Почему квартиры в Батуми перепродаются долго? 9 причин.

Рет қаралды 2,806

Күн бұрын

Разбираемся с причинами, которые влияют на скорость перепродажи квартир в Батуми.
Подписывайтесь на мои соц.сети:
Instagram - / rebetskii_igor
Канал в телеграме - t.me/batumi_realty
Для связи со мной:
WhatsApp: +79384968728
Местный номер: +995598907036
telegram: @igor_myiqis0
__________________________________
Разборы новостроек:
• Разборы новостроек Батуми
__________________________________
О недвижимости Батуми:
• О недвижимости в Батуми
__________________________________
Строю дом в Батуми:
• Игорь Строитель
__________________________________
Дневник ремонта:
• Дневник ремонта
__________________________________
Обзоры квартир с ремонтом:
• Обзоры квартир
__________________________________
Виллы и Таунхаусы:
• Виллы и таунхаусы
__________________________________
Тайм-коды:
0:00 Intro
1:11 Причина 1
2:40 Причина 2
3:32 Причина 3
4:33 Причина 4
6:32 Причина 5
7:39 Причина 6
9:43 Причина 7
11:00 Причина 8
17:48 Причина 9
#батуми #новостройки #недвижимость

Пікірлер: 80

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Подписывайтесь на мои соц.сети: Instagram - instagram.com/rebetskii_igor/ Канал в телеграме - t.me/batumi_realty Для связи со мной: WhatsApp: +79384968728 Местный номер: +995598907036 telegram: @igor_myiqis0

@user-yv1li4oe8b 2 ай бұрын

Игорь, по поводу комиссии риэлторов в 5 % - это конечно перебор. Средняя комиссия по рынку 3% по вторичке, которая немного может варьироваться. Нужно понимать, что на рынке есть агенты по недвижимости, маклеры, брокеры, "бегунки" и прочие "специалисты". Уровень каждого может разительно отличаться и их РАСХОДЫ на продажу могут значительно отличаться. И ни один нормальный (здравый) владелец недвижимости не даст, так сказать, лишнего при продаже своей квартиры, если это не жуткий неликвид. Во-первых нужно понимать какие затраты при презентации/продаже объекта несёт риэлтор и каков его уровень знаний/компетенций - если это человек, говорящий на нескольких языках (в том числе и на хорошем английском, в том числе и знающий письменную грамматику на англ.) + у него есть каналы на международном уровне (сайты, несколько языковых групп, лэндинги на конкретные объекты (делает под каждый объект посадочную страницу и потом её рекламирует), реклама на разных каналах и тематических площадках и многое др.) + огромный опыт в сопровождении и проведении сделок + он даёт гарантию ЦЕНЫ (оценивает и продаёт по ней без диких понижений) на продажу и времени продажи, то да, такой риэлтор имеет право на повышенную комиссию. А "бегунок", который толком не может показать квартиру, не знает её преимуществ (преимуществ локации, дома, самого объекта) и максимум размещающий эту квартиру на бесплатных площадках, ну или в какой то своей группе на несколько сотен человек не может обосновать свои хотелки на 5% комиссии. Еще и на переговорах/сделке может всё развалить. Так, что кому-то и 2-3 % много платить. А по поводу ликвидная квартира или дом или неликвидная у меня своё мнение - любая квартира, даже жуткий хлам, найдёт своего нового владельца при "хорошей" цене. В Батуми в частности, грамотных риэлторов единицы, кто может продать вторичку, а не БЕТОНОМЕТРЫ новостроя. Новострой (строящеееся жильё) легче продавать особенно в рассрочку ещё и с минимальным или нулевым первым взносом. А продать квартиру (вторичку с ремонтом) по рыночной цене, за наличку - это уже другой уровень компетенции, переговоров, сопровождения сделок и ответственности. Хотя везде есть исключения. И последнее, про инвестиции, многие забывают их понятие и смысл - это вложения, а не бизнес, которые могут принести доход, а могут и не принести. А бизнес - это перепродажи.

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Спасибо за развернутый комментарий. Есть множество примеров, когда сами собственники предлагают 5%🤷🏻‍♂️ Мне кажется, вы сильно усложнили процесс продажи. Для продавца главное - результат, т.е. факт сделки. Если условно я пришел и продал квартиру, продавца не касается, насколько сложно это было для меня. Комиссия же согласовывается в начале, а не по факту сделки. А было мне сложно или легко - это уже зависит от моих навыков, компетенции, наработок по потенциальным покупателям и так далее. Одна сделка сложная, другая - лёгкая. Но если я делают результат для собственника, то я сам определяю цену своего времени. И я считаю, что чем профессиональнее специалист (в любой сфере), тем он быстрее и проще делает свою работу, а получает наоборот больше

@user-yv1li4oe8b 2 ай бұрын

Так я выше и написал, что какой смысл за то же самое платить больше при РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ квартиры? В Батуми в среднем просят агенты 3% (как и в России, кстати), кто-то, как вы заметили берёт 1 или 2%. Это мы всё говорим про квартиры стоимость которых в рынке или чуть ниже. Если средняя стоимость квартиры, например, 100 тыс. долларов, а собственник через вас хочет продать её за 120 тыс. долларов, то он может с этой продажи вам дать и 5-7 % за ваше волшебство продажи по цене выше рынка. Вот тут вы можете показать свой профессионализм - опыт, харизма, знание рынка, умение убеждать и за это конечно стоит вас вознаградить больше тех, кто так продавать не умеет. А если вы делаете тоже самое как и те кто просит 3% за свои услуги, то какой смысл переплачивать? Вы бы и сами думаю не стали бы так делать. У вас должны быть явные преимущества перед другими агентами, которые и могут обосновать эти повышенные 5%. Если же вы их обосновать не можете, то это ваши "хотелки" ничем не обоснованные. Рынок вторичной (да и первичной) недвижимости специфичен, как впрочем и другие рынки курортной недвижимости. И многие агенты уже взвыли или уехали из Батуми назад или в другие страны, я говорю про русскоязычных агентов, которые не смогли (не могут) перестроиться в своей работе на местный рынок (не знают грузинского языка, а по объявлениям часто звонят местные, которые вообще русский язык не понимают) или на международный рынок, так как опять же не знают англ. (турецкого, иврита, арабского и др. языков). Есть местные "маклеры" которые не берут фикс. процент за свои услуги, а "клеют" к цене клиента сверху свою сумму, например 5 или 10 тыс. долларов. У меня в доме продаёт владелец квартиру за 60 тыс. долларов, а другие её же стараются продать за 65,68 и 70 тыс. долларов в надежде найти своего дурака. Я спрашивал у них, почему вы приклеиваете к цене именно эту сумму? Ответ был простой, за меньше чем 5 (или любая другая сумма) я с дивана не встану. Это их хотелки, они так работают. И приезжие агенты тоже, кстати, начинают так работать - дурной пример заразителен. Или сидят без работы. А про то, что вы сказали, что нужно делиться из своей комиссии с другими агентами - так это уже ваша проблема, если вы не можете продать, то владелец квартиры в этом не виноват. Цепочка может быть длинная, от соседа хозяина квартиры до продающего агента. И все хотят получить свою копейку. На тему риэлторства в Батуми можно долго разговаривать, тема очень интересная изнутри) @@rebetskii_igor

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

@user-yv1li4oe8b В целом согласен. Всё зависит от выбора конкретного человека в конкретной ситуации. Кто-то выбирает работать с самыми дешевыми объектами, кто-то с самыми дорогими. Тут много деталей и нюансов, как вы правильно сказали

@poshlinahuispsevdonimom 2 ай бұрын

А зачем валандаться со вторичкой (которая уступка, а не заезжай-живи), если застройщик даст 5% и условия покупки лучше?

@user-yv1li4oe8b 2 ай бұрын

С переуступкой стоит связываться только если: цена СУЩЕСТВЕННО ниже чем у застройщика, хорошая планировка или метраж, которых нет уже у застройщика ну или видовая квартира. Некоторые застройщики "переносят" условия рассрочки на нового покупателя по переуступке от предыдущего.@@poshlinahuispsevdonimom

@maliktaukenov7505 2 ай бұрын

Здравствуйте, Игорь. Когда выгоднее продавать, ближе к завершению строительства в черном каркасе или дождаться ввода , сделать ремонт и меблировку и затем пробовать?

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Зависит от комплекса, конкретной квартиры, вашей готовности ждать и уровня ремонта. Это всё нужно считать: смотреть цены, по которым продаются аналогичные квартиры, знать точную цену ремонта и тд. В 90% случаев, если делать обычный ремонт, это будет невыгодно

@maxmega3480 2 ай бұрын

Интересно про комиссии

@TonyMontana-ds8hk Ай бұрын

Игорь салам! Как ты относишся группе " Альянс" Я говорил с их менеджером , они продают от 1600;до 2800 бачей за 1 м2 под катлован. В часности Ренессанс в Кобулети. Это не дорого? Она говорит что на завершении строительства цены как минимум удвоятя!

@rebetskii_igor Ай бұрын

Приветствую. Зависит от вашей задачи. Менеджер не врёт. Их цены могут удвоиться. А вот по какой цене сможете продать вы спустя много лет - вопрос открытый и никто на него не ответит. Я там не продавал пока

@user-ut3up8ut1m Ай бұрын

Получается что все ставят ценник исходя из цен в интернете а не исходя из адекватности) В итоге все по кругу идет

@irinaisaeva37 2 ай бұрын

Игорь, спасибо за ролик… согласна с вами, вы очень правильно все говорите… я тоже нахожусь в Батуми и уже столкнулась с темой перепродаж. Поэтому при покупке очень важно учитывать все факторы, но к сожалению многие этого не знают и не учитывают, а потом очень сложно продать их объект …

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Есть такое дело

@elvirasavinova8013 19 күн бұрын

почему долго продаются? Да потому что цены заломили. Если человек купил квартиру на пике цен в 2022 году, и теперь хочет ее перепродать по той же цене-будет продавать до бесконечности. Плюс рынок недвижимости в Грузии просто дикий, покупать там квартиры тот еще квест.

@rebetskii_igor 18 күн бұрын

Каждый случай индивидуальный. Сильно зависит от конкретной квартиры и цены покупки. Есть много разных примеров - и со сложностями в продаже, и наоборот

@user-ut3up8ut1m Ай бұрын

Если человек ищет квартиру на долгую жизнь - ориентир на вид это жесть. Инфраструктура и транспорт вокруг - да, но не вид.

@user-mk3ep8xg9v 2 ай бұрын

Всем привет! Я сам риелтор из Баку с 25- летним стажем. У моей подруги три апартамента в Батуми, месяц назад я на неделю поехал в Батуми и сам нашел риелторов и сдал их в аренду, хочу продать но трудно потому что там очень мало серьезных риелторов, в основном русскоязычные молодые люди которые занимаются этим как любители, всё занимаются демогогией, консультацией, аналитикой но не продажей, летом поеду на месяц и уверен что смогу продать

@andriybabiy7916 2 ай бұрын

.......поменьше ,,,высокомерия,,, к своим подписчикам , а также элементарное уважение ! И у ,,,вас,, всё получится .

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

В каких моментах вы увидели высокомерие?

@user-pp8bp3lz4o 2 ай бұрын

Не советую, многие мои знакомые там уже год не могут продать, плачут

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Где именно не могут продать?

@user-pp8bp3lz4o 2 ай бұрын

@@rebetskii_igor Батуми

@mamukadiasamidze3503 14 күн бұрын

Мой совет , продавайте до выборов в октябре. Ситуация меняется. Только не спрашивайте почему, шивели мозгами.

@MrGreen087 2 ай бұрын

А насколько ограничена земля под застройку в Батуми? Это пожалуй главный фактор спроса на вторичку. Когда постоянно строят новые современные проекты, то вторичка конечно не так востребована.

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Очень много земли, учитывая те участки, на которых расселяют людей из старых домов. Но при огромном количестве новостроек, если спросите, в каком бы доме я теоретически хотел жить, я вам назову максимум 3-4 комплекса. Хороших новостроек толком нет

@MrGreen087 2 ай бұрын

@@rebetskii_igor на курортах часто строят, как попало.

@user-be6zm6qv8y 2 ай бұрын

@@rebetskii_igor некст

@user-gf7ns2tj6i 2 ай бұрын

Назовите их пожалуйста)

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

@@user-gf7ns2tj6i Porta Tower, Bellevue из дорогих. BST, New Wave из попроще. Туда же можно отнести Каллиграфи, но он еще не запущен

@Alex-ew1nv 2 ай бұрын

Земля в самом маленьком Батуми заканчивается. Я говорю об удобном районе ликвидном. Пригороды это отдельная история и долгая. Аллея Героев топ. Остальное будет долго строиться включая новый бульвар а пригород без инфраструктуры и тоже долгострой.

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Ну визуально пустые участки заканчиваются, да. Но под новые небоскрёбы будут выделять места со старыми постройками, в том числе и вокруг Аллеи. Так что там еще много чего будет строиться

@Alex-ew1nv 2 ай бұрын

@@rebetskii_igor теперь сложнее будет и ген план утвержден вроде как, строже. Писали что больше не будут там земли давать. «Но это не точно».

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

@@Alex-ew1nv будут будут, еще как будут. Особенно после выборов

@DOBRII-KAPPER 2 ай бұрын

Игорь , вы не думали заняться рынком аренды ? Разве выгодно при сегодняшнем курсе и уровне цен покупать жилье в принципе в Батуми ? Давайте рассуждать : вот я прямо мечтаю о квартире на берегу черного моря , куда бы я мог приезжать с семьей на лето . Допустим , минимально цена это 50.000$ за белый или черный каркас . + 25.000$ минимум у меня уйдёт на ремонт . Итого : 75.000$ . Это примерно 7.2 млн рублей . Что мне мешает сейчас раскидать эту сумму по 5-6 банкам под 11.5 % годовых на 3 года ? Я буду получать 830.000 руб в год или 8800$ . Я смогу снять себе на 3 месяца в Батуми жилье на эти деньги . Даже более высокого уровня , чем смог бы купить . Мне для этого хватит и 2500$ , остальные деньги можно либо реинвестировать в основное тело депозита , либо отложить в долларах . Получается , что сомнительно сейчас выглядет покупка как для себя , так и для перепродажи . Для себя сейчас дешевле арендовать на % от депозита , для перепродажи , это еще не известно , сколько лет ждать , пока ты эти деньги реально получишь , а потом же их еще и как то вывести надо будет из страны .

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Ознакомлюсь с текстом завтра и отвечу👌🏻

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Отвечаю на первый вопрос - нет. Мне не очень интересно бегать сдавать квартиры в аренду. Одна из причин - отсутствие нормальных ремонтов в квартирах в Батуми. Я скоро и от прямых продаж буду отходить, но это другая история. Если честно, я не считаю правильным сравнивать недвижимость в Батуми с абсолютно другими видами инвестиций. Если речь идёт о единственных 50.000$, то наверное можно и в банк положить. Если вам спокойно, когда ваши деньги лежат в рублях в российском банке, то лучше так и сделать. Люди покупают и покупают на крупные суммы. И не просто так это делают. Просто разные люди видят одно и то же под разными углами

@user-yv1li4oe8b 2 ай бұрын

А для чего вся эта суета с 7 банками? А налоги на прибыль с вкладов вы почему не считаете? Плюс если рубль "просядет", а отдых в долларах вырастет, то вся эта затея ещё непонятно в какую сторону развернётся. А недвижимость (её стоимость) вы в долларах зафиксируете. Даже если она не вырастет в долларах, то в рублях возможно удвоится. И это уже было неоднократно.

@DontTakeAFake 2 ай бұрын

Вы серьёзно, про прирост стоимости на счетах в баксах? Как бюджет будут исполнять при таком курсе? Или, считаете, жижа уйдёт на 150? Выборы у амеров пройдут, будет жопа на рынках. Я на кризисах зарабатываю 30 лет. То, что вы предлагаете- глупость. Берите золото, пока дают.

@TonyMontana-ds8hk Ай бұрын

А что в один банк нельзя положить,почему в 5-6 банков? И ещё 11% годовых это в рублях? А в долларах сколько?

@CloroxBleach-gq6wx 2 ай бұрын

5% за то чтобы создать объявление на сайте и показать квартиру клиенту это жирно

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Да, никто не заставляет платить, каждый может сам продавать

@DOBRII-KAPPER 2 ай бұрын

Обращаться нужно к грузинским риэлторам , так как они понимают грузинский документооборот , русские риэлторы релоканты грузинского не знают и полного сопровождения выполнить не могут.

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

@@DOBRII-KAPPER Интересно, какой документооборот нужен при продаже квартиры?)

@DontTakeAFake 2 ай бұрын

Жирно, да. Но выбор есть всегда. В том числе, и не продавать.

@user-cz4vj5os4m 2 ай бұрын

Если хотите переплатить обращайтесь!купил 4 кв в батуми без всяких ютуббаранов!😂

@user-pv4gz6cn8n 2 ай бұрын

О! Теперь выпуски блогеров будут не о "покупке" квартиры в Грузии а о "продаже"!

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

А вы считаете, что тема продажи недвижимости не относится к теме недвижимости?)

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

@@user-pv4gz6cn8n ну, тогда, надеюсь, что-то полезное в ролике нашли для себя

@vikko2424 13 күн бұрын

Все 5 пальцев в рот 5,%😮😮😮

@Svoy_v_Sochi 2 ай бұрын

Классное видео. Зашел в коменты, думал тут шквал позитивных комментариев, людям все на блюдечке разложили, объяснили, но все равно в коментах жесть ) 😅

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Бывает)

@vitznow6047 2 ай бұрын

засрали побережье уродливой архитектурой, вот пусть и живут теперь с этим десятилетия

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

🤷🏻‍♂️

@DOBRII-KAPPER 2 ай бұрын

Ну да . Рынок Батуми - это типичная пирамида , устроенная застройщиками. Застройщик рисует рост недвижимости , обещая покупателем инвестиционную привлекательность . Собирает со всех деньги и строит новые комплексы , которые уничтожают рынок вторички . Перебить условия застройщика , например , его рассрочку для владельца вторички почти не реально . Так и получается , что система работает на вход ….. купил 4 квартиры , сижу , что -то сдаю из них , но это примерно в 2.5-3 раза менее выгодно получается , чем просто положить деньги в Сбербанк . А сейчас с учетом выходам гос облигаций и патриоческих ваучеров с повышенной доходностью , ну совсем не хочется что -то сдавать в Батуми . Вытащить бы деньги …. Ошибку совершил .

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

А что за комплексы у вас, если не секрет?

@user-yv1li4oe8b 2 ай бұрын

В эти гос облигации и ваучеры легко будет деньги вложить, посмотрим на сколько легко и выгодно их будет забрать назад. История людей в России ничему не учит)

@DontTakeAFake 2 ай бұрын

@@user-yv1li4oe8bвот 50 лет уже выживаю в ссср, и не переводятся такие буратины. Рукалицо.

@poshlinahuispsevdonimom 2 ай бұрын

Ору. "Патриотические" облигации, сбербанк. Клоун

@kvestvoyage 2 ай бұрын

Скоро посмотрите, что будет с вашими деньгами в банках России. Будете ещё вспоминать, что надо купить недвижимость в Батуми 😇

@DontTakeAFake 2 ай бұрын

Игорь, спасибо за честность. Редко встречающуюся в этой среде. Комса большая у тебя, это да. Но, как говорится, хозяин- барин. Успешных сделок! По рынку, считаю нужно продавать, ловить сезонную волну. После выборов у джонов рынки рухнут, сомнений нет. В бетон пойдёт мало, скорее из него. Пойдут в кэш.

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Спасибо🙌🏻

@DontTakeAFake 2 ай бұрын

Не в защиту будет сказано Игорька, но по справедливости. В США комса от 4 до 6%. Почему тут должно быть не так, обоснуйте? Перепродавайте в РФ, тут ниже, в рублях, естественно.

@rebetskii_igor 2 ай бұрын

Плюс чеки на недвижимость в штатах другие. Я же в видео говорю, что если чек выше хотя бы 200к, то и 3% может выглядеть адекватно.

@user-yv1li4oe8b 2 ай бұрын

А для чего вы штаты с Грузией сравниваете? Это разные рынки. Там без лицензии риэлтора никто ничего продавать и покупать не будет. Выучиться и получить её денег стоит, не у каждого она есть. Плюс там жить и работать стоит "немного" дороже чем в Батуми.