【賞屋說說】☛8分鐘入門「都更、合建、改建」☚Feat. 東生營造開發部王子誠

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Күн бұрын

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@danielchang55 4 ай бұрын

都更不難，整和很簡單，"黑心都更2"作者說: 第37講「招商」是「最好的模式」「招商」可以用在很多地方。所以招商是最好的模式。假設我們社區的棟代表，都有被找齊，我算了一下，基本上只有14個主要門牌，我的算法是兩棟單梯也只算是一棟，所以這個一定是遠超過籌組更新會所需的七個人。(都有電話，居住地點，最佳連絡時間，都更可能會面臨到的疑慮。) 後來我到台北是報名「民眾自主更新班的進階課程」，被擋在門外，因為又是「不具資格」的這種理由，所以只好等「民眾自主更新班的基礎課程」開課，這一等，前後四個月就浪費掉了，因為四堂課硬是給排了一個月，每週一次，還會有隔周跳課，把我快搞瘋了，但這就是「現實狀態」，有些事情是急不來的。(直接唸研究所行嗎？論文真討厭，我的論文是「流通業導入POS」，頂尖的論文。) 後來我跑去「大直」聽一些我自以為是超級無聊的課程，「都市更新建築規畫審議要點及注意事項」(先想一想誰會來上這麼深的課程內容)，結果在左右隔壁的座位上，又遇到了所謂的高手，突然有一個陳姓主任委員告訴我，如果你們社區真的「不確定」會不會「走自主更新模式」，又或者是「不申請政府」的都更獎勵，你們可以籌組一個較不正式的組織，也就是「重建會」或「籌備會」，試著用招商來解決問題。(後來又補了一句，事後補文件書表，也是老百姓常做的事情，不是嗎？你聽過蘆洲名義段的會計師簽證故事嗎？我聽過啊!我算聰明人，一點就通~) 結果在下課時間後，我還賴著他，最後送他回去他的社區辦公室，原來他竟然是台北市天龍國大安區的某一棟公寓大廈的主任委員(他還以為我是某一個黑道建商派去臥底接近他的)，接著他跟我說，「招商」可以用在很多地方，找「都更顧問」可以招商，找「建經公司」可以招商，找「都更公司」也可以招商，找建築師也可以「招商」，後來我問他，挖角可不可以也用招商來解決，他大笑一聲，高手間都知道彼此在想什麼，我跟他都認為「借調」也許會是比「挖角」還更好的方式；最後還請我吃了一個便當，指著一根手指頭，像禪宗話語一般，我給他五個指頭，我講的是中山金澤的案子，他提的是蘆洲名義段的簽約金比例。這讓我想到，有一天「棟代表的老大」告訴我，「小張你寫的東西太深了，應該不是每個人都看得懂」(心裏暗罵，你又不是普通人)，我笑著說，我又不是你們社區的宣傳部長，嚴格說起來，只能算是義工與志工，如果以土地所有權人的資格來看，我只是一個「路人甲」，你們社區可跟我一點關係都沒有，依照我對人性陰暗面的了解，我隨時會被拋棄，我太熟更新會有關的判例與函釋；我是看在你真的很大公無私的為這個社區辦事，否則「三顧茅廬」都不見得請得動我(只能被「感動」不能被「驅動」)，更不要說，用其它的方式來邀請我，俗不可耐，雖然我在三重區不算是個咖，在台北市，我至少也可以當好幾棟的棟代表。這世界上還是有些人是只可以被「感動」，不可以被「借調」或「挖角」的，我的學生也常笑我說，「法拍殺手也有感性時分」；我回了一句，狡兔不吃窩邊草，幹法拍的人也一定要狡兔多窟，三窟是不夠的。後來我發現了一個暗樁，我懷疑他的理由是，他對都更與建築似乎很懂，見了三次面，只跟我講了一句話，「合建比較省事且比較安全」，我回答他說，合建也是我可以接受的選項，但重點是公開招商，而不是獨家壟斷，這對住戶不公平，還有一點我覺得多元運作，誰都要試著找來了解一下，從建商到全案管理，從委建到委建，從固定費用到比例費用，其實，與其跟建商簽了約之後，才夜夜思眠，還不如在簽約前，事事用心，處處小心。(可以確定的是預售屋、法拍屋、建築施工與都市更新，我都遠超過他目前的水準，應該是「插旗戶」，最最奇怪的是，這時老大哥不知道是不是看錯Line，在台上介紹的同時，竟然有張明義，我該回家問一問「這是不是我老婆？」，明人就是有些怪僻，我的手機上面沒有Line，所以很安靜。) 就像我「寫作」，我自己覺得是富有「使命感」的創作，此刻就是因為出版社找幾個大外行，對我指手劃腳，什麼「得不得罪人的話題」不可以寫，什麼「事實」也不可以寫，「什麼帶情緒的描述」也不可以寫，逼著我不得不換出版社(多找幾家備胎，免得被卡死)，何必受這種鳥罪，看來這應該也算是「不雅字眼」，全世界都快變成警察世界，真的是超級可怕，新北警察不能罵，事實也不能罵，真是有病! 也就是說，除了「寫作」不可以招商以外，其它的都可以「招商」。

@異想初生 Жыл бұрын

我家這裡有建商來談、有住戶發起自主都更⋯結果呢⋯都卡在『房東』房東不住這裡, 每個月有被動收入～管鄰居們住什麼爛房子～整棟因為地震有龜裂房東也不在乎😂 還加蓋頂樓出租🥹 真是活生生的『共業』

@red-fa_hung 5 жыл бұрын

我家是在新埔捷運站出口巷子內最核心的捷運宅，而且還是透天厝的捷運宅，也是一樣有建商來談改建到談成和拆完房子，最後現在建商用預售屋的方式來銷售獎勵容基率的房屋，也快要五到六年的時間啊！這樣聽起來我家這邊的房屋改建案能談成算是幸運了喔😄

@35visitchannel 5 жыл бұрын

是大工程，像您親身經歷過，就會知道其實很費工夫的！

@春樹柯 2 жыл бұрын

我們這邊三重有建商要討論協商都更！合約不知道有沒有法律漏洞有沒有對我們不利的地方不知道要如何處理煩惱？

@danielchang55 4 ай бұрын

採全案管哩，我也在三重，"黑心都更2"作者說~ 第37講「招商」是「最好的模式」「招商」可以用在很多地方。所以招商是最好的模式。假設我們社區的棟代表，都有被找齊，我算了一下，基本上只有14個主要門牌，我的算法是兩棟單梯也只算是一棟，所以這個一定是遠超過籌組更新會所需的七個人。(都有電話，居住地點，最佳連絡時間，都更可能會面臨到的疑慮。) 後來我到台北是報名「民眾自主更新班的進階課程」，被擋在門外，因為又是「不具資格」的這種理由，所以只好等「民眾自主更新班的基礎課程」開課，這一等，前後四個月就浪費掉了，因為四堂課硬是給排了一個月，每週一次，還會有隔周跳課，把我快搞瘋了，但這就是「現實狀態」，有些事情是急不來的。(直接唸研究所行嗎？論文真討厭，我的論文是「流通業導入POS」，頂尖的論文。) 後來我跑去「大直」聽一些我自以為是超級無聊的課程，「都市更新建築規畫審議要點及注意事項」(先想一想誰會來上這麼深的課程內容)，結果在左右隔壁的座位上，又遇到了所謂的高手，突然有一個陳姓主任委員告訴我，如果你們社區真的「不確定」會不會「走自主更新模式」，又或者是「不申請政府」的都更獎勵，你們可以籌組一個較不正式的組織，也就是「重建會」或「籌備會」，試著用招商來解決問題。(後來又補了一句，事後補文件書表，也是老百姓常做的事情，不是嗎？你聽過蘆洲名義段的會計師簽證故事嗎？我聽過啊!我算聰明人，一點就通~) p.s.都更電子書下載； www.uro.ntpc.gov.tw/PageContent/ebook (新北市都更電子書) online.flipbuilder.com/yhnx/ivbo/ (都市更新開發實務) www.slideshare.net/slideshow/5-175872432/175872432 (自會務) twur.nlma.gov.tw/resources/website/activity_extra/assist/104/「都市更新實施主體、實施方法及財務-含融資概述」-林雲鵬協理.pdf twur.nlma.gov.tw/resources/website/activity_extra/assist/128/都市更新會籌組運作注意事項.pdf (中國建經林雲鵬) twur.nlma.gov.tw/resources/website/activity_extra/assist/81/都市更新信託與融資規劃實務【陳美珍】.pdf (中國建經陳美珍) twur.nlma.gov.tw/resources/website/activity_extra/assist/97/1050314%20都更融資簡報.pdf (華南銀行都市更新銀行融資)