【賞屋說說】☛一次教你 如何判斷你家有無改建機會 | 建商利潤怎麼抓 | 地主改建權益如何計算 | 建商的分配比例☚

[@aibachang4401]

家中剛好遇到建商來談老屋重建的計畫，但其中實在有太多不清楚的地方，又害怕一輩子辛苦打拼的房子會被不肖建商騙，直到上網搜到這影片，影片的內容真的非常實用!!! 後來更私訊粉專，沒想到子誠真的很認真跟我們講解合建相關注意事項~ 而且有問必答，非常中立且誠懇，著實讓我們真的安心不少，擁有這麼專業著知識，卻不求任何回報，像是朋友般的幫忙，真的是太難的可貴了!!!! 真的必須用力支持一下這麼棒的新媒體~

[@張語容-t7t]

感謝子誠假日為我們解說，協議合建契約書的魔鬼細節，解答所有專業問題，和善又親切。謝謝子誠和優質頻道的團隊! 非常謝謝!

[@jasonhong4572]

非常感謝子誠放假日還一大早親自過來詳細解說，還費心製作了報告書，解答我所有的問題，真的是非常專業又佛心的服務，謝謝子誠和這個優質頻道的團隊~

[@jasonhong4572]

子誠不愧是專家, 前幾天建商開會重新調整地主分配比例後, 和子誠分析報告書中計算出來屋主改建後可分得的坪數幾乎一樣, 只差了 0.2 坪, 太厲害了 !!

[@35visitchannel]

謝謝您的讚美，能幫助到您我們也很開心！

[@雙雙劉]

觀看你們頻道很久，一直都覺得還不錯，不過對於本集都更不能一坪換一坪的負面評論，個人不是很認同。都市更新的目的是提升建物耐震能力保障居住安全、提供高齡化社會電梯需求、基地退縮滿足消防救災需求、提供良好人行步道環境等等等，價值提升只是附加不是最終目的。 個案基地條件不同，本就有可能產生各地區分配條件不同，如果都是經過合理計算甚至是政府把關過的權利變換，或許民眾該思考安全重要還是條件重要。 政府給予容積獎勵，其實已經某程度分擔了重建成本，個案條件不好的基地，民眾若還是希望維持更新前的使用坪數，或許可以考慮繳交差額價金來補足坪數，而這個差額絕對小於賣掉舊房子再去買新房子要給付的差額(這裡假設的是在同一房價區域換屋並維持一坪換一坪)，或許可以降低民眾抗性，重新思考都市更新的可能性。 貴頻道在房產這部份具有一定的影響力，若能將更正面積極的觀念和思維帶給觀眾，相信都市更新推動一定會更加順利的:)

[@joeyshias]

沒錯 容積會有限制，是為了確保公共設施及道路的服務水準（以免人太多癱瘓） 過多容積獎勵，會犧牲掉公共設施的服務水準 有容積獎勵已經很不錯了， 不然房子舊了其實是得自己花錢改建的

[@chiutzuchang2338]

昨天看完這主題影片，剛好家遇到這狀況，所以下午私訊粉絲團，結果沒想到晚上大師兄就馬上回電話了，真的很感謝。

[@35visitchannel]

謝謝支持～其實我們也不一定每一次都能那麼即時，但是盡量服務到每一位粉絲朋友！

[@ImTammysmom]

真的好實用，我們家的透天厝跟好一直在談合建但談不攏，鄰居一直要1:6789坪 根本不可能，所以都無法成功合建😮‍💨

[@insteinLin]

感謝子誠親自過來一趟幫我們做了詳細解說，從來沒看過這麼誠實與優質的說明，還特地製作說明報告，馬上圈粉！

[@wizozc49571]

以前一個電梯一個樓梯就好，現在還要兩個防火梯，政府要求這麼多導致公設比飆增，容積建蔽率放寬一點當然合理。

[@lilianshi]

今年營建成本大增一坪25萬，執行上已經有點困難。再來25萬/坪是基地大（一層至少是四戶以上），若是基地小，因結構上成本基數變高，台北市區容積又較低（樓層低），所以危老案不好弄，一不小心建設公司也承受很大的風險。

[@lydiatsai91]

理性的人會這麼想,但絕大部分人不想了解,就會一味的說建商就是賺很大.最好建商不要賺錢才不會有人說話

[@黃宗翰-w5x]

@@lydiatsai91 利潤拿10%，淨利再拿40%，台積電世界第一都不敢這麼開價，你建商有什麼技術比的上台積的？

[@周小汶-v9q]

@@黃宗翰-w5x 你有夠可憐！自己不懂還到處嗆！哪來的 “淨利” 啦？去查清楚什麼是淨利啦！還有是不是世界第一，跟淨利有什麼關係啊？世界級筆電代工大廠，毛利還不一定有5%，一堆小吃店的淨利可以達15%以上，難道那些小吃店，都是世界級小吃店啊？你要不要動腦想一下再回覆？你是真的不懂，還是裝瞎裝傻啊？

[@victor9037524]

非常感謝子誠老師這麼用心的講解，對於我們這些不懂的人真的很有幫助，非常感激🥹

[@huangya-ping9158]

超級感謝子誠大師兄，假日還特地來到我們家幫我們解惑，解開建商合約的魔鬼細節，教我們看合約，也讓我們理解合理的分配計算，我們提出的問題也不厭其煩的解釋，和善又親切，感恩子誠大師兄無私的幫忙。

[@大頭人]

謝謝大大提供這麼優質的解說，非常感謝🙏

[@thomass2626]

TED可以用更正面的態度面對改建，如果人人都希冀改建都想要"無償"面積維持或變大，台灣的改建之路注定遙遙無期。 我也是改建屋主，對我來說付出成本讓房子變得更好，對於我個人或是城市都是好事。| 另外容積建蔽率是基於都市計劃而評估規劃的，如果一昧的上調，對整個城市的生活品質絕對是扣分的。

[@joeyshias]

沒錯，希望Ted 可以想一下容積無限上調會發生什麼事

[@waywaylu5848]

我認為有機會能改建都更新房的要及時，因為當大地震發生，一堆房子半倒、難以申請什麼補助、住不是不住也不是難以出租的時候，到時屋主心慌慌、危老重建供給量突然變大的時候，很容易會被建商狂割韭菜，那時候條件通常只會更差，不要以為老屋一直放下去穩贏。

[@1026ivanlu]

深入淺出的說明，讓聽閱者很容易了解這些建物的眉角，謝謝分享

[@jasperwang2861]

好實用的資訊！危老都更是安全第一，時間成本也是很高的。

[@aioluslin640]

子誠好棒！

[@李姍霖]

看完後覺得受益良多，更了解如何概算自己的權益，感謝大師兄的精闢解說

[@hungfulin]

如果可以屋主 銀行 營造商 三者自辦都更比較好 , 建商再進來根本不夠分

[@ghhvvg8686]

新北都更2.0有個方案能讓小基地調出容積到同計劃區主要幹道的大基地參與都更，這個方案挺好的台北市政府應該學習下

[@taipeicat]

很棒的資訊！

[@olaffyhaha]

這邏輯講得蠻清楚的耶 淺顯易懂

[@ReiFan.]

容積率建蔽率這種東西就是一定有人爽有人不爽，香港容積率可以到10倍(1000%)這樣爽到誰苦到誰? 都市計畫的精神本身就是對都市機能做管理，希望都市宜居同時又有足夠誘因讓所有權人點頭進行老屋換新(讓人有誘因很重要! 劃重點! 要是北韓那種領導說了算的地方，政府哪有空跟你訂甚麼容積率上限?) 但誘因給太多，都市不宜居；誘因給太少，老屋放到倒，這都是只能努力取得平衡的

[@鄭博仁-q6v]

每個人都想把30坪一坪60萬的老舊房子換成40坪實坪30坪一坪100萬的新房子 1800萬變成4000萬，這不是想都更，是想當暴發戶

[@allenwu5668]

人家早些年買對地點，土地漲價1800萬變4000萬也不意外阿，就算不都更，土地拿去賣也值這些錢

[@s9954127]

@@allenwu5668 同樣一坪，整塊基地的價值，和集合住宅但土地持分，是差很多的

[@農民周]

就自己蓋就好啦，沒毛病。

[@ch-is3rh]

每個都在哭房價太貴 然後買了又不希望房價跌 ㄏㄏ

[@Lynn-e6d]

都更算是某種程度的助炒房推手

[@南-v3x]

沒有利潤就不會有建商來都更!屋主都想要賺一筆,又不想付出,那就繼續住舊房子啊!不要推給政府法令問題,反過來想原本公寓100坪土地才住10戶人家,法令優惠無上限容積增加很多,變成住30戶,這就不是都市計畫了!使用者付費,想都更住新房子本來就要花錢了!

[@黃宗翰-w5x]

使用者早就付費了是你不懂所以沒看到 你知不知道原住戶10戶本來土地持份是100/10=10，你覺得新多的20戶沒有土地持份？改建成30戶就變成每戶土地持份就變成100/30=3.33 少的6.67坪"地坪"可以賣多少錢你知道嗎？ 還是你根本不知道土地持份是什麼？ 地坪比建坪值錢多了 這6.67坪賣掉的價格建個四五十坪的房子根本不是問題

[@周小汶-v9q]

@@黃宗翰-w5x 有夠好笑的小學生邏輯！還到處嗆，真是可憐！你的土地就只是土地而已，你土地10坪能做什麼？你大地為家，星空當棉被啊？你土地值錢，那房屋就不值錢啊？沒有那些容積獎勵，你能換到原地建坪50坪的新房屋啊？那個建商願意原地蓋新房還賠錢賣你啊？你乾脆說，台北市10坪地，可以買台東百坪透天算了！用點腦啦！

[@黃宗翰-w5x]

@@周小汶-v9q 你就繼續崩潰阿，連地坪跟建坪都分不清楚，房屋那些建財跟地坪比價差不知道幾倍，建商賺了將近50%"淨利"還賠錢哩，笑死，你不做一堆人在排隊拉，被戳破沒看內容回文後就開始四處崩潰，可悲

[@周小汶-v9q]

@@黃宗翰-w5x 小朋友，你的小學生邏輯真是夠好笑的，瞎扯一堆被打臉，還在嘴硬，去看看台北市的房價啦！地坪算你每坪200萬，10坪也才2000萬，建坪一坪算你50萬就好，沒有合建容積獎勵，你能買到50坪建坪啊？沒有容積獎勵，那土地值多少啊？那個建商像你一樣呆，原地段土地還會蓋出不符成本價格賣給你啊？ 你一會說建商淨利都超過50%，又說賣土地可以買到建坪50坪，你那可憐的智商！有沒有說哪裡的50坪啊？北投地坪10坪，能買到信義區建坪50坪新屋啊？還有台北市一般容積率，除非是商業區，不然住宅區最高400%，住一還只有60%，你去找個台北市土地是住一，每賣土地1坪，還可以換到原地新屋建坪5坪的例子給我看啊？

[@周小汶-v9q]

@@黃宗翰-w5x 你連基本的容積率和建蔽率都不懂，看看你那小學生邏輯，已經在自打臉了，還在瞎扯，真是悲哀！ 你土地10坪，一坪算你200萬賣給建商，你才取得2000萬，如果沒有獎勵容積率，用400%來算，10坪土地只能蓋出40坪建坪，建商土地成本換算建坪成本，每建坪成本50萬，加上建造成本25萬等於75萬，你又說建商 “淨利” 超過50%，那不就是賣超過150萬，你那土地價2000萬，只能買那10坪土地蓋好的13坪建坪啦！建商夠佛心成本價賣你，你也只能買到26.66坪啦！就算用土地成本，每建坪50萬賣你，你也買不到50坪啦！ 全台上市櫃，所有建商的財報去看看，有幾家“淨利”超過50%的？ 你見鬼了啊？真是可憐的小學生，精神錯亂！

[@ax0t]

謝謝Ted這影片的分享，我在蘆洲南北側農業區區段徵收區有一塊土地最近有個上市的建商要以16萬/坪的建價，當地賣價預售的價錢是在50萬左右，240%容積率，可是他給的比例是50/50那這樣聽起來是不是他把利潤抓得非常的高

[@dnsho717]

覺得既然要談的話，應該用法定名詞會好一些。在《都市更新條例》的名詞解釋當中，大家在談的「拆掉、蓋新建築」應為「重建」而非「改建」；法規中都市更新只有三種方式進行，即為「重建、整建、維護」，而改建則被放在「整建」的名詞解釋裡，希望大家別搞錯了，以免影響自己的權利！

[@dnsho717]

如果大家好奇「改建」是什麼的話，幫各位補充《建築法》第九條第三項的定義，改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。

[@Lynn-e6d]

不是學都市計畫領域的，名詞很難精準

[@soby.H]

改建的問題跟基地大小有很大的關係，必要公設下基地太小蓋出來的就是比較小又比較貴 但是現在的建案亂蓋一通，成本也亂加，，非必要公設墊高管理費，要提升改建速度，還是需要政府出來幫屋主擔保融資比較有效率

[@danielchang55]

危老蓋好的新房，賣不掉，"黑心都更2"作者說: 第29講 「沒有價值」的東西，你想買嗎？ 如果你走都市更新，你是住戶，走權利變換的程序，事業計畫與權利變換計畫中的共同負擔，就是你的成本，也就是要還給建商的錢，但卻不可以用錢付，只可以用新房子來付，這時候估價師給的每坪售價，就變得很重要，我第一次聽到建商說的價格是65萬，我感覺很奇怪，也可以說這是我的第一個問題。 如果你走合建分屋，合建契約書中的採整棟價值分配方式，地主依其佔比可以分得53％，這裏又不講坪數幾坪，這是我的第二個問題。 換句話說，如果你走合建分屋的這條路，權利變換的結果跟你無關，有關的地方，只以擇優選項，也就是說，如果權利變換所換算的結果比較好，屋主就可以依照這個比例，重點是依照「預算書」上的數字，也可以說，真實數字與預算數字就是兩個不同的數字，這是我的第三個疑問所在。 如果你走都更更新，而且是自組更新會，雖然事業計畫與權利變換並核上有一個共同負擔預算數，又或者說是有一組營造工程費用，這一組的數字有預算與實際支出，真正的盈虧在於實際數字，這才是住戶的真實共同負擔數字，這個實際數字放在建商身上時，這又有什麼貓膩存在呢？這是我的第四個疑問。 後來合建分屋的建商提到，找補金額以建設公司所提出房屋與車位價格表為主，後面又有一個新數字95％，這是我的第五個疑問所在。 首先我們來講一個預售屋的淺規則，假如我們買了一個30坪的房子，結果建商也給我一個30坪的房子，可以一個公設27％，一個公設40％，請問您選哪一間呢？ 接著我們問，如果我們一個30坪的房子，結果建商蓋出來的房子差距很大，只有27坪與50坪的房子，請問您怎麼選？ 假如當初約定一個上下5％的無條件解約條件，請問您解約後，建商需不需要付您利息呢？假設你也選了50坪的房子，這個找補金額該怎麼算呢？ 所以當初我們在跟買預售屋的時候，為了把風險鎖住，我們就約定了兩個對買屋者最有保障的法條，第一條是超過2％以上不用找補，音為我們對自己的建築面積有信心，第二條是找補金額就跟現在的每坪購買單價一樣，你買80萬，找補就是80萬，退款也是80萬。 如果買預售屋的客戶跟建商沒有約定的話，交屋時，將有非常大的風險，第一是面積不確定的大，可能會買不起、住不起、或貸不起，第二是金額不確定，萬一市價往上走，前一個訂金是每坪80萬，後一個找補是每坪100萬，請問您到底是買或不買呢？ 同樣的這個問題，也會發生在「都市更新」的「找補基準」中，需要思考的問題有四： 1. 共同負擔的預算數字與共同負擔的實際數字。 2. 估價師所給的每坪單價與代銷公司所給的每坪單價。 3. 建商所給的每坪單價與所謂的95折與77折計算出來的單價。 4. 兩階段的找補單價，可分配金額內得找補，共同負擔內得找補，超額選配找補，到底是一個階段找補或多個階段找補。 5. 超額選配到底是登記在自主更新會中，還是登記在找補得個人身上。 重點是，當你的選擇是合建分屋時，可以確定的是，你絕對看不到實際真正的共同負擔，你只可以看到預算上的共同費用負擔，也許你可以看到估價師表定的每坪售價，但建商告訴你「建商所提出的房屋與車為價值表為準」是「找補金額的計算依據」。 我很多眷村的窮朋友就是這樣被掃地出門的，你不要小看小小的2坪，只要差2坪，每坪250萬，就是要繳500萬的找補金額，這就是在台北市；一瞬間要哪些二級貧戶哪裏找500萬，才可以取回10坪的小套房呢？最後只好選擇拿回8坪4000萬的現金(這是權利金的總數)，搬出了台北市，不然為什麼台北市人口越來越少，窮人也越來越不多見的原因。(如果是領補償金，搞不好要再打一個3折，夠恐怖吧？) 最後講一個「沒價值的東西」沒人買的故事，主題「登場」了。 有一個建築師買到了便宜大樓的頂層，通常頂樓應該是附有一個車位或者是兩個車位的單位，他剛巧買到沒有車位的頂層大樓四拼中的一間，也許是有撿到便宜(或親屬買賣移轉)，所以他把車停在大樓外面的「租用車位」。 有一天，他老媽告訴他，這一棟大樓的樓下住戶，有一戶想賣掉車位，看建築師是否要買？ 建築師說不要，因為該大樓是機械進出停車位，目前停車設備已經用了15年，整個機器耐用為20年，建築師認為「現在」應該是其他住戶替換新停車設備的時間點，也可以說，是大家重新找接盤俠的重要時刻，他不想當哪一個開會討論「停車公設」的「委員代表」或「管理費支付者」。 除此之外，「將來」也一定會有四件事情將會循環發生，只是前後順序出現的次數與頻率，分別是： 1. 機器壞掉，再也不能修護。 2. 不能停車，因為大家都不願意出大錢，購買與安裝新的停車設備。 3. 機器修了壞，壞了又修，修了又修不好，導致停又不能停，想開又開不出來。 4. 機器砸死人，或壓死人，大家變成罪人，必須出錢賠償受害者。 所以建築師，認為這種停車位是沒有價值的東西，未來還可能是麻煩精，所以他寧可麻煩一點，租用外面或購買平面車位，而走走路也有益身體健康，他跟老媽說，這種停車位再便宜都不會買。 唯一的可能購買點是，當大家都受不了之後，也終於替換成「全新停車設備」之後，他將再以低價買入，用了15年之後，再甩賣給其他人(時間點很重要)；由其他人去負擔維護保養的費用(重度維護保養費用)，甚至是「替換全新設備的費用」。 也就是說，千萬不要買「沒有價值的停車位」； 「停車位」是有「等級之分」：(與特殊的買入時間與甩賣時間。) 有「大小之分」，有可以「停放兩台小車之分」，「有「好用與不好用之分」，有「能不能開門之分」，有「兩車道進出與單車道進出之分」(獨立機車道之分)，有「機械進出與平面進出之分」，有「機械停放與平面停放之分」，最差的一個等級就是「兩種機械結合的停車位」，這是千萬不能碰的東西(停車位)。(循環車位也算是「不易維護」的特殊設備，商業使用可以，住家也千萬不要碰，畢竟沒有自己的工班與技師。) 重點是，今天如果當事人不是「建築師」，搞不好就傻傻地「買進來」，接著就是一直後悔且一直無奈，卻始終賣不掉。 筆者認為，賣不掉的房子，或不好用的房子，也算是一種人生的重大負擔(向股票套牢或下市)；畢竟凡是不能用來「週轉」的房子，最後都會變成法拍屋，自然也就不可能變成你第一桶金的「起家厝」；一個讓你「珍愛一生」且「充滿回憶」的家。(小套房的週期最短，只適合超時加班的上班族，一房一廳只適合夫妻小倆口，二房兩廳適合小家庭，只有三房兩廳兩衛的週期最長，讓你的家族從國小到大學，從三代同堂到分租套房，從啃老族到二代宅。) 千萬不要把自己的房子設計成「沒有價值」的房子；這就是預售屋中樣品屋，需要找「知名的平面設計師」來擺設與佈置的原因。(國內知名豪宅立面也都會委請知名的建築師來加以設計，我還跟高松伸與隈研吾一起吃過飯，聽過他們的建築設計簡報)。 p.s.就像業界所說的「房不成房」的「+1房」，講的就是不好用的房：無法滿足下床放腳的房，無法滿足放上標準衣櫃的房，放不下標準床型的房，夫妻進出需要跨過對方與吵醒對方的房。 p.s.就像柱子應該來撐樑，「大樑小樑不可以在床頭上」的風水概念；更多的是「柱子是包在牆裏面」，只是超出幾公分；印象之中，柱子在房間中間，還多達三大根柱子在店面中間，只有懷生忠孝危老案的設計圖說。

[@danielchang55]

樣子回不來，坪數也回不來，"黑心都更2"如是說: 第37講 用「小算」替代「大算」 用「小算」來替代「大算」，也可以說，只要對我來講是「划算」的結果，我就支持，至於別人賺得多，是對方的能力，我並沒有意見。 當然如果「小算」還可以變成「免費算」，或者是我自己可以學會怎麼算，我會更努力地去加以學習，當然我也會試著認識這些有經驗的人，拿這些「數字」當「備胎」，可以減少自己的很多煩惱。 其實我的最早的一個「都更議題」，並不是想蓋新大樓的問題，其實事有點類似海砂屋的問題，只不過我的問題沒有那麼嚴重，也就是磁磚地震剝落的問題，我擔心的是萬一有人受傷，我賠不賠得起的問題，後來有朋友建議我去申請政府補助，也就是拉皮的作法，所以我去深入了解了一下，我發現我們兩棟透天厝，需要花將近250萬左右。 後來我看到隔壁的老爺爺，自從生病後，就再也沒有下樓來逛逛公園，接著又有朋友跟我建議去申請政府補助，也就是增設一台電梯，如果以「一隻樓梯八戶」來看，平均每戶是30萬，可是我是雙棟透天，所以我的預算也是被拉高到250萬元左右。 基本上，因為我的透天厝沒有「違建」，且有保留法定空地的關係，所以跟政府申請一半補助，擺一隻小電梯是沒有問題的，加上如果我將這隻電梯改成雙方向進出，聽說隔壁棟的住戶也願意出125萬，也就是說，我的預算可以進一步降低成125萬，如果我願意將其他的二個樓層賣掉，留下一樓與四樓，我只要出四樓的30萬，就可以滿足全家目前的居住需求。 後來又有朋友建議我搞「危老」，我覺得目前的騎樓平面停車的兩個車格要遠比機械停車好，加上如果有電梯與大廳，我的一樓店面就不見了，加上我是磁磚剝落，因為地震所導致的一小部分面積撥落，我可以透過陽台外推來加以解決，不是類似海砂屋的整個陽台與浴室天花板整片掉下來的大問題，所以危老鳥籠屋根本就不在我的選項裏。 最後只剩下都市更新，這是我唯一可以接受的選項，但因為房子的狀況還非常好，所以我在等待，順便提前學習都更有關的知識。 所以，只要我的週邊鄰居友人有發生所謂都更危老重建案，我都會試著利用各種不同管道，來了解地主們的考量，並了解何謂有良心與有誠意的建商，自然也就發現更多沒有誠信的建商。 舉例來說，有一個仲介推銷我的一個親戚，購買一間都更宅作投資，我的建商朋友給我一個公式，說這個公式可以打破一切幻想。 假設地主與建商是6比4的分法，假設每坪25萬的造價，只要問一下該地區的預售屋平均單價，就可以知道建商是否可能進來整合都更，百試不爽。 每坪25萬 ÷ 0.4(建商分配) = 62.5萬 62 坪 × 1.3(三個10％風險/建築/代銷) = 81.25萬 當地代銷均價75萬 > 81.25萬，表是建商根本就不會進入當地，來整合都更，也就是仲介騙你進來買房，「都更與危老」都是「可利用的藉口」。 後來又有一個朋友，告訴我一個實例： 舊權狀坪數是38.37坪，土地持分是9.83坪，都更獎勵是36.26坪，重建後是蓋成48.22坪(9.83×2.25×1.3626×1.6)，如果跟建商約定是65％地主分回，地主只可以取得31.34坪，扣除公設比(36％)後只剩20坪左右的室內空間，也可以說，如果他想取得「權狀坪換權狀坪」，需要「80％的地主分配比」。(永遠沒有機會可以達成「室內坪換室內坪」的夢想。) 所以他選擇以「委建」的方式，參與都更的權利變換，興建費用貸款1700萬，用以取得一個未來市價4822萬的新成屋(預估市價是每坪100萬。) 換句話說，屋主面臨兩個選擇，也就是： 1. 不花錢，取得31.34坪的3,134萬的新成屋。 2. 貸款1700萬，取得48.22坪的4822萬的新成屋。 但如果以上一個「算式」來算， 48.22坪 × 25萬(每坪) × 1.3(建商風險管理費) = 1567萬。 重點是25萬每坪，如果變成是21萬每坪，這中間又可以多出160萬。 筆者想說的是，在參與都更之前，地主們都可以想盡辦法去取得「所有可能性的免費數字」(付小錢、付1％簽約金、遞延付款、政府補助付款或條件付款)，三不五時的算一下，等待最佳的進場時機，這就是用「小算」來代替「大算」的具體作法。 這就好像懷生忠孝危老案一樣，如果18戶的店面地主在面臨建商壓迫下，沒有花一點小錢來找估價師算一下，他又怎麼來對抗建商所請的估價師呢？(可笑的是，危老建案根本就沒有權利變換計畫，而沒有經過都審的估價師估價，又如何取得公信力呢？有三家估價師算過嗎？又誰來指派估價師，是不是建商選一家，市政府抽一家，地主們也選一家，最後再來投票表決呢？)

[@cassia1125]

我真的是窮人，我一直無法理解起大豪華會客室的魅力，也無法理解社區裏有WorldGYM有啥好處，它們都是你無法控制的公設，就算你天天去用，攤平在房價跟管理費中，有比去飯店跟健身房划算嗎……🤔

[@pkhugovan]

TED的泡茶組不知道在那裡買的 看起來還不錯

[@35visitchannel]

是TED嫂買的，在陸寶買的

[@taylerlee0933]

住家附近有一40+年的國宅社區， 也是想都更.一坪換一坪。但實際就是住戶多.原住坪數小， 以現有建築法規，根本就是無解。

[@gosh3559]

誰會無條件幫你翻新房子，一坪換一坪除非你地段以前被嚴重低估價值

[@Hao-yp7mg]

公設比30%起跳，改建完有效益再來重建，政府要推動危老改建獎勵方案要再更好。

[@allenwu5668]

公設不算在基準容積裡，卻是可銷售面積，才會導致建商蓋一堆奢侈(沒用)的公設

[@游豐慶]

我也覺得很怪，政府推動獎勵容積，卻強迫地主要分出次固定坪數做公共使用，卻照成一樓店面地主成犧牲品。新建公設的找補也是分擔.........使用坪數變少，也不願意生犧牲品，卻要付出管理費，維修費，增值稅.............這有變相的詐欺感

[@alberthung888]

建議也可多分享都更流程與知識

[@marilynchen5256]

謝謝Ted分享

[@mysandychen2201]

今年台北市有多出30%獎勵

[@劉佳玉-w4g]

聽到好多專業的，沒思考過的用語，不知這在新北市鶯歌是否也適用？

[@bow917370bow917370]

大師兄就是大師兄，猝不及防的左右開攻啊

[@黃宗翰-w5x]

建商分四成還多拿10%利潤會不會太誇張？這哪裡算六四分 81.25萬，裡面20%管銷費用12.5，"建商利潤"6.25 81.25萬去除管銷+"建商利潤"=62.5萬 62.5萬扣掉建造成本25萬等於淨利37.5萬 37.5萬又要分四成"建商利潤"等於15萬 總共建商拿了15+6.25=21.25萬 地主只拿了37.5*0.6=22.5萬 建商設計費拿了，管理費也拿了，利潤也拿了，最後還要分四成 一坪81.25萬建商拿了27.5萬，而且還是已經扣除掉全部成本的淨利，建造費用也才25萬， 重點是這一坪還是地主的，賣了自己一坪也才拿22.5萬，地主都沒有成本要計算是不是 這會不會太誇張？ 不如地主自己拿去銀行貸款81.25萬貸六成出來，這些成本全部付完還有5萬， 一樣自己什麼事情都不用做，隨隨便便就賺三十幾萬 建商價格亂疊炒房炒這麼大被叫黑心建商真的不是沒有道理

[@周小汶-v9q]

亂扯一堆！可憐的小學生，連基本數學邏輯都不會，就到處嗆。62.5萬減25萬就是淨利啊？瞎扯！那還算25萬除以0.4等於62.5萬做什麼啊？還有一堆亂扯的，有夠好笑！

[@游豐慶]

已經PM，還有找補問題，光是原本樓梯跟陽台，被建商列為公設去除後，使用變小，然後新建公設33%列入要找補。到底效益是+還是-，我都快暈了。

[@leejiajia5256]

期待

[@WEI-uu8hp]

參考參考就好 蓋房子最貴就是土地 拆房子不會多少錢，公寓沒地下室的 500基地 一個月就可以拆完 這個費用賣幾間房子就有了 現在獎勵幾乎都有300% 好的地段 隨便一坪就百萬起跳 土地隨便買都是幾億在跑 真正貴的是土地！ 跟你說 現在等都更的都太笨了 如果全部都想都更 跟你講 大家集體合資請人拆成土地 土地再轉賣給建商，總額再平分賺最多了啦 土地都不用錢了，還想多貴…. 等河堤旁全部蓋完，就知道了 海水退潮後，河堤旁 高架橋旁 沒穿褲子的都看光光

[@scotta0011]

不覺得獎勵要再放寬，要考量都市整體發展規劃，不然一代比一代越蓋越高還得了，另外應尊重專業，專業諮詢應該收費，一堆免費的後續想賺更多的真會公正嗎？

[@陳柏璋-r7c]

住戶太多 有長輩需要照顧的鄰居也多 超難喬 希望來了5+級地震 有部分鄰居牆壁裂開就好(X 別倒 因為整排都連在一起 都更意願才會比較大

[@39979mma]

很清楚 謝謝

[@ericchien658]

這部影片太棒了！

[@中山大學管理學院戴子]

一直噠噠噠噠噠~~

[@chenmico5155]

還沒有用完的容積，這話能解釋一下嗎？謝謝您

[@scottwang686]

家裡有地真的很好

[@mengrongli3484]

請問屏東的要去哪裏查詢呢?

[@sgpo12347]

直接推平，出錢自建可能還比較有利益吧。

[@rarahung3749]

若是有土地要重建的話，設定公設比低（25%）， 減少不必要的公設如會議室、電影院、游泳池、圖書館…等，增加住戶生活的室內實際面積，而不是增加虛有好看的豪華公設。 住戶省下健身房設施的公設費用，自己在外面參加健身房其設施更完整且不用負擔保養、保險費用。

[@梁布丁-h3x]

公設比就是建商賺錢的主要項目，真的希望法令要限制，不然以後變成50％就真的沒房子住了

[@mikechen-gh1ly]

請先把大公、小公分清楚。公設比是指小公，為必要性公設，比如雙逃生梯、廊道……等。至於娛樂性的大公，算建商成本 當然灌在房價裡。如果大眾都不喜歡大公，建商就不會規劃。

[@edwardc8217]

師兄把建商成本設太高了吧，公司很多營銷是固定的必然負担，未必該地主承擔。代銷多有良好關係，負擔未必到5~7%。一坪成本25萬，那一堆蛋白區三字頭以下是慈善事業？

[@lilianshi]

每個縣市的成本本來就不同呀！ 以前品質較佳的工班會留在北市，材料也會比其他地方報價高，要符合的勞安條件也更多，這些都是成本

[@周小汶-v9q]

建設的用料也有差，一樣是蓋個合格的建築，水泥用料不同，成本也有差，鋼筋是傳統還是新式的，成本也不同。還有使用的工法也有差，等待拆模的時間不同，費用也不同，水泥強度的結果也有差，地基打多深成本也不同。如果只是蓋個符合法規，能住人的建築，成本自然比較低，但是畢竟是老舊建築改建，通常改建後還是會自己住，總會要求品質好一點，甚至是綠建築，成本相對也比較高。

[@黃宗翰-w5x]

建商抓了利潤15% 又跟地主64分利潤 算了兩次利潤，還有人看不到 上面留言的要不要動腦想一下再回覆

[@周小汶-v9q]

@@黃宗翰-w5x 你要不要再看清楚樓主說的，跟你講的有什麼關係？免得讓人覺得你不懂腦就在回覆！

[@houhohou]

自己出錢蓋是最划算

[@陳寶光-b7j]

反正建商案子接不完，你嫌坪數太小不都更，他又沒差。

[@cyfnm861]

自己出錢蓋是最划算！戶數越多分到的地坪就越少！

[@翁浩恩-j9o]

現在公設比這麼高，你的坪效係數不會抓太低嗎？

[@mysandychen2201]

可以請教那位阿誠哥的連絡方式嗎？

[@ceo_chie]

內容很棒 可惜 背景音太吵雜了 聽了很不舒服

[@hank791221]

200坪25⋯佛心價⋯⋯敝司報價至少32⋯

[@周洪源]

講的是都更，計算的時候，為什麼沒把都更獎勵算進去呢？ 要知道自己家裡可不可以都更，其實也不用去懂這些算式，看留言就知道一般人不容易懂，就以分區使用、幾樓蓋的房子、房子面臨的巷寬路寬、都更需要多少土地面積的門檻等等，這些來分析，是不是更淺顯易懂！沒說到這一塊真是有點可惜！ 還有六四分也不是通例，以台北市來說，房價比較高，少說也七三分起跳！

[@zopc00]

建地面積小戶數又多感覺難

[@ukuang1265]

基隆是寥寥無期啊⋯⋯⋯

[@houhohou]

一坪營造25W，真誇張

[@RitaChu-il9nt]

泡茶器具好美是什麼品牌⋯⋯⋯畫錯重點

[@sopcc3368]

對茶具有興趣+1，求解

[@35visitchannel]

陸寶

[@RitaChu-il9nt]

❤️

[@foxlifeman]

公設比和容積率真的是最基掰的地方，光這兩點就搞死很多該都更改建的地方

[@kigosamx]

這個很重要。謝謝

[@鬼麒子]

你家在大馬路旁，就可以了

[@wangkuohuai113]

我是你們口中所說的釘子戶，我不是貪心，我是不愚蠢！ 你們看到的是：一坪舊屋換一坪新屋，搬家搬出有搬家費補助，搬回沒有。在外租屋有租金補貼，新屋的使用執照核定，次月就沒有租金補貼。除了一坪換一坪，還有額外的35%大小公設，還有一個地下室的汽車停車位。 我看到的是：新樓共計24層樓（地上19層地下5層），7層分給地主們（含大小公設），建商拿走17層，隨著這17層的新屋，地主的私有土地約70%的面積，也被建商拿走了！ 70%的私有土地，換來一個汽車停車位，我認為是虧損，受騙了！

[@圤倪課]

收音因為在泡茶很吵雜

[@5mt960001]

後面一直有個卡卡卡的背景音

[@saviourchuang5092]

營造費用要25萬~~ 現在桃園的新房子銷售是一 坪40萬的話那是賣身體健康嗎 如果桃園火車站附近的房子要都更或是合建，按照這邏輯不賣80萬怎麼可能合建成功 實在不太懂邏輯用台北的房價來看整個台灣，還是只有台北市的房子要都更，其他縣市就是等死 因此很多成本的計算方式實在很不客觀

[@brianhua1201]

很棒的內容，但是主持人為了泡茶一直動來動去，在觀賞上讓人很不舒服，視線專注力也會被影響，這樣的畫面設計實在很差！

[@高翊翔-m1q]

如此複雜的利益關係，怪不得難以都更，根本是假議題，市容繼續老舊吧！

[@bbb127543680]

危老 要100%同意 哪有可能!? 除了你是100坪以上 獨棟透天才有可能!

[@李家-m4d]

kzbin.info/www/bejne/qIbFemSqpbp0iqc 這裡62.5W*1.3的部分，60%已經是鐵分給原住戶了，應該不用再計算管銷成本吧?

[@cjyang69]

現在重點是很多建商不太願意做都更~~ 沒有效益啊~~~

[@TAIY_ING]

這茶葉沒有業配不能給過欸

[@劉堉明]

可以來我們家幫我們分析嗎？

[@ching8]

可銷售面積=面積*容積*坪效*容積獎勵。都更危老哪個沒獎勵？坪效跟公設比有關，你要算1.55我不反對，但至少1.55～1.7。後面的成本明顯建商說法！不客觀，沒有參考價值。

[@丱嘂]

影片中少了容積獎勵% 危老40% 都更50% 因此影片算式不正確

[@allenwu5668]

想請問權利變換對屋主來說是安全公平的嗎? 危老都更都會有個合建契約，建商私約(簽約前建商承諾)跟權利變換(簽約後才知道結果)地主可擇優 權利變換有沒有可能算出不符合地主權益的價值?(建商勾結估價師) (建商跟地主的資訊不對等，建商開的成本是否合理、有無灌水、圖利廠商或是收取回扣...等)

[@e662000]

建商或地主太貪心，都無法成案😂

[@ackj1254]

椅子換掉吧，一直爆音...

[@賴亞呈]

台灣為什麼沒有那種獎勵自蓋更新老屋的，意思是住戶數不變，有優惠貸款住戶集資更新，類似德國的合作住宅，這樣多一種選擇方案不是更好

[@Lzainside]

合作住宅我看了一下等於你要先把老公寓、華廈的全體住戶整合成一間公司/法人，並給予相應股份 但這個我認為癥結點不在於沒有優惠貸款，現在房貸利率都很低阿，但問題是 1.一般社區管委會參與積極度都很有限，還要整合大家資產改成股份的模式，對住戶來說太複雜 2.就算大家認同這種模式，其次是分股份大概就可以討論好幾年，有人願意跟附近均價或是只比購入價高一點，但有人只想掛高價，那股份就很難有共識(譬如均價是40萬/坪，但有人認為他是高樓層、裝潢特別好或各種理由，可以算到55萬/坪，那他股份要分更多，這點就會有問題吧) 3.就算有共識+股份也搞定，那接下來就是大家在可能既有房貸下，要在貸，這是第二層風險，老公寓未必都是繳清房貸老住戶，也有可能有二三四手近期才買的住戶，那他等於要揹兩次房貸 4.就算大家都老住戶繳清房貸了，也有能力在貸款，終究還是要找建設公司，那其實分潤的部分，我覺得跟傳統的模式不會差太多，但買賣成本可能可以減少一些，畢竟就統一成一間合作社的意思，只是股權轉讓，但這塊還是有必要支出吧 5.合作住宅的模式，賣是容易，畢竟賣房就是只要錢，股份換成錢，但買股份入住意願不一定很高，畢竟這是很少見的模式，大部分人買房還是想要擁有不動產，且這種模式不知道房貸申請會長怎樣，因為你只有提到給集資重建的優惠，但這種模式也能跟傳統貸款成數一樣嗎？不確定 最後是合作住宅看起來是有優勢，就是住戶對社區參與度會很高，此外就是入住資本額多少，遷出就只拿回多少會讓該社區房價定錨 但問題就是大家都更，除了房子變新以外，也是想要增值吧，那怎麼可能變成當初買500萬，都更完搬出去還是只拿到500萬或某個設定好的價格 這種模式我想只適用於新建案，但敢這樣玩的，大概只有政府，或是房價要泡沫了才會考慮這樣穩固房價吧(讓豪宅永遠都是豪宅價XD)

[@jackyhwang7576]

一堆人嘴砲居住正義，都是要正義別人的房子，輪到自己的資產又是另一個貪婪的嘴臉。

[@sub14060m]

很多人對室內坪數有鋼性需求， 例如 家裡成員 父母 兒子女兒，需要三房。 或 長輩 夫妻 獨子，也需要三房。 如果都更室內縮小，只剩兩房，那屋主絕不會答應。 還有我覺得應該推動公設設立抽菸區。

[@thps51134]

排氣前先處理那種, 請有抽菸需求的通通進去的吸菸室是吧🤣 如果有小孩, 比起用不到又考驗鄰居水準的VIP公設, 我會更喜歡這個點子！

[@wangkuohuai113]

「危老」二字是騙你的，別被騙了！ 「危」是危險，如果你的房子是危險的房屋，地方政府建管局知道後，會立即吊銷房子的「使用執照」，回頭看看你的房子，使用執照被吊銷了嗎？沒有！所以沒有危險屋一事。 你的房子屋齡超過40年了吧！請問博愛路那棟日本人蓋的樓房，屋齡超過40年了吧！為什麽不拆掉？因為「老」不是問題，問題在建商串同官署，打你土地的主意，要你拿出土地來和建商合建，一坪舊屋換一坪新屋，其他的新屋全歸建商，你的土地也被建商拿走了70%。 你現在接受他的說詞參加了危老都更重建，新屋蓋好後再過40年，新屋也變成了老屋了，那個時候會有建商來找你都更合建嗎？沒有、不會，因為你的土地面積變小了，沒有利用價值了，被騙了吧！

[@droomagon]

本人我討厭公設，最多有一個小孩遊戲區就可以了，不然自己的房子那麼小真痛苦

[@3ays9nh7]

背景有點吵

[@htenk6969]

台北市就讓他腐朽衰退就好了 還那麼多縣市可以蓋

[@ckwatch1980]

椅子很吵+1

[@z10131619]

造價一坪10萬而已吧

[@投機客-p2m]

OP

[@sean924]

你那邊還來的及

[@Gho625]

要嚴選大建商才能安心！不要聽信沒品的小公司騙術！

[@yuchengmorning]

這集怎麼這麼吵🥺

[@deathjj10]

是椅子在吵嗎 好出戲..

[@Liyu92326]

這隻的收音好吵…..

[@m780407]

乾～收音吵死

[@lamda000320]

請問茶具的牌子 感覺好有設計感

[@35visitchannel]

陸寶