Покупка квартиры по переуступке | Переуступка квартиры в новостройке

[@ТатьянаСаватеева-е8е]

Подскажите построен дом, 1 и 2 секция достроены в 2018 г и заселены, есть свет и тепло. 3 и 4 секция недостроина и заморожено строительство . Дом сдадут в эксплуатацию после достройки 3 и 4 секции. На сегодня никто не строит, ждут нового застройщика. У инвестора документы- тех паспорт и решение суда на майновые права. Инвестор продаёт квартиру по переуступке. Так как дом в эксплуатацию не сдан- то права собственности нет. Как правильно покупателю купить квартиру в таком случае и какие документы потребовать? жилой комплекс возводился без полного пакета разрешительной документации, что вскоре вызвало сложности в подключении его к городским коммуникациям и узаконить строительство у инвесторов и застройщика пока не получается. Но в решении суда прописан адрес и номер квартиры в майновых правах. Как купить такую квартиру у инвестора и какой пакет документов должен быть, чтобы потом не было вопросов?

[@TheBRYANT32]

Спасибо, коротко и ясно

[@Путник-к9в]

Спасибо. Все понятно

[@floriann145]

Предложил застройщику переуступку предлагать, поскольку передумали брать квартиру, застройщик сказал ищи сам покупателя, поскольку отдел продаж не знает что делать с квартирами больше 70 м2, поскольку слабо раскупаются.

[@nakazua]

ситуация, когда инвестор сам ищет нового покупателя и ему переуступает квартиру, достаточно распространена. Потому что как не крути, но большая заинтересованность в этом у инвестора... застройщик ведь уже и так от Вас деньги получил.

[@bogdanche2495]

Подскажите пожалуйста какие подводные камни могут быть при переуступке от юридического лица.

[@nakazua]

проверьте полномочия того, кто от юр. лица подписывает договор (доверенность, устав). Проверьте нету ли у юр. лица исполнительных производств, судебных процессов, инициативы по банкротству. Перечитайте внимательно первичный договор и договор переуступки.

[@olegasbrand]

@@nakazua а нужен договор и справку об оплате

[@ihorpolis4uk535]

Доброго дня,а якщо дім зданий,введений в експлуатацію (вже рік живуть люди,роблять ремонти)функціонують комунікації, є ризики укладання договору переуступки? І чи треба залучати спеціаліста зі сторони в офіс інвестора для супроводу оформлення документів?Велике дякую.

[@nakazua]

В будинку може бути електрика, але по тарифу вдвічі вище за побутовий. Яккщо попередній інвестор не виконав всі обовʼязки перед забудовником, то вони по переуступці перейдуть до вас. Якщо дружина, чоловік судяться між собою за це майно, то переуступку можна й оскаржити. Продовжувати список можливих проблем можна довго. Завжди варто залучати адвоката з нерухомості.

[@ihorpolis4uk535]

@nakazua дякую велике.

[@КостяЛавренюк-к4е]

Все подробно и понятно

[@genrandr3998]

главный теоретический риск не понятен: застройщики говорят, что средства передавать в офисе застройщика нельзя. Выходит нужно или передавать нал (это вообще законно?) где-то в коридоре, или переводить на счет переуступщика платеж заранее, а потом он подписывает договора. А если получив деньги переуступщик не пойдет в офис подписывать договора, а прыгнет в машину и уедет, как от этого защититься?

[@nakazua]

Странная схема. Естественно Вы не должны переводить ДО подписания договора деньги первичному инвестору. «Переуступщик прыгнет в машину, как от этого защититься?» - подписать договор и переводить деньги с назначением платежа по конкретному договору. Сначала Вы договариваетесь о чем-то, а потом реализуете свои договоренности, то есть платите. А не сначала Вы платите, а потом договоримся на каких-то непонятных условиях… «Нал в коридоре, законно ли?» - для наличной оплаты между физ.лицами по нотариальным (!) договорам есть ограничение в 50 000 грн.

[@genrandr3998]

@@nakazua а есть практика договоров о переуступке, где указывается сумма, которую оплачивает покупатель? я сам не участвовал в таких сделках, но из полученной информации в интернетах понял так, что продавец просто подписывает переуступку квартиры на другое лицо, никаких сумм там не фигурирует обычно , а деньги передают как хотят. Если можно сделать все полностью законно и прозрачно - то, конечно, хорошо

[@nakazua]

в договоре переуступки указывается сумма, конечно. Нужно же зафиксировать что человек переуступает.

[@ВалентинаВалентина-ю3м7к]

Для гарантії без хвилювань і рисків гроші кладуть на рахунок продавця. Є квитанція, свідки що ви розрахувалися. Але лише після підписання 3х стороннього Договору переуступки. Все рівно потрібно йти в банк і оплачувати відсотки за Договір переуступки. Одночасно все і зробите.

[@d7wp]

@@nakazua Здравствуйте, "подписать договор и переводить деньги с назначением платежа по конкретному договору" Обратная ситуация, если продавец подпишет, все стороны подписали (будто их 3 или 2) и покупатель "прыгнет в машину". Как обезопасится продавцу?

[@d7wp]

Подскажите, пожалуйста, кто обычно составляет договор переуступки и как он выглядит? Это по сути копия договора с первым инвестором с дополнением пунктов или совсем другой договор?

[@nakazua]

Проект этого договора составляет застройщик, Вам его составлять не нужно. Иногда он достаточно близко дублирует договор с первым инвестором, а иногда договор переуступки сводиться к следующему - я переуступаю вам свои права по первичному договору, весь его не дублирую, просто кратко описываю как именно, за какую сумму делаем переуступку.

[@РусланСмирнов-у1ю]

Доходчиво

[@ДмитрийФоменко-я7ч]

Доброго времени суток! Подскажите покупаю право по переуступке у физ.лица. Продажа по доверенности доверенность свежая (мать сыну), квартира в ипотеке. Буду часть суммы брать тоже ипотеку и гасить его ипотеку остальная 50% это собственные средства и материнский капеталл. На проведение сделки нанял юриста, но всеровно беспокоюсь! По Вашему мнению на что стоит уделить пристольное внимание.

[@nakazua]

- проверить действительность доверенности в Реестре - лично поговорить по видеосвязи с матерью (которая доверенность давала) - проверить чтобы в доверенности было указано, что доверяет продавать конкретно эту квартиру, за любую сумму на усмотрение сына, любым лицам на усмотрение сына. - внимательно изучить первичный договор первичного инвестора (а не только договор переуступки) - юрист должен не только на сделку приехать, а проверить все документы ДО того, как вы вообще на сделку согласитесь.

[@sergosergo2576]

Доброе утро. . В моём случае квартира вышла на 2 м больше чем указано в договоре и застройщик требует не 670 дол. за м. как было на момент покупки а 860 дол ,я не хочу переплачивать ни за что

[@nakazua]

у вашому договорі із забудовником повинно бути прописано по якій ціні ви повинні доплачувати за додаткові квадратні метри

[@ПётрАндрианов-ц7и]

При подготовке к договору переуступки столкнулись с тем, что инвестор заключал "договір позички та бронювання" с застройщиком. О таком договоре Вы нигде не рассказываете. Скажите пожалуйста, стоит ли связываться с этим? Применяется ли данный договор при переуступках на практике и защищён ли покупатель в своих будущих правах на недвижимость (как в случае с ФФС, к примеру)? Спасибо

[@nakazua]

Не рассказываю, поскольку это весьма странная схема. Конечно, по моему личному мнению, в данном случае покупатель явно не так защищен, как в случае с ФФС, к примеру.

[@bogdanche2495]

Нужна ли при переуступке справка от психиатра от продавца?

[@nakazua]

законодательного такого требования нет.

[@bogdanche2495]

@@nakazua это понятно, но не может ли потом человек подать в суд и сказать что он психически не здоров и переуступил (продал) квартиру в неосознанном состоянии. Так иногда бывает в случае продажи квартир

[@ШевкетМагницкий]

Предлагают квартиру уже пререуступленую т.е (переуступка на переуступку) по их словам задолженности нет, какие основные риски, и могут ли супруги этих 1-го и 2-го инвестора в дальнейшем оспорить на сделку ?

[@nakazua]

нет ограничения по количеству таких переуступок. Если эти инвестора в браке, то их супруги давали согласие на такую переуступку и шансы вдруг передумать и начать оспаривать - близятся к 0. Но можно предположить, что инвестор не в браке, но живет в так называемом "гражданском браке". Тогда теоретически возможна ситуация, что "вторая половинка" заявит, что инвестировали в квартиру вместе, а переуступил он ее самостоятельно. Но это же теоретически:) Я думаю, что если там не одна переуступка, то стоит больше уделить внимание самому новострою...почему инвестора покупают и переуступают эту квартиру.

[@ТатьянаБерезницкая-т8м]

Здравствуйте , присмотрела помещение , покупка по переуступке , но оказывается до меня его уже переуступали 2 раза , есть риски и какие , при покупке помещени, спасибо заранее .

[@nakazua]

то что там была переуступка дважды не обязательно говорит о проблемности. Возможно, оба предыдущих инвестора вкладывали деньги в объект для дальнейшей его переуступки, когда цена вырастет. Но, конечно, зачастую инвестора вкладывают деньги и переуступают объект уже либо ближе к вводу в эксплуатацию либо после ввода. Тогда объект максимально вырастает в цене. Почему же предыдущие два инвестора не дожидались этого и было две переуступки, нужно разбираться.

[@ТатьянаБерезницкая-т8м]

Спасибо

[@calvinklein9247]

скажите, а комиссией застройщику за переуступку облагается сумма в договоре первичного инвестора или та сумма, за которую переуступает первичный инвестор новому покупателю?

[@nakazua]

это не нормы закона, а условия, которые каждый застройщик по-разному прописывает в договоре. Нужно конкретный договор смотреть.

[@ЕвгенияЖеглова-у3л]

Почему одна и та же переуступка продается в агентстве и у застройщика.

[@nakazua]

тому що відділ продажу забудовника часто надає такі послуги, продає квартири по переуступці від первинних інвесторів. Переуступка все одно завжди за згодою забудовника (по крайній мірі була раніше, бо скоро можуть бути зміни), тому забудовник тут іноді приймає участь у вигляді того, що у відділі продажу покупцям повідомляють і які є квартири від забудовника, і які є квартири по переуступці. Нічого незаконного в цьому нема.

[@ИванИванов-ф9ж]

А разницу в цене как прописывать? Допником к ДДУ? Взял квартиру в ипотеку, хочу переуступить ДДУ.

[@nakazua]

Обычно это оформляется отдельным договором о переуступке. Там и указывается разница в цене и остальные условия. Так же зачастую нужно согласие застройщика на переуступку. П.с. мне кажется, что вы говорите про РФ, не так ли?

[@ИванИванов-ф9ж]

@@nakazua Да. Покупатель хочет взять ипотеку. Застройщик согласен переуступить ДДУ только на условиях начальной цены. Но есть моя накрутка при переуступке - 700т.р. Вот как их прописать непонятно. Чтобы для банка всё было прозрачно и он одобрил ипотеку на всю сумму цена квартиры по ДДУ + моя накрутка, и чтобы покупатель потом смог получить налоговый вычет.

[@nakazua]

Я работаю по законодательству Украины. А в сфере недвижимости наши законы отличаются достаточно сильно. Но так или иначе, нужно перечитать ваш ДДУ и определить в каком формате возможна переуступка и в каком именно документе застройщик выражает свое согласие. Если застройщик отдельным документом дает согласие на переуступку, а вы можете заключить отдельный двухсторонний договор переуступки с покупателем, то ок. Если же это невозможно и переуступка например будет трехсторонней (где застройщик подпишет только при указании первичной цены), то ваши 700 т.р. нужно будет иначе оформлять. Тогда возникнут вопросы по налогам. Но эти детали лучше обсуждать с адвокатом из РФ.

[@ИванИванов-ф9ж]

@@nakazua спасибо

[@s.v.v.777]

Привіт. Скажіть будьласка,хто платить,за переуступку? Хто платить за нотаріус?

[@nakazua]

Добрий день. Закон не встановлює правил в цьому питанні. Як сторони домовляться між собою, той і платить.

[@vladislavshandro]

Здравствуйте, а если первичный инвестор брал квартиру в ипотеку, и продаёт теперь ее по переуступке, как в этом случае происходит расчёт между участниками договора?

[@nakazua]

Как происходят расчеты всегда нужно уточнять у сторон (у банка, который оформлял ипотеку; у застройщика, с которым договор). То есть единственного для всех варианта нет. Судя по всему, в вашей ситуации ипотека не выплачена еще. Поэтому ипотечный кредит тоже можно по согласию банка оформить на нового покупателя и дальше новый покупатель будет выплачивать ипотеку.

[@kolyn859]

@@nakazua а под какой процент будет оплачивать? Будет ли действовать семейная ипотека?

[@user-us1cj9yv6b]

@@nakazua здравствуйте у меня дду с ипотекой дом ещё не сдан ипотека выплачена полностью. Как оформить безвозмездную переуступку если Эскроу счет оформлен на меня ?

[@evgenyk5269]

@@nakazua а если не переоформлять на себя ипотеку, то есть вся необходимая сумма есть, как в этом случае снимается обременение и оформляется переуступка?

[@d7wp]

В течении какого срока после сдачи дома в эксплуатацию возможна переуступка? В связи с чем везде пишется о возможности передачи прав требования на жилье только до сдачи в эксплуатацию и по факту дается возможность переуступки после сдачи в эксплуатацию (до момента подписания акта)?

[@nakazua]

переуступка возможна до того момента, пока вы не оформили права собственности на квартиру. Потому что когда вы подпишете акт и оформите право собственности, то это уже не переуступка, а обычная продажа квартиры. После сдачи в эксплуатацию, но до оформления прав собственности, переуступка с юридической точки зрения возможна. Просто застройщики очерчивают рамки, чтобы инвестора не делали переуступку в последний момент.

[@Алия-н6ы]

Не нравится постановка все обязательства берет на себя вторичный инвестор. Это что значит? Если у первичного инвестора есть обязательства по не погашённой ипотеке, они переходят вторичному инвестору?

[@nakazua]

если квартира в ипотеке, то для переуступки понадобиться и участие банка. А значит вторичный инвестор будет об этом знать. То есть тихо/незаметно ему чужая ипотека не прилетит. Вторичный инвестор сам согласился часть стоимости выплатить первичному инвестору, а остальную часть погасить как ипотеку.

[@ВалентинаВалентина-ю3м7к]

На сьогодні, переуступку забудовник дозволить лише при 100 виплаті. Тобто, новий інвестор має доплатити необхідну суму до 100%. Все обговорюється між продавцем і покупцем.

[@h-us]

Уточнение, прошли первые десять лет строительства, и рождается переуступка.

[@kelerbit1839]

подскажите, пожалуйста, оплата при покупке квартиры по переуступки происходит наличкой в долларах продавцу? это прям в кабинете застройщика при подписании договора происходит или как именно? расскажите, пожалуйста, подробнее

[@nakazua]

Це залежить від умов договору. Найчастіше - готівка продавцю. Але бувають і інші варіанти: бенківський переказ продавцю або забудовнику.

[@kelerbit1839]

@@nakazua спасибо! А комиссия риелтору в среднем какая бывает при продаже по переуступке и про обычной? И кто ее оплачивает?

[@nakazua]

Це залежить від домовленостей між сторонами :) Немає ніякого загального правила.

[@kelerbit1839]

@@nakazua а что по предоплате, её можно без нотариуса вручать риелтору?

[@nakazua]

Справа тут не в нотаріусі. А в тому як ви цю передоплату оформите документально. Просто вручати передоплату на "чесне слово" - ні, не можна :) Оформити письмовий договір про певні послуги від ріелтора і чітко прописати там умови повернення грошей - це вже хоч щось (тут важливо саме правильно договір прописати). Оформити нотаріально попередній договір із власником квартири, в якому зафіксувати передоплату і прописати умови для подальшого продажу - ще краще.

[@nakazua]

записатися на консультацію - bit.ly/realestate-nakaz-ua

[@alinaklinskaya3631]

ПлюсЫ? Хромает грамматика.

[@muz.guitarvitaliprotasov1853]

Агентстаа предлагают квартиры по переуступке БЕЗ возможности просмотра самой квартиры. Это как?)

[@nakazua]

Если дом на том этапе стройки, когда зайти еще нельзя, то так и покупают люди, смотрят планировку в документах. Дом ведь строиться, может там еще некуда заходить)) Если же дом почти готов и в квартиру можно зайти, то спросите прямо у менеджера в чем проблема (нет времени ездить Вам показывать? Нет ключей, потому что они у первичного инвестора?). Это же все решаемо.

[@muz.guitarvitaliprotasov1853]

@@nakazua нет. Длм сдан. Кв с отделкой. Но якобы владелец кв не показывает ее

[@ne_dvizhka]

@@muz.guitarvitaliprotasov1853 тогда это риск. Вдруг там протечка была и весь ремонт убит или кого то замуровали в вартире? Я бы поостерегся.

[@user-ts2ho3hl8q]

Чето я очкую Димон

[@Levuhka]

ПлюсЫ у Натальи это большие минусЫ !😂

[@user-lj1nt9gtunz]

ПлюсЫ🤦🏻‍♂️ 2 тебе по Русскому