z. B. Fliesen für die Küche einer Mietwohnung die in Eigenleistung verlegt werden) einreiche, kommt es in der Praxis auch vor, dass das Finanzamt sich zum Beispiel die geflieste Küche vor Ort anschauen möchte (da ja kein Beleg über die tatsächliche Verlegung durch eine Fachfirma vorliegt)??? Danke und weiterhin viel Erfolg :-)

[@immocation]

Danke für die Ergänzung Martin! Gruß Marco

[@martinbur200]

Hey, da habt ihr wohl unabsichtlich meine Frage überlesen. Die Frage war, ob das Finanzamt sich vor Ort über eingereichte Materialkosten ein Bild macht, wenn man Materialien kauft und diese in Eigenleistung verarbeitet? Gruß Martin

[@timoblum9614]

Regelmäßig hat das Finanzamt keine Kapazitäten, um sich Bauten anzuschauen. Aber: Sag niemals nie ;-) Je nach Umfang der einzelnen Maßnahme und Deiner gesamten Aktivitäten kann das Finanzamt durchaus auch bei "Privatpersonen" eine Außenprüfung oder einen schlichten Ortstermin anordnen.

[@claparedecameni2533]

Sehr gut erklärt vielen Dank.

[@bomuller1474]

Sehr gelungen, mit vielen aufschlussreichen Antworten auf die Fragen. Ich hätte aber nun noch eine Frage. Undzwar habe ich vor kurzem eine Immobilie erworben (in Privatbesitz), möchte diese aber kurzfristig wieder veräußern (habe auch eine variable Finanzierung). Infiziere ich nun damit alle meine zukünftigen Immobilien? Und wenn ja, wie kann ich das noch retten? Danke! Beste Grüße

[@my.bulli.Hendrik]

Wie sieht es mit diversen Werkzeuge für die Renovierung einer noch nicht gekauften Immobilie aus? Kann man diese im dem selben Jahr der gekauften Immobilie in der Anlage V gelten machen, obwohl der Kaufvertrag erst danach unterschrieben wurde? Danke!

[@Eiflerisch]

Vielen Dank für eure Videos! Die sind sehr informativ und hilfreich. Ich habe eine Bitte: Könntet ihr ein Video zu dem Thema: GmbH Gründung / Gewerbliche Immobiliengesellschaft gründen machen? Besten Dank nochmal für all das Wissen, dass ihr mit uns teilt!

[@antonkeule]

Eiflerisch Lohnt sich erst ab Volumen. Ca. 28.000.- - 30.000.- Gründungskosten inkl. Einlage, jährlich ca. 5.000.- für Steuerberater + Miete. Zahlst nur fast 16% Steuern, wenn es wirklich nur verwaltend ist. Kein Gewerbe, keine Photovoltaik, keine Vermietung unter 12 Monaten etc.. Dafür kann man sich die Grunderwerbsteuer Ende Jahr wiederholen. Nur mal Grob als Anhaltspunkt.

[@venushugelastronaut1514]

Die Sache mit dem Grund und Boden. Ist es immer von Vorteil das in den Kaufvertrag zu setzen, oder gibt es Möglichkeiten wo es besser ist es zu lassen und das Finanzamt entscheiden zu lassen?

[@venushugelastronaut1514]

Wird man als gewerblich gewertet sobald man möbliert vermietet oder nur wenn man kurzzeitig möbliert vermietet?

[@residenciacaladorada169]

Hallo, wenn ich eine Wohnung kaufe die 1968 gebaut wurde, beginnt dann die Restnutzungsdauer von 50 Jahren für mich von vorn?

[@timoblum9614]

Grundsätzlich schon. Eine kürzere Nutzungsdauer darf bei Alt-Objekten angesetzt werden, wenn man dem Finanzamt nachweisen kann, dass das Objekt tatsächlich kürzer als 40 bzw. 50 Jahre nutzbar ist. Ultimativer Nachweis ist ein Gutachten, teilweise werden aber auch aussagekräftige Bilder o.ä. akzeptiert.

[@andreasweber1703]

Bezüglich Belege: was ist mit den Kosten für Fahrten zu Besichtigungen und Gutachterkosten von gekauften oder nicht-gekauften Objekten? Danke!

[@timoblum9614]

Die von Dir genannten Aufwendungen zählen grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten der (gekauften) Immobilie. Im Rahmen eines aktiven gewerblichen Grundstückshandels sind auch die Aufwendungen für nicht gekaufte Objekte Betriebsausgaben.

Die kannst du auch absetzen. Auch als Werbungskosten unter Vermietung u. Verpachtung, denn die hattest ja ernsthaft vor, Mieteinkünfte zu erzielen. Belege / Nachweise sind natürlich wichtig.

[@Markus-sz7hj]

Hallo zusammen :-), ich habe seit 11 Jahren mitunter ein 3FH im Privatbestand (komplett vermietet / Neubau 2018 mit etwas steuerlicher Relevanz bewohnen wir allerdings selber momentan), hinzu kommt jetzt aktuell ein Pflegeapartment & eine Ferien- Immo mit gewerblichen Mieteinnahmen (Mietverträge bis zu 15 Jahren). Frage: infiziere ich mit den gewerblichen Mieteinahmen mein Privatvemögen ohne GmbH Gedanken?

[@timoblum9614]

Wenn Dir die Immobilien alleine gehören, dann solltest Du aus heutiger Sicht auf der sicheren Seite sein, sofern Du den Überschuss bzw. Gewinn für jedes Objekt getrennt ermittelst. Tricky wird es, wenn Du einzelne oder alle Immobilien im Rahmen einer Personengesellschaft (bspw. zusammen mit Deiner Ehefrau) hältst. In diesem Fall könnten die gewerblichen Einkünfte die vermögensverwaltenden Einkünfte der Personengesellschaft infizieren (sog. Abfärbetheorie).

[@travelingwithandy2651]

Hallo Leute, leider fehlt mir ein "genauer" Wert bei der Abschreibung --> Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden. Wie ermittle ich denn? Vielen Dank im Vorraus

[@alexwinck5032]

Euer Video hat mir super gefallen. Ihr habt genau die richtigen und interessanten Fragen gestellt. Mir ist aber aufgefallen, dass die Stimmen teilweise "mechanisch" klingen (vllt mit dem Smartphone aufgenommen?) und auch Hintergrundgeräusche gut hörbar sind. Vielleicht lohnt es sich da nochmal in vernünftige Mics zu investieren?

[@dukenukem3557]

Vorab. Danke für das super Video! Bezüglich Renovierungskosten bei einer vermieteten Wohnung. Kann man nur die Handwerkerkosten absetzen? Wenn ich aber nun selber Reparaturen bzw. Renovierungskosten mache; kann ich die Materialkosten absetzen?

[@martinbur200]

Hey Duke, ja die Materialkosten kannst du steuerlich geltend machen. Nach Möglichkeit sollte dabei nicht bar bezahlt werden. Am besten immer die Kartenzahlung wählen. Und das wichtigste: BELEGE SAMMELN : )

[@juls49237]

Interessantes Video, danke dafür. Aber Mikro zu leise !!!

[@chrisspa3987]

Hallo, habe ich das richtig verstanden das wenn ich zeitvermietung bzw. Airbnb mit einer Wohnung von 6 betreibe wäre der Verkauf nach 10 Jahren zu versteuern da es gewerblich angesehen wird? Danke im voraus

[@timoblum9614]

Grundsätzlich führt die reine Vermietung von Wohnräumen über AirBnB nicht zu gewerblichen Einkünften. Gewerblichkeit entsteht erst dann, wenn die neben der Vermietung angebotenen Nebenleistungen vereinfacht gesagt denen eines Hotels entsprechen. Sollte ein Objekt aus einem Immobilienbestand zu gewerblichen Einkünften führen, so kann dieses Objekt nicht nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Eine Infizierung des übrigen Bestands ist nicht zwingend, aber möglich. Daher sollte man hier auf jeden Fall individuellen Rat einholen.

[@petershikovsky1726]

Moin zusammen, vielen dank für die Super Videos und generell das ganze Projekt - echt sehr geil! Ich habe eine Frage zur Festlegung des Gebäudeanteils für das Erworbene Objekt im Kaufvertrag, wie kann ich sowas im Kaufvertrag konkret für das FA Plausibel darstellen damit ich nicht eine 70/30 Regelung reinrutsche und folglich einen geringen Abschreibungswert habe. Sehe ich das falsch oder habe ich ohne eine wirklich konkrete benenung des in € erworbenen Grundstücks getrennt von dem Anteil der Wohnung in € nicht ansonsten die Gefahr das ich mein Abschreibungsbetrag vom FA "ermittelt" wird?

[@flecki91]

Kann mir das mit den Netto und Brutto bei den 15 % mal eben jemand erläutern? Ich muss doch als Privatperson so oder so den Bruttobetrag der Rechnungen ansetzen oder nicht? Oder muss ich da wirklich die Netto Beträge der Rechnungen ansetzen?

[@michaelbruland1292]

Kann man das mit dem Verkauf von 3 Objekten in drei Jahren ein wenig konkretisieren? Habe ich 4 ETW bereits 12 Jahre im Bestand, kann ich diese gleichzeitig verkaufen, ohne gewerblich zu sein. Kaufe ich allerdings 4 ETW und verkaufe ich DIESE dann INNERHALB 5 Jahren wieder, bin ich gewerblich. So wurde das auf einer Veranstaltung erklärt. Immer unter der Voraussetzung, ich bin kein Makler, Architekt usw... Ist das so korrekt? Gruß Michael

[@MaxMustermann-mn4xh]

Soweit ich das gelesen habe, ist es egal wann diese gekauft wurden, sondern in welchem Zeitraum diese verkauft werden. Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren wird als gewerblicher Grundstückshandel verstanden. Unabhängig von der Spekulationsfrist von zehn Jahren gehen die Finanzbehörden von einem steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel aus.

[@timoblum9614]

Bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wird zuerst betrachtet, ob es sich bei der veräußerten Immobilie um ein Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze handelt. Das wäre in Deinem Beispiel nicht der Fall, da Du die Objekte langfristig (mehr als 10 Jahre) vermietet hattest. Andere Ausnahmen sind selbstgenutzte Immobilien oder Objekte, die ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußert werden. Umgekehrt: Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze sind im Wesentlichen Immobilien, die 5 Jahren nach Erwerb, Errichtung oder Modernisierung(!) veräußert werden. Werden innerhalb von 5 Jahren (ab Veräußerung des 1. Objekts) mehr als 4 Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze veräußert, dann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Vorsicht: Da es im Steuerrecht keine Regel ohne Ausnahme gibt, solltest Du Dich im Fall der Fälle individuell beraten zu lassen, um nicht unabsichtlich einen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen.

[@ell.manell]

Danke für den guten content! Wie ist es mit der Abschreibung wenn ich eine Immobilie bevor sie komplett abgeschrieben ist abreiße? Kann ich den Restwert dann in dem Jahr komplett abschreiben. Und wie wird dann der Wert ermittelt, denn ich nach Fertigstellung der neuen Immobilie jährlich abschreibe? Viele Grüße, Manuel

[@timoblum9614]

Wie so oft im Steuerrecht: Es kommt darauf an... Wird ein bisher vermietetes Gebäude abgerissen, um ein neues Gebäude zu errichten, das wiederum vermietet wird, so kann der Restwert des abgerissenen Gebäudes im Jahr des Abbruchs als Werbungskostenbei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Bei der neuen Immobilie werden dann entsprechend die Herstellungskosten nach den allgemeinen Regeln abgeschrieben. Wurde ein Gebäude im Gegensatz dazu bereits mit Abbruchabsicht erworben, gehören sowohl die Anschaffungskosten als auch die Kosten für den Abriss zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes und werden dort entsprechend der allgemeinen Regeln abgeschrieben.

[@sababalipo]

Vielen Dank für die super Videos. Ich hätte eine Frage: Wir haben die Struktur von der UG als MutterFirma und eine GmbH drunter gewählt. Strammkapital UG: 2,500 Stammkapital GmbH: 12,500 Die Erste Überweisung wäre von dem privatkonto ja 2,500 in die UG als Stammkapital. Die Zweite Überweisung wäre von dem privat Konto in die UG: Was wäre da der verwendungszweck (Darlehen oder was anderes)?? Dritte Überweisung wäre dann von der UG in die GmbH 12,500 als Stammkapital. Vielen Dank, Benjamin

[@martinluderitz6175]

Hallo, zunächst einmal vielen Dank für das Video und das bereitgestellte Wissen. Für mich ergeben sich einige Fragen: #1 - Fallbeispiel: Ich kaufe im Rahmen einer GbR (2 Personen) mehrere ETW und mache mir strategisch Gedanken bzgl Fix&Flip vs. Bestandsimmobilien. ... Gilt hier die 3-Objekt-Grenze für die gesamte GbR oder für die jeweiligen Einzelpersonen, sodass man in dem konkreten Fall eine Grenze von 6 zu veräußernden Objekten hätte, bevor man in den gewerblichen Grundstückshandel gerät? #2 - Sollte man die 3-Objekt-Grenze (das obere Fallbeispiel ist hierbei von keiner Relevanz) überschreiten, welche Steuersätze fallen denn nun im "worst case" in welcher Höhe an? Sollte man die 3-Objekt-Grenze nicht überschreiten, fällt nur die Abgeltungssteuer an, richtig? Vielen Dank schon mal im Voraus.

[@timoblum9614]

zu #1: Zu diesem Thema nimmt das Bundesfinanzministerium für Finanzen in seinem Schreiben zum gewerblichen Grundstückshandel umfassend Stellung. Vereinfacht gesagt gilt: Wenn die Beteiligung an der GbR 10% übersteigt, sind die veräußerten Objekte auf Ebene der GbR und auf Ebene des Beteiligten zu addieren, um das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze zu prüfen. Da in dieser Konstellation jedoch viele Besonderheiten existieren, empfiehlt sich ein intensives Studium des genannten Schreibens. zu #2: Wird die 3-Objekt-Grenze nicht überschritten (und liegt auch aus weiteren Gründen kein gewerblicher Grundstückshandel vor), so gilt für Gewinne aus Grundstücksveräußerungen der individuelle Steuersatz (NICHT: Abgeltungssteuer). Nach 10 Jahren fällt dann gar keine Steuer mehr an. Liegt hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, ist die Veräußerung der Immobilie auch nach Ablauf der 10 Jahre steuerpflichtig. Es fällt wiederum Einkommensteuer an (individueller Steuersatz) und zusätzlich noch Gewerbesteuer. Da die Gewerbesteuer zumindest anteilig auf die Einkommensteuer angerechnet werden kann, liegt der größte Schmerz vor allem in der Tatsache, dass eine steuerfreie Veräußerung gar nicht möglich ist.

[@Dennis-fn6jg]

Könnt ihr vielleicht mal ein viedo zum Immobilien mit Erbpacht, machen

[@immocation]

Kommt auf die Liste, Dennis! Gruß Marco

[@balljunge8992]

Video*

[@Juliadesol]

Hi kurze Frage : wenn die Wohnung über 50 J abgeschrieben wird, weil man zu teuer renoviert hat und man verkauft die Wohnung nach ein PAAR Jahren wieder. Kann man die noch nicht abgeschriebenen Renovierungskosten dann dem Verkauf gegenrechnen ?

[@Nadeem2511]

Servus Leute , meine Frage: Wenn ich eine Wohnung kaufe die ich vermieten werde. Welche Sätze sollten in dem Kaufvertrag drin stehen damit ich dann Vorteile habe für die Steuern... Er hatte ja anfangs erwähnt dass man im Kaufvertrag Dinge mit reinnehmen kann dass man Vorteile hat... Danke schön!

[@davorne6081]

Super Video ! Zum Thema AirBNB habe ich eine Frage. So wie der Steuerberater meinte, ist die Wohnung dann gewerblich infiziert. Doch wie sieht das aus wenn ich privat die imo kaufe ein Kleingewerbe anmelde und das Kleingewerbe diese dann als airbnb nutzt ? Geht das oder ist dann meine vermietet imo dann auch gewerblich infiziert ?

[@nestlelion09]

Da Vorne gute frage. Aber da es beim kleingewerbe um keine eigenständige juristische person handelt glaube ich eher nicht

[@gilbertb.2842]

Zunächst vielen Dank für das tolle Video. Ich hätte da noch eine Frage zu den Abschreibungen. Wenn die Abschreibungsdauer so lang ist, was ist dann wenn ich eine Wohnung bereits nach 10 Jahren wieder verkaufe. Kann ich den restlichen, noch nicht in Anspruch genommenen Abschreibungsbetrag, im Jahr der Veräußerung komplett ansetzen oder verliere ich den Anspruch auf die restlichen Abschreibungen komplett?

[@immocation]

Hallo Gilbert, den Anspruch verlierst du. Durch (geplanten) Verkauf kannst du nicht schneller abschreiben. Gruß Marco

[@marvinhanany]

Habt ihr auch einen Tipp für Immobilien Investoren mit Wohnsitz Schweiz und Immobilien Investment in Deutschland zum Thema Steuern? Vielen Dank und LG Marvin

[@dermitderrotentanzt2681]

Prima Beitrag , der zum überlegen anreizt. Alle Immobilien sind in der Hand der Ehefrau (Privatvermögen) , Wenn ich nun ( Ehemann ) mit FIX und Flipp eine GmbH gründe und entsprechend handel, hat das dennoch Einfluss auf die Immobilien der Ehefrau ? Thema möbliertes Zimmer. Beispiel: 1 Zimmer Ferienwohnung. Vorausgesetzt ist die Erlaubnis zum betreiben einer Ferienwohnung. "Mietvertrag für Wohnen auf Zeit " .. Steuerbelastung 7 % Mwst. Hotel oder Pensioncharakter ist hier nicht vorhanden. Die Gewerblichkeit fällt hier somit auch nicht an.

[@timoblum9614]

Objekte, die nur dem Ehemann bzw. nur der Ehefrau gehören, werden bei der Ermittlung der 3-Objekt-Grenze des jeweiligen Partners nicht berücksichtigt. Es ist also möglich, dass bspw. die Ehefrau 5 Objekte im Bestand hält und damit in der privaten Vermögensverwaltung bleibt, während der Ehemann einen gewerblichen Grundstückshandel unterhält.

[@dermitderrotentanzt2681]

Vielen Dank für die Antwort :)

[@MrW.]

Wann prüft das FA die 15%? Erst nach 3 Jahren rückwirkend? Immer oder gelegentlich?

[@friedrichdergroe3816]

Jedes Jahr bei der Bearbeitung deiner Steuererklärung.

[@marcusm.8950]

Vorab, Danke für den tollen Kontent. Ich hätte da mal 2 Fragen zum Video. 1. Beziehen sich die 15% der Sanierungskosten auf den Teil des Hauses wenn im Kaufvertrag nach Haus & Grund geteilt wurde oder auf den kompletten Kaufpreis und 2. wenn die WEG im 2 oder 3 Jahr eine Haussanierung, z.B. Dach beschließt und durchführt, fällt das ebenfalls in die 15%? Danke schon mal im voraus. Gruß Marcus

[@immocation]

1) Auf den Gebäudeanteil 2) Ja zählt auch rein. Gruß Marco

[@marcusm.8950]

@@immocation vielen Dank für die Info 👍

[@nailaktas1722]

Echt Super gemacht, ich würde gerne das DG in meiner MFH in zwei Wohnungen umbauen, was muss ich da achten und kann ich das ganze sofort absetzen? Wo bist du ansässig Timo Blum? Viele Grüße

[@immocation]

Er ist in Fürth. Gruß Marco

[@brankobarac]

Ich habe 2 wohnungen, 33 und 42 qm, frankfurt umgebung, für die erste noch 34ooo euro schulden, die zweite gerade gekauft, also 76ooo schulden. durchschnitt einkommen 2700 monatlich. Hat jemand einen tipp was ich als naechstes machen soll? danke im voraus.

[@exiownage]

Branko Barac 2700 Brutto oder Netto?

[@brankobarac]

@@exiownage netto

[@immocation]

Hey Branko, mit immocation beschäftigen kann so verkehrt nicht sein ;) Nein, im Ernst, ich würde ggf. noch eine Immobilie kaufen an dem Ort an dem du dich auskennst. Dann aber vielleicht mal ein zweiten Standort wählen. Wir investieren an drei Standorten, um ein wenig zu streuen. Gruß Marco

[@sinisavuksanovic7537]

Hallo zusammen :-) Ich würde fragen, welche Form von Unternehmen lohnt sich am meisten für den Kauf einer Wohnung zum Zweck der Vermietung? Danke :-)

[@sinisavuksanovic7537]

Hey, I'm sorry if I asked something that was answered in the video. I am not fluent in German, so it's harder to track a video with complete precision. Thanks :-)

[@bugatti1712]

Spitzenvideo. Danke für die Tipps. Leider kommen sie für mich hinsichtlich der Kaufpreisaufteilung zu spät. Ich habe das im Kaufvertrag nicht geregelt und das FA hat für das Grundstück 75 % und für das Gebäude nur 25 % zugrundegelegt. Das ist schon bitter. Berechnet haben sie das mit der Arbeitsmappe des BMF. Wenn einer einen Tipp hat, wie ich das gekippt bekommen kann, sehr gerne.

[@timoblum9614]

Die Berechnung mit Hilfte der Arbeitsmappe des BMF führt nicht zwingend zu einem bindenden Ergebnis. Es lohnt sich auf jeden Fall, eine plausible Alternativberechnung zu erstellen bzw. ein Gutachten in Auftrag zu geben, um eine abweichende Kaufpreisaufteilung herbeizuführen.

[@bugatti1712]

@@timoblum9614 Hallo Timo. Vielen Dank für die Antwort. Hast du Erfahrungswerte, was so ein Gutachten etwa kosten darf.

[@FrankBendler]

Lavalier Mikrophone bitte zum Mund hin richten und testen das die sich net verdrehen...Klebeband unterm Shirt hilft

[@DerGegomeister]

Kann mir jemand nochmal kurz erläutern wie das mit den 15 % ist, auf was sind die genau bezogen ? Auf die gesamten kalt Mieteinnahmen?

[@seurig]

Habe ich das richtig verstanden: Ihr gründet für jede einzelne Immobilie eine GmbH falls Ihr doch verkauft um die anderen nicht zu infizieren? Also für 10 Immobilien 10 GmbHs und eine Holding?

[@timoblum9614]

Es gibt tatsächlich Anwendungsfälle für die Holding-Gesellschaft mit darunterhängenden 1-Objekt-GmbHs. Das kann bspw. bei größeren Immobilienvermögen ratsam sein, um eine Infizierung von Bestandsimmobilien (für die die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen in Anspruch genommen wird) durch Verkäufe von anderen Objekten zu vermeiden.

[@seurig]

@@timoblum9614 Macht Sinn, aber ist sicher ein Papierkram jedes mal zu gründen. Man hat so eben die Option immer verkaufen zu können ohne andere Immobilien mit zu infizieren. Aber (ab wann) machen Objekt GmbHs im Gegensatz zu einer immobilienverwaltenden denn Sinn, wenn man kein fix&flip im Sinn hat?

[@immocation]

Hey Seurigse, ne, nicht wenn du ganz normal "Fix n Flip" machen willst. Es gibt Ausnahmen (siehe Antwort von Timo) und noch sog. share deals in denen nicht Immobilien, sondern GmbHs verkauft werden um Steuern zu sparen. Das ist aber schon special... Gruß Marco

[@andyeilemann1112]

hi kurze Frage. an den Fachmann ich habe eine Immobilie. 4 Familien Haus privat gekauft und habe es vermietet. ein mieter hat das komplette Haus gemietet . in der Zeit haben seine mieter erhebliche Schäden. in meiner Immobilie verursacht. nach ca. 2 Jahren gibt er mir die Immobilie zurück . total Schaden fast . wir einigen uns auf 75.000€ reperatur kosten. in den reperatur kosten enthalten 5000€ mietausfall. so ich bekomme das Geld vom mieter . aber ich renoviere nicht . wie müssen die 75.000€ versteuert werden

[@Andre_Fratello]

Hallo liebe Immofreunde! Weis jemand was man machen kann wenn der Gebäudewert einer ETW nicht im Kaufpreis mit aufgenommen wurde? Die Frau Maklerin mit Ihren 13 Jahren Berufserfahrung und der Notar haben mir davon abgeraten da "sowas keiner macht" Wenn das Finanzamt auch nur 10% weniger ansetzt als ich, hat mich der Rat dann der beiden Kollegen in paar Jahren 2-3k gekostet. So viel zum guter Rat ist teuer :D Vielen Dank im Voraus, es ist meine erste Wohnung die ich kaufe und das zum Vermieten. 83K / 68qm / 3Z / Stellplatz / C Lage Dortmund

[@peters.5907]

Bei der selbstgenutzten Immobilie vergessen alle immer den § 35a EStG... :(

[@brankobarac]

und das wäre`?

[@peters.5907]

@@brankobarac die Steuerermäßigung bei haushaltsnahen Dienstleistungen, bei der selbstgenutzten Immobilie sind hier ua die Handwerkerleistungen zu nennen... die Ermäßigung ist zwar nicht die Welt, aber besser als nichts.

[@immocation]

danke für die Ergänzung Peter! Gruß Marco

[@burcuskitchen9409]

Hallo und danke für das Video. Ich habe eine Frage zur GmbH. Ich versteh nicht ganz wie ich mit einer GmbH "privat" Geld verdienen kann? Ich gründe ja nur eine GmbH, um ein passives Einkommen zu generieren. Aber wie funktioniert das genau? Wenn ich eine GmbH gegründet habe und darüber ein Mehrfamilienhaus kaufe und dieses nur verwalte, damit ich mein Mehrfamilienhaus schnell tilgen kann, da ich ja nur ca.16% Steuern zahlen muss, statt 45%, gehört die Immobilie eigentlich nicht mir sondern der GmbH. Wie genau verdiene ich jetzt Geld damit? Ich kann ja nicht einfach das Geld von meiner GmbH entnehmen und es für mich privat nutzen. Gewinnausschüttung oder auch Lohnauszahlung müssen doch auch besteuert werden. Wie zahlt man das Geld mit so einer GmbH am besten aus? Irgendwann möchte mann doch auch selber vom Gewinn profitieren und vielleicht tolle Reisen oder sonstiges machen. Hast du selber auch eine GmbH? Zahlst du dir einen Gehalt aus? Kannst du vielleicht auch ein Video über die Holdingstruktur machen? LG

[@nadinep.5235]

Dass an der Grunderwerbsteuer "kein Weg vorbei führt" ist ja nicht richtig! Ihr solltet mit solchen "Expertenaussagen" etwas vorsichtig sein. Beim Verkauf unter Verwandten in gerader Linie fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ebenso kann man durch den sog. Share Deal die Grunderwerbsteuer so gut wie umgehen.

[@immocation]

Hallo Nadine, das sind Ausnahmen, richtig. Share Deals aber wirklich nur was von Profis - sowohl bei Ein- als auch Verkauf. Bist du eine Investorin die mit share Deals arbeitet? Gruß Marco

[@friedrichdergroe3816]

Verkauf unter frisch geschiedenen Ehegatten ist auch steuerfrei. Deshalb lasse ich mich aber nicht vor jedem Verkauf vom Käufer scheiden.

[@sawyer65]

Macht es auch Sinn mit einer operativen GmbH (mit der man durch selbständige arbeit Geld verdient) Immobilien zu kaufen. Der Steuervorteil wäre doch am größten da ich nicht erst Geld mit 42% versteuern muss, es in eine Vermögensverwaltende GmbH packe (dann ist das Geld nichtmehr mir) und um das Geld irgendwann wieder rauszuholen (z.b. nur die erstmalige investitionssumme) nochmal 25% Kapitalerstragssteuer zahle. Ich suche schon lange nach Infos zu dem Thema aber dazu gibt es wirklich garnichts.

[@immocation]

Hey Saw yer, komplexes Thema, aber grundsätzlich ja. Beachte aber, dass du dann nicht nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kannst. Wenn du also mit hoher Wertsteigerung rechnest, macht es eher weniger Sinn. Gruß Marco

[@timoblum9614]

Regelmäßig ist es nicht zu empfehlen, die (Anlage-)Immobilien direkt durch eine operative GmbH zu erwerben. Neben wirtschaftlichen Erwägungen (Immobilie wird Bestandteil des Haftungsvermögens, potentielle Käufer der operativen GmbH möchten die Immobilie nicht mit erwerben, etc.) gibt es auch einen großen steuerlichen Nachteil: Eine reine Immo-GmbH (Vermögensverwaltung) ist mit ihren Vermietungseinkünften von der Gewerbesteuer befreit. Diese Befreiung gilt nicht, wenn die GmbH "schädliche" Einkünfte aus dem operativen Geschäft hat. Um das "42%-Problem" zu umgehen, bietet es sich regelmäßig an, die beiden Gesellschaften (operativ und vermögensverwaltend) unter eine Holding zu hängen, so dass man die zusätzliche Steuerbelastung auf ca. 1,5% reduziert.

[@sawyer65]

@@timoblum9614 Mit der Holding gebe ich dir absolut Recht, dass ist langfristig auch das Ziel. Nur wird bei der ersten Immobilie die Steuerersparnis der Gewerbesteuer nicht so hoch sein um damit die laufenden Holding GmbH Kosten zu decken. Zumindest bei meiner aktuell geplanten Investitions Höhe.

[@timoblum9614]

Saw yer das ist natürlich ein guter Punkt und am Ende entscheidend für die Frage, ab wann eine Holding sich rechnet. Bei dieser Berechnung sollte man aber die Notarkosten für eine Einbringung der GmbH in die Holding bzw. die Beratungskosten für eine steuerneutrale Umstrukturierung nicht vergessen.

[@sawyer65]

@@timoblum9614 Guter Punkt. Danke für den Tipp.

[@jonagute1]

Also mal konkret und so genau wie möglich: GmbH: Gründung: unter 1000€ Kosten im Jahr: ? Holdingstruktur Gründung: ? Kosten im Jahr:? Wer weiß das? Wer hat Erfahrung? Kann man seine Buchführung in beiden Fällen auch selbst machen oder ist das zu kompliziert und man muss zwangsläufig Kosten für die Buchhaltung hinzurechnen? Wie hoch wäre diese?

[@timoblum9614]

Die Gründung der Kapitalgesellschaften (Mutter und Tochter) für eine Holding-Struktur samt Bestellung der Geschäfsführer, Eintragung in das Handelsregister sowie Anmeldung des Gewerbes kostet zusammen ca. 2 T€. Je nach Vorkenntnissen kann man Buchhaltung, Jahresabschlüsse und Steuererklärungen selbst erstellen. Für die Holding-Gesellschaften findet man bei Beratern Angebot für Komplettpakete ab ca. 600 € netto p.a. Bei den operativ tätigen GmbHs (also der Tochter, die in Immobilien investiert) richten sich die Kosten für Berater regelmäßig nach Komplexität und Umfang der Tätigkeit.

[@patrickblomeyer1261]

Und laufende Kosten ?

[@timoblum9614]

Ab ca. 600 € netto pro Jahr.

[@Akket85]

@@timoblum9614 geht das auch mit 2 UG´s ?

[@antonkeule]

Akket85 Bei UGs muss der Gewinn angespart werden bis 25.000.- erreicht sind um es dann zu einer GmbH umzuwandeln. Nur der Notar freut sich.

[@balljunge8992]

13:21 = Eine schöne Frau = An der Tür :D

[@missboom9152]

Bitte, bitte immer lauter stellen. Wie und wo ist eine vermietete Immobilie in Deutschland bei eine Eigentümer (natürlich oder juristisch) in einem anderen Land (EU oder Nicht-EU) steuertechnisch zu bewerten? Was ist mit einer Schenkung, die man saniert? Muss man die Sanierung auch über 50 Jahre abschreiben? Viele Menschen erwerben erst ihre Immobilie mit 50. Nimmt der Staat dann an, dass der Erwerber 100Jahre wird? Wie verhalten sich hierzulande Mobilheime beim Kauf/Verkauf und Sanierung nach dem Kauf?

[@friedrichdergroe3816]

Den Großteil deiner Fragen hab ich nicht verstanden, aber das Finanzamt nimmt nicht an, dass der Eigentümer noch 50 Jahre lebt, sondern, dass das Gebäude noch 50 Jahre besteht. Das hängt ja nicht am Alter des Eigentümers.

[@nestlelion09]

Reicht langsam organisiert euch mal ein richtiges Mic!...

[@dennismj2356]

schlechter Ton Jungs

[@immocation]

ja...sorry!

[@docta.official4898]

Wrw