Как се оценява недвижим имот

Как се оценява недвижим имот - Епизод 59

Рет қаралды 1,678

Күн бұрын

В днешния епизод си изпълнявам обещанието да Ви разкажа как според мен е редно да се оценява един недвижим имот. В последно време си говоря с доста продавачи относно как те определят цените на имотите си, които пускат на пазара и отговорите в общи линии варират между - толкова ми трябват, съседа взе толкова, моят любим - ти знаеш ли колко съм дал и всевъзможни други с все по-странна история.
Истината е, че има само един фактор, който определя колко струва един имот ... и той е, колкото и на доста купувачи да не им се ще - пазарът. Пазарът определя колко струва един имот. Едно нещо струва толкова, колкото някой е готов да плати за него. Това е. Всевъзможни идеи аз толкова мисля, аз не съм съгласен, ще чакам и други са безпочвени, защото при положение, че има търсене и продаване, явно има и хора, които са склонни да дадат толкова.
Та, как да определим колко би дал някой за нашия имот, или по-скоро как да разберем колко казва пазара, че струва даден имот. Има едни професионалисти, наричат се оценители на недвижими имоти и те са разработили няколко метода, които са широко употребявани и дават най-точна представа колко струва даден имот. Сега ще ви разкажа за двата, които аз ползвам, а и които повечето хора ползват.
Първият метод се казва метод на пазарни аналози и той общо взето е на принципа влизаш в имотен портал, гледаш сходни имоти, избираш 5 с най-близки характеристики и осредняваш цената. Проблемът тук е, че по имотните сайтове има адски много фалшива информация, изтекли обяви, а и това са офертни цени, не е сигурно, че на тези цени са се продали имотите. По-добре е да се ползва оценител в този случай, през който са минали оценки, реални сделки са се случили, банки са отпуснали пари на база тези оценки и информацията е доста по-точна и пазарна. Тук за разлика от Щатите нямаме обща база, за да знаем реалните сделки на какви нива са се случили, за да можем да дадем по-точна информация. Там има портали, Zillow е най-популярният, който на база характеристики на имот дава много точен обхват колко би струвл даден имот, но вече на база реална информация от пазара.
Вторият метод, който е и мой личен фаворит е инвестиционен - колко би струвал един имот, за да се построи - земята, строителните разрешения, комуникации, самото строителство и най-вече печалбата на този, който го строи за времето, за което го строи, понеже риска е у него все пак. Неговият най-голям недостатък е, че трудно се ползва за стари имоти като панелки и епк-та, но пък те могат да се приравняват на модерното ново строителство - колко би излезнало да се ремонтира този имот, за да получи характеристиките на новото строителство, а не - ааа, ми те са еднакви като цени, както се самоубеждават разни хора.
Много важен момент при оценяването на имот е да сте реалисти относно подобренията, които сте правили вътре. Това, че сте купили един диван за 5000 лв преди 10 години, не означава, че той струва и сега толкова. Има една дума - овехтяване, редно е да се има предвид, когато поставяте цена на подобрения или мебели. Или пък другата глупост - купуват се нискокачествени мебели и се продават за "дизайнерски", "луксозни" и какви ли още не епитети, а те не могат да изкарат лятото. Но, има я и другата страна, някои хора наистина са похарчили сериозни пари за подобрения, могат да покажат фактури за купените материали, платили са на дизайнер да направи проект, техните проекти е нормално да са по-скъпи, защото в тях наистина някой е сложил майсторство и средства.
Разбира се има и други оценителски методи за оценка на имотите, но на мен не са ми много ясни, няма смисъл да се излагам да Ви ги разказвам. Една оценка струва около 130 лв, винаги можете да си я калкулирате в цената на имота и да си я направите, така ще имате реална представа къде се намирате на пазара.
За останалите видеа от влога можете да се абонирате в KZbin канала ‪@miroslavy‬ .
Можете да харесате страницата на компанията във Facebook - Tiaestates или да ме последвате във Facebook и LinkedIn - Miroslav Yazov, където редовно публикувам интересни факти и статии, както и забавни моменти от живота си като брокер.
За оферти, които предлагам за покупка или под наем можете да посетите сайта ми на tiaris.bg/.
Ако пък предпочитате да почетете, на tiaris.bg/news можете да откриете статии по темите, които дискутирам във влога.
Ако пък искате да се свържете директно с мен 0899 105 305, дори и да не мога да говоря в момента - винаги връщам обаждане.

Пікірлер: 9

@angeltodorov690 7 ай бұрын

Абсолютно прав . Най-добре през банка . С адвокат на банката и оценител на банката. Брокера направо свят му се зави , когато разбра какви документи трябва да събере. Постоянно ме питаше , защо с тази банка , аз имам банки трябваше чрез мен . И това беше ,когато кредити не се отпускаха лесно .