Money Talk 22: Ako získať 14 hypoték a 4 úvery na 60 bytov? (Q&A 3)

[@MarekBukovinsky]

Milan Dubec . S&p500 posledných 100 rokov robí viac cez 10%Dávajte tam presne čísla . Treba byt presnejší aby ľudia tomu viac verili ak to porovnávate . Do nehnuteľnosti bez hypotéky by som nešiel . Nevychádza to lepšie a je to oveľa rizikovejšie . Samozrejme máme hypotéky aj domy aj byty aj ETF 😂 Roman oprava : úver na refinancovanie v tej istej banke nemusí mať 12 mesiac . Posledný som refinancoval po 3 mesiacoch

[@dubecmilan]

Rast indexu S&P 500 za 100 rokov je 6.6%. Ak by ste nakupili firmy podla tohto indexu a reinvestovali 100% dividend, tak sa dostanete na 10.7%. Ako som spominal v podcaste, tak k dividendam som sa nevedel vyjadrit. Toto je presny udaj.

[@MarekBukovinsky]

@@dubecmilan samozrejme že s dividendami . Keďže počítate výnos z nájmu + cena nehnuteľnosti tak to iste treba robiť aj pri tom . Akumulačné ETF to robí samo .

[@richardpindroch6724]

@@MarekBukovinsky : Tiež ma to zaskočilo, že pri jednom dividendy nepočítate do investície a pri druhom (nájom) sa to zaráta? Najprv Milan povie, že po odpočítaní to teda bude pri nehnuteľnostiach 10% a do kalkulačky hodí naspäť 11%. Najprv dá dáta z SP500 za 100 rokov, ale pri nehnuteľnostiach použije len 20 ročné obdobie. Mňa by zaujímalo ak by nezahrnul posledných 5 rokov či by mu vyšlo vôbec 2% priemerný výnos na nehnuteľnostiach za posledných 20 rokov do roku 2017.

[@MarekBukovinsky]

@@richardpindroch6724 ono to bude zhruba podobne . Len v % vyjadrení vychádza lepšie samozrejme cudzie zdroje je to proste páka . Preto mám viac hypoték aj domov bytov ale samozrejme mám aj ETF v nejakom zastúpení . V podstate ma každý kto ma druhý a tretí pilier v akciách .

[@20dorko]

Niekto len kalkuluje a kalkuluje ale bez akejkolvek akcie a niekto to robi. Nie je dolezite mat vsetko spocitane na desatiny percent, ked tie percenta nezarobi. Nechcem nikoho urazit ani nikoho vyzdvihovat, ale toto su ludia, ktori zarobili poctivou pracou peniaze a zdielaju svoje vedomosti uplne vsetkym. Ale hlavne uz nieco maju za sebou a dokazali. Takze odloz tu kalkulacku a bez zarabat 😂

[@RomanBlasko-n2b]

Michalovce rok 2000 a počet obyvateľov 41 500, rok 2023 počet obyvateľov 35 500 je to pokles 14,5% od kial Milan vypočítal že v Michalovciach ubudlo 25% obyvateľov? Ďakujem za objasnenie otázky

[@dubecmilan]

Zdravim, moja chyba vo vyjadreni - pocet obyvatelov -13%. Narazal som na mladych ludi, kde je ten pokles dramaticky. -31% pokles 1 rocnych deti. Kedze pracujem na analyze o tom, kde su mladi, tak som mal v hlave toto cislo. Buduci tyzden pojde von cela tabulka :)

[@kubop5240]

Jedna vec je výpočet maximálnej výšky hypotéky podľa DTI, ale ešte existuje jeden parameter, DSTI. Rozhoduje sa na základe toho, ktorý vychádza HORŠIE, čo je pri momentálnych úrokových sadzbách a hlavne pri ľuďoch s nižším príjmom práve DSTI. Takže ak má niekto čístý príjem €1,300 mesačne a podľa DTI by si mohol myslieť, že dostane €124,800, tak podľa DSTI mu výjde maximálna hypotéka len €102,000.

[@tomas2830]

Máš pravdz

Kolko narastol index s&p500 za poslednych 20 rokov? Nech to porovname s tym rastom nehnutelnosti za rovnake obdobie.

[@xpolanskym]

Dobrý den, až budete porovnávat procenta s&p500 a nemovitostí, nezapomeňte na styl, jakým se dané nemovitosti kupují. Mám na mysli použití páky (pomocí cizích finančních prostředků) na pořízení nemovitostí, to nám celé porovnávání udělá zábavnější. Následně už by mělo být jen a pouze na nás, jakým stylem chceme k investování přistupovat, pokud se nechceme "starat" o podnájemníky a zároveň odmítáme myšlenku správce, pak bychom mohli přemýšlet o jiných přístupech, jako třeba nákupu podílu s&p500... Co bych ale chtěl zdůraznit je, že nemovitosti se nikdy netvářily jako "podnikání" bez práce, proto i návratnost je ve vyšších procentech než s&p500. Pokud to vidím příliš moc optimisticky, uvítám jakoukoliv zpětnou vazbu. Děkuji tvůrcům za video, fandím Vám! Ať se daří při nákupech! :)

[@Dominiksvehla]

Ahojte, ďakujem za ďalši skvelý diel. Rad by som sa spýtal kde čerpáte demografické info o tom kde rastie - klesá populácia /konkrétnejšie o úbytku/nárastu mladých ľudí v určitých mestách. (Ak sa jedna o volne dostupne udaje viete sem pripnuť link?!) Ďakujem/e

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Link sa YT neda v komentaroch uvadzat. Ale zdrojom je stranka statistickeho uradu a DATAcube

[@pecko4364]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor no a podla toho klesa skoro kazde o kresne mesto. neklesa len asi 10 zo 79 okresnych miest ;)

[@MarekBukovinsky]

Dajte si do googlu počet obyvateľov a názov mesta a vybehne vám graf

[@justsample9185]

chápem správne, že keby mám aktuálne príjem 2000€ a max. hypotéku a po 3 rokoch mám zrazu príjem iba 500€ by som mal problém pri refinancovaní? Ako by sa to riešilo keby mi skončila fixácia?

[@bricksets]

08:17 V Michalovciach 3 izbovy byt za 60 000 ani nahodou. Ceny su od 90 000 do 120 000 Eur.

[@dubecmilan]

Dvojizbak som myslel. Buduci tyzden dam na blog prehlad okresnych miest - priemerne ceny.

[@bricksets]

@@dubecmilan OK

[@matejsnovak6238]

Je to naozaj tych 11% ? predsa tym najomnym splacam hypoteku takze to by som do rastu ratat nemal, mozno sa mylim

[@jurajsarzik9518]

Dobrý deň, chcem sa opýtať ako sa pán Kružliak pozerá na možné zvýšenie dane z nehnuteľností? Ak by sa platila daň z hodnoty nehnuteľností? Teda napr. 1% z hodnoty bytu napr. 100 000€ čo je 1000€ jednoizbák Zilina. Keď vlastní 60 nehnuteľnosti, či o túto daň zvýši nájom nájomcom? Alebo ako to bude riešiť ak sa to stane. Ďakujem

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Dan z nehnutelnosti pravdepodobne zvysena bude. Vlada SR sa vo svojom vyhlaseni v roku 2023 k tomu zaviazala. Ak sa to tak stane, da sa rozumne predpokladat, ze tato dan bude postupne prenesena na Najomcu. Toto si treba uvedomit. Investor nema inu moznost, len dodatocne naklady preniest na Najomcu

[@marekzak6951]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Ano, v pripade ze si toto zvysenie bude moct najomca dovolit, pri sucasnej inflacii.

[@samuelpavlicko6784]

Ďakujem za hodnotu, ktorú prinášate. Myslím si, že ste zmenili myslenie mnohým ľuďom.

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dakujeme velmi za podporu. Umysel je uprimny a vychadza z vlastnej skusenosti

[@lukaszeliska7017]

Ahoj, zaujala ma otázka ohľadom Prenášania úveru s nízkym úrokom z nehnuteľnosti na inú nehnuteľnosť. Reálne sa to dá? Uvediem príklad. Mám hypotéku na vlastný dom s úrokom 2% ak dom predám nemusím hypo vyplatiť ale viem ju preniesť s týmto istým percentom na inú nehnuteľnosť, ktorú kupujem? A percento aj tá istá hypo mi ostane?

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Ci sa Vam to podari v spojitosti s nadobudanim nehnutelnosti neviem. Musel by Vam Predavajuci doverovat. Ale ak viete dnes uver preniest na inu nehnutelnost, na Vasu, alebo na niekoho ineho, mozete to urobit. Cize vo Vasom pripade, prenesiete uver na inu nehnutelnost. Vasu predate. Za peniaze si kupite inu nehnutelnost a nasledne si zalozne pravo prenesiete na svoju. Poplatok banke za zmenu zalozneho prava je minimalny (150 EUR) a uver a urokova sadzba Vam ostava

[@lukaszeliska7017]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor ďakujem za odpoveď. Dobrý typ do budúcna 👌🏼👍🏼

[@pecko4364]

milan, pouzivas trosku nespravny vzorec pre zlozeny urok. spravne to ma byt e^r*t, kde 'r' je urok (/100) a 't' su roky. cize napr. pri 7,5% zhodnoteni za 30 rokov to bude e^0,075*30. radovo to vyjde to iste, len absolutne cisla su malinko rozdielne. ide skor o vzorec ako o vysledok :)

[@dubecmilan]

Skus si zadat do kalkulacky 1000^0,075*1 ci ti vyjde 1075. Potom si zadaj 1,075^1 * 1000 - vysledok je 1075

[@pecko4364]

@@dubecmilan tak este raz, vzorec je e^(r*t). takto je to snad jasnejsie.

[@armanidesigner]

Viete poradit financovanie alebo ako si pozicat co najviac na etfka ak by bol pokles sp500 na priklad 50 percent?

[@floriandekret2088]

Zober spotrebný úver, ak také niečo nastane:)

[@armanidesigner]

@@floriandekret2088 Chcel by som pozicat viac ak pride velka korekcia. Keby davali banky hypoteku na etf alebo berkshire aspon v krize, bol by tam dlhodobo ovela vyssi cisty vynos ako na akychkolvek nehnutelnostiach. Ziadne dane udrzba ani starosti s ludmi.

[@armanidesigner]

@@floriandekret2088 Chcem pozicat viac pri korekcii nad -40%

[@armanidesigner]

@@floriandekret2088 Pri korekcii 40% a viac chcem pozicat a investovat maximalnu moznu sumu

[@armanidesigner]

@@floriandekret2088 Ako požičať viac? Keby banka požičia v korekcii 40 a viac percent hypotéku na etfka alebo berkshire, tak dlhodobo tú investíciu nič okrem krypta neprekoná.

[@Dating_Dynamics1]

Zdravim ja by som sa chcel spýtať že , keď byt stoji 115k ja dám 20% a zoberiem hypotéku 92K tak mesačná splátka bude 460EUR plus tam je ešte 65EUR mesačný poplatok za poistenie čiže 525EUR keď ešte do toho prirátam energie tak mi to nepokryje . či energie su zvlášť zahrnuté ? (neviem nemám s tým skúsenosti) ok ale podľa vypočtu 115/20 = 5,75 / 12 = 480 EUR takže ten byt neni vhody lebo by som prerabal 45EUR alebo je to v poriadku postupom rokov sa to zlepši. Dobre ale povedzme že dám nájom 65OEUR čiže ostane 170 EUR na energie a fond bude to dostatočne ? Byt je vo veľkom bytovom dome Najvyššie podlažie zrekonštruovaný dvojizbový zateplený. A druha otázka ako to je z tým poistením pri viacerých hypotékach.

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Poistujem len nehnutelnosti proti zivelnej pohrome. Pri Vasej modelovej situacii by poistenie mohlo stat cca 5EUR/mesiac. Uver samotny nepoistujem. Zakladne poradenstvo je: Splatka uveru pri 80 percentnom financovani by mal byt nizsia ako ciste Najomne. Ciste Najomne je celkova platba od Najomcu ponizena o platby spracovi bytoveho domu, platby za elektricku energiu a plyn

[@Dating_Dynamics1]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor OK ďakujem za objasnenie ,prajem prijemný zvyšok dňa.

[@aaa9343]

@dubecmilan mám otázku, ako bude hosťovi vychádzať pri takomto prepákovaní hypotékami výnosové percento, keď schvália daň z nehnuteľností napríklad na úrovni 1,4 % z ceny nehnuteľností... už dlho sa o tom hovorí a raz to určite aj príde, minister financií matovičovej vlády sa vyjadrili, že "ľudia by mali menej vlastniť a viac pracovať", rovnako aj táto vláda uvažuje o zvýšení dane z nehnuteľností a preto sa mi javí, že bez diverzifikácie je investícia do nehnuteľností v dlhodobom horizonte cestou do pekla...

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Dan z nehnutelnosti pravdepodobne zvysena bude. Vlada SR sa vo svojom vyhlaseni v roku 2023 k tomu zaviazala. Ak sa to tak stane, da sa rozumne predpokladat, ze tato dan bude postupne prenesena na Najomcu. Toto si treba uvedomit. Investor nema inu moznost, len dodatocne naklady preniest na Najomcu. Inak je to cesta do zatratenia, tak ako uvadzate. Pouzivam nizku paku, to si uvedomujem, ze som prekapitalizovany. Ale bankovy system ma nepriamo chrani, tym zi mi nevie (nechce) pozicat viac cudzich zdrojov. To asi nesuvisi s temou dan z nehnutelnosti, ale naznacili ste aj tuto cast temy. Zdrave zatazenie je na urovni do 70% LTV. Moje percento je radikalne nizsie

[@aaa9343]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor vďaka za názor, čiže predpokladáte, že náklady budú prenesené na nájomcu, rovnako uvažuje väčšina investorov do nehnuteľností, s ktorými som mal tú česť... táto teória ale naráža na reálne možnosti, resp. schopnosti nájomcov uhrádzať nájomné v stanovenej výške, na SK stále nie sú mzdy a možnosti platiť vyššie ceny u obyvateľstva také, ako v západnej európe... osobne predpokladám, že tento typ investícií sa čoskoro stane viac rizikovejšími a menej výnosnejšími - záujem o drahé bývanie bude klesať, záujemcovia pôjdu radšej do menej komfortných riešení (napr. zostanú u rodičov, alebo budú zdieľať bývanie s inými nájomcami)... podľa mňa ale ešte máte čas na to, aby ste znižovali úverové zaťaženie a prepákovanie, inak veľa z vás bude nútených predávať pod cenu (otázne je ako to bude s dopytom v čase keď sa uvoľní na trh väčšie množstvo nehnuteľností a záujem o nich už nebude taký veľký)... no a katastrofou to dopadne pre nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, ktoré budú defacto exekúciami zo strany správcu dane vyvlastnené a ich status bude ako za feudalizmu - nebudú nič vlastniť, ale to už s investovaním do nehnuteľností nesúvisí...

[@richardpindroch6724]

@@aaa9343 : Treba sa zamyslieť aj nad tým, že pokiaľ sa tu nerozbehnú reverzné hypotéky, tak starší ľudia budú predávať svoje nehnuteľnosti a pôjdu do prenájmov. K čomu je "chudobnému" dôchodcovi pod zadkom státisícová nehnuteľnosť, keď žije z mesiaca na mesiac? Čiže toto je ďalšia skupina obyvateľstva (v našej krajine dosť početná), ktorá môže vytvárať budúci nájomný trh + veľa mladých ľudí z malých miest a dedín sa bude sťahovať do veľkých miest. Čiže ak je mladý človek z Vranova a doma u mamky má bývanie zadarmo, tak mu to veľmi nepomôže, ak si vo Vranove nenájde adekvátnu prácu. V Žiline zarobí 4x viac a po odpočítaní nákladov za bývanie a ostatné mu stále ostane viac ako doma pri mamke. Tak prečo by ostával u mamky?

[@aaa9343]

@@richardpindroch6724 reverzné hypotéky pre dôchodcov tu už boli v minulosti ako téma pri diskusii o zvýšených daniach z nehnuteľnosti a väčšinová spoločnosť to vtedy odsúdila ako nemorálne a morbídne, to už sa potom naozaj dostávame do polohy, že riešením pre dôchodcov a ekonomicky neaktívnych ľudí je aj eutanázia, čo je stav v ktorom bola spoločnosť počas vlády Adolfa Hitlera v Nemecku.

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

@@aaa9343 Dobry den prajem. Je to dost negativisticky scenar. Prijmy obyvatelstva kontinualne rastu. Byvanie je druha zakladna potreba pre cloveka. Verim, ze jej bude nadalej priradovat vysoku prioritu. Zaroven chcem podotknut, ze ako investor ponukam standardne ubytovanie urcene pre beznu skupinu obyvatelstva. K tomuto inspirujem aj ostatnych investorov. Co sa tyka znizovania paky, toto moze mat zmysel pre investora, ktory uz nechce a nepotrebuje rast. Pre investorov, ktori chcu stupnovat vynosove percento na vlastne zdroje a rast rychlejsie odporucam pouzivanie cudzich zdrojov (uverov). Dakujem velmi pekne za Vase podnety. Zelam spravne investicne rozhodnutia

[@elpihendi6793]

áno správne pišu ostatní a som rad, že to tu zaznelo. Majte aj ETF aj nehnutelnosti ... tzn diverzifikujte. SAP500 robi viac ako 7%

[@sjkkakkksdhs]

Malo hovoriťe o rizikach daneho modelu a zabudate na upozorenie že nedavate finančnu radu v kazdom videu by si mal na to upozorniť divaka

[@congobongotitolitovito]

byt vs. etf - za mna jednoznacne etf (nizsie riziko, lepsi vynos ak sa to robi spravne, bez dodatocnej prace, bez amortizacie). ak teda by mal byt ten byt kupeny za vlastne zdroje (co je uplny nezmysel).

[@richardpindroch6724]

Bavíme sa o úplnom začiatku, kde máte v úsporách 20k. Dajte prosím čo s nimi viete spraviť za 10 - 20 - 30 - 40 rokov, keď pôjdeme do nehnuteľností a keď pôjdeme do ETF. Najprv je cesta tvorby majetku a vtedy dominujú nehnuteľnosti a potom je cesta konzervatívna, kde si nielenže udžujete svoj vybudovaný majetok, ale o niečo ho aj zvyšujete (ETF). Ale so základným kapitálom by som určite najprv smeroval všetko do nehnuteľnosti, pretože NIKTO vám NIKDY nedá peniaze na investovanie do akcií - ETF. To sú proste fakty. Ani Buffett nevybudoval majetok so svojimi peniazmi. Ak by to mal robiť so svojimi peniazmi, tak by bol maximálne milionár. On používal páku - peniaze iných ľudí - INVESTOROV.

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Do ETF svoje aktiva nekoncentrujem, takze neviem porovnat. Kazdopadne z dostupnych informacii neviem v ETF-kach zhodnotit vlastne zdroje priiblizne 25%p.a.. Toto je zakladny dovod, preco si vyberam ine aktivum. Zaroven si uvedomujem, ze pri nehnutelnostiach, davam do procesu v istej miere aj vlastnu pracu. Ak tuto zapocitame primeranou odmenou, vynosove percento je nizsie. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia

[@josebalvin899]

Co hovorite na Karpisove nove video?

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Dobry den prajem. Pokusal som sa uverejnit komentar. Nepodarilo sa. Uvedomujem si argumenty, ktore su vo videu uverejnene . Aj z tychto dovodov odporucam kupovat investicne nehnutelnosti v mestach s neklesajucim poctom obyvatelov. Zaroven odporucam kupovat nehnutelnosti s co najvyssim vynosovym percentom

[@jaroslavkral9245]

Ktoré, vieš poslať link?

[@martinesr7198]

Chlapci bude crash a vy idete do dlhov v obdobi ked je max cena realit...nezda sa mi to rozumne

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Z dlhodobeho pohladu je dnes najnizsia cena nehnutelnosti, pri ktorej mozem realne nadobudat. Odporucam kupovat nehnutelnosti v mestach s neklesajucim poctom obyvatelov. Odporucam nadobudat nehnutelnosti s maximalnym vynosovym percentom

[@pecko4364]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor lenze takych miest je na slovensku asi len 9 az 12. ak by ich bolo 40 a boli by rovnomerne rozlozene napriec celym slovenskom, potom by neustale opakovanie tejto mantry (v kontxte inych odporucani) davalo realny zmysel

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

@@pecko4364 Zelam spravne rozhodnutia pri investovani

[@SeraAnderson-rr1lf]

Prosím pomôžte. Som nový vo svete kryptomien. Ako môžem dosiahnuť zisky z obchodovania/investovania do kryptomien?

[@automotivevlogs2861]

nijako, bud HODL na 10,20 rokov alebo kasli na krypto

[@armanidesigner]

@@automotivevlogs2861 to je robot :D hodl staci aj na 4 roky ale len par percent portfolia ak mas nejaky rozum

[@robco8]

Ono to investovanie na Slovensku moze padnut ako domcek z karat

[@luboso239]

vysvetli. nie len dáš takýto koment. prečo?,?? diki

[@lukasplx9330]

​@@luboso239 hocijaky black swan event.. napr. ceny nehnutelnosti na Ukrajine pred 3 rokmi a dnes..

[@RomanKruzliak_realitnyinvestor]

Urcite ano. Stat sa moze vsetko. Nielen na Slovensku. Dovtedy mam obrovsku ambiciu uvedene portfolio tvorit a zveladovat. Pre seba ako Prenajimatela, ako i pre Najomcu, ako uzivatela. Ak to nadohodu padne, budem to musiet stavat znovu. Kazdopadne ta cinnost a sluzba stoji zato

[@richardpindroch6724]

@@RomanKruzliak_realitnyinvestor : Veľká výhoda ETF oproti nehnuteľnostiam je tá, že keď sa stane nejaká nepredvídaná udalosť, tak jednak sú ETF likvidnejšie a zároveň, ak by som ich nechcel predať, tak s nimi viem fungovať hocikde na svete. Nehnuteľnosti si neviem so sebou zobrať "na kamčatku" - čiže jedná sa o aktívny biznis, ktorý musím z časti obsluhovať na Slovensku. Zároveň keď príde nepredvídaná udalosť (Ukrajinci alebo Izraelčania a iní by o tom vedeli rozprávať), tak môže byť veľký problém s predajom. Hovorí sa, aby neboli všetky vajíčka v jednom košíku (všetky nehnuteľnosti na jednom mieste), ale zároveň aj o diverzifikácii, tzn.ak padne jedno pracuje druhé. Neviem či sa to riešilo, ale pokiaľ začne vojna, vy máte nehnuteľnosť na hypotéku, tak ju musíte splácať či?

[@robco8]

@@luboso239 ja neviem ci to potrebuje vysvetlenie, ale Slovensko opustaju sikovni ludia , imigrantov nemame a priemerne mzdy mame uz na urovni bulharska. Bude tazsie a tazsie najst rozumnych najomnikov. Teraz sa bavime o mimobratislavskych bytoch.