【不動產系列ep.16】退休夢碎！？買了農地才知已套繪！農地買賣水很深，農舍管制內幕大公開！

#農地 #套繪 #農舍 #管制 #土地 #買賣 #分割 #新聞 #法律 #陳樹村律師 #法丞律師事務所
法丞律師事務所
電話：[phone]
LINE：myball2428
網站：www.farcheng.com
Facebook： / farchenglaw
所長：陳樹村律師
專攻：借名登記
遺產分割
不動產疑難之解決
法拍點交與投資
民刑事與行政訴訟
稅務疑難
法律策略之擬定與佈局

[@50king98]

1:13一、何謂套繪:因農地只能蓋1/10。農舍太小，a地的建築面積不夠，拿b地來湊1:52補充說明:法空、基地單位/宗，土地單位/筆2:20建築蓋在a上，b上無建築。b變a的配地2:31建管會怕同一地被重複使用，在圖上塗上顏色，因而稱為套繪3:20例子3:31土地乙丙共有4:10因共有不可分，就把全部套繪了4:20丙要蓋農舍發現農地不可用4:58套繪主要來自於農舍管制，但它不稱為法定空地 5:05二、以前建管&地政非一條龍，會出現地在建管有套繪，但地政卻沒有說明註記 6:22三、土地普查後，甲原以為跟丙買的土地是乾淨的，結果卻發現被套繪不能蓋農舍，導致土地貶值7:20 1.解約-還地退錢。但可能性不高，因土地價值已比當初買價高8:02 2.減價.損害賠償 10:39四、如何解套繪10:53 1.買下農舍並拆除，再廢止當初的建.執照11:12 2.土地夠大，把用不到的基地解套繪11:24 3.政府使用土地分區變非農用，已不受供農舍1/10要求約束，因此可解套繪12:00 4.大多數解不開 12:20五、農地分割13:20 1. 至少0.25公頃(2分半)13:38 2.農地筆(宗)數不能增加-筆數不能超過人數，繼承的例外14:50民法823條:農地未解除套繪，不可分割17:00原物分割.原物加價金補償或變價分割，通通不行17:35不可隨便蓋使用同意書給他人蓋農舍18:00例子19:28土地法第34-1條多數決：超過2/3以上，土地全賣。但房子各1/2，無法全賣，依然沒救20:51想解套除非屋倒，要不然遙遙無期

[@user-sk4cm8mq1h]

心

[@sakashan123]

請問自己的地為什麼可以被人套繪？地主沒許可可以那麼輕易被套？

[@hey7878]

請問先進, 老師提到的原物加價金補償 這點後生還是不太明白 ,這邊不是等同於 甲將其他所有權人持分部分用價金換回來的意思嗎? 這樣也沒有分割的問題 為何卻行不通~ 感謝指教

[@rainice3904]

​@@hey7878因為不能分割，無法買賣

[@ay5394]

實在專業，比我在大學聽法律系教授上課還清楚易懂，了不起的老師。

[@user-ju8zs8yy9v]

請立刻回校 要求校長 開除該法律系教授 真是教育界敗類 每月領取薪資 不如1部網路影片

[@sanitylin9057]

@@user-ju8zs8yy9v 這也不是隨便的老師吧

[@spfiscol]

林老師也是教授啊 之前是在高雄大學教民事訴訟法的.....

[@ponypony7984]

好厲害的所長，這麼艱澀的法律問題都可以講的這麼容易懂又幽默

[@michaelchiu9658]

A.B地合併蓋農舍，本來就是錯誤政策，就像上市公司掩蓋其他負債，不讓別人發現，資訊不透明，讓人踩雷。

[@user-wl3mm6be8j]

跨越別人的土地套繪，這開啟歪哥人歪哥公務員提款ATM，法律開窗讓人挖金窟，法律違法，真是雞巴毛法律！

[@user-oo9bl9ep2j]

影片含金量高,獲益良多,感謝律師

[@sophie2889]

🎉🎉🎉謝謝老師不辭辛勞的努力普及法律知識🎉🎉🎉

[@Jimchu_20231]

好清楚明白的講解，老師厲害喔！

[@user-om9hn8jf2l]

老師厲害了！ 沒想到學法律可以讓人這麼開心😅😅，老師可以把嚴肅的法律知識講授得如此有趣，一點兒也不會覺得壓力山大。🎉🎉🎉🎉

[@BN99]

謝謝老師的說明，真是受益良多！

[@user-mz6ve6sh4l]

謝謝老師的教學。 👍👍👍👍👍

[@i17tw]

好清楚啊~謝謝所長! 給你個讚

[@nknu.3894]

好久不見老師～在網路上見到您很開心！也謝謝您拍影片分享法律知識

[@ya-shanyang1639]

老師講解法令，配合實務案例說明，邏輯清析，謝謝分享。

[@bennysu4492]

這老師的口條及教學邏輯真的很棒.....比台灣很多法官專業(許多法官(包括大法官)很多已經不讀書都在搞政治關說喬事情，跟皮條客一樣，連共同公有、公設及私人持份概念都搞不清楚，我親身經歷)

[@user-sv8yo1re1u]

感謝老師精闢講解

[@joshfu4130]

買農地最專業的還是我們的官員 農地變建地 蓋間大豪宅 流程都很熟練

[@HaNi9-Love]

謝謝老師，辛苦了~ ^^😊❤👍🙏

[@user-uj3ve5sp3e]

謝謝老師!受益良多.

[@user-rw4oi2lh2p]

謝謝老師，讚！

[@user-rg7ys8tp9s]

老師講的很淸楚，感謝老師

[@ConjureElemental]

難怪很多農地被挖坑埋廢棄物!!! 看起來可以管控實際上引來反效果

[@user-kl2rx8sg9r]

幫助很大 十分感謝

[@leeconnie]

謝謝老師，對沒有法律知識的我，淺顯易懂 我要當長腳

[@user-xi5oj7fi3z]

謝謝老師，最近關注農地，幸虧刷到這影片，不然真的傻傻都不懂

[@user-ec6oq4mg3c]

謝謝老師～

[@billweng7586]

非常感謝，學習到了

[@user-rf5fp6kw9z]

感謝法官老師指點謝謝老師

[@user-yb3cc4yh2g]

以前人很好心，土地被人借用蓋房子，自己子弟想改房子缺蓋不成。

[@SYen-bw3mq]

這，，，叫傻呀！大地主會借出嗎？

[@user-zh8fl5ir2k]

是借地人的野心作祟吧!

[@CHFan-zd7zd]

這老師厲害~我一個門外漢竟然不用看重播就看懂

[@kinohikaru]

謝謝老師~~

[@user-vk2tb4mj5c]

謝謝老師!我差點就被套住了!感恩老師讚歎老師

[@cteric509]

老師講的好清楚，讚，想不到買農地也會變成住套房

[@user-iu5mf4ht4z]

長知識，水很深喔…

[@user-mr2dg3ob1b]

感謝分享

[@hsiaopingwu4296]

家族的土地就是被套繪住了，N年前的建築法規，只要有農地持分不用共有人同意即可拿去當基地蓋農舍，N年後現在想處理完全處理不了，政府應該好好拿出解決辦法，為何當初不用共有人同意就把大家共有的土地套繪住😢

[@user-zb7re9vw6z]

我也是同樣問題。N年前買的也不知情買也是被套繪。只能去政府抗議把問題炒大才會重視。

[@oiooec]

你應該搞錯了 快40年前我家族人農地持分想蓋農舍就要全部共有人同意蓋章了好嗎？！ 為此我爸先問過代書後不蓋章還和堂兄弟鬧翻了 也因為沒蓋章所以之後的分割很順利 堂兄弟的違建代書好像用罰款解決了違建問題！

[@user-charles-wish-start77]

專業～每次看律師的影片，都收穫良多～

[@nghienhungngo2764]

😂老師很利害，解析度超級專業的

[@chuwhatsui2671]

謝謝您

[@WEICHYU]

謝謝分享

[@user-mf3kh6zp4k]

🎉很棒

[@user-od3vo2fn7x]

如果台灣多一點有專業又有良知的法務人士，社會風氣就不會這麼污穢。好人會有好報。祝福你。

[@koalachiou]

老甲建沒有房子，都在耕地，是不是就不會被套繪。 自售宜蘭三星-建地217坪+田地636坪

[@user-rt3is4vh8v]

對於農地的限制，卻沒有相當的特別補償，把糧食需求交给鄉下人負責，欺負人。國家要保留多少農地，拿錢買。

[@sunnyboy8808]

就欺負你，說叫你不是當權者。

[@user-rt3is4vh8v]

@@sunnyboy8808 幸好我和當權者站在一起，拿去種電，當包租公，不然又是韮菜一束。

[@user-xf6bw8bw1y]

種電不是聰明的方法以後所有你吃的食物都得進口

[@user-rt3is4vh8v]

@@user-xf6bw8bw1y 反正全台灣人都一樣。

[@user-ne6th3jb6f]

從以前舊有政府開始，就一直沿用這種農舍套繪，而且還做半套，套繪質料只到地政局，這分明是當初農業立法單位與政治人物（知法玩法）的牟利手段。現在應該改革過往這些漏洞，至少斬斷一般民眾想要擁有（農舍）而被懂法有心人士欺騙。

[@user-kj6xx3py8w]

可以講一下 有關持份的不動產/變價拍賣/變價分割的相關法律嗎？

[@James-cz7ym]

這都是政府當初行政作業有缺漏疏失，才會買地卻被騙不知已被套繪。現在政府普查才知道被套繪...

[@0zj]

天賜良機，怪手不小心拆錯了。天乾物燥，小心火燭。

[@user-cj6ss4sw8c]

有犯規的暗示噢！

[@user-biggerthan30]

行之有年了

[@sallywang0055]

現在土地買賣 若無相當的知識和常識 是很難沒有糾紛的～唉呀

[@user-gt3uv8bd7m]

承辦人員都說是以前建農舍時有蓋同意書給對方，其實很多都是老一輩的人自行刻印章僞造同意書，早期鄉下甚至沒附同意書也可以辦。

[@user-qi4xp3jk8q]

受益良多。感謝老師， 請教老師都計內的農地（約1600坪）可否和他人共同買特分。

[@user-th4hw7ki9c]

受教了❤

[@user-gt3uv8bd7m]

早期10公里內或毗臨三鄉鎮的農地都可以拿來當配地，我們三塊土地都被套繪了，以前找不到建築師、代書會辦解除套繪案件，只好自己邊問邊辦現在已經解除2筆地了，還有一筆還在努力中。

[@rockwayliu2029]

解套繪方法1有點問題:因為房子拆了，土地沒2分半可能也不能再蓋農舍....

[@ay5394]

真是厲害 收穫良多 再留言一次

[@hogogoho7927]

這就叫專業

[@MMM888]

老師你好 是不是可以?😁買山坡地來解套繪

[@asdfg2187]

農地被套繪本是一個法律漏洞，我買了一塊農地，結果連農舍也不能蓋，反而將權利送給非所有人？這是什麼見鬼的法律

[@kenyunn]

套繪是否可以跟拿去用的農舍主請求租金？這很像頂樓加蓋屬於全體住戶一樣

[@lewis8317]

真的農地的農舍法定空地「很複雜，沒注意就可能不知道被套繪法定空地（因為不同位置的農地也可以合併申請合計面積申請農舍），連現場沒有農舍也有可能被申請過法定空地。

[@user-yz9qy9ze5z]

看完農地最好能蓋移動式的房子, 先吊走...

[@user-biggerthan30]

完全正確👍

[@user-gh7sr5mo2z]

老師可以講一篇375減租,地主欲取回農地處理嗎?

[@user-fw9xu9hs5p]

請教一下 套繪地不能買賣嗎?如果可以為何17:00時 2.全部賣給A 3.全部賣掉分錢 回有問題?

[@user-nl8nn8ys7f]

請問國有林地兩筆921地震後有補助建屋，該兩筆土地能否合併再分割面積不變？

[@MESSI-sp5mk]

請問被套會的土地，甲跟乙同時持有各1/2，甲拿去用蓋房子，乙破產被法拍，那買到的人就被套住，無法分割嗎??

[@user-ul9rt3tr6t]

老師請問：從何處能看到此農地已被 - 套繪？從土地謄本可看的到嗎？ 會被套繪的土地，應是早期年代吧！因為現在蓋農舍需2,500平方公尺以上。

[@user-om4eu1bt3i]

這個就是阻礙台灣農業發展的重要因素！讓有心想從事農業怯步。😮

[@dilogram]

台法律怎麼可能與時俱進，不方便權貴好不好？你看詐騙有關金流的各方面法律這麼久了有改嗎

[@rangerdh]

你該怪的是那些常常上政論節目但是不認真修法的名嘴立法委員, 票不該投給這種人

[@user-kw8jo7xh5j]

老師 重劃後的土地遇三七五租約怎麼解 能拍一部影片嗎?

[@user-gh5mo3bz1h]

王國時期是不可否認

[@BluePsychic5277]

請問如何查證土地有無被套繪？

[@user-ex5vk5mc4u]

農民辛勤種作養眾人，政府卻對農地苛刻設限，許多已不合時宜的規條，也無立法委員研議修法，讓一輩子勞苦的老農難以翻身，真是養了一堆白眼狼

[@chomtso]

看到這些鬼法條，覺得台灣真不是個安全有制度的地方。

[@user-gt3uv8bd7m]

如果經長期溝通，農舍所有人還是不解除套繪，可以告他妨害所有權嗎？或有更好的方法。

[@user-pp8mk8xr5z]

合約內要註明地主要去辦套繪證明，如果已被套繪，則此合約無效

[@chenchen8420]

請問一下律師我有一塊繼承來的農地，但農地上有農舍而農舍有兩個人（早期蓋農舍需要土地所有人簽名）那麼蓋農舍的人有所有權，還是簽名的人都有所有權？

[@chenmeiwu7329]

現在食安問題多、、想鄉下買塊地自己種種菜、養養雞、種幾顆水果樹....再蓋個農舍方便工作、但還規定700坪才能蓋、、真他媽的、我只想買300坪就好、、爛政府.規定這麼多、、、

[@user-tq3xl9gu7j]

請問老師 如果土地被套繪 而原本地主還有其他的空地可使用 那麼 被套繪的土地 原地主可以轉移嗎

[@user-gh5mo3bz1h]

不知道這是貪贓枉法的時期嗎

[@ericliao627]

講白了就是容積轉移

[@user-tx8cg3yk1e]

走法拍也不能破變價分割嗎？

[@sallywang0055]

為什麼不好好整頓區公所的相關單位，和地政事務所

[@changc.c8545]

只要好好立法就不會有問題 關鍵是 台灣的立委 根本不在乎法律好壞 誰跟你好好的認真的立法 一起鑽漏洞賺錢 才是王道

[@ycb4084]

請問被套繪的農地會參與重劃嗎 重劃後分配到較小的特專區 開發權會恢復嗎 謝謝

[@wck0000]

臥槽

[@user-oo9bl9ep2j]

一般都說有土地所有權就可以主張767,請問為什麼最後一個例子,外人買下土地,卻無法處理農舍?

[@goagao6863]

類推425-1

[@three388838]

農地套繪不能分割！建地有一樣嗎？

[@user-qh6hl5zq1k]

請問老師，我可以拿B農地代替A農地被套繪嗎？因為我想在A農地蓋農舍，謝謝🙏

[@asa6852]

謝謝

[@user-hu1pp7jh9v]

? 特定農業區農牧用地可以蓋農舍嗎

[@henrylu532]

如果是民國80年之前有無套繪的問題？

[@user-cp2ub9hm2v]

請問現在農地2.6分能蓋農舍嗎

[@user-qt5zd4mj3y]

拿去比例掉了！？

[@gankerri5653]

假設甲拿自己的A土地加上跟乙借來的B土地一起蓋農舍(也就是B土地被套繪了), 之後可以要求甲去另外買一塊土地C, 從而A+C來湊足蓋農舍的面積要求,然後解除B土地的套繪嗎?

[@user-bn2gj2kv3y]

法空檢討

[@user-iq6hg8jq7j]

老師，您舉例的被套繪的就無法變價分割， 但如果是沒被套繪的農地，卻有無法分割的法令限制（如沒有0.25公頃），可以走「縱不能原物分割，但走變價分割或是其中一個共有人分得原物全部以金錢補償其他共有人」嗎？謝謝

[@5566derd1]

牽扯太多人利益沒人要修法解決!

[@user-ii2mm6ie4q]

請問台北有事務所嗎？謝謝

[@user-wl3mm6be8j]

套繪，拿別人的地套繪，公務員貪汙鬼影憧憧 普查之後，侵犯他人財產權的違法濫權套繪，不應拆屋解套嗎？

[@smartliu7969]

👍👍🙏

[@user-oj9wx2vj9t]

請問律師我女兒說要1000000就好奇可以寫 可以寫說啊放棄以後那個財產我們家是財產去房子

[@hsaiaofangfan763]

❤

[@graceliu9369]

這不是限制了當事人的財產權

[@user-rt3is4vh8v]

如果大法官都是農民出身，又不忘本，就可能彰顯正義，否則民粹的時代，誰理農民。讓人

[@user-rt3is4vh8v]

讓人懐念老憲法啊！有職業代表的立委來說話，现在那有代表會帮農民說話，人少又沒錢進貢政治獻金。

[@qmaper1013]

現在新辦的土地權狀 有套匯的話 會註記出來嗎???

[@user-mt3us9mu2s]

求解

[@user-gt3uv8bd7m]

現在的謄本會有套繪的註記，所有權狀沒有。

[@zhiweixiao4219]

那能只買農舍不買套繪的土地嗎？