La peur des 23.000€ LMNP vers LMP

[@gitelavieilleferme6693]

Bonjour Sébastien, Merci pour tes vidéos très utiles mais parfois un peu complexes quand on démarre. J'ai créé cette année une micro-entreprise en tant que LMNP. Il s'agit de la location de 3 gîtes en Dordogne loués en courte durée en saison (environ 6 mois par an), et il s'agit de ma seule source de revenus. Le CA est d'environ 30 000 euros annuels. Quel régime me conseilles-tu? Micro-Bic ou Réel ? Par ailleurs, est-ce qu'il est possible de cotiser, notamment à la retraite, avec ce régime puisque je n'ai par d'autre activité professionnelle ? D'avance, je te remercie infiniment pour ton aide. Bien cordialement

[@KenoKanawa]

Le revenu à ne pas dépasser quand on est salariés c’est le net imposable du coup ou le brut ?

[@Akcmoi6544]

Bonsoir. Merci excellente nouvelle! En quoi est-ce différent quand on fait de la LCD?

les cotisations sociales par exemple sont obligatoires a partir d'un certain montant.

[@tofinisedep3068]

Bonjour, Merci pour cette video... J'ai une question : Concernant le plafond de 23000 euros à ne pas dépasser (sinon passage en lmp), cette somme prend elle en compte les revenus+charges mesuels bruts x12 (tels qu'ils me sont versés) ou bien ces fameux 23000 euros ne concernent que le bénéfice réel (après création du déficit, donc 0 euro dans les premiers années de l'amortissement par exemple) ? Est ce possible de garder 51% de revenus fonciers traditionnels et 49% de lmnp ? Ce cas de figure permet il de répondre au critère du plus de revenus d'activité que de lmnp ? Le but étant de ne plus travaillé (ou juste ce qu'il faut pour ne pas à avoir payer la Puma soit 10% du plafond annuel.de la sécu ). Merci par avance Christophe

Christophe, les 23k€ ce sont les revenues locatifs meublées (soit : loyers CC) sur 1 an.

A ta question : "Est ce possible de garder 51% de revenus fonciers traditionnels et 49% de lmnp ? Ce cas de figure permet il de répondre au critère du plus de revenus d'activité que de lmnp ?" Réponse : Oui et non tout dépendant des montants de loyers. Mais il ne faut oublier que les LOYERS de locations nues NE SONT PAS PRISES EN COMPTE DANS LE REVENUS du salaire (donc ils ne peuvent pas "contrebalancer les loyers CC du lmnp" Si tu as besoin de plus d'infos à ce sujet ou d'un accompagnement, contacte-moi directement ici : apprendre-investissement-immobilier.fr/coachingimmo20/

[@jontchn2492]

Salut Sébastien, merci pour toutes ces infos cependant les revenus d’une micro entreprise sont pris en compte dans quelle mesure ? Sur le total BIC déclaré ou après abattement parce que ça change tout dans mon cas. Merci

C'est le CA qui est prit en compte (avant abatement). :)

Je précise bien : pour une micro-entreprise (ou auto-entreprise).

[@keneda95]

Bonjour j’ai une micro entreprise et un abattement de 71% s’applique. Faut il prendre en compte le revenu avant ou après abattement ? Pour comparer avec les loyers en lmnp Merci pour cette vidéo fort utile 👍

[@MMMM-lj6rn]

Bonjour avez vous eu réponse à votre question ? Car cela m'intéresse

[@antoinemarchetti5610]

Merci pour cette vidéo. Est ce que les revenus du foyer fiscal sont intégralement pris en compte même si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens ?

[@Claire_Obscure]

Bonjour Je suis très au clair sur les deux critères mais vu que j'investis seule dans le but de vivre de mes revenus (et d'un complément mais pour m'occuper donc moins que 24000€), je pense qu'une vidéo sur le lmp serait intéressante Car je pense que beaucoup posaient cette question : que se passe t'il si on remplit les deux critères ? Il n'est pas toujours possible de moduler le deuxième critère (mariage, entreprise : c'est quand même des projets de vie très engageant pour éviter 1400€ de ssi lol même si après c'est beaucoup plus) ... D'où le vent de panique depuis que le troisième n'existe plus... Et tu sais si l'incompatibilité des textes ssi et fonctionnaires a été réglé ? C'était le débat fin 2019 & depuis plus rien... D'avance merci

Si on cumule les deux critères on passe au LMP comme indiqué en tout début de vidéo.

[@Claire_Obscure]

@ oui je sais bien ... D'où l'intérêt de faire une vidéo sur le lmp : là c'était comment y échapper... Mais si ce n'est pas possible ?..

@@Claire_Obscure as-tu déjà suivie une ou plusieurs formations Immo ?

[@Claire_Obscure]

@ oui plusieurs >>> on en a déjà parlé : pour avoir trois colocations dans les 15-20% de renta, cela demande un minimum de formation et d'information ! Mais cela renvoie toujours vers la solution "sci" ce qui ne me convient pas du tout... D'où ma demande : un topo sur le lmp, bien trop diabolisé (car n'oublions pas qu'avant c'était un choix, grâce au 3ème critère : donc certains VOULAIENT passer de lmnp lmp)

[@marinienne0674]

Bonjour, je fais de la location mixte, bail de 10 mois de septembre à juin et en location saisonnière de juillet à août je serai donc concernée ? (revenu autre inférieur à 23000€) merci.

Attention la location saisonnière fonctionne un peu différemment (même si c'est partiel comme dans ton cas). Pour te répondre il faudrait que j'étudie ta situation globale.

[@l_avocat_investisseur]

Attention, ce sont les revenus nets après abattement des 10% ou des frais réels qui sont pris en compte (pour les salariés).

Merci beaucoup Dimitri pour cette précision importante.

[@francky-fi6fi]

bonjour TRES IMPORTANT COMME PRECISION....on ne le voit marqué nulle part. tu es sur de cette information ? qu il faut retenir les revenus nets apres abattement ou frais réel....ca me parait plausible, car c est le vrai revenu imposable....et d un autre coté il te mettent LOYERS CC alors que les charges ne sont pas un revenu, juste un remboursement des frais engagés par le bailleur....LES VOLEURS !!

[@l_avocat_investisseur]

@@francky-fi6fi oui, c'est une précision qui figure dans le BOFIP : "Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements."

[@guilhemgmescudi]

Bonjour Avocat Investisseur, revenu net apres abattement= revenu net apres impott et apres abattement de 10%?

[@l_avocat_investisseur]

@@guilhemgmescudinon, avant impôt, mais après abattement des salariés. Concrètement, la colonne de droite sur l'avis d'imposition.

[@warrior4402]

Est-ce pareil si je travail en suisse ? Par exemple si les revenus de mon foyer sont de 60'000€ mais qu'ils préviennent de mon employeur en suisse alors que je vis en france, est-ce pareil?

Est-ce que tu paies tes impôts en France ? Est-ce que tu as un comptabilité au réel ?

[@warrior4402]

@ non je paye mes impôts en suisse travaillant en suisse

@@warrior4402 Ma vidéo est basée sur des revenus français, la RP en France et des impôts payés en France aussi.

[@brice6087]

Avec nos petits salaires on va passer vite lmp 😔. Mais je suis pret 😉.

[@anthony-objectiflibertefin2973]

Merci Sébastien pour cette vidéo. Effectivement, il faut bien avoir conscience de ces deux critères et refaire le calcul chaque année. Quand on a des appartements en colocation par exemple, les loyers perçus peuvent vite être importants et cela peut devenir compliqué d’avoir des salaires plus importants. A nous de faire le calcul chaque année comme tu le dis si justement et à nous de voir comment augmenter les autres revenus du foyer 😀 De bonnes questions à se poser 😀

Absolument ! Merci pour ton commentaire constructif Anthony.

Bravo pour ta vidéo avec Gilles ! Le rooftop est sympa, hein ! 😉

[@anthony-objectiflibertefin2973]

@ Oh que oui 😀

[@goldi3131]

Merci ! C'est valable avec les 15000€ de la location nue et le micro-foncier ?

C'est valable pour les locations meublées uniquement Dany. La location nue n'a pas de plafond "dit professionnel".

[@thierrypers1572]

Bonjour Sébastien, alors oui oui oui oui pour une vidéo sur la LCD également.

[@rayanechikh3336]

Merci pour la vidéo. Un question svp: les salaires bruts ? Ou les salaires net imposable ? Ou les salaires net... Merci pour votre clarification.

Le salaire NET bien sûr !

[@smou100]

​@net quoi ? Net net (salaire vraiment perçu), net imposable ? Net après abattement des 10%? Personne n'en parle jamais, c'est pourtant fondamentale 😢

[@dedel60]

Bien vu le coup de la micro entreprise pour augmenter les revenus et ainsi rester en LMNP ! Je n'y avais pas pensé effectivement et je vais y réfléchir ! Je suis dangereusement proche du cap

[@CDG1721]

Merci beaucoup Sebastien.

[@hugomexx292]

Juste avec un lnmp on ne peut pas etre rentier. Et oui faut travailler sinon on est limite a 23ke.

Personne ne dit qu'avec un bien on est rentier. il faut multiplier les biens.

[@romeoprince6089]

Est ce qu'on peut cumuler du LMNP et du Nu a côté ?

[@jonathanmulumba77]

Oui ce sont pas les mêmes cases/types de revenus. C'est ce que je compte faire pour mixer

Oui bien sûr ! Mais attention aux revenus des locations nues, comme indiqué ma vidéo tu ne dois pas les prendre en compte pour augmenter le montant de tes revenus.

[@romeoprince6089]

@ merci

[@nadarama7711]

Après avoir pris renseignements aux sources (Fisc et Urssaf) Règles du fisc : Si les revenus de votre foyer (tous confondus hors locations) sont supérieurs aux revenus générés par vos Airbnb charges incluses, alors le seuil des 23k peut être dépassé sans que vous ne passiez en professionnel. Il ne faut pas que les revenus générés par (Airbnb charges incluses) dépassent vos autres revenus sinon vous passez en professionnel. En revanche, pour l'Urssaf, Règle : dès l'instant où le seuil des 23k est dépassé, vous devez vous enregistrer à l'Urssaf et payer des cotisations.

[@JulLe-v3f]

Salut, pour la règle de l'URSSAF, le seuil des 23k c'est les recettes AIRBNB + LLD ou dans ce cas, seulement les recettes d'une LCD ? Merci :)

[@nadarama7711]

@@JulLe-v3f Le fisc vous déclare à l'URSSAF dès que le seuil des 23K est dépassé. Or Airbnb, Abritel etc...déclare le CA chargé ! donc ça va vite...

[@jeromechristmann1411]

merci

[@Guillaume-bt2dc]

Merci pour cette vidéo Du coup sacrée marge avant de passer LMP Cool J’ai appris des choses pertinentes et intéressantes Merci

ça t'as redonné le sourire ?!

[@Guillaume-bt2dc]

@ Oui mais il faut noter que je ne suis pas encore passé à l’action de l’investissement immo locatif. Mais 2021 sera brûlant j’espère et je le pense

@@Guillaume-bt2dc c'est ton CHALLENGE pour 2021 !

[@Guillaume-bt2dc]

@ J’ai tjrs acheté et revendu pour moi depuis 2001. Déménagement pro, changement de région , ma maison que je pensais définitive vendue par obligation. Je suis donc en location depuis janvier avec un petit pécule