【一次看穿都更X合建契約陷阱】缺乏選配原則，地主只能被迫抽籤決定？「優先選屋權利」宜表明於事業計畫上

[@Dispper-ccne090]

多數人本來就是喜歡聽話術好聽的才是實話啊😂又貪又喜歡自作聰明，又喜歡搞奉承這一套，那些人有什麼資格怪別人？🤭

[@danielchang55]

一樓地主到底在乎什麼，"黑心都更2"作者張明義如是說: 第23講 「選配」，你看到什麼？ 「選配」有兩個重點，分別是： 1. 選配原則。 2. 選配到什麼東西。 底下是一個選配的視頻，請各位在看到每一張表格時，按「暫停」，仔細看「裏面的內容」。 kzbin.info/www/bejne/d5Wxlo2CrpeWfJY 我歸納的結論有底下七點，您也可以「驗證」看看： 1. 更新前是9.51坪，更新後16.87坪，公設33.5％的話，室內坪12坪(「室內坪換室內坪」優於「室內坪換權狀坪」；實坪換虛坪)。 2. 如果此戶願意用「貸款」來給共同負擔，可以選23.21坪數的房子，也可以選14.72坪的兩間房子，一間是9,772,505元。 3. 更新前金額是6,115,945元，更新後是16,228,927，價值增加約三倍，這才是估價師的價格，這還不是市價。 4. 如果以更新後的價格除以坪數的話，一坪約69萬，但我查2024年的市價，平均單價為80萬，換句話說，11萬乘以23.21坪，等於每一間淨賺255萬，也就是完工後又賺到的價差。 5. 其實，更新前的價格應該是0元，才對，為什麼？請問您會住在一間隨時會壓死人的銹蝕混凝土天花板底下嗎？ 6. 這是個自地自建(整宅)，主要是自主更新會，卻以公辦都更作法所蓋好的新房子，之前沒有電梯，且沒有停車位，此刻都有了。 7. 貸款金額約等於共同負擔5,499,415元，以100萬每月利息2000元來算，利息約為1.1萬，以台北是小套房2萬來算，每個月還可以增加9000元的現金流，一間自住，一間出租，以老榮民來看，活多久，就可以賺多久。 也許各位讀者會問，我怎麼會知道這個「選配案的案場名稱(預售屋案場名稱)」呢？ 原因有五： 1. 公務員通常很懶，不大會創造「假資料」與「假數據」。 2. 我家住在附近，剛巧看過一模一樣的選配文件書表。 3. 我對坪數很敏感，國宅與整宅的坪數都很小(國宅坪數大於整宅)，整宅坪數就是8坪10坪12坪的左右大小，此案9.51坪；請問四樓公寓，有誰看過10坪以下的建物。 4. 比較視頻的發佈時間點與現任市長的政績，很容易猜出是誰主政。 5. 選配原則中，有「一樓優先選一樓」，所以應該早期是市場類的住宅大樓。 加上我對照「水源四五期」，碰姐打出「一坪換二點五坪」的說法，接著馬上「問你為什麼不要？」的報導；我認為這個案場名稱應該是在非天龍國(信義區)的「台北市大同區」附近(但萬華區短期內沒有公辦都更)。 用這個例子，我想告訴大家，雖然廠商有很多所謂的保密條款，把所有訊息都包得密不透風，但地主與建商總是會有糾紛發生的一天，這時候你就可以發現很多貓膩，甚至可以整理出自己的心得。 舉例來說，我很好奇忠孝東路18戶地主跟危老建商所談的條件為何的這件事情，接著我又聽到地主的控訴，多個視頻中，訪問期間提到用「舊樓房的30坪一樓店面」，換取新「兩層各21坪的一樓與二樓的疊加」(用兩倍的二樓21坪來補貼一樓的短差9坪)，我終於懂得為什麼「一樓店面縮小」這件事情會被地主所接受(合約中也沒有店寬與店深的明確規範與公尺數)。 後來又發現地主控訴的「一樓租金補貼」與「樓上層租金補貼」是不同的兩個數字(一樓5.5萬，以上2.5萬每戶；標題是這算獅子大開口類的敲詐嗎？)，後來又看到「30坪變成10坪」(超迷你店面)，接著又看到兩旁「邊間店面」的10坪內有「五隻大柱子」(店面外又有列柱45度)，我終於理解「地主控訴建商無誠信」的主要原因。(此刻建商還講不出來，必須犧牲最初挺他的18戶店面地主的設計理由，還用法律文件逼迫店面地主就範。) 因為這一切都很「不合理」；舉例來說，如果「店面寬度」因為「車道與大廳的增設」而減少，店面地主是可以接受了但如果店面從30坪變成10坪(少得太多，相當打3折)，店面地主是絕對無法接受的，為什麼？因為10坪店面只可以接受小攤販(喝喝涼水)，30坪可以是精品店與珠寶店，多家30坪可以整合成高級餐廳；10坪小店面把每月幾十萬的租金夢想打碎，難怪店面地主要組成「自救會」。 還有這後面的五種原因，因此而縮小店面是店面地主所無法接受的樣態，分別是： 1. 本來三間店面，建商為了自己能分店面而「增設一間」(鬼扯說是對稱設計；說好的地主由下往上選，建商由上往下選，消失了)，導致店面寬度縮小。(饒河街夜市的危老糾紛。) 2. 明明建商可以把車道與社區進出口都移到後面巷道，也就是住商分離，但建商卻不作為(採納這種設計)，因此所導致的「店面寬度縮小」。 3. 明明一樓店面寬度已經不足，建商還蓋了一間挑高的豪華大廳公設，又或者在「大廳哨」旁邊增設一個「車道哨的寬度」，這也會把店面地主逼瘋。 4. 明明一樓店面寬度已經不足，建商還蓋一個雙車道進出的車道，這也會讓地主戶很不開心。 5. 明明一樓店面寬度已經不足，建商還蓋一個大幅度寬度的旋轉車道，又或者加設一個迎賓車道，把店面寬度與店面深度都作雙重壓縮，接著又不給「獨立梯二樓面積補貼」，這也會產生「抗性」(請看「完銷力」一書的預售屋用語)。 最後，我想說的是，一般的「選配視頻」(火星人的火星文)，都不會像筆者這樣的清楚解說，為什麼呢？(更多的是「法律名詞」的「說文解字」，繞了一圈，甚麼也不知道；法條與解釋函令則更為可怕；浪費大家時間；法律交給律師專業；都更與建築都有多組的專業團隊。) 典型的「愚民政策」，誰不知道你是1000萬的「更新後的價值」，就選價值1000萬上下10％的1100萬與900萬的這兩種房型(或「房屋加車位」)，這不是「簡單數學」嗎？(選不到的補償金與權利金差很多。) 這也是「黑心都更2」此書被寫出來的原因，知識份子向來是為勞苦大眾的不幸，而挺身而出，不是嗎？ p.s.代理實施者(地主參與都更方案ABC說明；位於23分33秒) kzbin.info/www/bejne/rn_KZJmrfaeHaqc p.s.民生社區推不動，為什麼？ kzbin.info/www/bejne/rH7LaoNurbCAn5Y p.s.婆媽自主更新11年(碰姐不識字但可以幹大事)： kzbin.info/www/bejne/kKWZYniEqcqZpJo p.s.釘子戶強制聽證： kzbin.info/www/bejne/hKm5ao1qfNSSiKs

[@danielchang55]

面寬4.8米被改成3.3米，三家店面改成四家店面，奸商還拿兩家，誰受得了~"黑心都更2"作者說~

[@huichenchang8570]

請問選屋因有重複需要抽籤決定，如果沒有抽中且剩下的戶型皆不滿意，可以要求建商一定要釋出原先沒有釋出的高樓層，以供選擇嗎（合約註明住戶由下往上選，建 商由上往下選）

[@wangkuohuai113]

我是釘子戶，不是我貪，是我不愚蠢！ 市政府不出資，只給一點獎勵容積，都更成功市府坐收房稅、地稅和嶄新市容。 建商不需要鉅資購買土地，只要出工、出料（每一建坪約10萬元新台幣），卻拿走新蓋大樓70%的房屋和土地賣錢，每坪賣價近百萬元新台幣，賺翻了暴利。 地主只需簽約，搬出舊屋在外租屋4年，搬出的搬家費建商給，在外租屋租金建商給，新屋蓋好搬回去搬家費要自己出，新屋要裝璜裝璜費自己出，爾後新屋要繳管理費，房屋稅（舊屋房屋稅幾乎是零元），實際無中生有的是一個汽車停車位（有建物權狀的呦）。實際失去的是原有的私有土地，被拿走70%！ 換言之，70%的私有土地，換一個市價150萬的汽車停車位。 結論：虧大了！

[@林小偉-g5g]

可否私訊提供聯係方式，因家中目前合建已興建中，但建商延遲3年才開始動工，當中沒給任何租金補貼，萬年契約明顯對我方不利，想請教是否有方法，感謝

[@wusammy2591]

​@@林小偉-g5g不妙.最好不要列入實施範圍,充滿陷阱

[@林小偉-g5g]

@@wusammy2591 能否講更詳細些，想多學

[@wusammy2591]

@@林小偉-g5g我倒覺得租金補助是小事.利字當頭,建商要賺$,這些成本到頭也是轉嫁到地主身上. 一般來說從建商的財務規劃,產權分配,權利变換...,一切都存在陷阱,合建建到土地房屋不見也不是沒有.加上還拖了三年動工.這些都是成本 所以,能自地自建是最好(例如是独立產權)主控權掌握在自己手中.不過既然木已成舟,也都已經動工.眼下就是監督建商能圓滿完工了

[@toysstudio8750]

為何不自建?

[@carlchi8383]

追

[@sty5230]

簽約了就無法更改了嗎？我簽萬年合約

[@wangkuohuai113]

主約是萬年契約，上面沒有契約效期，附約上面有契約效期，這是建商慣用的手法。 簽約後過了幾年，附約失效，所有的約定全部消失，建商愛給多少就是多少！ 被騙了吧！恭禧！恭禧！

[@wangkuohuai113]

建議：在附約失效前，和建商解約，方法：進居民糾紛調解委員會調解，調解不成進法院民事庭訴訟，法官會裁定解約。