[지지옥션TV] 배당요구 한 선순위 전세권, 인수?! 소멸?! 전세권과 대항력을 겸비한 임차인이 있다?! 지지옥션 깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A 제 15강

[경매강의] 배당요구 한 선순위 전세권, 인수?! 소멸?!, 전세권과 대항력을 겸비한 임차인이 있다?! 깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A 제 15강
강의명: 깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A
교재명: 김재범의 현장경매 오늘부터 1일
15강. 전세권
Q1. 배당요구 한 선순위 전세권의 인수와 소멸, 어떻게 알 수 있나요?!
-선순위 전세권자가 경매절차에서 배당을 요구하거나 그 경매사건의 신청채권자일 경우,
그 전세권은 말소기준권리로 간주되어 소멸한다...그러나 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우!
낙찰자가 미배당보증금의 반환의무를 인수해야한다?! 뭐가 맞는 해석인거죠?
→선순위 전세권의 인수, 소멸 해석, 영상을 통해 확인하세요!
Q2. 전세권과 대항력을 겸비한 임차인이 있다?!
- 선순위 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 한 경우 그 전세권이 말소기준권리라고 하던데..
선순위로 전세권을 설정한 뒤, 주택임대차보호법 상의 대항력을 취득한 임차인이 경매절차에서
전세권으로 배당요구를 했으나, 보증금을 전액 배당받지 못한 경우라면?!
→선순위 전세권과 보증금 반환 의무, 영상을 통해 확인하세요!
Q3. 전세권자가 주택임대차보호법 상의 임차인으로서 보호받을 수 있을까?!
- 단독주택의 임차인이 전세권을 설정하면 우선변제권을 받을 수 있다고 해서 확정일자는 받지 않은 상황...
주택이 경매에 넘어간다고 해서 배당 요구를 알아보니 전세권을 건물에만 설정했기 때문에
배당도 건물 매각 대금에서만 받을 수 있다고 하는데... 혹시 토지 매각 대금에서 배당 받을 수 있는 방법이 있을까?!
→건물에만 설정한 전세권, 토지 매각 대금에서 배당 받을 순 없는 걸까, 영상을 통해 확인하세요!
부동산 경매를 처음 접하는 분들,
부동산 경매를 꾸준히 해오신 분들,
부동산 경매를 업으로 삼고 계신 분들,
나름 경매 좀 알고 있다고 자부하지만,
위와 같은 질문에 명확하게 답하실 순 없다구요?!
깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A에서 명쾌하게 풀어드립니다.
강사: 김재범 REY옥션 대표
지지옥션 사이버스쿨 강사
'경매공부의 바다에 빠져라' 저자
'부동산 권리분석의 바다에 빠져라' 저자
기획&제작: 지지옥션TV

[@Sungtoo]

와 진짜 설명해주는 교수님 완전 섹시하다 진짜 이해가 쏙쏙 되게 설명해주시네 섹시가이선생님

[@imlan6760]

잘듣고 갑니다 설명을 쉽게 잘하시네요 좋아요~~~

[@user-il5zk8gd3h]

간략하게 설명된 타강의보다 인과관계를 명확하게 해주셔서 이해를 하면서 알아가게 됩니다. 단순히 권리분석을 암기하면 안되는 이유를 짚어주시네요~^^

[@user-lv2yz1gc2k]

명쾌한 강의 감사드립니다

[@지지옥션TV]

고맙습니다.

[@user-kc5jm7nm4f]

직이네요~

[@village5458]

명강의~~

[@user-yq1xh6qk1n]

많은도움이되네요 감사합니다

[@지지옥션TV]

시청해주셔서 감사합니다~!!

[@cosmosx12]

사례와 민법을 연계해서 설명해주시니 이해하면서 수강합니다 감사드립니다

[@user-nk7pq7yg4h]

2015년, 형 A와 동생 B가 함께 살 전세집을 구했습니다. 형A 씨의 돈으로 전세를 들어왔기에 계약서 작성은 형 A로 했고, 형 A가 확정일자를 받았습니다. (2015년 3월) 그런데 전입신고는 동생 B만 함.(2015년 5월) 즉 계약 당사자인 형A는 전입신고는 하지 않고 확정일자만 받음. 2016년 형A가 저당권 설정(형, 동생 모두 점유 중) 2020년 근저당 2021년 경매에 넘어갈 경우, 1. 임차인은 형 A만 인장 되나요? 형제 즉 가족인 동생 B도 임차인으로 보나요? 2. 위 임차인이 형A만 인정되는 거라면, 전입 신고없이 확정일자만 받은 상태에서 대항력을 갖나요? 배당기일 내 배당 신청 시 배당을 받을 수 있나요? 3. 형 A가 설정한 선순위 전세권에 대해 배당 신청은 안했습니다. 이때 말소기준 권리는 전세권인가요, 근저당인가요? 말소기준 권리라면 배당을 받을텐데 다 못받는 경우는, 남은 미배당금(남은 전세 보증금)은 낙찰자 인수인가요, 소멸인가요?

[@user-bq9zd9ew2q]

좋은 강의 감사합니다. 설명하신 부분 관련하여 질문을 드리고자 합니다. 전세권설정계약서가 주택임대차계약서로 동일성과 확정일자를 인정받는다 하더라도 전입신고와 입주가 이루어져야 배당을 요구할 수 있는 것 아닌가요? 그리고 전입일자와 점유가 최선순위에 있다면 배당요구 없어도 경매의 매수자에게 대항력을 행사하여 나머지 보증금을 받을 수 있지 않나요?

[@jinyilee3555]

영상 감사합니다~ 질문이 있는데요~! 대항력 있는 선순위 임차인이고 배당을 다 받을 것으로 보여 낙찰 했는데 배당날 보니 임차인이 보증금의 체납세금때문에 일부만 받고 미배당금이 있다면 낙찰자는 그 미배당금을 임차인에게 의무적으로 줘야 하나요? 이미 낙찰받을때 그 보증금을 인수한 금액으로 낙찰 받았는데도요?

[@kcomarticle]

2020타경102199 이 사건의 경우 선순위전세권자와 임차인의 관계, 전세권의 진위여부가 의심스러운데 어떻게 보시나요? 물론 발로 뛰어 알아낼 부분인 것 같은 생각이 들기도 합니다..

[@user-zr9bp2mo7v]

질문 있습니다.^^ 전입을 말소기준 전에 하여 대항력은 있으나 임차인이 경매가 들어간후에 은행에 무상임차했다는 각서를 냈고 경매에 나와도 확정과 배당을 하지 않았으면 만약에 제가 경매 낙찰을 받으면 무상임차인의 관계(채무 채권 보증금등등)을 인수를 받는지 않받는지 궁금합니다.^^

[@지지옥션TV]

사건에 따라 세심하게 분석해야 할 것이지만, 경매개시결정 이후에 무상거주확인서를 작성하고, 나중에 임차인이 이를 번복하더라도 법적으로 대항력 행사를 제재할 수 있는 명확한 근거는 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있고, 이는 소송을 통해 다퉈봐야 할 것입니다.

[@cosmosx12]

교수님 강의를 어디서 수강할수있을까요?

[@seunghosong7411]

안녕하세요 교수님. 명쾌한 설명 감사드립니다. 2019-48340 물건 권리분석 중인데요, 선순위 전세권자가(02년5월18일) 경매신청을 했고, 최초 전세권 설정 이후에 보증금을 증액하면서 모두 전세권 변경 등기를 해놓았습니다. 모두 다른 근저당 등보다 앞서는 권리입니다. 전세권자는 법인으로 보이고, 이후에 법인의 직원으로 보이는 개인이 18년8월24일에 전입신고를 한 상황입니다. 이런 경우 당사자가 동일인으로 볼 수 있는 것인지요? 즉, 법인과 법인의 직원을 실질적으로 동일인으로 인정되는지요? 동일인으로 인정된다면 배당으로 전세권 소멸 이후에도 남아 있는 보증금에 대해서는 임대차보호법으로 인해 인수를 해야 하는 것인지 궁금합니다. 동일인으로 인정된다면 약 7천만원 보증금이 인수되어야 할 것으로 보여서요. 조언 부탁 드립니다. 미리 감사 드립니다.

[@지지옥션TV]

안녕하세요. 지지옥션TV 입니다. 경매 관련 상담은 지지옥션 법무팀으로 연락 부탁드립니다.

[@Gangnam_cutidog]

2022 타경 100517 의 경우는 경매신청자가 현임차인인데요 전세권같은건 없고 그냥 임차인으로서 확정일자가 있고 경매신청도 했고 배당요구일자는 경매신청일자인경우에 확정일자가 경매신청일자보다 앞서 있어요!! 그러면 낙찰되었지만 현임차인이 미배당금이 있는 경우 낙찰자가 모두 책임지는건가요? 아니면 배당신청했으니 미배당이 있더라도 모두 소멸인가요? 근데 이게 오피스텔이라 현임차인이 사업자로서 세무서에서 확정일자를 받은 경우 같아 보이긴 합니다. 확정일자가 있어서 미배당금을 인수해야 하는게 맞을까요??

[@seongdaeson6951]

임차인으로서 배당요구신청을 하지 못했더라도 어차피 낙찰자에게 보증금 받을 수 있는데 왜 굳이 배당 요구신청을 하라고 하나요? 물론 배당요구 신청하는 것이 보증금을 좀 더 일찍 받을 수 있다는 것은 알지만요...

[@user-sg8qt7tc8e]

선생님.. 강의는 어디서 들을수있죠????

[@user-qv6iu9mc4p]

교수님 전입신고보다 빠르게 전세권설정을 한 임차인이 경매신청을 하였는데요 전입일자는 느리고 확정이나 배당요구를 하지 않은 상태지만 동일 임차인이 경매신청을 해서 전세권이 말소기준 권리가 되었을경우 전세권을 말소 되고 배당 받지 못한 보증금을 인수하지 않는다고 하셨는데요 전입이 전세권보다 느리고 배당요구를 하지 않는 동일 임차인은 대항력임차인으로서의 배당 요구를 하지 않았기에 주임법상으로도 배당요구를 하지 않아서 낙찰자가 인수하는 금액이 없는걸로 이해가 되었는데요 막상 사용하고 있는 경매 유료싸이트에서는 인수하는 걸로 쓰여 있어서 제가 생각 한것이 맞나요 교수님 말씀대로요 인수금액이 없다고 해석하는게 맞나요? 감사합니다

[@park712]

동일성이 인정된다고 판례를 설명하고 있습니다.

[@user-do6by3mf9g]

두번째 사례에서 확정일자를 안했다는데 전입신고는 한 거겠지요?

[@user-xz4vr3fm6u]

선생님 문의가있어요 좀도와주세요~~ 사건번호:2019타경1917 전입:아무표시가없어요 확정일:아무표시도없어요 배당요구:있어요 너무나 답답해요

[@지지옥션TV]

본건 경매신청채권자가 전세권자이지만, 전세권에 기한 임의경매가 아닌 강제경매를 신청했습니다. 즉, 전세보증금을 채권으로 판결 받아 경매신청을 했기 때문에 보증금 전액을 배당받지 못하면, 전세권은 말소되지 않습니다. 따라서 이점을 주의하셔야 합니다.

[@user-qj1gg2ys7y]

교수님 강의 너무 많은 공부가 됩니다. 다른분 유투브강의와 조금 달라서 문의드립니다. 2019타경 5200, 2019타경 8032에서 선순위 전세권과 주택임대차 전입신고일이 같거나 전입신고일이 늦을경우 전세권자로서 경매신청시 배당을 받고 소멸되고, 남은 미배당금은 소멸한다고 배웠습니다, 교수님의 강의에서 선순위 전세권은 소멸하고 후순위 임차인의 대항력은 남아있다고 하셨는데 임차인으로서의 대항력으로 남은 임대차기간을 살고 나간다는 건지 아님 미배당금을 인수해야된다는 건지요? 판례가 있다면 사건번호도 부탁좀 드립니다.

[@지지옥션TV]

안녕하세요. 말씀하신 사례는 전세권자가 임의경매를 신청한 경우, 말소기준권리로 본다는 점에서 임차인의 대항력은 소멸한다고 주장하는 일부 의견으로 사료됩니다. 그런데 이는 `전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하는 것은 아니다`는 아래 판결 요지에 반하는 의견이므로 이와 같은 일부의견은 오류라는 것이 저희 법무팀의 의견입니다. 참고하시기 바라며, 보다 자세한 내용은 본 사 법무팀에 문의하시기 바랍니다. ------------------------------------------------------------------ * 부동산 인도명령결정에 대한 즉시항고 * [대법원 2010. 7. 26., 자, 2010마900, 결정] 【판시사항】 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다

[@user-qj1gg2ys7y]

@@지지옥션TV 교수님, 답변 많은공부가 되었습니다. 그럼 이 판결문ㅡ대구지방법원 2008.1.28선고 2008 라 328호결정 2008.8.21선고 2008 마 212호 결정에어 그대로 인용됨 과 어떻게 다른가요?

[@지지옥션TV]

@@user-qj1gg2ys7y 보다 자세한 내용은 지지옥션으로 연락 주시면 전화 상담을 통해서 도와드리겠습니다.

[@user-qj1gg2ys7y]

@@지지옥션TV 감사합니다. 연락한번 드리겠습니다~~^^