Rénovation intégrale : d'une épave à un DPE A

[@Maverick75014]

Merci pour la video mais il serait intéressant de donner des éléments du business modèle : rentabilite de l affaire (brut et net), PA et PV cible (si confidentiel mettre en base 100). Quelle plus value apportent ces travaux ? Où s arrêter vs les coûts/plus value etc..? Dans ces videos "cas pratique" il faudrait systematiser certains retours : recherche du bien , rentabilité, fiscalité, PLU, precomm etc...entre autre...sinon c est un peu émission plaza...

[@emmanuellavaux6933]

Le bien est en vente tu comprend que c'est pas possible

[@Maverick75014]

@@emmanuellavaux6933 dans ce cas il faut poster la vidéo quand c est vendu. En tant qu investisseur y a pas d intérêt ou de valeur pour nous dans ces vidéos sans le détail du business plan et ce que la personne a fait pour le sécuriser et l optimiser (les tips). A nouveau sinon autant regarder Plaza à la TV.

[@veroniquepeltier3631]

Je ne comprends pas pour quelle raison on voit plus les intervenants que le bien. "Voici la cuisine." (en face de nous, deux hommes) et c'est systématique. Tout est très sobre. C'est un bon point. Il faut ajouter un filtre pour isoler l'entrée. On n'a pas bien vu le salon. Il semble petit. Pour un tel investissement, je n'accepterais pas un tel vis à vis dans le jardin.

[@benoitbiran7111]

810k€ acquisition + notaire et travaux vous êtes sur un projet à 1.13M€, vous cherchez donc à la vendre autour des 1.4M€ je suppose soit 6140€ du m², ça me parait très compliqué dans le contexte actuel ... je me trompe peut être je ne travaille pas de produit comme celui la, mais je pense que c'est vite un projet ou on peut perdre de l'argent :(

[@cecileledoyen9755]

Bravo pour cette magnifique réno 💚 je n'aurai pas forcement isolé pour garder l'inertie thermique et favoriser le confort d'été quitte à ne pas avoir la meilleure note sur le papier (un D est déjà très recherché)

[@pascalbelot1998]

Merci! 300k de travaux pour arriver sur du D c’est dommage 😊.

[@rsconcepthabitat]

je comprends la reflexion mais c'est très difficilement défendable auprès des futurs acheteurs, maintenant la plupart regarde la lettre du dpe avant de regarder le bien, en tout cas c'est ce que je constate. Après avec l'isolant il améliore considérablement de déphasage ce qui est une très bonne chose.

[@Maverick75014]

L inertie est apportée par la pierre et l isolation (du chaud et du froid) par l isolant thermique. Ensuite D est trop faible, en 2032 les D pourront être visés par la réglementation.

[@franciscarmagnac917]

Super contenu bravo Pascal

[@chatignac]

Tres belle renovation et tres beau projet, mais ... quelle prise de risque! Connaissant parfaitement le secteur, ca me semble qu'il a achete la maison bien trop cher dans le contexte actuel. La maison fait 150m2 utile avec un prix de vente de 9500€/m2 !!!!! A ce prix en plus aucun parking ce qui est un tres gros point noir pour le secteur. C'est une bonne idee de faire du clef en main pour les acheteurs cibles du secteur, mais ne pas prevoir la solution de stationnement me parait tres etonnant. Un chirurgien ne va pas tourner 30min tous les soirs pour trouver une place de parking ... apres un trajet de 2 km depuis le CHU .... J'espere pour lui qu'il va trouver acheteur, mais il va devoir potentiellement transiger sur le prix, a voir s'il a une marge d'operation qui peut l'encaisser.

[@pascalbelot1998]

Bonjour, la maison fait 213 m2. Le prix de vente est estimé sur des ventes similaires dans la même rue.

[@chatignac]

@@pascalbelot1998 Votre transaction est enregistrée par les services de l'Etat avec 150m2 habitable, 30m2 de cave et 30m2 de grenier. Vous avez fait une extention et transformé le grenier en superficie habitable ? J'ai un investissement à 300m de votre maison (rue chevalier), de mon point de vue, sans solution de parking et sans climatisation (surtout que le dernier étage est mansardé) vous prix actuel sera difficile à obtenir, mais je vous le souhaite.

[@clementg.5136]

Bonjour Yoni, je trouverai intéressant d indiquer aussi la tva qui va être appliquée (sur chacune des vidéos de ce type), suite a la rénovation. Par exemple a t-il changé les radiateurs, a t il dépassé le quota pour les huisseries, etc... Ce qui fait qu il serait sur une tva totale, ....

[@pascalbelot1998]

Bonjour, en réalité ici nous n’avons pas dépassé le quota nécessaire de travaux pour passer en tva complète. Nous avons été très vigilant sur ce point 😉

[@Hulcaz]

@@pascalbelot1998Est-il possible de donner plus de précision sur le non dépassement des quotas ? Je suis sur un rénovation complète où nous changeons les huisseries et on se questionne sur le critère « plancher » si nous changeons uniquement le revêtement est-ce que ça passe ? Ici vous avez touché à la structure, ça me paraît dingue que la tva ne soit pas applicable, je suis curieux d’avoir votre retour Merci d’avance Cordialement

[@loginvest]

Clause penale à 80ke = prix d'achat à 800ke. + 300ke de travaux. Magnifique projet mais "couillu" en ces temps pour revendre. Comme tu le dis ou tu le penses Tony, il est preferable d'avoir les oeufs dans 3 à 5 paniers differents dans ce metier.

[@pascalbelot1998]

Les chiffres sont bons! Mais effectivement à refaire nous aurions privilégié plusieurs opérations. Une leçon que nous avons appris pour la suite!

[@Libfin44]

Superbe réno. Bravo Dommage qu'on n'ait pas les chiffres ;-(

[@Vincent-lz5bh]

1 430 000 à la vente achat autour de 800k et 300 de travaux (estimation à la louche avec les infos dites )

[@Libfin44]

Merci du retour 😊 Et les frais financiers ?

[@Vincent-lz5bh]

@@Libfin44 0 idées j'ai juste fais une déduction, il à dut emprunter autour de 5% vu les dates ou + et il doit y être depuis 1 an donc 50k facilement et dans les 1.430 j'imagine 30k de frais ?

[@Y0haan]

Hello, Confronté à une situation similaire à celle de Pascal en ce qui concerne la nécessité de faire des choses soit même faute de budget suffisant, en tant que pro sommes nous en droit d’effectuer des prestations qui relèvent d’activités réglementées ? Par exemple Pascal a fait lui même la terrasse, peut-être est-il du métier, sachants que cette prestation est habituellement réalisée par des menuisiers. Le métier de menuisier est une profession règlementée. Donc en tant que pro si je ne suis pas diplômé de menuiserie, est-ce que je ne suis pas hors clous à poser une terrasse moi même ? Merci :)

[@pascalbelot1998]

Hello Yoann, Merci pour ton message, question très pertinente ! Alors plusieurs points: 1. Nous avons réalisé certains travaux nous même cependant l’ensemble des travaux sont portés par notre société de travaux qui couvre donc toutes les interventions sous sa décennale. 2. Il n’y a pas vraiment de profession réglementée dans le bâtiment. N’importe qui peut d’immatriculer ELEC plombier etc.. en revanche il sera très compliqué d’avoir les assurances (rc pro et décennale) si tu n’es pas diplômé. 3. Donc si tu réalises des travaux pour lesquels tu n’est pas assuré personnellement ce sera donc la société de marchand (et donc toi derrière) qui portera la responsabilité décennale des travaux que tu auras réalisé. Techniquement ce n’est pas un problème, en revanche attention car cela peut inquiéter certains acheteurs. En résumé je pense que ce n’est pas un problème de réaliser des travaux soit même mais j’éviterais les lots GO et techniques (ELEC plomberie etc..) qui doivent de préférence faire l’objet d’une décennale appropriée. A+!

[@Y0haan]

@@pascalbelot1998 merci pour ton retour Pascal. C’est un peu l’idée que j’en avais. À titre perso c’est sur des travaux d’agencement qu’il y a un sujet notamment placo/isolation. Comme tu l’indiquais elec/plomb/GO dans tous les cas je laisse ça aux pro. Pour le reste on va se relever les manches ;)

[@VincentGastellier]

Bonjour très bonne vidéo qui montre aussi les galères plutôt que de vendre du rêve. Par contre je suis très étonné pour la lettre A. Le diagnostiqueur a été généreux et tant mieux car normalement le A c’est pour le neuf pas pour de la reno.

[@-zt8xs]

n'importe quoi il suffit d'une isolation et de systeme de chauffage et ECS comme des PAC et ballon thermodynamique et ca monte direct

[@VincentGastellier]

@@-zt8xs si c’était si simple tout le monde serait en A alors des qu’on fait une Rénovation dans l’ancien.

[@bruno2284]

confier le bien à 3 agences n'est pas la meilleure idée. Il vaut mieux donner l'exclusivité à 1 seule sur une "courte" période.

[@pascalbelot1998]

Nous avons commencé de cette manière en effet 😊

[@bernardalbert6088]

DPE A avec une PAC air-eau à haute température ?

[@bernardalbert6088]

je connais bien la rénovation énergétique, j'ai de forts doutes sur la lettre A avec une PAC sur des simples radiateurs, elle aurait été envisageable avec du triple vitrage, 15 cm d'isolant au mur, un plancher chauffant, etc. On voit sur les forums de nombreuses discussions de possesseurs de PAC sur radiateurs qui parlent de 40, 80 voire 120 kWh de consommation... par jour d'hiver un peu froid (-5°, certes pas fréquents à Bordeaux). Vos acheteurs risquent d'être déçus. Les DPE c'est n'importe quoi, suite à une de mes rénovations le DPE est D, une véritable étude thermique est C, la conso réelle des locataires sur 10 ans est B (19-20 degrés l'hiver)

[@depensesmalin]

Il fallait oser, bravo d'avoir passé à l'action. Je pense que le bien a été vendu si tu as sorti cette vidéo?

[@pascalbelot1998]

Hello et merci! Non le bien est toujours à la vente

[@lbl-t5i]

Hello, vidéo intéressante, je trouve assez dommage que pour du haut de gamme et avec un montant pareil de travaux, le résultat ne soit pas luxe. - Pas de cave à vin dans la cuisine - Pas de meuble tout hauteur dans la cuisine, je trouve que la cuisine est belle mais il manque le coté luxe. - Pas de SPA / Jacuzzi - Pas de climatisation, ça me parait obligatoire à Bordeaux. - Pas de chauffage / refroidissement au sol - Les salles de bains ne sont pas carrelé de haut en bas. - Receveur plat mais pas de douche italienne réel, ce qui exclu les PMR et les personnes se projetant dans un futur moyen. - Pas de chambre au rez de chaussée - Absence de miroir dans la salle de bain en face du double vasque A 6700 euros du m2, en cette période, ça va être compliqué compliqué, surtout que les prestations ne sont pas à la hauteur du prix (selon moi). Le projet est beau et félicitation pour la rénovation. Pascal, tu peux, je pense baisser tout de suite ton prix de vente pour éviter 6 mois de portage supplémentaire. Bonne suite à vous deux.

[@pascalbelot1998]

Bonjour et merci pour votre commentaire . Un ratio de 1500 eur/m2 pour le travail qu’il y avait à réaliser ne permet pas de mettre un spa, jaccuzzi etc. Ce sont de plus des dépenses difficilement récupérables sur le prix de vente, je déconseille.. le prix tient compte des ventes réalisées dans cette même rue sur des biens similaires évidemment. Au plaisir d’échanger puisque vous semblez être du secteur! À+

[@lbl-t5i]

@@pascalbelot1998 Je ne suis pas sur Bordeaux malheureusement mais j'ai aussi 4 biens rénové "haut de gamme" dans plusieurs villes similaire a Bordeaux et malheureusement même en me basant sur les ventes "récente" mes lots ne se vendent pas. Trop cher, moins aligné avec les envies et le budget des acquéreurs. C'est une période difficile pour nous les marchands. Nous en ressortirons meilleur et + exigeant j'en suis sur. J'ai refuser de baisser les prix il y a 6 mois et aujourd'hui j'en suis au même stade. Je préfère arbitrer et être a l'équilibre, solder mes lignes pour retrouver de la capacité. Au plaisir d'échanger sur Bordeaux ou a un autre événement marchand. Je te souhaite une réussite dans tes projets marchands

[@Maverick75014]

​@@lbl-t5isi ça part pas c est que pas au prix de marché (mauvaise estimation initiale ou marché qui a changé entre début et fin ?), l expérience montre que dès le début il faut se mettre au marché et passer à une autre affaire...

[@chatignac]

@@pascalbelot1998 Je peux que partager le commentaire de LBL au dessus, oui spa et jacuzzi c'est du quitte ou double, l'acheteur peut le voir comme un "gadget" inutile. Neanmoins on peut le prevoir dans les plans et proposer au client de le realiser. La cave a vin, idem, il faut au moins l'emplacement pour installer une frigo cave a vin. (Il y a une cave, donc meme un petit frigo en cuisine pour quelques bouteilles peut suffire). C'est pas clair si la pompe a chaleur est reversible en ete, et pas de chambre en RDC est effectivement un point noir, comme la solution du stationnement.

[@malzahar33]

Combien la mise à prix ?

[@anca1695]

Au sud tu crame! ...surtout tu ne chaufe pas en hiver,seulment quelques heures le soir...et tu prend des vacances 3 semaines en juillet/aout pour ne pas allumer ta clime...

[@calvinjus7457]

Belle maison mais très peu d’intimité dans le jardin.

[@petercircee4692]

Un DPE À ça s achète 😅

[@glassonpierre-henri2332]

Une entrée complètement nulle

[@mdb_academy]

Voilà un commentaire très constructif...