Сложности и проблемы коммерческой недвижимости

[@sashadobro]

Вот это контент 10\10 !! С дивана смотреть все эти заморочки, полный кайф))

[@sdfsdfsdfdf5462]

не то что у Машков, где 50% - вода

[@waszkewicz]

Управление коммерческой недвижимостью - очень сложный бизнес! Молодцы ребята, удачи в работе! ☺👍

[@kostyag25]

Прекрасный выпуск, отлично показывает реальность владения недвигой.

[@OsenniyPoceluy]

Андрей, благодарю Вас и Вашу команду. Делаете крутые выпуски, все по делу и никакой воды. Супер информативно. Браво! Желаю дальнейшего развития канала и бизнеса, а Вам, дорасти до министра финансов, как минимум.😁

[@Miro-m4x]

Выпуск-Как бальзам на душу!!

[@vladimiralfacom5100]

Ребята просто молодцы, 👏 молодцы 👏 создают целую систему по своим направлениям. Сам занимаюсь инженерной инфраструктурой и понимаю как не просто найти специалистов в разных сетях (газ,вода, энергетика , вентиляция и кондиционирование, телекоммуникации) тем более многие Заказчики строят Серьезные объекты, а экономят как раз на всем включая инж.инфраструктуру. Поэтому в таком бизнесе, четкий и системный подход залог успеха в бизнесе. Как не боятся показать, что что многие даже не думают, а потом и все раскладывают 🏦удачи Вам в ваших трудах!

[@ДмитрийМурыгин-ю7ф]

Реьят вы реально молодцы. Своим присутствием в жизни челрвека и сами получаете доход и человеку увиличиваете. Оправдываете себя 😊

[@green-laime]

Выпуск отличный!Спасибо что дклитесь такой информацией 😊

[@pavelmankovskyi9808]

Андрей, спасибо за ролик! Мне лично про недвижку интересно смотреть. Сам планрую покупку коммерции в миллионнике для последующшей продажи. Ну и с вами инвестировать планирую. Успехов в бизнесе!

[@АнтонПетров-з8в]

Спасибо, Андрей! Очень полезная информация. Ваш канал для меня уникальный

[@Konstantin-mr]

Спасибо Андрей и Команда. Четко, по полочкам.

[@southwind93]

Андрей, спасибо за ролик и за такой формат! Гимнастика мозга, новые понимания приходят и рождают новые нейронные связи )) А если серьезно, то очень познавательно для проработки идей, связанных с недвижимостью

[@laratoronto]

Благодарю за интересные заморочки и за вашу способность видения проблемы!!!

[@КостяКотенко-в9д]

Ждём следующий выпуск. Интересны условия инвестирования вместе с вами

[@DivanInvestor]

Наконец-то я дождался этого момента! Несколько лет смотрю Андрея и наконец пошла откровенная реклама! 🎉

[@skripko]

Тогда уж пиар) но на самом деле таких запросов-то много

[@Turgan651]

Классный выпуск! Интересно смотреть! Даже при отсутствии коммерческой недвижимости в собственности))

[@МетелинВладимир]

Атлична!!! Атлична!!!)) Спасибо большое за выпуск, лайк поставил))

[@DS-tk8zz]

спасибо! вдохновляете своим примером

[@Alex810s]

всегда приятно смотреть! 20% от мап на довольно небольшой доходности объекта это по-божески, ведь свою управляйку не создать за такие деньги, а если и нанять специалистов, то в такой прайс только с низкой квалификацией, что выльется только в большие проблемы и бесконечный контроль было бы интересно, если вы со своей экспертизой могли бы и предлагать к покупке объекты, которые сами допустим не готовы приобретать по финансовым или территоритальным соображениям, но которые можно купить и доработать по проектам и с вашими специалистами, увеличив мап таким образом покупатель получит хороший объект, вы солидную оплату (которая может быть вполне 10-20% от стоимости объекта и доп. работ) за помощь в его покупке и доработке, и наверняка еще и контракт на дальнейшее обслуживание с упраляйкой

[@ИгорьБубнов-ъ7ш]

Скорее всего Андрея такие суммы не (у)привлекут, от его повседневной рутины

[@Alex810s]

@@ИгорьБубнов-ъ7ш у Андрея есть команда, и если они берутся за объекты с доходом в 200-300к от управления, то странно если им будет не так экономически выгодно продать условный объект с проектом и получить сразу 10-20 млн и от управления еще от 500к в месяц

[@РусланГилемханов-й9х]

Павел Дуров и интеллигентный Макгрегор

[@arhitector.gordeev142]

Андрей молодец ! Грамотный, мужчина ! 😊

[@BoyarintsevIlya]

Спасибо за выпуск! Поучил исчерпывающие ответы на возникшие вопросы. И полностью обосновано, для чего нужна управляющая компания. До этого видео думал, что можно обойтись своими силами. Особенно ценная информация в конце ролика)

[@AngelA-jx6vf]

Андрей , спасибо большое!!! Очень интересно 🎉🎉🎉🎉

[@asmalyshev1]

Андрей спасибо! Как всегда на высоте❤

[@aleks3379]

Очень интересно, спасибо что делитесь опытом и информацией!

[@Rublev97]

Хорошая локация) есть свободная земля, надо поставить немножечко контейнеров)

[@vag.-1388]

Там ещё хорду с Мытищ тянут, где-то в этом районе вылезет

[@artem_korpusnaya_mebel]

Отличный выпуск, спасибо, Андрей!🤝😊

[@СергейСергеев-в2ы]

Вы молодец, Андрей! Я бы хотел Вас видеть на месте Набиуллиной.

[@ВладиславЗоводов]

Кремлёвский гребец на галере не хотел бы этого😂

[@vovavova1972]

Контент огонь!!!!! Спасибо!!!!!

[@ZeroCoolGame]

контент супер, всегда полезен и наполнен смыслом (кому нужно и интересно это)

[@v456e]

Спасибо ! Отличное Видео . Есть над чем подумать.

[@Viktor-g8g]

Топ. Реклама, которую интересно смотреть. Кайф)

[@Aleks-Aleks42]

❤ Спасибо Рустем отличный выпуск.

[@ВладиславКиберник-ъ8р]

как у тебя появился этот объект "исторически это получилось давольно случайно" хехе - а батя то в 90е не простой был :)

[@vag.-1388]

Так постройка 2016 год. Парень тогда как раз школу окончил, судя по возрасту. Если бы мои родители строили здание, я б там жил и все излазил, а герой походу даже не знал о существовании этого объекта.

[@КиллБилл-л7м]

Почему в 90-е? Бандитам в 90-х даже не мечталось как сейчас обогащаются другие бандиты - чиновники с силовиками, у них тонны денег в специально отведённых под хранение квартирах, максимальное криминальное обогащение началось в двухтысячных и продолжается по наши дни.

[@ВладиславКиберник-ъ8р]

@@КиллБилл-л7м согласен воровать плохо в любое время... но в 90х это было на костях в разрухе... это было как пособничество общему врагу...

[@КиллБилл-л7м]

@@ВладиславКиберник-ъ8р С точностью до наоборот, в 90-х от бандитов страдала очень маленькая часть населения, это были коммерсанты а остальных людей это не касалось ни каким боком. А сейчас эти бандиты в думе, Кремле и силовых структурах и нагибают не коммерсантов а всю страну. Автомобиль пересекая границу после уплаты всех сборов становится в два раза дороже, в литре бензина стоимость бензина и наценка это 20 руб а 35 руб это налоги, покупая в Пятёрочке еды на 2 тыс вы платите 400 руб налогов и так во всём, шкуродёрство везде. А сколько преступных законов они настрочили за последние пять лет, это ад какой-то на 25 лет за мысли и слова сесть можно и всё в их пользу, за критику власти (бандитов) 5 лет получите.

[@ДаниэльДаниэль-с1ъ]

Скрипко конечно все четко делает. Познавательный ролик, но самое главное аккурат перед роликом с предложением о соинвестировании. Ясно что, почему и за сколько

[@Skuperdiai_]

Будем ждать следующего выпуска!

[@ildar81]

Наконец то , я дождался. Смогу к вам в команду присоединиться , надеюсь порог входа осилю

[@АртурСидомон]

Хороший выпуск . Скрипко молодец .

[@StroiteliVoronezha]

Андрей отличное видео!!! ☝️ Продолжай в том же духе, недвижка это движ. Не снимай видео про майнинг это никрму не нужно, и мировая экономика этр про ТЕЛЕВИЗОР. КОРОТКО СНИМАЙ ПРО НЕДВИГУ И СТРОИТЕЛЬСЬВО!!! ☝️

[@Collbasa]

Скрипко какой вы молодец! Прям патриотизм берёт как вас посмотрю)

[@posutochnik]

Андрей добрый день, подскажите есть ли у вас платные консультации или может быть чек листы, по подбору недвижимости в стрит ритейле. Я проживаю в регионе, есть капитал на пару объектов, было бы интересно увидеть ролик на эту тему, думаю у подавляющего большинства ваших зрителей, нет денег на такие здания, а вот стрит ритейл вполне. Хотелось бы узнать, какая реальная доходность по таким объектам, реальные цены за квадратный метр, на что обращать внимание, какие объекты не рассматривать в принципе, брать уже в виде ГАБ или лучше без арендатора. В общем, Ваша подача материала и знания в этой области, помогли бы сделать первый шаг в сторону инвестиций коммерческой недвижимости.

[@skripko]

Это сложный вопрос на самом деле, все сильно зависит от региона. Стрит ритейл это в первую очередь трафик, а как его определить, это второй вопрос. Подумаю, может можно будет ролик какой придумать.

[@posutochnik]

@@skripko было бы здорово 🫡 благодарю за обратную связь

[@stewdess6841]

Тоже ожидаю видео на данную тему

[@KN-oe8rd]

Лучший контент за этот год 👍🏽

[@marikizof8044]

Бомбер классный. Теперь такой же хочу

[@русрус-ъ1п]

Все четко! Молодец 👍

[@Cheserg]

Отлично и познавательно! Лайк и привет из Люкса!

[@sanyaremba3288]

Ой спасибо ! Сейчас погляжу )

[@elderqc]

Ухххх, кайф! =) Спасибо

[@СтаниславСтепенный-я8й]

Коммерческая недвижимость разная, можно здание купить где нужно обслуживать его, а можно только 1 этаж (street retail), там в 10 раз меньше управления, а так же более ликвиден при выходе. Из здания сложнее выйти.

[@АлександрГлебов-л1э]

Зато тут сейчас пристроят ангар, а потом его еще на этажи поделят. В общем на вкус и цвет.

[@СтаниславСтепенный-я8й]

@@АлександрГлебов-л1э просто пристроить не получится. Есть коэффициент застройки капитальных строений, если только некапитальные палатки. Если земля позволяет то да они получат разрешение на строительство и построят Ангар. Думаю по безпределу они не будут делать.....

[@ыгый]

В стрите тоже проблем хватает - тут как попадёшь. Соседи заливают, проблема в выделенной мощности, стекла бьют, крыльца от зданий отъезжают, паспорта фасадов блюсти нужно и много чего прочего

[@СтаниславСтепенный-я8й]

@@ыгый Занимаюсь стритом покупкуй более 10 лет. По заливанию за всё время было 1-2 раза и то незначительно. Выделенная мощность, ну здесь вы либо покупаете зная об этом или не покупаете, иногда через портал Россети мы увеличиваем мощности, Тех условия 5-7 дней по закону, и по оплате 15кВт 380В стоят 70-100 тыс в среднем, но это не Москва. Стёкла никогда не били вообще. Крыльца от зданий не понял что это, но наверное вы говорите про входную группу, она должна быть согласована изначально если это стрит ритейл, иначе нет смысла покупать несогласованную вещь. Паспорта фасадов блюсти не надо, всю рекламу делает Арендатор и рекламная компания, вносит измкенения в колористику, т.е. это делает Арендатор.

[@Vincere-1]

@@ыгый не того уровня проблемы, как с отдельным зданием

[@АлександрЕрёмин-щ9у]

Антон, снимите видео пожалуйста, как вы подбираете себе сотрудников ?

[@southwind93]

Очень ждём информацию по соинвестированию, кстати!

[@homo-economo]

Редкий инвестор может позволить себе прикупить целое здание, лучше разобрать помещения поменьше, например подвальчики😊, как избавиться от доставшегося от ДГИ арендатора с льготной арендой, как заставить УК Жилищник поменять трубы в подвале, которые после капремонта дома прорывает😢

[@Espento]

А у вас есть опыт с подвальчиком? Интересно было бы послушать)

[@Maksim_rgd]

Спасибо Андрей

[@ИгорьБубнов-ъ7ш]

Если хочешь заработать спецтехникой, нужно разбираться в ней. Если хочешь заработать недвижимостью, нужно разбираться в стройке и инженерке. Не шаришь, потеряешь деньги.

[@Ibragimovich774]

Логично, в любом бизнесе надо разбираться.

[@Vincere-1]

Полностью согласен. Единственное замечание, Этот бизнес намного проще, чем со спецтехникой, например. Не надо быть ракетным конструктором, Как говорится. Сам им занимаюсь, ничего сложного для человека с мозгами. По первости сложно, как и всё, но этот бизнес многое прощает, Главное, чтобы объект был востребован и приносил хорошую аренду, а уж с эксплуатацией как-нибудь вопросы решатся. То есть главное унаследовать или купить не полное г****, остальное приложится

[@ДмитрийБулатов-в1т]

Классный выпуск, спасибо

[@ПанФилософ-щ8е]

Голосуем за Скрипко!!!! Курица в подарок))

[@AntoniToni-zf6mx]

Было интересно

[@vudvud.andrey]

Андрей, лучший! Спасибо!

[@smarkysxp4333]

Андрей Андреевич, не по теме ролика, но не менее актуальный на данный момент вопрос! Какой факультет в нынешних вузах вы считаете самым оптимальным? К примеру какое направление посоветовали бы своему ребенку. Заранее спасибо за ответ

[@skripko]

Зависит от его увлечений, математика или IT МФТИ, экономика - тут сейчас сложно, Вышка и МГУ.

[@millionerable]

Андрей,уже лето на дворе,добавь листвы березам)

[@DENIS-PYATIGORSK]

Спасибо 😊 👍

[@001MIF]

Выпуск что надо! У меня схожая ситуация с владельцем здания. И в целом по проблемам, освещенном в данном ролике. Поэтому тоже возникает вопрос, раз уж вы не берете под управление объекты из других городов (я из Казани), то нет ли возможности хотя бы получить какие-то консультации? Тоже бы хотел увеличить МАП, но позволить себе команду нет возможности.

[@maximivanov3037]

Лайк не смотря 🙂

[@russoturisto6747]

Поддерживаю! Очень интересная тема

[@suifutors]

Либо у вас большой денежный поток и вы можете нанять людей на постоянной основе и даже, при условии что у них будет от силы 40% занятость, либо в критический момент бегать и искать, хоть кого-то. Про лампочки дизайнерские, по мне нужно в дизайн закладывать не уникальную вещь, которая исчезнет из производства через год и потом ищи эти лампочки, а ходовые. Либо если уж захотели уникальные дизайнерские штучные изделия, ну хотя бы запастись расходниками на приличный срок. Есть ещё вариант ремонтопригодных лампочек, чтобы их могли просто отремонтировать. Но все же уникальные расходники, это проблема. Внешние управление, это двоякая история, так как отдашь кому попало эксплуатацию, а они некомпетентными будут. Это как с жилыми домами, вроде как 1 УК на кучу домов прикольно, дешевле обслуживание, там асфальт положить, деревья посадить и вообще в принципе проще решать территориальные проблемы. Но если попадутся УК, где бардак и нет давления, так как куча людей. То с коммерческим управление наверное проще, ввиду заинтересованности.

[@ruslanbriazgun6176]

Ребята, вы красавчики, как я могу с вами связаться и переговорить?

[@AlexIS-qo2et]

Очень полезное видео! А за счет чего смогли за 3 месяца так увеличить поток: "Сарафанное Радио" или наработанная база?

[@skripko]

Работа с арендаторами. Многие люди недооценивают переговорный процесс.

[@Карлос-з1г]

Интересный выпуск, спасибо! Выбор всегда одинаков- брать грамотного главного инженера на 200К или подобную управляющую компанию..

[@gasgas8416]

За 200к брать инженера в 2024 году это смешно . 200к сейчас курьеры зарабатывают .

[@Карлос-з1г]

@@gasgas8416 и это ещё в Москве, подальше за полтинник будешь пахать, вань..😂

[@ФедяПустоголовцев]

​@@Карлос-з1гне за 50 уж, но 80-100, да

[@doremidont_doremidontovich]

У вас кстати лампочка не горит где вы сравниваете ботинки. А говорите об обслуживании здания😂

[@lovelycats254]

главное 20% содрать, остальное не важно

[@петявасичкин-ж6м]

Андрей что со шкодами?

[@smarkysxp4333]

Андрей Андреевич, актуальный вопрос! Какое направление в нынешних вузах вы считаете самым оптимальным? К примеру на какой факультет отдали бы дочку

[@ДмитрийАноп]

Я бы разрулил все но диван не отпускает

[@Petrikov.A]

А не проще купить какой нибудь ЗПИФ недвижки от втб или сбера? Или еще кого-нибудь и никаких забот с организацией обслуживания

[@КиллБилл-л7м]

Проще, но владелец этого здания его не покупал, оно ему бесплатно досталось по этому деваться некуда.

[@Petrikov.A]

@@КиллБилл-л7м я не про это здание, а вообще про идею покупать подобного рода здания и сдавать в аренду

[@ЛевМышкин-щ6м]

Владение реальной и бумажной недвижимостью разные вещи С разной доходностью и структурными рисками. Это два не сравнимых бизнеса

[@Petrikov.A]

@@ЛевМышкин-щ6м вполне возможно, но вот к примеру, сдаете вы ком.недвижимость и там происходит пожар и погибает какое то количество людей, не 1-2, а больше, готовьтесь к тому чтобы сесть после этого, таковы реалии, в бумажной недвижке такого не будет…

[@The_Anton]

Интересную вещь не рассказали, как увеличили арендный поток и на сколько ещё увеличите, после постройки ангара и ремонта подвала (скорее всего)?

[@heppyworld9404]

У меня есть спрос на обслуживание но в маленьком посёлке как посчитать прайс на услуги

[@TRIPMASTAZ]

Отличная реклама получилась)) сначала набрали массу, а затем, на конкретных примерах масштабирование - бах, бах, бах)) Скажите, у вас был такой план, которого вы придерживались??))

[@skripko]

Боюсь масштабироваться некуда) я честно скажу, это не прибыльно. Нужно тысяч 20к м2 объект, чтобы доходность была интересной.

[@konstantin3756]

У меня нет объекта и я не знаю что с этим делать

[@Rublev97]

Так же интересно узнать какие ежемесячные расходы включая налог при таком мапе

[@Максим-ю6р2з]

Наверное УСН платят. Сколько в Москве не знаю, пусть подскажут, 4-6 %? Налог на недвижимость и землю - тут ТС должен отписаться. Вода я так понимаю - что намотают на собственника падает. А вот по свету заведенному в помещения х.з. Сомневаюсь что заведены счетчики на каждую комнату. Скорее всего это примерно посчитано в арендный платеж. В ангаре пром оборудование, за свет/воду там платят полюбасу арендаторы. Обслуживание пожарки, газ котла д.б. договора постоянные с оплатой. Плюс дядя Вася, который и сторож и снег убирает и подметает везде, уборщица для мойки коридоров. Если все посчитать, то думаю 100-150 тыс минимум прилипает в конце месяца. Ну и 1 % с превышения в конце года 1оплатить )

[@Rublev97]

@@Максим-ю6р2з предположим здание с землей по кадастру стоит 100 млн. Налог на кадастр 2%. Налог 2🍋 в год это 166 т.р. в месяц. Плюс страховка, если пересчитать на месяц тоже тыс. 50. Я думаю на круг набежит не менее 500 в мес

[@user-jp1dj8uf6w]

Плюс аренда техники на уборку и вывоз снега. Иногда это нужно делать.

[@755985A]

Интересно какая кадастровая стоимость этого здания? Если около 100 млн - 2% в год это 2 млн или 166 тр в мес. + За землю. Где то 180 это только налог. Посчитаем доход и рентабельность владельца ОЦ. 1 млн в мес арендный поток .. вроде неплохо. Но - 20% УК АСС остаётся 800 тр минус налог. Наверняка сидит на УСН 7% . 744 тр минус кадастр Осталось 564 . Далее затраты на газ, электричество, дворник, уборщица итд и ттп. Имеем в сухом остатке в месяц около 400 тысяч рублей. Не знаю сколько рыночная стоимость этого объекта, но думаю где то 120-150 млн. Доходность около 3-4% годовых в рублях. Из плюсов прирост капитала, стоимость здания растет несмотря ни на что. Но доходность... Проще сдавать дом с хорошим ремонтом в хороших коттеджных поселках за 300 к в мес и не иметь лишнего геммороя. Поправьте меня если я в чем то не прав

[@skripko]

Коммуналку всегда платят арендаторы, собственно на них же перекладывается и уборка с охранкой как правило. Ну и кадастр там гораздо ниже. А налог 6%, а не 7%)

[@niregun]

@@skripkoзначит остается аж 7-8% в рубле. Спасибо за контент! Бежать не оглядываясь надо от таких инвестиций !!!

[@nmd_nmd]

Спасибо за выпуск. Разве 1.3 млн грязными хоть как-то соотносятся со стоимостью такого объекта? Насколько целесообразно в этом участвовать собственнику? По ощущениям доходность сильно меньше 8-10%.

[@skripko]

А какая доходность у него должна быть по вашему? Вообще цель довести объект до капитализации с 180 млн, а это где-то 1.8 грязными.

[@nmd_nmd]

@@skripko По-моему и должна быть около 8-10%. Но чистыми. Как раз так и получится, если осуществите планы до 1.8млн. Если я правильно понял, что Вы оцениваете объект по стоимости около 180млн. Пишу из питерских подвалов с примерно такой же картиной ликвидности. Удачи!

[@etotkomment]

@@nmd_nmdдержи карман шире) привыкли у нас к шальным деньгам. +1% процент к инфляции чистыми уже по божески 😂

[@vag.-1388]

эх, кто из села пробился, не понять нам тех , кому объект из воздуха, в собственность ,свалился ))))

[@АлександрВождь-ю9ф]

😂😂😂😂 особенно смешны после попытки даже при таком раскладе, вернее непонимание что ему делать с этим😅

[@segraestate]

​@@АлександрВождь-ю9ф сам хоть понял, что написал...? Жертва ЕГ?

[@Elena_realtor_investor]

❤

[@AxelGt30]

Интересно было узнать рыночную стоимость объекта и доход в % годовых

[@jujuka7784]

Бывал я на этом объекте года так 1.5 назад… он вроде как еще и продается

[@Xperiapro33]

Залить антифриз в систему отопления рассматривали?

[@skripko]

Там свои проблемы есть, очень агрессивен для труб.

[@MrZelenii]

Пожарку вам не нужно перепроектировать под текущие нормы. Системы должны соответствовать документации разработанной на момент получения положительного заключения экспертизы. Если объект введен в 2016, действия сп 484,485,486 на него не распространяются.

[@skripko]

Это работает только если на проекте не делаются перепланировки (новые помещения, возведение стен, новые проемы и тд), любые изменения предполагают перепроектирование в той или иной степени и соответствие действующим нормам.

[@sanek1985t]

Недвижимость - это легко!

[@andrejsc1742]

Как там шкоды, Андрей.

[@Turgan651]

Он продал их давно, говорил уже на выпусках

[@mediatore7861]

Ну про бассейн не стоит смеяться. У меня родственник сделал комнату отдыха из кабинета рабочего, а из нее вход в спорт зал и сауну с бассейном. Каждую пятницу был банный день😂 P.S. это делают люди с доходом 1млн+ и живущие на работе

[@skripko]

Я не понимаю зачем все дни торчать на работе, тогда уж можно из дома работать, чем дом приносить на работу)

[@mediatore7861]

@skripko пизд...т с производства в промышленных масштабах. Раньше камер не было.

[@goldberg1174]

@@skripkoи б’л@дей в дом ? 😂

[@AlexeyPevnev]

"Лучше взять стрит ритейл с грустной доходностью 8-10 процентов." (из видео и я с этим согласен) - но интересно какая чистая доходность по этому зданию у собственника? Скорее всего будет ещё меньше 8-10% от цены на здание. Сколько выходит налог на недвижимости и на землю? Сколько ещё будет потрачено на эксплуатацию в месяц собственником? Коммуналка? Ну и вознаграждение УК 20% от МАП... Почему расходы собственника не участвуют в этой переменной при расчете вознаграждения УК? УК нет смысла снижать затраты которые продолжает нести собственник. Далее УК предлагает построить ангар, что бы увеличить арендный поток или УК предлагает переложить весь керамогранит на полу, улучшив характеристики помещения и соответствнно подняв МАП, но расходы то несет собственник на все это. А ещё УК все предагает сделать правильно и по красоте, обслуживать то что не обслуживалось, а это снова расходы на собственника или УК берет на себя эти обязательства (включено в 20% от МАП)? Давайте сделаем то, давайте сделаем се, а оплатит все собственник, а мы ещё и заработаем на этом, направив на работы своих подрядчиков. Выгоднее всего слить этот объект кому-то, но проблема обозначена в видео - он ни кому не нужен. Клиент подобного объекта - это единственная компания, которая заберет полностью здание под свой офис...

[@skripko]

Чтобы у УК это было включено в 20%, там должен быть млн 10 хотя бы) Вы посчитайте, сколько эти 20% составляют по факту. Но логика простая, если управляшка плохая, то ее просто сменят.

[@AlexeyPevnev]

​@@skripko Пусть 200к, по данному объекту. Но, по факту, там же даже не будет на месте ни одного сотрудника от вашей УК, только по заявкам и надобности, верно? ЧОП, клининг, обслуживание теплоузла, уборка снега будут подрядные организации? Которые ещё сильно раздуют расходы собственника. Вы можете сказать, что эти расходы возмещает арендатор, но если он их возмещает, то собственник мог заработать на этом, если бы сам этим занялся. Чисто мое мнение, на такой объект нужно было найти 1 управляющего, который бы там работал полноценно, на него же взвалить функции по набору и контролю уборщиц, охранников, дворников, что позволило бы сэкономить достаточно большое количество бюджета и позволило бы заработать собственнику, не отдавая эти работы на аутсорс. Один раз сходить к юристу и сформировать нормальных шаблон договора аренды, подписать с ним же договор на процент с должников, ну либо вообще не доводить до "должников", а сразу выселять при задолженностях. Рекламу и показ помещений так же на управляющего повесить. А по поводу мелких работ, лампочку заменить или батарею подкрутить, дополнительно плачу одному из охранников +100 рублей к смене и он всю мелочевку подделывает по зданию... В общем, мое мнение, до 5-10 млн оборота не выгодно работать с УК :) Ну и в целом, доходность с подобного рода помещений, как на видео, слишком низкая, я выше написал как можно повысить доходность, но даже так она максимум будет дотягивать до ставок банковского депозита

[@Deletedeletedelete]

Андрей, у вас есть открытые вакансии главного инженера по эксплуатации?

[@skripko]

На данный момент прям открытых нет, но можете отправить резюме на [e-mail] мы обязательно рассмотрим.

[@get_out_it]

казалось бы огромное здание, большая территория а мап в контексте всего это не значительный

[@skripko]

Вот-вот, в этом и суть

[@Сам-в1я]

"незначительный". что за мода отделять неотделяемое

[@Ivan_app]

Прям фасилити менеджмент))

[@aka1912]

Посмотрев это видео я понял, что проблем с коммерческой недвижимостью нет.

[@Евгенийхакер-н4г]

место место и еще раз место самая главная проблема

[@Видео-щ5э]

Кажется Андрей похож на рыжего парнишку из Ералаша)

[@дмитрийсапожников-е6й]

Люди набивают себе цену. Какой ПНР при эксплуатации????!!!! ПНР-Пуско-наладочные работы, выполняются только при вводе объекта в эксплуатацию, реконструкции объекта или инженерной системы. Какие изменения при смене нормативной базы????!!!!! Проверка объекта ведется по нормам которые действовали на момент ввода в эксплуатацию или реконструкции (объекта или системы), нет необходимости изменять что то на объекте каждый раз когда меняется нормативная база.

[@skripko]

Не хочу Вас расстраивать, но в коммерции каждый год нужно сливать все контура отопления, а потом заново по ним прогонять давление и ремонтировать протечки, это называется подготовка перед отопительным сезоном, если не нравится пнр, хотя по сути одно и тоже.

[@OsenniyPoceluy]

Андрей, вопрос? Какие риски Вы несете в случае ЧП на объекте, если ваши сотрудники где-то, что-то не досмотрели?

[@skripko]

На самом деле сложный вопрос, мы как бы берем на себя часть функций по эксплуатации здания, но как не составляй контракт, де юро всегда отвечает собственник и/или арендатор, например в случае пожара. Мы же отвечаем в рамках неправильного обслуживания, нарушения норм и требований и тд.

[@Shishlono]

Есть одно помещению в Люберцах в оживленном районе среди новостроек 1 500 квадратов, кабинетная планировка. Два этажа вверх один вниз. Введен в эксплуатацию в 2014 году. Стоит уже два года пустым, каждый месяц коммуналка по 200-300 тыс. руб. капает. Хотели сначала его по быстрому продать, но увязли в судах из-за обеспечительных мер. В этом месяце планируем, что все обеспечительные меры будут сняты. Вот и стоит вопрос, как выгоднее его продать используя модель ГАБ или просто как объект недвижимости без арендаторов продать.

[@ES77]

Старался писал комментарий к ролику. А он пропал куда- то.

[@skripko]

Я не брал)

[@foxfromabox]

20% от МАП ежемесячно берет Андрей ?))))))). Ребята, на Вас конкретно зарабатывают) Есть УК которые занимаются и коммерческой и технической эксплуатацией объекта, которые берут в два раза меньше - 10% от МАП.

[@skripko]

Да все от МАП зависит, если МАП 10 млн, мы бы 5% брали) покажите мне УК, которая меньше чем за 200к будет работать

[@Rui_Hakori]

При 1,3млн в месяц и в среднем 8% ROI этот объект должен стоитб 100млн. Цена средней хаты в центре.

[@Максим-ю6р2з]

100 млн - сильно мало. Период окупаемости примерно около 8-10 лет логически должен быть. То есть примерно выходит 150 млн. А теперь посчитаем с другой стороны. Сколько стоило построить это здание 2000 кв.м. и ангар примерно 800 кв.м? Здание, имеющее дизайнерскую отделку, все системы отопления, кондиционирования, пожарку пусть даже примерно по 100 тыс за квадрат = 200 млн и ангар пусть будет 20 млн + стоимость участка. Итого себестоимость этого минимум 250 млн. Выходит не очень рентабельный бизнес, учитывая такой МАП и еще не посчитанные расходы на обслуживание и налоги. МАП надо поднимать срочно, стройте второй ангар больше площади, параллельно первому.

[@Rui_Hakori]

@@Максим-ю6р2з вот и получается кто-то вложил 250,000млн чтобы с них получать 3-4% годовых. В валюте простой депозит приносит столько же. Сомнительное мероприятия короче.

[@sanek1985t]

@@Максим-ю6р2з почему не рентабельный? Само то имущество это все как стоило так и стоит! И наверное не будет сильно дешеветь со временем

[@gotham_citizen]

@@Максим-ю6р2з как основной бизнес не интересен, а как я заработал на первый это секрет