【不動產系列ep.30】人民解套繪之路好困難！農地要有救，有什麼關鍵？

[@50king98]

0:01精彩預告1:01解套繪之農地套繪例子2:00 一.因土地夠大，可直接檢討，只要地>2分半(2.5公頃)，即可犧牲部分將其他地解套繪2:25 二.地未達2分半，向他人借地蓋農舍3:26甲只需乙的部分就夠蓋農舍，但因乙丙未分管，導致丙的地也被套繪4:01謄本註記未經解除套繪，不可分割4:17向丙買地的丁提國賠4:45早期案例 5:23三.解套繪的3種情況5:51本來很大直接去檢討5:55A農地變更為非農地，此時B地可解套繪6:28 6:40農舍和農地占比1/10 7:00 7:20行政機關說通知地政取消註記8:01行政管制是否可作為私權的限制條件？8:38雖取消註記，但上面還是有“使用執照號碼”，所以其還是農舍的基地8:56重點-“取消註記≠解除套繪”9:05解套繪需-1.拆房，但拆了就無建照&使用執照9:25 2.變更使用執照，將農舍變更為一般住宅10:03 10:26若A地不足，則由B地配地10:43變更使照會遇到2問題-1.A地主不願配合 10:59四.農舍變更使照要房子.建照或使照所有權人申請變更11:17但其不同意，此時B地的人告A農舍人應協同辦理11:33民767條中段-妨害所有權，但需協同辦理解套繪11:43申請解套繪關鍵-變更農舍使照12:11五.若勝訴，可拿判決“代替A地農舍所有權人去蓋章”12:35六.工務機關堅持要所有權人去蓋章，駁回。本位主義很重13:01其為應為而不為，到法院申請強制執行，處以怠金13:14強制執行法127條-應為一定義務而不為處怠金13:22行政機關不應駁回，因判決已代替要得到其同意的部分 13:39七.此難度在：變更使照有難度13:53太多違章，違章不拆，無法變更14:52八.若不打掉，則申請強制執行，罰怠金。怠金可連續處罰，若不繳，則拍賣其房產15:26房子被拍賣，此時又產生“優購權”問題16:08九.又牽涉“使用借貸”問題16:27可否終止使用借貸？17:20相關影片連結(在說明欄

[@maxtseng7626]

很多人習慣說2分半，事實上是0.25公頃才對，因為0.25公頃換算是756.25坪，2分半是733.5坪，還少22.75坪，曾經聽過有人剛好買2分半的農地，結果面積不足0.25公頃，因此，無法申請蓋農舍，最好是說2分6，這樣才有超過0.25公頃。

[@sophie2889]

🎉🎉🎉🎉🎉感謝老師的付出

[@biornobiordo508]

老師好 我希望建商及房地產業者支持和關注細胞農業技術，提倡農牧用地無條件變更建地一案。

[@謝政宏-e1e]

謝謝！

[@陳毓庭]

謝謝老師🎉🎉🎉

[@kuohsingchen9470]

違建處理，有的機關是這麼說的：違法不能主張平等（釋字275號），違建農舍不能主張跟合法農舍同視，這也是本於審查案件必須有形式合法性，違法案件不能審，若要解除套繪變更使照，農舍實質違建所增加建蔽與容積必須一同檢討，否則無以判定實質面積是否足夠，其所解除套繪土地如果是違法使用成為非農業用地，更是審查要點

[@rockwayliu2029]

解套繪實務上似乎沒老師說那麼困難，也可能因各縣市建築機關執行不同所致.... 內政部函 105.01.04.營署建管字第1040818875號函說明三、案據行政院農業委員會水土保持局前揭104年12月8日函說明二稱：「農業發展條例及其授權訂定之農業用地興建農舍辦法所規範者，係以農業用地上所興建之農舍為對象，至農業用地已變更為非農業用地者，自得申請解除套繪管制，提供興建該農舍之農業用地亦得一併申請解除套繪管制。」是以，農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地，自得依上開辦法第12條第3項第1款規定申請解除套繪管制，且不論提供興建該農舍之農業用地是否已變更為非農業用地，無須俟農舍變更為非農舍使用，亦得一併申請解除套繪管制。 另外變更為住宅也採現況使用並不會檢討建蔽率須滿足60%規定，無需另將配合耕地割地補足(因為配合耕地還是農地，作為非農業用地之建築基地並不合宜)，另建物同類組變更使用執照並無檢討違建部分，違建部分是回歸違建查報辦理，以上實務經驗供參。

[@陳樹村]

萬分感謝

[@ALEXLEE-ss2sg]

我查了一下我的縣市宜蘭縣農業處109年發文回答跟陳老師講的比較一致，要辦理農舍使照用途變更才可解除配合農地解套繪，不知道是否宜蘭農業處不知道內政部這個解釋函？

[@rockwayliu2029]

@@ALEXLEE-ss2sg 是可以拿這解釋函與當地主管機關討論的，但農地管理與建築管理是跨局處業務，農地套繪偏農地管理，使照變更是建築管理

[@ALEXLEE-ss2sg]

@ 非常謝謝，很棒且專業的建議。

[@kuohsingchen9470]

違建處理，有的機關是這麼說的：違法不能主張平等（釋字275號），違建農舍不能主張跟合法農舍同視，這也是本於審查案件必須有形式合法性，違法案件不能審，若要解除套繪變更使照，農舍實質違建所增加建蔽與容積必須一同檢討，否則無以判定實質面積是否足夠，其所解除套繪土地如果是違法使用成為非農業用地，更是審查要點

[@noodlesliu5589]

2分半=2424平方公尺 ；1公頃=10000平方公尺。 故兩分半不等於2.5公頃

[@cq京屏2408]

ㄧ般百姓,誰能住高級農舍？不就是給好野人開方便之門？ 良田快速減少了，查有不法違建農舍能不拆嗎？

[@latour6986]

農舍有違建就簡單了阿，檢舉違建要求政府罰款阿

[@賖刀]

被套繪的還有好幾種情形，早期最多的是農舍申請人所有的土地都被一間農舍套繪住，不管農舍基地是不是農地或甲乙建，只要名下土地通通套繪，這也是目前許多鄉下遇到的問題。 先解套繪就先贏，請大家記得這個概念，當一個農舍套繪住多筆農地時，能先解除就不要遲疑，不要等到面積不足而解除不了就來不及了

[@rockwayliu2029]

規定只有寫說滿足解除套繪條件下，其餘配合耕地可以申請解除套繪，的確會發生先解先贏，後跑的倒楣的情形，所以受理機關應求申請人出具所有配合耕地所有權人同意申請人解除套繪同意書為宜，以免發生後續糾紛....(這部分也只能期望行政機關多為被套繪人權益著想了)

[@kk張-v3e]

請問在外面哪裡開課？