菊子说房产：Flip 自住房也许是最省心最有效的房产投资法 字幕√

[@kaoyuehhui]

單身極簡生活可以，不然搬家真的超煩的，證件、保險跟銀行通訊地址都要換，水電要重新申請.....這比管理租房更麻煩

[@xiaomingwang1746]

我自己由于种种原因确实是差不多两年多就换一套房，有时候是因为工作，有时候是因为住房升级，当然也有省增值税的因素。 这么做能赚钱的关键在于找deal。有很多人觉得两年房子增值10%，卖房和买房的手续费再加上搬家的麻烦，不值得。但是如果你房子弄的漂亮卖个高价，买房的时候又找到了好deal，这里面随随便便就是几万甚至十几万的纯利润。我指的是10-30万这个区间的房子，不夸张，利润就是这么多。 我个人认为如果把足够的时间跟精力放进去，这个事情大概率能赚钱，只不过你的单位时间是不是值得做这件事罢了。

[@DrLusEnglish]

适合退休的动手能力强的

[@DrLusEnglish]

@UCgxQQy2ZfR8AISwU3njHq7w 而且还要房价上涨情况下

[@xiaomingwang1746]

@UCgxQQy2ZfR8AISwU3njHq7w 我不会DIY，装修都是找工人，但是装一两次下来，再加上和师傅们讨教，也就知道各种情况的大概预算。我之所以觉得房子的deal是关键，是因为我各种状况的房子几乎买过一遍，从flipper手上买全新装修，也接手过需要全部重装的烂房子，其实每一种都能赚钱，关键就是买的便宜。

[@DrLusEnglish]

@@xiaomingwang1746 专业

[@5418800]

事在人为，关键是风险控制，亲力亲为，动手能力强，房价在上升路线上，要有时间，还有什么？

[@kellyh5823]

為中介打工

[@yushibai9656]

非常喜欢你的说话：）

[@tsuyakoyamaguchi1392]

我刚买了以投资目的自住房，谢谢你说出了我想做的。

[@菊子说房产]

好啊， 挣钱没有那么容易的， 就象我们每个人辛辛苦苦每周工作40个小时，就是为了能按期拿到每周的工资。想要自住的基础上多个投资的目的， 一定要忍受不便，才可能赚到比别人多的钱。

[@user-ob4in3it3q]

菊子又说真理了😄学习了

[@wenyiqiu1432]

可行！谢谢长期以来的分享，收获很多

[@tomhu4948]

都是干货，谢谢菊子姐！

[@shanymah9423]

赞👍，很實際，大棒了

[@huizhisong9990]

It is a great idea 👍 very smart!

[@rentanm7474]

讲得太好了菊子太有才了

[@mengyuanxiu5753]

我觉得这种方式可能最适合中高级DIY选手 会油漆铺地板铺瓷砖换柜子换Appliance等 请人装修肯定是集中弄比分开弄合算 拿的是批发价 而自己装修可以在两年中无压力进行

[@菊子说房产]

嗯

[@emilylin1274]

很好的资訊，谢谢分享。

[@DrLusEnglish]

好吧！明天就去Buford北边靠近亚马孙开发区买一栋。

[@菊子说房产]

最乖是你， 谢谢相信

[@ameliaywang8845]

适合一些人～ 但是对我们不适合，我们自己住的房子一定要挑好的，尤其是风水～

[@菊子说房产]

对，你说的很客观，是这样的，是主动投资，适合愿意主动投资去这样做的人

[@ameliaywang8845]

@@菊子说房产 对的 有的人真的很适合这样做，是容易起步的选择--好区便宜买个差房子～菊子说的都是干货😘

[@avoca-doodles857]

@@ameliaywang8845 l

[@nis02002]

@@ameliaywang8845 ，对的一定要在好区买个烂房子，一边住一边修

[@2005abacad_]

这种情况就是在赚钱和生活质量上取舍了。自己住的房子还要一直翻新和装修，生活质量上不能保证，而且装修时候的灰甲醛等等对身体也不好。

[@yafangfshain191]

太喜欢你了菊子姐👍

[@angela687]

这的确是普通人里的高级玩家的玩法了。也不是做不到，就是要做到的前提需要投入挺多时间精力maybe还有天赋lol

[@菊子说房产]

是这样

[@lydialiang6287]

谢谢分享，这是普通人也可行的方法。

[@菊子说房产]

某些handy, 喜欢折腾，有办法低买高卖的

[@yiwenfan2005]

谢谢菊子分享👍

[@careeryoungpros7269]

谢谢菊子的分享， 我想问下菊子以后可否分享考中介还有做中介的心得？以及如何筛选靠谱的contractors？

[@菊子说房产]

我之前有分享过， 别的频道主也分享过，你搜搜看

[@markspacetime]

同一區，買了能賺錢嗎？不是一直漲嗎？

[@菊子说房产]

低买高卖 是可能的， 买从急于脱手的人手中买，卖是卖给爱上你房子的那个人

[@shurongsun1312]

懂得自然懂

[@gs3867]

每10-12年房价上涨一个台阶，大部分时间是flat.一旦上涨，会动几年。每2年换房，常常是亏的

[@lai9545]

同意

[@yunliu7218]

@@lai9545 我两个邻居一个一直在装修更新投入巨大，另一个啥也没动，卖房时间相差几个月结果卖出价格后者更高，上哪儿说理去（我在加拿大）

[@jennyyu6044]

还是到房子贵的地方买个投资房，升值快。在房子便宜的地方捣鼓房子，事倍功半。 地点最重要。

[@菊子说房产]

有道理

[@wangjie3296]

可喜欢橘子了，谢谢你。

[@zhuifeng]

是的 一些老美就是这么做的 cash 买 brrr 一下 2年后卖一下 但住在里面装修2年不合适 装修好了再进去吧 😮

[@Cheese2688.]

是很佩服菊姐的flip 建議 但是裝置修得花筆錢 ➕每回賣房得有6% 的房仲費。這兩年周邊增值至少10% 才值 對吧？

[@菊子说房产]

是，房地产适合长期持有，不是快速倒卖

[@Freedom384]

会做人 好心🈶️好报 😊😺

[@5418800]

总之有买有卖，有卖也有买，价格上要有空间就OK了

[@TheAliceGarden]

谢谢菊子姐今天的分享。对于菊子姐说的这种做法，不知道有没有做过数据分析，因为买房卖房都有各种成本，2年房子增值的价值要赶得上6%卖房手续费才行啊。

[@菊子说房产]

适合某些handy, 喜欢折腾，有办法低买高卖的人， 你看大家的评论会知道： 有人做得到，有人很反感

[@Succulent-Lin]

现在有fha吗？问了一圈下来都没有😩

[@cindylin5255]

一般来说，房子每年平均涨百分之四，每次买卖百分之十的费用(中介费加过户费用)，而且老是搬家，也不能按自己的喜好来布置，没有生活质量，太不值了，除非自己是房屋中介。

[@gracewang2903]

就是这两年房价上涨的幅度大才能考虑一下，不然那个增值部分都交了手续费中介费了。

[@DrLusEnglish]

@@gracewang2903 得考一个执照

[@mq4713]

两年除了中介费用能有多少溢价这个不好说，而且高买高卖，再买的property价钱也会高，property tax 也会高。

[@jimwang7725]

您说的是同等状况下升值，博主说的是您在里面搞装修那样升值会大很多 关键词是flip 得低买高卖

[@jannyliu471]

I agree!

[@shirleysun8987]

税局会盯上的，这么频繁的套现房产，如果发现动机是以卖而买，则收税

[@x2h3]

增值部分在买下一个房子的时候不就又搭进去了，赚什么呀？除非你越买越小，越买越差。

[@菊子说房产]

如果你躺平做这件事，事情是象你说的这样。 我把这定义为主动投资（不是被动投资）。 如果想躺平，然后等天上掉下馅饼，是挺难的。

[@aliu244]

赞

[@jml7325]

苦口婆心的。

[@sabrinasfancylife4675]

不去健身了去弄水管😂😂😂😂桔子姐啊你可真是自带喜感

[@菊子说房产]

我是许三多

[@jennychen927]

我也是听到这里笑死了，菊姐也太可爱了:)

[@melodyn6419]

现在房客觉得自己不交房租才算正常人。交了房租反而是异类了。

[@菊子说房产]

你是这样想的？

[@superfeifeng]

讲的真不错👍

[@ming423]

建议菊子姐在国内视频平台上也开设账号，以免有人在不知情的情况下搬运

[@菊子说房产]

ming，不怕搬运，只是我说的在中国不适用。

[@hal8238]

但就拿不到fha贷款啊 ，人家直接就不给贷，只能找商业贷款

[@菊子说房产]

？

[@shirley9845]

为了省税主动折腾自己和家人， 一直住在正在装修的房子里面。 一旦失业贷不了款，游戏就终止。 何况同一小区其他房产也同比例增值，这样倒腾得不偿失。

[@菊子说房产]

你这样想，我那样想，都有道理。 我是认为：想要挣钱总要客服克服不便， 就象我们想要拿工资，总的需要每天出去8小时，乖乖的干满8小时才可能挣到。

[@nis02002]

是这个道理啊，同一小区，增值一样，卖掉价格比新买的还高，跟是不是勤快没关系啊

[@yingshuangkinch9070]

沙发🛋️

[@winkywang7771]

菊子姐意思是买一套房自住flip升值，卖个好价格，再去附近买一套有待升级的房子，再循环再来一次？

[@菊子说房产]

是，是flip, 用上自住房50万（夫妻）免增值税的优惠

[@aliu244]

菊子姐姐，经纪人执照费用是不是很高？

[@菊子说房产]

不高，门槛很低

[@aliu244]

@@菊子说房产 谢谢

[@user-lo5yp9ut2n]

太折腾了！为什么非要通过房子赚钱？房子是用来住的，不是用来炒的！我宁愿躺平！

[@yanxing9075]

那你为啥看菊子姐节目。

[@tyraxu]

自住房是最好的投资，同意这个观点！

[@jackychen802]

这期说的很多客观因素都没考虑进去。比如：中介费用，贷款费用，过户费用，搬家费用，新房屋检费用。然后就是同一个小区或周边，你房子增值，别人的同时一样也是增值。到头来，你要花时间去看房，搬家，处理手续。你这建议根本行不通！

[@菊子说房产]

我不这样做，但是我认识的人中有这样做的，两个单身的很有品味的老黑。

[@junec9775]

是的 房子增值时候买新房也涨了 可行性不高。

[@DrLusEnglish]

@@菊子说房产 需要买低

[@yulanluo7328]

这种 corner case 适合: 有能力自己装修，有力气自己搬家，有时间找deal，有执照省一部份中介费。以上条件缺一不可。 这样，才能买到远远低于市场价的破房子，然后住在里面慢慢diy 两年，装修完工以后，用远远高于市场价的数字卖出去。这种赚钱方式肯定行得通，但是，不适用于有其它全职工作，没力气没时间diy的 papamama landlord, papamama investor

[@yulanluo7328]

哈哈哈，这样做的后果就是: 虽然赚钱了，但是自己永远住破房，因为不买白菜房然后捣鼓成白玉房，是没法赚钱的。 我赚钱的目的是让自己吃得好住得舒心。所以我没本事用这种方式赚钱

[@maggiequ]

不适合加州， 房子涨的厉害， property tax 越买越高

[@cherefeng]

我们这里的房子10年也也没涨30%

[@user-ic8vh8nw7r]

交易多不是费用就多了

[@twhsu9576]

謝謝菊子姊的好建議，我們這個房子剛好買了兩年多一點，兩年漲了約40-50%，也許如果找不到好的投資房，也可以考慮這個方法呢！

[@HMWS-wm7fp]

🌺🌺🌺👍👍👍

[@nobody-qv2qs]

橘子姐，有两个问题需要请教一下， 1.自住房要拿50万免税是不是要持有5年呢？5年内住两年才能有50万免税额吧，那两年以后再搬家还不能马上卖，还得持有3年？ 2.已婚但是产权写的一个人也有50万免税额吗？ 谢谢

[@菊子说房产]

税务局网站上有最准确的解释。 那两年以后再搬家还不能马上卖，还得持有3年

[@菊子说房产]

那两年以后再搬家还不能马上卖，还得持有3年// 搬走之后当时卖或是3年内卖都有免税额

[@jiucailiangenba]

海外人士买房怎么少交税呢？

[@菊子说房产]

google 一下，会找到很多建议

[@user-xt8dd6uf8e]

🌹🌹👍👍

[@superz1805]

理想很丰满 现实很骨感。你卖房子的时候 房价涨了 别人的房价不涨么 你卖了再买 等于是置换。一买一卖损失多少交易费用 便宜了地产经纪人 贷款费用 便宜了贷款经纪人 律师费 便宜了律师 等于最后卖了个寂寞 这种说辞忽悠小白还差不多

[@菊子说房产]

我们总归能低买高卖， 只要你看中的是“数”，不是爱上这个房子

[@jessiechen335]

菊子姊，如果孩子上大學後，夫妻兩個把大房子賣掉，也把工作辭了，請問租房子會因為沒工作而難租到房子嗎?

[@danningwang4997]

记得我妹妹刚来美国，租公寓。因为没有信用记录，没租到，甚至是她想签一年的合同，一次付清一年的房租，都不行。人家就认你有没有工作，有没有信用记录。

[@yulanluo7328]

如果孩子上学之后，你们已经过了65岁，开始拿social security，这算做一种收入。如果你们过去收入不低，social 也会高于普通水平。如果你再有卖房后大量的存款，和比较高的信用，那么，这是最受欢迎的租客，因为social 是最稳定的收入。 当然，如果你们都很年轻，不够拿social 的，就说不准了。除非你有其它收入，比如兼职的收入，投资房的收入。 另外，公寓租不到的时候，可以租私人房子。有些房东可以接受没收入但有大两存款前提下，一次付清半年或者一年的房租。

[@菊子说房产]

租房子会因为没有信用或是信用不好收入不稳定被拒，不会因为没有工作被拒

[@jessiechen335]

@@菊子说房产 謝謝你的回覆。

[@xiufenhou7456]

这样做, 生活质量没有最低，只有更低。如果让我过这样的生活，不用多久，就疯了

[@菊子说房产]

嗯，同意， 这种方法不适合大部分人

[@user-ce2do5hh4m]

都是教人怎么折腾

[@菊子说房产]

生命不息折腾不止

[@hongyangzhang7570]

两年换一回房，就算挣钱了，一辈子没生活质量。

[@zhuifeng]

那就五年换吧 😅

[@jiema7568]

橘子姐你好，谢谢这期，我花了3年终于修完自己的房子了，我正想卖自住房，可能在6 个月后会卖，但是害怕如果工作如果有变动，银行贷款可能会受印象，有点害怕，不知道你有没有好的方法？ 🙏

[@jiema7568]

忘了说了，我虽然不住美国，你说的对我也很有用。

[@菊子说房产]

银行贷款给你后只关心一件事：你是不是按时还房贷. 但是外国的情况我不清楚了

[@MarshallLong110]

这个可行性太低根本不适合普通人吧...不说中介费和过户费以及各种手续费，低买高卖不就是想挣市场的钱么，有这个精力不如定投股市享受生活，或者钻研股市了.... 2年换房就为了挣这50万免税额，怕是没活明白...

[@zhixuanli4834]

什么鬼主意？

[@gracewang2903]

谢谢分享，有您的脑子想不发财都难

[@yanmihe]

折騰！ 如果自己本身是 agent, 還 make sense, 如果本身有 full-time job, 還有孩子，很多personal 的事情，照顧家人，旅遊，個人的興趣愛好等等.......這個賺錢的方法太主動、太花精力了！ 還是想辦法和 focus on 如何創造更多的被動收入！

[@菊子说房产]

谢谢你的留言，说的很对，提醒了盲目听从我的人听我话的时候要谨慎。 这是主动收入，需要折腾才能赚钱并且赚到税上的好处。就如你所说這個賺錢的方法太主動、太花精力了。 有人专做flip, 这个跟Flip一样，只不过flip 的是自住房，买卖的周期延长到2年以上

[@chinhuawang8141]

我是菊子姐的fan，但是这个不同意。自主房不是好的投资房，cash flow太差。二年换一次自主房娃会非常不高兴。太折腾了。加上装修和commission 你不用交锐了因为长期房产也就inflation 多一点。 就算这二年大涨。卖了你住哪儿？自主房就是图个舒服方便，效益是其次。

[@菊子说房产]

很多人这样想，我同意， 我下周会专门有一期视频说这个，谢谢你留言

[@rainaw6155]

现在还哪有2.5利率了，今天都3.3 了

[@菊子说房产]

我试图举例说明，我没有在说事实。下次我举例说自住房贷款利率是5%， 出租房是5.625%。

[@dingdang8467]

房价会这么一直涨吗？这两年涨的太吓人了。总有一天会不涨甚至跌吧？

[@菊子说房产]

不是涨，是钱不值钱，如果用钱来衡量价值，数字一定是上涨，只要给足够的时间，选对不太差的地方

[@dingdang8467]

@@菊子说房产 我知道，而且美国房价放眼望去跟加拿大比也不贵。但是对于美国要一直这么涨我感觉我都有点看不懂了。完全没有现金流了。brrrr也复制不了了

[@garyli6003]

👍

[@lai9545]

太空谈，实际不是这样

[@kazamayoshi7194]

可行性不高

[@jinpark5324]

2～5年搬一次家會被老婆打死！另外primary resident 50萬以下增值部分不一定有100%免稅. 如2000年買後當secondary residents 或是出租 然後到了2005年後才變成primary resident 2022出售增值50萬 long term capital gain 是50x 5/12. 這稱作 non qualified primary resident capital gain. 疫情期間完全是DIY了 水管, 水龍頭 水閥，浄水器，Water Heater, garbage door, 電路，木工 修車全部自己搞定.

[@菊子说房产]

我们家是我要被我老公打死，但还好，我是北方他是南方，他擅长动嘴，我擅长动手

[@lydialiang6287]

笑死😆

[@user-br6qh2jq6v]

我们家也是被老公打死。我转了两次房，差点就被老公打死了。再也不敢了。

[@aaronliu3696]

越来越不靠谱了， 两年换房涨幅都不够付closing cost， 而且这样投资心态也不健康！

[@mapleleaf1196]

每俩年搬家？天呐。

[@菊子说房产]

每两年可以免50万（夫妻）的增值税， 有增值的时候卖。

[@legendbe2023]

哈哈，还不够手续费和折腾搬家的，这绝对是最不实用的房地产投资方法

[@legendbe2023]

这点钱，又要搬家，又要干活翻新，真不如干别的

[@legendbe2023]

假设不需要大翻新，给你算两年升值10%，去掉手续费6%，去掉搬家费，房子以50万升到55万算，想想即使是一分钱首付没有，能赚几块钱

[@菊子说房产]

我只是年龄大了，也有更有意义的事情要去忙，如果我年轻，我会立个flag, 做给你看， 梦想要有的，万一实现了呢？ 而且我自己觉得这事可行。我永远能低买（相对低买），永远能高卖（相对高卖）。

[@legendbe2023]

@@菊子说房产 如果我年轻，没有家庭，我会低息低首付买duplex，租一边，住一边，一边全职工作，一边重复，甚至买triplex，fourplex，不卖，只买，四十岁退休没问题

[@legendbe2023]

我自己做地产投资，做各种策略的都见过，这种每隔两年搬一次家的确实有人做，但是基本就是重复一两次，最终要么更passive搞出租，要么全职做地产。我认为这种策略太麻烦了，不如出租或者flipping

[@JACK-vf4qj]

每2年搬家，感觉一直在搬家，没有安定感，实施起来很难。

[@菊子说房产]

适合1%？ 的人， 如果很着急靠这个致富，就是主动投资， 跟有另外一个工作一样， 如果不急，倒还好

[@bravedream]

光搬家了 带孩子一大家子多麻烦 没生活质量啊

[@菊子说房产]

就象每天上班8小时才能挣到工资一样， 我们的一生就是选择的一生，你选择这样的不便，就会有这样的收获；你选择那样的舒服， 就会有那样的成本。

[@bravedream]

@@菊子说房产 好吧 我好奇有多少真做过几次的人来说说真实案例 deal好不好弄 搬了几次 我们这附近房子几乎不涨 人口也没有净流入 好像符合要求的地方不多啊

[@lulucnroot]

有小孩的家庭不能只考虑自住房赚钱啊，孩子喜欢他们的学校，同学和老师，不能不考虑孩子的感受。呵呵

[@菊子说房产]

我在视频说了这点

[@Mary-rq5sv]

自己住同时装修，哪有生活质量？烦死，这个钱不如找个工作来的容易

[@michelleliu6795]

请问如果是二个家庭的房子，自住一个家庭，出租一个家庭，住满二年后卖出，这个增值利润全部都免税还是免税一半？

[@菊子说房产]

The portion of the duplex that is used for your residence can be sold tax-free, as long as you have owned the property for at least two years and your capital gain does not exceed $250,000 (or $500,000 for a married couple).

[@guo2004131]

想到搬家就头大啊

[@菊子说房产]

挣钱都不容易。 我就是这样说，我自己不会去这样做的，我们家小孩造房子，我又忙又懒

[@lindajohnson9263]

太棒了谢谢菊子姐