Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!

ШКОЛА НЕДВИЖИМОСТИ СМИРНОВА: realtutor.ru
Готовые арендные бизнесы: vysotsky.estat...
Телеграм-канал со Скидками на новостройки: bit.ly/ogo_ned...
Телеграм-канал с Инвестиционными советами от Смирнова и партнеров: bit.ly/fuckyou...
#смирновсергейриелтор #инвестициинедвижимость #готовыйарендныйбизнес
В этом видео Сергей Смирнов отвечает на вопросы:
- какая доходность у инвестиций в квартиру под сдачу в аренду?
- какая доходность у инвестиций в коммерческое помещение под сдачу в аренду?
- что хлопотнее сдавать квартиру или коммерческое помещение?
- а если коммерческое помещение простаивает полгода?
В видео приведены расчет по реальным сделкам и клиентам.

[@smirnov_real_estate]

ТАК КАК ВЫ ВСЕ НАСТОЛЬКО БЕЗГРАМОТНЫЕ В НАЛОГОВОМ ПРАВЕ! ТО ВОТ ВАМ ДОКУМЕНТ! МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Письмо от 15 ноября 2016 г. N 03-11-11/67023 Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и на основании полученной информации сообщает следующее. Сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. При сдаче нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Субъектами гражданского права, то есть участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, а также принадлежащее им на праве собственности имущество. Вместе с тем физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП). Таким образом, если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем - арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Согласно статье 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Кодекса). Для применения предусмотренного пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса освобождения индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц необходимо соблюдение требования об использовании соответствующего имущества в предпринимательской деятельности. Основанием для применения указанного освобождения является наличие документов, подтверждающих факт использования имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, например, договоры с арендаторами, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности и представленные в налоговые органы.

[@ЛейлаРамазанова-л6р]

Сергей, буду признательна за методичку! Мой и-мейл : [e-mail]

[@АйгульА-р9ю]

Добр утро! Спасибо за обзор❤пришлите пож та методичку [e-mail]

[@tatianavlasova1988]

Очень интересно. Вдохновляете. Заранее благодарна за методичку [e-mail]

[@galinaprushinovskaya9917]

Добрый день, Сергей! Очень интересная тема. Буду благодарна за методичку [e-mail] 🙂

[@Rustam8106]

Почему? Это знаю. Не всегда выгодно отказываться от налога на имущество. Если имущество использовалось в сдаче в аренду именно как ИП, то на него не действует 'выдержка". Т.е. с суммы сделки независимо от срока владения придется заплатить 6%. Ну и надо считать. Если сидит за нал саиозанятый, то надо смотреть, что дороже: налог на имущество или УСН. Ну и конечно не забывать про риски ухода от налогов.

[@mustnews]

Жду подобный ролик в реалиях 2024года

[@Na-kuhne-svineet-moya-odinoch]

Я не спорю, что коммерция выгоднее, но есть несколько нюансов: - налог выше, а ИП вместо налога на имущество заплатит налог с доходов и взносы (около 32 тыр в год + 72 тыра с 1,2 млн) - это перекрывает налог кратно, расходы на ИП огромны. - патент только если договор не прерывался, один объект недвижимости и прочие заморочки - квартиры, как правило, сдают с серую и не платят в казну. С коммерцией так не пройдет, а налоговые отчисления немалые. - не учтена коммуналка в квартирах, а она сожрет ощутимую сумму от и так небольшой выручки. в итоге, многим все же проще и понятнее сдавать квартиру, чем заморачиваться с ИП, патентами, декларациями по налогам итд. А потом народ в массе мыслит примитивно: щас посдаю, потом сыну/дочке отдам, продам, сам жить буду - нужное подчеркнуть )))

[@Na-kuhne-svineet-moya-odinoch]

@@vasilyev-aleksandr я имею ввиду мысли простого обывателя: сын женился - ключи подарил от квартиры и никаких заморочек, а коммерцию еще продать нужно, потом купить что-то. Люди в большинстве не любят заморачиваться и все просчитывать.

[@ИннаКазарова]

@@A1ien62 спасибо

[@Eland483]

А зачем вообще ИП? Физлица также могут сдавать в аренду.

[@СветланаМаркина-с7о]

@@A1ien62 Алексей, большое спасибо!

[@СветланаМаркина-с7о]

@@Eland483 у ф.л. получаться больше расходы -13% налог на доход, т.е. с 1,2млн.руб. это 156тыс.руб. вместо 72тыс.руб.(для ИП) И если цель сдачи получение и максимизация прибыли, то выбор в пользу ИП очевиден.

[@Nina-iz7ge]

75 кв.м. за 10 млн первый этаж в "плотном районе" можно хоть примерчик бы один. Может надо выкупать))

[@ВадимИсхаков-ы6л]

Где и кто видел такие объекты?

[@ВадимМитрофанов-ч5б]

я найти не смог))) в циане вообще 145 обьектов

[@smirnov_real_estate]

Мещерский Лес

[@МаргусВикторович]

@@ВадимИсхаков-ы6л это дёшево ?

[@ВячеславХодаковский-п2ц]

коммерческая недвижимость выгоднее жилой 100%, но вот только Сегрей не сказал что будет ликвиднее на рынке при потребности быстро слить...

[@ВячеславХодаковский-п2ц]

@@A1ien62 согласен, главное что бы за эти 7 лет никакой новый коронокризис не накрыл все)))

[@Yastrebova1165]

что будет ликвиднее при потребности слить и какие налоги придется заплатить там и там.....

[@СтепанШнуров]

Пример 2 магазинчика 30 квадратов. Один стоит 50М. Другой за 1М не кому не нужен расстояние между ними 30 метров. Один стоит рядом с остановкой другой чуть дальше. И эти чуть не кто не идет.

[@ТатьянаЕрмолаева-ъ8о]

Очень вовремя сюжет вышел. Как раз задумались над коммерческой недвижимостью. Я так понимаю, что доходность в теории выше, но продать всегда сложнее. И еще немного останавливает сегодняшняя ситуации с коронокризисом.

[@АндрейГуськов-г1о]

Как у вас всё хорошо то получается. У нас в маленьком городе 500 тыс.населения коммерция со средним траффиком стоит 100 за квадрат а задаётся она по 500 рублей. А вот с хорошей проходимостью уже от 120-140 и сетевые магазины заезжают в лучшем случае 700-800 рублей. То что у вас ну это вообще сказочный расклад.

[@kris22ghfh36]

Когда хорошо ориентируешься в вопросе все просто, обычным людям мне кажется более понятна простая сдача квартиры, по принципу поговорки « лучше синица в руках, чем журавль в небе».

[@ДмитрийСизоненко-т2ч]

А налог 2% на нежилое помещение где? А это думаю будет тыс 150 в год. Так что ещё 450 тыщ из прибыли минус. А ещё налог с прибыли, это ещё 50 тыщ в год.

[@MrNikolai1200]

Если стать ип, то налога на имущество не будет.

[@khadibagdadi7472]

Будет если помещение не в жилом доме находится​@@MrNikolai1200

[@АнастасияСубботина-л2ч]

Это как?​@@MrNikolai1200

[@БродягаРегион02]

При покупке объекта недвижимости надо учитывать ещё один важный момент - это ликвидность. Квартира ликвиднее, чем коммерческое помещение...

[@СтепанШнуров]

Квартира всегда нужна. Коммерческая... Не факт и будет стоять магазин гадами пустой.

[@ИльяНиколаев-щ9г]

Ликвидных признаков вообще-то несколько. О какой ликвидности Вы говорите?

[@ДенисМуз-ь4и]

@@СтепанШнуров квартиру однокомнатную, если вы будите сдавать Посуточно и сами не нанимая ни кого и каждые сутки у вас будут клиенты, при хорошем раскладе вы окупите её через 8 лет. Если вы просто будите её сдавать, то окупаемость вашей квартиры 25 лет. Коммерческую недвижимость можно окупить от 4 до 10 лет. Кто сталкивался, тот поймёт меня! Если у вас когда то не получилось с коммерцией, это не значит, что это не выгодно! Значит вы где то просчитались.

[@АртемТерентьев-ы1ф]

@@ДенисМуз-ь4и есть одно, НО! Сдача квартиры посуточно это РАБОТА, а не источник пассивного дохода.

[@ДенисМуз-ь4и]

@@АртемТерентьев-ы1ф вот я про что и говорю, это работа.

[@rozaaitmatova8328]

По счет трафика не всегда верно. К примеру в Казани (думаю многие города тоже) предприимчевые реализуют свои услуги через инстограм и другие сети, поэтому локация, трафик не особо важны. Хотя от вида деятельности зависит. У всех машины и нет проблем подьехать к помещению в любом месте. Я не риелтор, просто собственник.

[@Акита-инуЙоши]

Слева 30 месяцев, справа 36 месяцев)) на конечный результат по выгодности не влияет конечно, но можно и повнимательней расклады делать

[@ander1475]

Всегда удивлялся, почему знакомые повально помешаны на жилых помещениях. Убеждал в обратном на своем опыте. Я бы еще добавил, в случае проблемного жильца могут быть проблемы с выселением, с коммерцией всё проще.

[@Северныйполосатый]

Привет всем! А просто те, кто берут жилье для сдачи - они не имеют денег, это в ипотеку.

[@pupusfrog7941]

Есть ли какая-то формула расчета за сколько сдавать коммерческую недвижимость? И какой срок поиска арендателя приемлемый ?

[@vvvvvv7972]

2.2 % от кадастровой стоимости налог на имущество юр лиц (в год), сдача отчетности в налоговую и ведение бухгалтерии стоит денег, оплата за коммерцию по безналу и налоги с прибыли это еще 15% от дохода ... арендные каникулы "крупного сетевика" = это значит, что полгода после "начала действия договора" нет дохода, т.е. простой больше...и да розетки чинить не придется, но решать вопросы "света, го*на и пара" придется т.к. если нет света в помещении то разморозившийся один холодильник в магазине нанесет прямого ущерба на 500-700$ который арендодатель компенсировать обязан ...Сергей хороший ролик - отличный совет про подвалы, и правильный посыл к специалистам по налогам - все так, но есть ньюансы.

[@sergeikosta5552]

Но,хорошее проходимое место в Москве,на зоне около метро стоит совсем не 20мил

[@Pravyi1]

Забыл о налогах, с жилой их обычно не платят, а с коммерческой обязательно минимум 13% если на физика, если ип то еще выше

[@СергейНикулин-и2з]

За 5 млн можно купить у нас в пригороде 6 однушек.здать каждую по 8т.р в месяц.( можно дороже но чтоб избежать простои снижаем) 10% годовых стабильно и квартиру всегда можно слить одну если прижмет а остальные будут дальше приносить доход! С ком помещением либо работаешь либо теряешь всё пока продавать будешь! И квартира не обесценится если купить дешево! Как говорится зарабатывать нужно при покупке)

[@Balder-Vomalisman]

Купить дёшево? Значит в неблагополучным районе и квартирантов будут соответственно такие же....жалобы соседей, ремонт, поломки. Либо дёшево это без ремонта - вложения в ремонт. Я сам уже лет пять сдаю свои квартиры в Краснодаре (у меня 3 и рядом в небольшом городе 2), пробовал разные варианты в разных районах , и посуточно и на долгий срок. Это настолько хлопотно....и доход не такой как хотелось бы... Порой в день, в другой сфере , зарабатываю как месяц аренды.... Теперь думаю о коммерции

[@_tpem2559]

30 месяцев это 2.5 года, простой 6 месяцев остаётся 2 года, так что небольшая ошибочка есть, но в целом соотношение останется.

[@smirnov_real_estate]

А ничего, что я ставку консервативную дал)))?

[@А.А-п4н]

@@smirnov_real_estate а еще в коммерции налоги плати, страховые взносы плати, за обслуживание счета плати, налог повышенный в 2% плати + оштрафовать могут за всякую хрень. А в квартире этого нет. А если и с локацией не угадать, то не далеко коммерция от квартиры уехала

[@smirnov_real_estate]

@@А.А-п4н кого оштрафовать?)))

[@НикитаК-н7у]

@@smirnov_real_estate пожарники придут например и выпишут штраф)

[@alexalexy2713]

Много всяких Но! при покупки коммерции в регионе, чем в квартиры . В регионах самые топовые локации с хорошей проходимостью коммерция или не продается или продается чуть ли не по московским ценам.

[@ДауренБолат-ж4ь]

Сдаю коммерческое помещение под офис. Я им и бочок унитаза починил, фильтр кондиционера чищу, новый кондиционер поставил. Если что то ломается не по их вине, Я устраняю неполадки. Вопрос, это значит я невыгодно договорился? Неужели заведено, что арендатор сам хлопоты устраняет?

[@Максим-б5ы1ж]

Так то оно так, но в регионах мало хорошей торговой недвижки, и стоит она хорошо если в 2 раза больше чем вы расписали, а так раза в три

[@Rustam8106]

Гладко на бумаге. Хотя, может быть вы эти вопросы потом осветите. Если крупный сетевик, то частнику с ним трудно бороться. Было несколько вариантов - взять помещение с арендатором. Почитал договор - там трэш, угар и содомия. Неудивительно, почему арендодатель решил продать помещение. Такие приколы: в случае расторжения договора досрочно, арендодатель платит штраф 4 млн арендатору. Понятно, что без конкретики. Или в случае расторжения договора, арендодатель оплачивает расходы по ремонту и упущенную выгоду. Додики подписывают, потом понимают, куда влипли. И это только один из вариантов попадалова. А квартиры любят сдавать в надежде на черный нал. Ещё нюансы. Часто бывает замес с энергосбытом. Или мощности не хватает, или техусловия не выполнены. А бывает Россети отказывают в акте разграничения из-за отсутствия согласия собственника трансформатора. Сам смотрю на провинцию. Туда и сетевик пошел, и за нал сдавать можно. Но нужно всеми правда и и неправдами доставать планы застройки и строительства дорог. Это не всегда возможно. Например, сделали объездные дороги вокруг спас-клепиков или гуся-хрустального. И все - трафик упал, а значит упала и арендная ставка. Коммерческая недвижимость заставляет включать голову. А большинству думать больно. А от методички не отказался бы. Если не трудно: [e-mail]

[@MikeThe]

Полазил по разным сайтам - посравнивал ценники. Коммерческое помещение: площадь 60 метров - ценник аренды 60 тысяч в месяц. Квартира: площадь 30 метров - ценник аренды 26 тысяч +коммуналка в месяц. При этом цены покупки на сами помещения примерно равны - по 200 тысяч за метр. У меня ваш рассчёт не получился. Инвестировать в квартиры оказалось выгоднее. Да, по деньгам небольшая потеря, но меньше простоя и юридической маяты.

[@Unknown_Animal_not_official]

А точно трафик будет возле помещения за 61 000 р за метр?

[@Balder-Vomalisman]

Ещё необходимо учесть подорожание самого объекта недвижимости а небольшом городе и в Москве

[@sergeizuev6781]

В нашем регионе собственники коммерческих как правило ещё платят коммунальные, кроме эл.энергии. Поэтому цифры такими красивыми не получаются ну никак.

[@ГурамБазадзе]

Все это конечно хорошо,только порог входа в коммерцию в Москве это минимум двадцатка.Двадцатку накопить не так просто,вот и вкладываются люди в мелкие студии.

[@Северныйполосатый]

Привет всем. И тем более, 90% в ипотеку.

[@ellabaldina5515]

Если бы было всё так просто ,как говорится, все бы напокупали. Вот только в Питере 15кв .м .у метро стоит 11 Милл .Разьве выгодно покупать? А то ,что приносит хороший доход,ни один собственник дешево не продаст, необходимо иметь поболе,чем 10 тыс!!!

[@ГалинаЗ-б4с]

Вопрос по "защищенности" объекта. Верно ли, что при наступления форс-мажоров и стихий (наводнения, цунами) или "теперь федеральная трасса пойдет через этот район и требует снос жилой недвижимости" - государство обеспечит собственником иным жильем или компенсирует выплатой и т.п. А в случае коммерческой недвижимости собственник ниче не получит... Может быть будет ролик на тему госзащиты для разных видов недвижимости - жилая, апарт, коммерческая, гаражи? Спасибо!

[@MultiSaturn12]

А налоги за коммерческую недвижимость( в т.ч. имущественный налог)

[@Balder-Vomalisman]

В какой имущественный вычет? Его же один раз получить только можно и то...если оформлен официально, 13 процентов. Это же не о чём

[@ДарханАбдуллин-б2ь]

Не нашёл видел с Денисом Колокольниковым про анализ потока. Можете скинуть ссылку?

[@Liberty-r7m]

Со всем согласен.Но есть один неучтенный момент в сравнении Москвы и периферии - капитализация объекта( второй источник дохода,кроме аренды).

[@evgenyvysloukh5516]

Сетевой торговый магазин или даже аптека на 75 м2?!?! Я думал, что Ганс Христиан Андерсен - великий сказочник. Но нет...помимо зала аптеке и магазину нужны: подсобные помещения, отдельный пожарный выход и многое другое.

[@ЕвгенийСенаторов-й8т]

Стрит-ритэйл оптимально "садиться" на 60 кв.м. В том числе и аптека. При условии, что планировка функциональная, открытая. Помещения больше 80 кв.м. уже "буксуют".

[@4restflow327]

Всё так, но, в коммерции ликвидность ниже, ремонт розеток и весь текущий ремонт лежит на НАНИМАТЕЛЕ квартиры, зато с бухгалтерией в коммерции устанете акты оказанных услуг каждый месяц бегать подписывать живые бумажные и акты сверки каждый квартал/пол года/год, печать живую иметь нужно для нормальных арендаторов- это все издержки удобства и скорее бизнес, чем пассивный доход с учетом и чеками в приложении, в случае квартиры.

[@СветлячокБутик]

Вот сегодня Вас было приятно слушать.Без всякой агрессивной подачи материала.

[@ВикторКулаков-ц2о]

В регионах коммерции 0 желающих сдать сотни г Воронеж

[@АлександрАмустасьев]

@@1153rus Ростов -на-Дону или Великий?

[@chelukt]

Сергей, 10 мил, отличная цена для коммерции такой! Можно к Вам с клиентом?

[@ЕленаЕлена-д1ю]

Кто в налогах разбирается? о чем Сергей говорил, что ИП может не платить налог на имущество? как это они 10 000 руб. заплатили налогов? Патент разве можно взять на коммерческую недвигу? Напишите, пожалуйста!

[@rozaaitmatova8328]

Я сдаю квартиру стоимостью 2 млн 400 за 10 тр в месяц+ку, а офис стоимостью в настоящее время 800 тр я сдаю за 13500!!! Выгоднее коммерческая недвижимость. Ее по мимо фактической сдачи, можно сдать в аренду под юридический адрес.

[@НастяБаринова-э3г]

А в каком Вы городе?)

[@rozaaitmatova8328]

@@НастяБаринова-э3г Казань

[@viktoridobrova4473]

А есть еще понятие прописка. Которая дает +10к к пенсии в месяц + инфраструктура + социальная карта...

[@КириллСергеев-м1х]

Про налоги поподробней расскажите

[@АнастасияБронникова-м7к]

Сергей, как вы думаете, насколько выгодно инвестировать в покупку машиномест на "котловане" для дальнейшей перепродажи или аренды? На какой рост стоимости машиноместа от момента старта проекта до сдачи паркинга можно рассчитывать?

[@vvvvvv7972]

"что даст больше 5% годовых?" ...Основной вопрос рентабельность на периоде 10 лет при выходе в наличность ...ROI и насколько это больше 5% годовых...т.к. вопрос основной "что даст больше 5% годовых?" причем продажа подорожавшего объекта тоже учитывается

[@2101light]

Сергей, лучше купить квартиру на первом этаже, сделать отдельный вход и перевести в коммерческое или сразу коммерческое покупать. Цена коммерческого намного выше за ту же площадь

[@ЕленаЕлена-д1ю]

Лужковские времена закончились. В Москве это невозможно сделать. Ни за какие деньги.

[@catycandy6613]

​@@ЕленаЕлена-д1юпочему

[@Kirpichper]

привет из 2021г... сейчас за 10млн еле еле однушку в МСК купиш и сдаш дай бог за 30-35тр)))

[@igorshchekin959]

Сергей, подскажите, пожалуйста, какой сейчас порог входа в коммерческую недвижимость в Москве? Заранее большое спасибо!

[@АлексейНик-ы3ш]

Во время изоляции квартиры сдаются,а с коммерции сьехали или не платят( т.к.не работают)

[@smirnov_real_estate]

Да, аптека пошла и съехала )), магазин продуктовый съехал, винный закрылся ))

[@annan4026]

Для моего города Сергей со своими расчетами опоздал на 15-17 лет. У нас в городе сейчас ком. недвижка - это скорее убыток и головная боль. Рынок сильно перенасыщен, ком.помещений очень много, даже у крупных Холдингов, которые сдают ком.помещения уже порядка 25лет проблемы, целые здания стоят пустуют годами. У новых современных ТЦ проблемы с заполнением своих площадей. В общем все печально. А вот 15 лет назад была классно, свободных ком.площадей не было и предприниматели перекупали аренду у других предпринимателей за крупную сумму, а владельцы ком.недвижки драли с арендаторов все что можно и страховки и за оформление к праздникам и тд. и т.п. А с жилой как было так и есть, не золотые горы, но стабильно.

[@smirnov_real_estate]

Что)???

[@rashidrashid291]

@@smirnov_real_estate написано же, что?

[@rubtsovoleg9017]

Большое спасибо за данный выпуск!!! Все по полочкам! Круто!

[@elenakropotkin2530]

Очень хорошее видео,Смирнов ,как всегда,красавчик!

[@GTA-z7k]

Для нас, провинциалов, квартира в Москве это не просто инвестиция, но и статус, предмет гордости перед друзьями и родственниками😅 Чтобы громко всем сказать: «Купил квааартиру в Маааасквеее!»😂

[@АмангульАмангуль-м7щ]

👍🏻👍🏻👍🏻😅

[@hrandlife]

Шикарный ролик получился! 👍

[@викторияатанасова-ш7с]

Здравствуйте, буду благодарна за методичку. Видео очень полезное, спасибо!

[@викторияатанасова-ш7с]

Почта [e-mail] спасибо

[@СтепанШнуров]

Деньги можно вкладывать в коммерческую недвижку при одном условии. Если за тобой стоит крупная компания. Они посчитали они и платят. 6-70-80% собственнику остальное компании. Тогда можно.

[@Сергей-р8и1щ]

Так за 30 месяцев со сдачи двух квартир ,если каждая 29 т, получается около миллион семьсот,почему в видео говорят один миллион?

[@ОлегГусев-м9е]

сферическая математика в ваккуме, только что мы видели как встал весь мелкий бизнес, серегу захватили владельцы ком недвижимости

[@smirnov_real_estate]

какой мелкий бизнес встал? :))) и о чем я в видео говорил?

[@adelmurza3175]

К сожалению в регионах, ОПГ карлика уничтожило весь малый бизнес, так что все это не работает… говорю это как собственник помещения .

[@fightpoisk]

У меня раньше получалось сдавать помещение комерческое 104 кв. М в Москве то есть находить арендатора, а сейчас не получается, думаю те кто сдают квартиру у них получше дела. Также 30 месяцев это не 3 года а 2.5, соответственно расчёт должен быть 1260000, а не 1500000 за коммерческую в регионе, если так считать то квартира за 3 года должна приносить 1050000 а не 900000

[@igorshchekin959]

Сергей, спасибо большое за видео!

[@КсенияНовикова-ь9е]

Здравствуйте! А можно и мне методичку, пожалуйста!

[@demonstraciyaprodaga]

Серёжа, спасибо дорогой;)

[@АлександрХарламов-ь8у]

Почему вы не рассказываете о машиноместах в подземных паркингах. Интересно ваше мнение: ЖК на 1600 квартир, в нём паркинг на 190 машиномест + 110 парковочных мест во дворе. На одно машиноместо 5,33 квартир. есть ли смысл вкладываться? Ещё хочу обратить внимание, квартиры из за пандемии сильно подорожали, а машиноместа в цене не изменились, всё по рублевым ценам 2018 года!

[@smirnov_real_estate]

Сказали же, внимательно слушать надр

[@andrewphone4253]

А можно поподробнее о заявление, по которому можно освободиться от налога на собственность?

[@andrewphone4253]

@@НиколайК-о2т У меня кадастровая стоимость, поэтому, видимо, никогда не слышал о таком заявлении.

[@ФедірЦьока]

Смирнов молодец, мне даже в Карпатах интересно было послушать

[@МаксимСмирнов-н7х9ф]

Магия!) 6 месяцев убрал, и обратно положил)

[@murlenoklife1973]

А почему в квартирах 30 месяцев, а в коммерции 3 года ( 36 месяцев)

[@АнтонМатаков]

Сергей. Б.л. Так и думал. Коммерцию рассматривал больше чем частную. Для информации.

[@gula6083]

ок, как взять ипотеку на ком.помещение?

[@smirnov_real_estate]

С ипотекой не так все просто. Часто не одобряют клиентам

[@mudrist777]

жилое считали за 30 месяцев, а коммерческую 3 года = 36 месяцев, а это на полгода больше)) коммуналка в коммерческой тоже выше на порядки))

[@mudrist777]

@@vyutub "по счетчикам" - это самая малая часть, есть еще и основная!

[@mudrist777]

@@vyutub и тем не менее, расчет заведомо не верный! арендная плата за полгода - это слишком большая """погрешность"""))

[@dima_video]

Сергей спасибо за информацию. А как можно получить вашу консультацию?

[@smirnov_real_estate]

[phone]

[@olgamalkova1176]

Очень наглядно. Спасибо

[@НатальяГригорьева-ю7в]

Я агент из Спб! Всегда с удоволбствием смотрю Вас!

[@Victoria.Nikolas]

Здравствуйте. Я из СПб. Хочу инвестировать. Чтобы, скажем так, "чистыми" иметь 100 тысяч в месяц, в какую стоимость смотреть коммерческую недвижимость? Примерный ориентир. Буду очень благодарна за совет.

[@СергейМукалов-м9е]

Цифры в первом примере неверные, но суть понятна

[@ИванБ-ю1е]

До пандемии я студию у мкада 15м2 сдавал за 31 000 чистыми. А заселяю такую студию обычно в течении 2 дней. А тк люди съезжают в середине месяца, то в итоге получаю денег больше чем 12*ставку. По моему вы просто сравниваете ужасно подобранную студию с хорошо подобранной коммерцией. И кстати, студия такой площади вышла из 3-х комнатной квартирой делённой на 4 студии(58м2). И стоимость 1 студии вышла значительно меньше 5млн как у вас на видео.

[@vvvvvv7972]

внимание! так как участились случаи самостоятельной поездки и попытки задавать вопросы арендаторам, которые к сделке отношения не имеют, точный адрес и показ помещения осуществляется по запросу специалисту, в ваших же интересах не пугать арендаторов несогласованными визитами.(с)

[@Леонидфадеев-щ3д]

Благодарю за видео, жду методичку

[@МоисеевДенис.ДизайнижизньвМоск]

с 70 м2 налог будет 180 000 в год. Начни с этого. Видно, что вы не в теме немного.

[@smirnov_real_estate]

Что %))) ? Мы только что считали с клиентом налог

[@МоисеевДенис.ДизайнижизньвМоск]

@@smirnov_real_estate , уточните этот момент и ваши выкладки будут другие немного. Сейчас с коммерцией беда.....

[@ОлегГусев-м9е]

в регинах такой могут кадастр сделать, замучишся по судам ходить оспаривать

[@smirnov_real_estate]

@@МоисеевДенис.ДизайнижизньвМоск голову включать надо и не будет беды

[@smirnov_real_estate]

@@Кирилл-с7л4ф да, потому что не надо покупать объекты на Тверской

[@АннаГришаева-ж1в]

А подскажите сколько в месяц или в год (как там считается незнаю) уйдет на комерческое помещение налог и коммуналка?

[@Valluck-ir4gb]

А + страховку? Расскажите про страховку пожалуйста🙏

[@ИванИвпнов-п6ь]

крутой канал, спасибо. А где можно видео посмотреть про трафик?

[@Alex-n1d8x]

А что лучше американская рейты с налогом 30%, или российская ком недвига?

[@ГектарИгоревич]

Спасибо. Хороший контент. Подписка

[@ДенисХвостов-б3т]

Доброй ночи а как с вами связаться для совета по недвижимости?

[@Azimmm05]

У вас расчёт не правильный. 30 месяцев-2,5 года. Если полгода простоя коммерческого помещения, то остаётся 2 года аренды. 2 года аренда х 1200000 млн=2400000 млн прибыли. А вы посчитали 300000 прибыли.

[@Rain-uk5ko]

Сергей очень интересно , сейчас хотим сдать однушку, но коммерция тоже интересует . Если есть возможность пришлите методичку . Спасибо большое !

[@truemass929]

Как быть если у комерса купил недвигу, а он потом на банкротсво падал или налоги не платил и твою недвижку отожмут.. В интернете есть уже случаи когда страдает покупатель за косяки продавца

[@СергейПанченков-э3п]

глупый вопрос, почему арендаторы комерческой недвижки ещё не штурмуют снимать квартиры - минимально переделывая их под офис-магазин?))

[@СергейПанченков-э3п]

лично у нас в Харькове - многие делают так, правда не знаю что там по бумагам.

[@АртемТерентьев-ы1ф]

Смотря какой бизнес. Например, парикмахерскую, салон красоты, массажный кабинет вполне можно организовать и в квартире.

[@АнтонРоманов-ш4з]

Как методичку получить ?

[@МихаилХмелевский-г5л]

При сдаче коммерческого помещения обязательно оформлять ИП? Как физ лицо можно? Или как самозанятый?

[@МихаилДолматов-д6в]

Конечно можно, правда подоходный налог 13% не забудьте учесть.

[@romansemchishin4309]

Всё правильно! Так это и работает!

[@smirnov_real_estate]

Спасибо за отзыв

[@user-dyett]

как обычно, все проблемы от недостатка информации. я например приблизительно знаю аренду квартир, но совершенно не знаю стоимость аренды коммерческой недвижимости. квартира в мск за 10 лет окупится - и хорошо. а скоммерческой недвигой надо много чего знать, делать ИП и т.д

[@crossfitplay8690]

3 года - это 36 месяцев. В одном году не 10 месяцев, а 12 месяцев

[@OLGASOCHI]

Спасибо за науку. Лайк

[@Мирумир-щ5д]

забыл посчитать один налог за 3 года в 900 тыс+ повышенную стоимость комуналки + налоги.... итог 1,4 миллиона улетит только в путь... да и за 10 не хватит купить 75 метров....

[@realtorPAN]

Здравствуйте, можно методичку для агента

[@ИсаАбакарович]

Пожалуйста пришлите методчек

[@АлёнаЗ-ш1ш]

НАЛОГИ тоже прилично съедят

[@evgenyd.5713]

Все верно! Одно Но - патентная система выходит очень дорого

[@MultiSaturn12]

Если ты ИП то всё равно налоги будут конские, а проверки МЧС, СЭС, РПН и т.д.