#21 Jak badać stan prawny nieruchomości i co wpisywać w tym zakresie w operacie szacunkowym?

[@kacpooo]

Dość ważnym aspektem może okazać się obszar oddziaływania obiektu. Może dojść do sytuacji w której nieruchomość, w tym wypadku budynek, wpływa na nieruchomości (budynki, działki niezabudowane) dookoła np: generowany hałas, okna w ścianach szczytowych, wspólne elementy konstrukcyjne. Wpływ budynku może również powodować ograniczenia w zabudowie działek sąsiednich ze względu na wysokość, zacienianie, funkcję, lokalizację elementów wyposażenia technicznego. W przypadku wystąpienia takiej sytuacji, w mojej opinii, należy wziąć to pod uwagę, ponieważ w przypadku zburzenia, budowy, przebudowy, rozbudowy badanej nieruchomości, może zajść konieczność dokonania szeregu uzgodnień z innymi podmiotami, pojawią się strony w postępowaniu administracyjnym oraz w najgorszym wypadku możemy mieć sprzeciw w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Kacprze, pełna zgoda. Pytanie czy to ma się znaleźć w części dotyczącej opisu stanu prawnego czy np. w części dotyczącej otoczenia, a w przypadku koniczności dokonania rozbiórki (w wycenie) w ogóle w osobnym punkcie - bo jest to na tyle ważne? Ale sama informacja, którą Pan przedstawił musi się znaleźć w operacie - koniecznie.

[@kacpooo]

@@magdalenamaleckamrics Przyznam się, że nie jestem rzeczoznawcą, a dopiero się uczę, natomiast moja intuicja zawodowa podpowiada, że pewne aspekty obszaru oddziaływania obiektu mogą mieć skutki prawne na gruncie prawa budowlanego, własnościowego. Czuję, że ich miejsce powinno być w części opisu stanu prawnego np: wybite okna w ścianie szczytowej lub granice działki nie pokrywające się z linią budynku. Opis otoczenia spróbowałbym sporządzić przed opisem prawnym. Wykazać w nim, które elementy działki, budynku mają konsekwencje prawne lub które w jakiś sposób łączą się z licznymi rozporządzeniami i wykazać/powielić je w opisie stanu prawnego, jako osobny punkt. Rozbiórka to ciekawy element. Z doświadczenia powiem, że inwestorzy mniej chętnie decydują się na kupno nieruchomości mając wizję rozbiórki. Stąd sądzę, że może być to element obniżający wartość nieruchomości. Natomiast, to jest ten moment, kiedy zaczynamy już dotykać celu sporządzenia operatu, w rozumieniu tego co z tym budynkiem będziemy robić. Sam koszt rozbiórki powinien być wykazany osobno, jak rozbiórki, przebudowy sieci, itd itd. ... nie wiem czy moje rozumowanie ma sens :)

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Kacprze, na wszystkie te sprawy, które Pan wymienił jest miejsce w operacie szacunkowym. Wszystko co jest ważne powinno być tam zamieszczone. Tylko w pewnym jednak porządku - czyli np. sprawy techniczne w opisie stanu techniczno-użytkowego, przekroczenie granic działki w stanie prawnym - co do praw i ewidencyjnym co do zakresu ewidencyjnego itd. Z tego powodu operat ma pewną - normatywną - strukturę, dzięki temu wszystkie ważne rzeczy zostaną tram ujęte w sposób uporządkowany.

[@KrystynaWozniakowska]

❤❤❤

[@andrzejgruszczynski6583]

Dzień dobry Pani Magdo, zastanowiło mnie jedno stwierdzenie w Pani filmie mianowicie sytaucja w której nieruchomość jest zabudowana kaminienicą z brakiem dostępu do drogi publicznej. Czy taka sytaucja jest możliwa? Czy w momencie uzyskiwania pozwolenia na budowę nie ma takich wymogów, aby zapewnić dostęp do nieruchomości zabudowej (zabudowa wielorodzinna) z drogi publicznej dla np. straży pożarnej?

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Andrzeju, teraz już tak, teraz nie byłoby to możliwe. Wcześniej takie sytuacje miały miejsce i nikt nie zwracał na to uwagi w czasach przeszłej epoki. Jeśli do tej pory tej sytuacji nie uregulowano to nadal i to dość często można taka sytuację spotkać. Dlatego za każdym razem trzeba to zidentyfikować i sprawdzić czy ma to wpływ na wartość.

[@kazimierzbarczak6084]

Podczas praktyk stan prawny ustalaliśmy również na podstawie wypisu z rejestru gruntów czy kartoteki budynków? Czy jest to prawidłowe postępowanie? Jeśli tak lub nie to dlaczego ? Pozdrawiam

[@magdalenamaleckamrics]

zgodnie z ustawą o księgach wieczystych to księga jest podstawą do ustalenia stanu prawnego, a ewidencja - ewidencyjnego (prawo geodezyjne)

[@AnnaKra-v2w]

dzień dobry, jak traktować wpis w dziale III kw ostrzeżenia o zakazie obciążania i zbywania? Jak określić jego wpływ na wartość? nie jest to ograniczone prawo rzeczowe, do którego odnoszą się zapisy § 38 rozporządzenia. Mnie się wydaje, że nie można określić wartości rynkowej bo nieruchomość nie może być przedmiotem obrotu rynkowego, z takim wpisem. Jak daleko iść w ustalaniu stanu prawnego, szukać po sądach postanowienia, którym wpisano zakaz? jak w tym nie zginąć?

[@magdalenamaleckamrics]

Dokument należałoby znaleźć. Niezależnie od tego rzeczoznawcy trudno będzie ocenić, a nawet nie ma takich kompetencji, czy on jest ważny, czy wpis powinien być wykreślony itp. Pytanie pomocnicze: czy fakt, że nieruchomości nie można by było zbyć ma wpływ na jej wartość rynkową?

[@AnnaKra-v2w]

@@magdalenamaleckamrics Zadaję sobie to pytanie od 3 dni :) Jeżeli przyjąć, że nieruchomość z takim wpisem nie może mieć oszacowanej wartości rynkowej to jednak nielogiczne, bo co do rodzaju jest typową nieruchomością z obrocie. Nasuwa się analogia z hipoteką, która nie ma wpływu na wartość a tylko na cenę. Poszukałam, że wpis takiego zakazu jest na rzecz wierzyciela właściciela nieruchomości. Zdarzają się wpisy pierwokupu, które też nie wpływają na wartość a np. na możliwość sprzedaży nieuprawnionemu, konieczna jest umowa warunkowa etc. ale wartości to nie obniża.

[@magdalenamaleckamrics]

Też tak bym to interpretowała.

[@adrianpiwowarczyk5367]

Dzień dobry. Mam pytanie, jak konkretnie cenowo uwzględnia się te ograniczenia o których była mowa w filmie? (Jaką metodą)

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Adrianie, głównie są to metody dochodowe, w zależności od rodzaju prawa obciążającego i jego zakresu oddziaływania, ale są też zupełnie proste rozwiązania. Niezależnie od tego trzeba postępować wg zasady z par. 38 rozporządzenia w spawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: 2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. 3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa. Więcej może Pan poczytać na ten temat w jednym ze standardów zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: pfsrm.pl/aktualnosci/item/14-standardy-do-pobrania a konkretnie w "Określanie wartości ograniczonych praw rzeczowych"

[@adrianpiwowarczyk5367]

@@magdalenamaleckamrics Dziękuję Pani za odpowiedź, oraz gratuluje jak zawsze świetnych materiałów!