[지지옥션TV] 임차인 무상거주확인서는 인감도장이 필수다?! 임차인 무상거주확인서의 법률적 효력을 알아보자! 지지옥션 깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A 제 14강

[경매강의] 임차인 무상거주확인서는 인감도장이 필수다?! 임차인 무상거주확인서의 법률적 효력을 알아보자! 깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A 제 14강
강의명: 깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A
교재명: 김재범의 현장경매 오늘부터 1일
14강. 무상주거확인서
Q1. 임차인 무상거주확인서에는 반드시 인감 도장이 날인되어야 하나요?
- 임차인이 대항 요건을 갖췄더라도 채권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 경우,
임차인으로 보호받을 수 없다고 하는데....
혹시 채권자가 가지고 있는 무상거주확인서는 임차인의 사인이나 막도장이 아니라,
인감증명서까지 첨부되어 있어야 효력이 발생하나요?!
→임차인 무상거주확인서, 영상을 통해 확인하세요!
Q2. 임차인 무상거주확인서의 법률적 효력
- 저당권 설정 당시 선순위로 대항력을 갖춘 임차인이 저당권자에게 무상거주확인서를 제출해준 경우,
그 임차인이 경매절차에서 보호를 받을 수 있는지에 대해 의견이 분분하다는데...
→판례를 찾아봐도 애매한 임차인 무상거주확인서의 효력, 영상을 통해 확인하세요!
부동산 경매를 처음 접하는 분들,
부동산 경매를 꾸준히 해오신 분들,
부동산 경매를 업으로 삼고 계신 분들,
나름 경매 좀 알고 있다고 자부하지만,
위와 같은 질문에 명확하게 답하실 순 없다구요?!
깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A에서 명쾌하게 풀어드립니다.
강사: 김재범 REY옥션 대표
지지옥션 사이버스쿨 강사
'경매공부의 바다에 빠져라' 저자
'부동산 권리분석의 바다에 빠져라' 저자
기획&제작: 지지옥션TV

[@ehdaudv]

안녕하세요 해당 건으로 입찰 준비중인데 잘봤습니다. 제가 보는 물건의 경우 특이사항으로는 1. 같은 성씨 2. 보증금,확정일자,배당신청 X 3. 선순위 임차인이 있는데 우리은행에서 매매가의 70%를 대출해줌. 4. 한국주택금융공사에서 우리은행의 채권을 매수함. 5. 국토교통부 실거래내역을 봐도 해당 시점에 거래내역이 없음. 우리은행, 한국주택금융공사에 전화해서 무상임대차계약서 유/무를 질문했으나 개인정보라서 안가르쳐줌. 이제 해볼 것은 임장가서 우편물이나 임차인과의 대화를 통해서 알아봐야할 것 같습니다. 그러나 제일 중요한 것은 어떻게 선순위 임차인을 깰 수 있을 것인가? 어떻게 증명을 할 것인가? 인데요 동영상에서는 현재까지 판례를 보면 채권자가 직접 법원에 무상임대차계약서를 제출하고 대법원 경매홈페이지 정보란에 해당 내용이 적혀있어야 가능하다고 하는데 저의 관심물건은 정보란에 적혀있지않습니다. 이런 경우에 만약 제가 낙찰을 받고난 후에 채권자에게 연락해서 법원에 서류를 제출한다면 선순위 임차인을 말소시킬 수 있을까요? 채권자인 한국주택금융공사도 이를 거부할 경우도 있을까요? 거부한다면 업무상 직무유기 아닐까요? 감사합니다.

[@dongss79]

6개월전의 경매인데 결과가 궁금합니다.

[@user-os7ut2xo7p]

좋은 강의 감사합니다! 무상거주확인서에 대해서 하나 또 알게 되어서 감사합니다!

[@지지옥션TV]

시청해 주셔서 감사합니다~!!

[@user-vm6hf5vu5v]

안녕하세요.. 경매초보자한테 정말 유용한 공부를 항상 차분히 강의해주심에 감사한 마음 입니다... 왜????? 라는 의문을 해소시켜주는 정말 값진..거의 유일한 방송인것 같아요.. 근대 혹시 npl에 관한 강의도 있나요?? 늘 건강하시길 바랍니다..^^

[@지지옥션TV]

경매강의 재생목록을 선택하시면 보다 많은 강의를 확인할 수 있습니다. 감사합니다.

[@RankingandFacts]

차원이다르네요

[@Starwhale_]

이해가 쏚쏙

[@user-fu4bg3sc9y]

자세한 설명 감사합니다~

[@지지옥션TV]

감사합니다.

[@davidsolomon4076]

명쾌한 강의 감사합니다!

[@지지옥션TV]

고맙습니다~!!

[@user-bq9zd9ew2q]

채권자에게만 제출된 무상거주확인서는 경매에서 채권자로서 낙찰 받은 경우만 행사할 수 있고. 경매법원에 제출된 무상거주확인서의 경우에만 공적 인정을 받는 문서로서 모든 낙찰자가 행사할 수 있다는 것이 핵심.

[@user-ei5hu8rz4w]

무상거주확인서 판례 해설에 대해 감사합니다.^^

[@지지옥션TV]

고맙습니다.

[@Sungtoo]

나만의 섹시가이 교수님 멋진영상 감ㅅㅏ합니다

[@지지옥션TV]

시청해주셔서 고맙습니다.

[@user-qj6nf7uv3c]

경매정보사이트를 보면 가장임차인이라고 의심되는 물건이 꽤 있는데요,,, 임차인이 있으면서 후순위로 1금융권의 대출이 있는것은 무상거주확인서를 제출하지 않고선 대출이 실행되지 않을텐데요,,, 그러면 은행의 입장에서 보면 배당배재요구를 해서 다른 사람의 입찰을 유도해서 좀 더 높은 가격으로 낙찰 받으면 채권회수가 더 유리할텐데,,,배당배재요구는 거의 없는것같습니다. 그 이유는 왜일까요,,,

[@user-jz4wf7zy4t]

아니 근데요 이 판례들로 보면. 악용될 요지가 충분한데 1. 진성임차인이. 무상거주확인서를 은행에 제출함 2. 경매 개시후. 예비 낙찰자가 은행으로 부터. 어떤 정보를 확인하고. 무상거주확인서를 제출했다는 사실을 알게됨 (법원에는 제출되지 않음) 3. 예비 낙찰자가. 임차인을 만나서. 무상거주중이라는. 가짜의 사실을. 알게됨 4. 낙찰자는. 은행이로 부터도 임차인으로 부터도 무상거주확인중이라는 사실을 알게되서 이 정보를 바탕으로. 낙찰을 받음 5. 낙찰자는. 임차인을 명도하기 위해서. 은행으로 부터 무상거주확인서를 받아서. 임차인을 찾아가 명도대상이다 집을 비워달라고. 주장함 6. 임차인이. 계약서를 들이밀면서. 진성임차인임을 주장 7. 이렇게 되면. 낙찰자는 임차인에게 임차보증금을 물어줘야된다는 얘기인데. 너무 개똥같은 법이네요

[@user-uk4ol3qv2w]

좋은 강의 감사합니다. 여기서 말한 임차인무상거주 확인서가 주택담보대출 확약서(비거주용 무상거주용)과 같은 것인가요?

[@sangyupbae6177]

좋은강의 감사합니다 선순위 은행의 배당배제신청서(무상거주확인서첨부)는 언제까지 제출해야 유효 할까요?매각기일전인지 아니면 배당기일전인지요?

[@지지옥션TV]

지지옥션TV를 시청해 주셔서 감사합니다. 배당배제신청이 법률적 효력이 있는 것은 아닙니다. 다만, 제출한다면 배당기일 전까지 제출해야 하고, 배당기일에 임차인에게 배당이 이뤄진다면 배당이의 소송을 통해 다퉈야합니다. 지지옥션 법무팀으로 연락주시면 보다 자세한 상담이 가능합니다.

[@user-st1ro4hh6i]

강의 감사합니다. 낙찰 이후라면 채권자(은행)에게 무상거주확인서를 법원에 제출하도록 요구 해야 할까요???

[@user-vg9ih5us4k]

질문이 있습니다. 물건명세서에 대항력만 있다고 나오고 (보증금, 차임 , 확정일자는 전혀 없음) 대항력있는 임차인이라고 의견서만 제출한 상황이였는데 낙찰 받은 뒤 확인해보니 확정일자 말소기준권리 후순위에 있고(전입은 말소기준권리 앞) , 전세 계약을 전소유자와 했던 상황(가족관계라서 계약서는 둘만쓴거임) , 그리고 전소유자가 근저당설정시 무상거주사실확인서가 근저당권자한테 제출한게 있었는데 이땐 낙찰자가 명도소송에서 승리할 수 있나요? (다만 LH분양전환임대아파트라 분양전환 전 불법전대 중에 나온 계약 전세금을 낙찰자에게 요청)

[@user-kf8ri3wb5l]

전입일자가 빠른 임차인이 있는데 소유자가 소유권이번하는날 은행에서 근저당 2억을 설정했습니다 이런경우 선순위 임차인이 가족이거나 친척 또는 다른 변수는 무엇이 있을까요?

[@user-zr9bp2mo7v]

질문 있습니다.^^ 동영상과 비슷한 거의 같은 사례인데 전입을 말소기준 전에 하여 대항력은 있으나 임차인이 경매가 들어간후에 은행에 무상임차했다는 각서를 냈고 경매에 나와도 확정과 배당날짜를 전혀하지 않았으면 만약에 제가 경매 낙찰을 받으면 무상임차인의 관계(채무 채권 보증금등등)을 인수를 받는지 않받는지 궁금합니다.^^ 즉 전입만해서 대항력만 있고 확정 배당일 전혀 없는데다 은행에 경매중 무상임차 각서 제출했을때입니다 부탁드립니다 꾸벅~

[@지지옥션TV]

안녕하세요. 통상적으로 무상임대차각서는 채권자가 근저당 설정 전에 징구합니다. 이 후 임차인이 유상임대차를 주장한다면 금반언의 원칙에 반하여 이를 인정하지 않는 것이 판례이구요. 다만, 질문의 쟁점은 근저당 설정 후, 경매개시등기 후 무상임대차각서를 작성했을 경우입니다. 이 경우 정확한 판례는 없지만, 진정한 임차인이라면 각서 유무와 상관없이 보호받을 것으로 예상됩니다.

[@user-zr9bp2mo7v]

@@지지옥션TV 와 빠른 답글 너무 너무 감사합니다. ^^ 다만 판례는 찾아볼수 없지만 근저당 설정전이 아닌 경매게시후에 무상임대차각서를 써놓고 경매물건이 낙찰될때까지 임차인인 배당등의 권리요구를 하지않으면 나중에 임차보증금이 있었다고 하면 이것도 금반언원칙에 반하는거 아닌가 싶어서요 그리고 경매내용지에 보면 보증금이 얼마다 또는 미상도 아니고 아예 적어있지도 않는 경우인데 더군다나 전입만 해놓고 확정일 배당일 요구 전혀없고 다만 근저당 설정전이 아닌 경매게시후 은행에 무상임대차 각서를 제출한 상황이라 낙찰자가 부담져야될지 이게 어렵네요 근저당 설정전 경매게시후에 제출을 따지지 않고 경매지에 나온대로 보증금이 아예 안적혀 있으면 그 경매지를 보고 낙찰금액을 판단해 낙찰받은 낙찰자가 인수를 안하거나 아님 경매가 취소되야되지 않나 해서입니다. 이부분이 너무 궁금합니다.

[@user-jf2nd2kd1p]

경매 강의중 최고의 내공을 가지고계신것같은데 소리가 너무작게 들리네요 너무아쉬워요

[@지지옥션TV]

좋은의견 고맙습니다~ 향후 컨텐츠 제작 시, 참고하겠습니다.

[@지지옥션TV]

좋은의견 감사합니다. 추후 컨텐츠 제작 시, 참고하도록하겠습니다.

[@user-ht4ud3kr1k]

법원제출안된사안 건은 인수라는거지요?

[@user-gj2ud6jy5h]

만약 부모가 자녀집에 실제로 보증금을 주고 전세를 살고있고 자녀가 돈이필요해서 부모한테 무상거주확인서를 써달라고 해서 대출이 나갔다면 낙찰자가 부모의 전세금 전액 인수인가요?

[@지지옥션TV]

무상거주확인서를 채권자에게 제출했다가 나중에 다시 보증금을 주장한다면, 민법의 대원칙인 금반언 원칙에 위배되기 때문에 인정되기 힘들것입니다. 따라서 인수할 가능성은 적습니다.

[@user-nr4iv5bc6h]

그러면 보증금이 없을때도 배당하나요

[@지지옥션TV]

지지옥션TV를 시청해 주셔서 감사합니다. 지지옥션 법무팀으로 연락주시면 보다 자세한 상담이 가능합니다.

[@charlesjung2612]

무상임차확인서가 경매절차에서 제출되지 않았으면 결국 소송으로 가려야한다?

[@user-jz4wf7zy4t]

소송으로 가리더라도. 임차인이 진성임차인이였고 경매절차에서. 제출되지 않았고 은행으로 부터 무상거주확인서를 제출했다는 사실을 낙찰자가 알았다 하더라도. 심지어는. 낙찰자가. 낙찰을 받기전에. 임차인을 찾아가서. 임차인이 저는 진성임차인 입니다. 하면 다행인데. 거기서 저는 무상거주중입니다. 라고 하면. 무상으로 거주하는 증거를 예비 낙찰자에게 보여주지는 않을 테니까. 이 정보를 바탕으로 낙찰자가 낙찰을 받고. 임차인을 찾아가서 임차인이 저는 진성임차인입니다. 하면서. 과거 계약서. 내밀면. 낙찰자는 인수해야된다는 얘기임 즉 만약 소유자랑. 임차인이 이 상황을 사전에 기획해서 진성임차인이지만. 은행에 무상거주확인서를 제출해주고 은행은 경매절차에. 이 내용을 제출하지 않은 상태에서 경매가 나오면 이 피해는 낙찰자가 떠안아야됨 근데 만약 무상임차각서가 경매절차에서 제출이 되지는 않았다 하는 상황에서 실제로는 위장임차인이였고. 위장임차인이 나중에 거짓 계약서를 드밀어서 소송으로 갔다면. 소송절차에서. 임차인은 본인이. 계약서를 작성했고. 전입도 했고. 임대인에게 과거에 보증금을 입금한 내역이 없다면. 이렇게 소송을 간다면. 낙찰자가 승소 할 수 있겠죠 즉,.,,, 엄청 머리아픈 문제라는 거죠

[@arttwt]

채권자가 법원에 제출한 무상거주확인서에 목도장이 찍혀 있어도 상관은 없겠네요? 문제가 있었다면 경매 중에 채무자나 임차인이 문제를 제기 안했으니까~