CALCULER sa capacité d'EMPRUNT pour un INVESTISSEMENT IMMOBILIER

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Dans cette vidéo je vais vous présenter comment vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt. Nous allons voir d'une façon générale, puis plusieurs cas concrets de simulation pour que vous puissiez vous projeter. Avant de se lancer dans un projet immobilier il est très important de connaitre sa capacité d'emprunt afin d'anticiper les possibilités et pouvoir vous positionner au plus vite.
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🤔 QUI SUIS-JE ?
Investisseur et co-dirigeant d'une société d'investissement immobilier, je suis dans ce milieu depuis plus d'une 15aine d'année. Cette chaine a pour but de vous délivrer toutes les astuces liées à l'immobilier, mon quotidien d'entrepreneur ainsi que de vous partager ma passion.
Je co-dirige la société ProjetLocatif qui propose des projets clé en main d'investissements locatifs rentables en France par des multi-investisseurs aguerris, pour en savoir plus n’hésitez pas à consulter notre site : projetlocatif.fr
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Guide complet sur la SCI IS : guide-sci.fr/?ref=15
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🕐 TIMECODES
00:00 Introduction
01:12 Calculer sa capacité d'emprunt en général
11:27 Cas numéro 1 : Couple classe moyenne
15:42 Cas numéro 2 : Personne seul classe moyenne
19:42 Cas numéro 3 : Couple classe supérieure
24:55 Bilan
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#emprunt #immobilier #astuces

[@SilasTeste]

Tu as tellement du potentiel et de l'avenir ! Contenu inédit ☺️ il y'a encore mieux... Support à toi et bonne chance pour la suite

[@mofyanne-marie4627]

Bonjour! Et oui j'ai eu 2 fois des félicitations de mes courtiers pour cette super cheakliste! Des propositions en moins de 4 jours!!! Merci Robin.

[@Robin_Eldin_YT]

Salut Anne Marie , waouhhhh je suis vraiment content de ton retour et ravi que tu es pu clairement concrétiser ton projet grâce à être Check List (et aussi ProjetLocatif 😉) !

[@anthony-objectiflibertefin2973]

Excellente vidéo Robin. Tu rentres bien dans le détails et cela permet d'y voir plus clair sur ce sujet très important notamment pour les débutants.

[@melvinerik6565]

Instablaster...

[@generalfailure9730]

Abonné récent à ta chaine et passionné par l'immobilier je suis belge et je trouve cette vidéo particulièrement intéressante pour comprendre le système Français Vous avez vraiment une fiscalité de dingues, c'est beaucoup plus simple en Belgique Pour le coté négociation avec les banques c'est par contre assez similaire

[@Robin_Eldin_YT]

Merci pour ton retour c’est toujours intéressant de savoir ce qu’il se passe de l’autre côté de la frontière 👌

[@davidbarre6672]

Génial la vidéo, j'ai TOUT noté lool. En plus ça tombe bien je suis en pleine discussion avec ma banque lool. Merci robin

[@yanoramanase497]

Très intéressant pour commencer un projet immobilier et expliqué très simplement merci

[@Robin_Eldin_YT]

Merci Yano 🙏

[@ouhabstephane2738]

Robin mille merci tu es super claire et t'es vidéo sont une très grande aide pour me permettez d'y voir plus claire car je n'ai encore pas fais d'achat mais j'espère bientôt y arriver grâce à toi

[@Robin_Eldin_YT]

Merci beaucoup pour ton retour je suis vraiment ravi que mes vidéos puissent t’aider à y voir plus clair et je l’espère passer à l’action ! 👌😁

[@ouhabstephane2738]

J'espère aussi je suis hyper motivé pour y arriver. Il reste néanmoins un point crucial qui reste encore un tout petit peux flou cest definir la stratégie qui me correspond. Jai pris un rdv demain avec un conseiller de ton programme mais si je j'aimerai beaucoup pouvoir échanger avec plutot comme tu la dis dans une de t'es vidéos le feeling et la confiance compte beaucoup et cest ce que tu tu m'a apporté !☺️

[@selah9292]

Bonne explication. Merci pour tes vidéos.

[@Robin_Eldin_YT]

Avec plaisir, merci pour ton retour ! 🙏

[@constantbarsalou2371]

Superbe énergie !!!! Mercis

[@tutorialvegas]

Au sujet de la capacité d'emprunt si on prend l'exemple d'un salaire de 2000€ la capacité est donc de 660€. Admettons que l'on fasse un prêt avec des mensualités à 660€ sur 25 ans et que les loyers perçus soient de 943€. Quand on recalcule la capacité d'endettement (2000+0,7*943-660)*0,33=660. On est donc bloqué vu qu'on a atteint la capacité d'endettement ? Comment faire ensuite ?

[@Robin_Eldin_YT]

Il faut être en différentiel positif sur chaque projet

[@hearnsthomas6493]

Super vidéo . Lorsque tu dis pas trop de travaux est ce que refaire l.électricité , la salle d.eau et mettre une cuisine , refaites les sols ... c.est considéré comme très compliqué et donc beaucoup de travaux pour commencer même avec travaux locatif ?

[@Robin_Eldin_YT]

Merci Thomas, non cela reste des travaux second œuvre donc rien de compliqué et facile à réaliser pour TravauxLocatifs 😉

[@juliensouillat8794]

Bonjour merci encore pour cette vidéo très utile. Question : comment les banques vont calculer l'endettement de 2 associés en sci par exemple? Si ces associés sont en couples? Revenu individuel ou revenu de chaque couple? Merci

[@Robin_Eldin_YT]

Avec plaisir, la banque va regarder le revenu de chaque associé

[@Lyly03112]

Super vidéo merci Robin👍 Quelles sont les charges retenues par la banque ? Est ce que tous les prélèvements sont pris en compte quelqu’ils soient (abonnements, assurance voiture, mutuelle…) ou uniquement les crédits, loyers? Merci de ta réponse

[@Robin_Eldin_YT]

La banque va faire un calcul très simple, elle va pondérer tes loyers de 70 à 80% et mettre en face ta mensualité de crédit de ton investissement. Si tu es en positif le projet sera bon pour la banque

[@user-le7vq1pj7s]

Bonjour, Merci pour toutes les vidéos, j'apprends beaucoup ! J'ai des interrogations sur l'exemple 2 (personne seule, 1500 euros de revenus, loyer de 400 euros, emprunt de 150 000 euros et revenus locatifs de 1000 euros dont le banquier ne gardera que 700 euros pour les calculs) : - avec cette opération son taux d'endettement est : 730/(1500+700). Donc ok pour les 33%. Mais s'il veut refaire une nouvelle opération identique sont nouveau taux sera de (730+730)/(1500+700+700). Soit environ 50% d'endettement -> son nouveau dossier devrait être refusé. Du coup, en fait, il n'aura plus jamais la possibilité d'emprunter, non ? Ou plutôt comment il pourra de nouveau emprunter sans dépasser de manière excessive ces 33% qu'il atteint déjà ? En faisant les calculs je ne vois pas de moyen réalistes d'y arriver. - je reviens à l'exemple 2 : si, au lieu d'avoir un loyer de 400 euros il a déjà un emprunt de 400 euros pour sa RP. Alors son taux d'endettement sera de (400+730)/(1500+700) après achat locatif. Là encore proche des 50%. Donc s'il avait acheté sa RP il n'aurait pas pu faire cette opération, non ? - pourquoi dans cet exemple 2 le taux d'endettement utilisé par le banquier n'est pas : (400+730)/(1500+700) au lieu de 730 / (1500+700) ? Car il est dit dans la vidéo que le banquier va tenir compte du loyer de 400 euros ? Merci d'avance

[@Robin_Eldin_YT]

Bonjour à toi et merci pour ton message. Il faut que tu comprenne comment fonctionne le calcul du taux d’endettement en différentiel. J’ai fais des vidéos sur le sujet sur la chaîne 😉

[@user-le7vq1pj7s]

Merci je vais donc chercher les vidéos sur le taux d'endettement en différentiel. J'ai découvert ta chaîne très récemment je n'ai donc pas encore eu le temps de tout voir 😁

[@user-le7vq1pj7s]

ça y est j'ai trouvé l'explication du taux différentiel. C'est clair maintenant merci ! Mais en cherchant je suis tombé sur plein de sites et de vidéos qui disent que ce mode de calcul n'est plus possible depuis que les recommandations du HCSF sont devenues obligatoires (même si elles ont été assouplies sur le taux et la durée d'endettement, elles ne l'ont pas été sur l'interdiction d'utiliser le calcul différentiel si je ne me trompe pas). Les deux seuls moyens de contourner cette interdiction du calcul du taux différentiel que j'ai trouvées : l'emprunt in fine ou acheter avec une SCI à l'IS. Mais ce n'est pas équivalent (perte du déficit foncier personnel par exemple pour les SCI à l'IS) Depuis mon premier commentaire j'ai vu pas mal de vidéos de ta chaîne (à nouveau merci pour tout ce contenu !) mais je n'ai encore rien vu sur ce point (je ne suis peut-être pas encore tombé sur la bonne vidéo). SI les banques ne peuvent plus utiliser le taux différentiel il ne sera plus possible d'enchainer les crédits, non ? Et dans ce cas il est peut-être préférable de ne pas acheter sa RP en premier, non (même si ça complique la recherche d'une banque) ?

[@gogo56440]

Très pertinent ! Je trouve assez peu de réponses à cette nouvelle mesure. L’enchaînement des acquisitions semble très compliqué désormais

[@jonathanmulumba77]

Le locataire c'est moi 🤣🤣🤣 mais j'ai été hébergé au moment du projet et c'est passé Très intéressante vidéo. Merci Robin pour ton partage

[@dinamiteurdinamiteur2324]

Ah quand on est heberge c’est pris en compte?

[@jonathanmulumba77]

@@dinamiteurdinamiteur2324 Oui ils estiment un loyer fictif dans le cas, où on quitte le domicile où on est hébergé au cas où. Ils ont vraiment peur 😱 de tout, c'est terrible quand même. Après voilà, c'est pour ne pas avoir de personnes défaillantes dans le remboursement. Mais je les trouve vraiment excessif

[@dinamiteurdinamiteur2324]

@@jonathanmulumba77 oui c’est vrai. J’imagine bien... après compréhensible quand on vois les prix de l’immobilier actuel et la durée du crédit, la probabilité d’un crash des prix dans moins de 20 ans étant supérieure à 1/2 selon toute vraisemblance

[@lop282]

@@jonathanmulumba77 Bonjour John, « Ils ont peur de tout » c’est normal ! Ils ont la responsabilité de prêter des milliers d’euros et de prendre le moins de risques possible. Faut se mettre à la place des banques pour trouver les bons mots ^^ En plus, si il suffisait d’être « hébergé à titre gratuit » pour que la banque ne prenne pas en compte un loyer fictif, ce serait trop beau ahah... excellente journée !

[@jonathanmulumba77]

@@lop282 Oui mais il y a un seuil quand même. Quand tes comptes sont au vert depuis toujours, que tu fais attention à ton budget et que t'épargne comme jamais 40 % de ton salaire chez tes parents avec des prélèvements automatiques. Il faut tenter de faire confiance et permettre de développer une personne qui a des ambitions pour son avenir. Je trouvais que c'était très excessif pour ma part et aujourd'hui les chiffres ils sont sur la table et tout roule. Je travaille déjà pour la recherche du deuxième projet en economisant chaque mois mes bénéfices (faire de l'apport qui est impératif maintenant ) et 30% de mon salaire aussi en trésorerie au cas où. On avance doucement mais sûrement

[@beingmarielucie]

Merci pour cette video explicative. A l'étape 3 concernant les relevés de compte, la banque les demande sur combien de mois ? Ou alors elle regarde les releves de compte depuis la création du compte ? Merci

[@Robin_Eldin_YT]

Les 3 derniers mois uniquement 😉

[@SamSam-lz2ib]

3 derniers mois Mais ta banque par exemple caisse d'épargne la sacef il est accessible à ton historique jusqu'à 24 mois en arrière

[@beingmarielucie]

Merci à tous les 2 pour vos réponses 🙂

[@Tanya.D]

Merci beaucoup pour cette vidéo ! Explicative, claire et rassurante 👌 Je me demande si l'on peut avoir un plus gros crédit dans un projet pro ( création d'un camping, pension équestre ..), nécessitant un gros investissement ? Avec une source de revenus variables malgré tout ..

[@Robin_Eldin_YT]

Oui je pense que chaque projet se défend à partir du moment où tu y croit et que le business plan est bien monter. Plus ta situation est compliqué plus tu devra être motivé et déterminer pour obtenir le financement 😉

[@yinhao3036]

Merci encore une fois robin, donc vous conseillez fortement d'acheter d'abord le rp, ensuite on passe à l'investissement immobilier. Même si on achète d'abord un immeuble de rapport et les travaux ne passent pas 50% des frais d'acquisition, ça passera pas non plus par les banques. Cdt

[@Robin_Eldin_YT]

Oui RP en premier si la mensualité de crédit est inférieure à un loyer 😉

[@yinhao3036]

@@Robin_Eldin_YT d'accord merci, ça veut dire que la mensualités doit être inférieure le loyer actuel qu'on paye.et maintenant c'est difficile de trouver des banques finance sur 25ans même pour les rp, avez vous une idée pour trouver des banques qui encore financer sur 25 ans ? Merci

[@laurentrichard5594]

Salut robin Merci pour la vidéo petite question je suis locataire de mon appartement mon propriétaire vend le bâtiment complet avec un bar en dessous louer 1200 euros il vend 280000 euros avec mais revenus qui sont de 1230 euros par mois pense tu que se projet peux passer la banque ? 280000 euros en 25 ans sa représente 1175 euros de mensualité Merci pour ta vidéo et les astuces pour préparer son dossier bancaire

[@Robin_Eldin_YT]

Salut Laurent, Ça reste une grosse somme pour un premier projet mais si tu y crois et que tu te bat en enchaînant les rendez-vous bancaires avec un super dossier ça peut passer, il va falloir trouver la bonne personne qui te fasse confiance ! 😁💪

[@julien7327]

Bonjour, Dans votre exemple les 1500€/mois. C'est net avant impots sur le revenu ? Ou net après impôt sur le revenu ? Merci

[@Robin_Eldin_YT]

Net avant impôt 😉

[@emmalcz]

Bonjour Robin, dans les revenus professionnels doit on prendre en compte les APL, prime d'activité etc ?

[@Robin_Eldin_YT]

Bonjour Emma, non malheureusement car ces revenus ne sont pas fixes 😉

[@emmalcz]

@@Robin_Eldin_YT merci pour la réponse ! 😌

[@geoffreychastanier2671]

C'est moi la personne seule qui gagne 1500€ par moi et qui loue et qui n'est pas à découvert 😂 Et un projet a presque 150k est passé !! 👍💪 Et bon résumé du Pinel 😂

[@Robin_Eldin_YT]

Génial, félicitations pour ton projet ! 😁

[@leflipalegendaire444]

Bonjour est ce que votre formation est prise au niveau de mon compte professionnel de firmation.merci

[@Robin_Eldin_YT]

Bonjour je ne vend pas de formation désolé

[@dinamiteurdinamiteur2324]

Et si on est étudiant à distance+ intérimaire et que nos revenus sont composés à moitié d’intérim et de chômage

[@Robin_Eldin_YT]

L’intérim est prise en compte mais malheureusement pas les allocations Pôle emploi 😉

[@dinamiteurdinamiteur2324]

@@Robin_Eldin_YT pourtant c’est une forme de revenus, Bah, ça sera pris en compte sous forme d’epargne dans ce cas, Je suis chez mes parents donc je peut mettre de côté 80%

[@Robin_Eldin_YT]

Excellent profite en pour te constituer un maximum d’épargne ! 👌

[@dinamiteurdinamiteur2324]

@@Robin_Eldin_YT c’est ce que je fait ;) Mais je me demandait, faut il qu’ils soient dans la même banque? J’ai 5000 sur un livret A 2000 a droite à gauche 6000 sur des etf et en bourse sur un courtier en ligne, Et 4000 sur le bitcoin (sur coinbase En théorie c’est de l’épargne mais je ne sais ps si c’est considéré tel quel en cas d’emprunt

[@laetitialaureti4664]

Merci aide soignante je suis dans la même situation

[@Robin_Eldin_YT]

Parfait, donc tu vois ce qu’il te reste à faire 😊

[@Lyly03112]

Comment faire pour obtenir le financement d’un 2nd projet si on a un 1er investissement qui ne s’avère finalement pas rentable qui demande qu’on sorte de l’argent de sa poche?

[@Robin_Eldin_YT]

Faire toujours plus de banques… si tu n’en a qu’un c’est pas très grave. Sinon tu peux rallonger la durée du crédit pour le faire passer en positif ou vendre ton bien …😬

[@Lyly03112]

@@Robin_Eldin_YT merci Robin👍

[@motard3165]

Merci pour cette vidéo ! Que ferais-tu dans mon cas ! 23 ans 35 000€ d’épargne cdi ! Salaire minimum 2000€ net J’achète ma rp environ ( 80 000€ ) sur 25 ans ( 300€ de crédit ) sans toucher à mon épagne ! Ou je me Mets locataire avec un loyer à 500€ .. Les banque préfère quoi ? Merci bcp pour t’as réponse !

[@Robin_Eldin_YT]

Avec plaisir ! RP a 200% ! Tu cochera la case pour la banque et tes mensualités seront en dessous de ton loyer donc Go !

[@motard3165]

@@Robin_Eldin_YT merci beaucoup pour t’as réponse très importante !

[@TheDarkness762]

Salut Robin, j'espère que tu vas bien. Question peut être simplette, mais recrutez vous des gens qui n'ont qu'un bagage théorique, au sein de Projet Locatif ? Je me passionne et m'éclate sur l'investissement mais je suis actuellement bloqué étant au chômage, et j'adorerai profiter de cette occasion pour mêler davantage ma vie d'investisseur à ma vie pro. Merci d'avance P-S : Je suis de Lyon

[@Robin_Eldin_YT]

Salut , très bien je te remercie, je t’invite à remplir un formulaire de candidature sur notre site internet et je te recontacterai pour un échange téléphonique 😉

[@TheDarkness762]

@@Robin_Eldin_YT Merci, voilà qui est fait. Au plaisir ;)

[@mahmoudkhodjet-kesba804]

Une très bonne vidéo, je viens de te découvrir et après avoir vu la majorité de tes vidéos, je compte me lancer avec Projet Locatif. Je suis dans le cas 2, j'ai une RP avec un taux d'endettement dans les 28%. J'ai la possibilité de baisser mes mensualité de 30%, est ce que c'est mieux de les baisser avant d'investir ?

[@Robin_Eldin_YT]

Merci beaucoup, au plaisir de pouvoir t’aider avec ProjetLocatif. A voir en détail mais ton crédit peut être renégocier en même temps que le financement de ton projet d’investissement immobilier sans problème 😉

[@vanessasia6741]

Bonsoir je souhaiterai que vous m'aidiez à savoir si je fais un bon coup ou pas. J'ai droit à 100000 euros de ptz et j'emprunte 186000 euros avec 20.000 euros d'apport. 152000 que j'emprunte sur 15 ans en differé de 3 ans et 65000 euros de travaux sur 10 ans qui revienne à 25 ans sur la totalité du credit . Le prêt à taux 0 couvre une partie de l'achat du bien. Qu'en pensez vous? Merci à l'avance.

[@Robin_Eldin_YT]

Bonjour, Désolé mais il me manque pas mal d’informations pour pouvoir vous donner une réponse…😉

[@marcinw1142]

C'est nul ... que ta vidéo Robin soit si peu regardée ! Tant mieux pour ce qui l'ont fait :-), merci beaucoup !

[@Robin_Eldin_YT]

Haha je suis entièrement d’accord avec toi ! N’hésite pas à la partager au plus grand nombre pour remettre un peu de logique là dedans ! 😁😅

[@yinhao3036]

Encore une question, si on achète tout d'abord notre rp, et on utilise la totalité de nos capacités d'emprunt, comment on demande des nouveaux crédits pour investir dans l'immobilier de suite ?

[@Robin_Eldin_YT]

Car la banque prendra en compte les futurs loyers dans vos revenus 😉

[@mofyanne-marie4627]

Si ma banque actuelle ne finance pas mon investissement locatif, alors qu'elle a financé ma RP, comment lui dire "au revoir" en avançant les bons arguments sans la contrarier pour plus tard...on ne sait jamais. Dois-je laisser les comptes des enfants par exemple?

[@Robin_Eldin_YT]

Oui par exemple, ils comprendrons tout à fait que tu aille un peu voir ailleurs si ils t’ont refusé le prêt 😉