#85 4 istotne błędy - podejście dochodowe - w operacie szacunkowym przy wycenie nieruchomości

Podejście dochodowy stosowane na obszarze wyceny nieruchomości często powoduje trudności dla rzeczoznawcy majątkowego. Pojawiają się błędy. Jest kilka obszarów, na których statystycznie, pojawiają się najczęściej.
W tym podcaście omawiam 4 błędy, które popełniane są najczęściej.
Zajrzyj do playlisty podejścia dochodowego po więcej zagadnień:
• Podejście dochodowe w ...
0:01 wprowadzenie,
0:08 4 podejścia przy szacowaniu nieruchomości,
1:14 tematyka filmu,
2:17 pierwszy błąd - błędne przyjmowanie powierzchni najmu do obliczeń,
3:37 przykład sytuacji,
9:11 drugi błąd- pominięcie etapu dotyczącego analizy rynku stawek najmu,
10:12 przykład sytuacji,
14:44 trzeci błąd- skalkulowany dochód oparty jest o średnią arytmetyczną stawek czynszowych,
18:35 przykład,
19:40 czwarty błąd- brak uwzględnienia umów zobowiązaniowych,
22:54 przykład,
25:15 podsumowanie,
27:30 zakończenie.
Zapraszam do obserwowania mojego Facebooka
Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy | Facebook
⬇️⬇️⬇️
/ magdalenamalecka.rzm
.
✅Chcesz mieć przykład procedury wyceny do egzaminu państwowego? możesz ją tu zakupić: magdalenamalec...
.
✅ Szukasz szkolenia przygotowującego do egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego? Zobacz jakie są aktualne terminy (to jedyne takie szkolenie): magdalenamalec...
.
✅ Szukasz szkolenia, które po nieudanych praktykach zawodowych wyjaśni Ci jak sporządzać operat szacunkowy i przeprowadzi Cię w 5 prostych krokach przez cały proces? Zobacz jakie są aktualne terminy (to jedyne takie szkolenie): magdalenamalec...
.
✅ Zajrzyj na moją stronę:
www.magdalenam...
.
✅ Link do darmowych materiałów, które możesz w każdej chwili pobrać: magdalenamalec...
.
✅ Zajrzyj do zakładki Q&A i zobacz czy znajdziesz odpowiedzi na swoje wątpliwości w obszarze wyceny nieruchomości:
magdalenamalec...
#doświadczenie #rzeczoznawcamajątkowy #wycenanieruchomości #rzeczoznawca #start #mieszkaniadeweloperski #opiniaowartościnieruchomości #jakość #rzetelność #wysokacena #operatszacunkowy #rzm #operat #wycena #szkolenia #online #panirzeczoznawca #magdalenamałecka #procedurawyceny #jakzacząć #dochodowe #podejściedowyceny #prawadonieruchomości #transakcje #marketing #transakcjesprzedaży #wartośćrynkowa #nieruchomośćpodobna #wartośćnieruchomości #dochodowe #podejściedochodowe #kapitalizacjaprosta #dyskontowaniestrumienidochodów #metodainwestycyjn #metodazysków #inwestycyjna #zysków #dochody

[@magdakrasuska3956]

Chcialam doprecyzowac:-) pytanie dotyczy wyceny nieruchomosci gruntowej celem jej sprzedazy?

[@magdalenamaleckamrics]

To jest bardzo dobre pytanie! Czekałam na nie. Tak, załóżmy że sprzedaż lub zabezpieczenie wierzytelności.

[@magdakrasuska3956]

@@magdalenamaleckamrics ok, i to nie podlega zadnej rozbudowie itp? Stan taki jak Pani opisala i nic wiecej?

[@magdalenamaleckamrics]

Nie. Obowiązuje jeszcze przez kilkanaście lat umowa dzierżawy.

[@magdakrasuska3956]

@@magdalenamaleckamrics przanalizowalam kilka opcji choc do zadnej nie mam pewnosci:-) podeszlabym do tego moze troche jak do jakiejs stacji paliw, czyli ze metoda zyskow, technika dyskontowania s.d., i przez okres dzierzawy liczyc DON z dzierzawy i dodatkowy DON uzytkownika jako zero. A po umowie uwzglednic go jak rynkowy. Nie wiem czy to mozliwe, ale z wielu roznych przemyslanych opcji ta sie dziele:-D

[@ewakordecka7538]

Podejscie dochodowe przy określaniu wartości nieruchomości zaklada, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Wedlug przepisow NI 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości W metodzie zysków stosowanej do wyceny nieruchomości gdzie jest lub może być przyjęte założenie, że działalność prowadzi użytkownik, wyróżnić można następujące etapy określania dochodów: a) wyznaczanie wpływów użytkownika (WU) z działalności operacyjnej prowadzonej na nieruchomości; b) obliczanie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU); c) obliczanie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO); d) (DON) z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU). Wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób. W praktyce: uwzglednilabym wiec tak zwany wariant best use dla tej nieruchomosci, i prognozowala potencjalne przyszle dochody, obliczajac je metoda dyskontowania strumieni pienieznych, w praktyce dyskontowanie sald z przeplywow pienieznych (discounted cash flow) obecnego dzierzawcy, zaczerpnietych z metod wyceny przedsiebiorstwa, uwzgledniajac: - rodzaj dochodów będących podstawą wyceny (DON) - horyzont projekcji dochodów − okresu prognozy wartości, Obliczylabym wartośc końcowa (rezydualnej) na moment jej obliczenia, Uwzglednilabym takze prognozy rozwoju nieruchomosci oraz jego bliższego i dalszego otoczenia Informacyjnie wzielabym pod uwage, jakie zobowiazania sa zaciagniete (kredyty, pozyczki, dlugoterminowe umowy z dostawcami uslug) Uwzglednilabym takze okres zawartych umow najmu i potencjalnie uzyskanie wyzszych stawek za czynsz przy konczacych sie umowach Uzylabym moze tez tzw. metody raportowania based cash dla obliczenia wydatkow operacyjnych obliczanych na przyklad na podstawie rachunku zystkow i strat w wariancie porownawczym vs. przychodu z ustalonej wczesniej powierzchni najmu uwzgledniajac prognozowane pustostany na podstawie analizy rynku oraz danych od obecnego uzytkownika Co do uprzedniej analizy rynku nieruchomosci podobnych uzylabym metody porownawczej dla wyszczegolnienia cech podobnych, dokladnych danych z przychodu innych nieruchomosci nie pozyskam ze wzgledu na tajemnice handlowa, sa jednak sposoby na uzyskanie tak zwanej sredniej ceny za czynsz w tego rodzaju nieruchomosciach np od posrednikow, ktorzy maja tez wiedze na temat poziomie ewentualnych pustostanow oraz trendach w tej okolicy

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękuję za obszerny wywód. Z małą uwagą by nie mieszać jednak wyceny przedsiębiorstwa i wyceny nieruchomości, w szczególności przy wyceni nieruchomości nie uwzględnia się podatków, kredytów itp, które są związane z konkretnym podmiotem a nie przedmiotem, którym jest nieruchomość.

[@ewakordecka7538]

@@magdalenamaleckamrics pani Magdaleno, czy jednak nie traktujemy wtedy nieruchomości jako dzialnosci gospodarczej i nie szacujemy dochodu? Rozumiem, że kredyty i zobowiązania w takim razie nie. I bierzemy pod uwagę tylko wydatki operacyjne wg ustawy. Dobrze zrozumiałam?

[@magdalenamaleckamrics]

tak, w metodzie zysków szacujemy działalność prowadzoną przez użytkownika, ale szacujemy tu przychody i koszty OPERACYJNE. Zwracam uwagę także na pkt. 4.2.6. noty podejścia dochodowego: "Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględniania jego przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej." Co do wydatków operacyjnych związanych z nieruchomością (nie mylić z kosztami operacyjnymi użytkowania) bierzemy pod uwagę te które stoją po stronie właściciela (zasada generalna).