So gehst du Pleite mit Immobilien! Und wie du es verhindern kannst… (DIYR#4)

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Күн бұрын

Пікірлер: 49

@Matthias-r2w Ай бұрын

Meine Frau und ich machen nebenberuflich in Immobilien seit 35 Jahren. Eure Tipps sind wirklich gut und der Kanal gelungen. Wir haben die Immobilien nie bereut und uns einen schönen Bestand in München (Stadt und Metropolregion), Berlin und ein Ferienhaus am Lago Maggiore aufgebaut. Zu den Risiken: 1) Wenn man die Immos allein macht, längerer Ausfall der eigenen Arbeitskraft durch Krankheit, Unfall etc.. 2) Eine langanhaltende, schwierige Marktphase. Von 1996 - 2006 waren 10 Jahre mit hohen Zinsen, geringer (und überraschend zurückgehender) Mietnachfrage und eher fallenden Preisen. In diesem Zeitraum hat es so einige Immobilien-Anleger zerrissen. 3) Grundlegende politische Änderungen bzw. Verschlechterung der eigenen Bonität. 4) Nicht versicherter Großschaden: Beispiel: Mieter verursacht grob fahrlässig Brand mit Zigarette und Versicherung zahlt nicht wegen grober Fahrlässigkeit. 5) Unvorhergesehene Renovierung. Beispiel: Raucherwohnung muss umfassend renoviert (Nikotin in den Wänden). 6) Steuerliche Fehleinschätzung. Beispiel. Auflösung einer Immobilien-GmbH wegen Aufgabe des Geschäfts oder Umzug ins Ausland wird notwendig. 7) Zusatzkosten (" viele kleine Renditefresser ") langfristig unterschätzen: Steuerberater (langfristig sehr teuer, wenn man es nicht selbst macht) , Rechtsanwälte, Handwerker, Architekten, öffentliche Kosten ...... .

@sven26781 Ай бұрын

Dankeschön für diesen Beitrag von jemandem der quasi das Geschäft schon eine halbe Ewigkeit macht 👍. Das zeigt, das es geht. Ich bleib dran (erst seit 5 Jahren "dabei" und schon gemerkt das "es geht"). Danke 😊

@susannec.3223 Ай бұрын

@@sven26781 Danke. Wir haben die Immobilien immer im Nebenerwerb und in der Familie gemacht. Und in den 90-er Jahren war Eigenkapital der Engpass. Hebelfinanzierungen mit über 80 % Fremdkapital wir heute waren gar nicht möglich (und machen wir nicht). Dafür haben wir in der Familie die " teuren Gewerke " immer selbst gemacht: Mein Vater: Handwerksmeister Meine Frau: Steuern sowie Recht und ich Ingenieur / Planung / Finanzierung. Bei meinen Kindern macht mein Sohn das technische und meine Tocher eher das kaufmännische.

@immocation Ай бұрын

Vielen lieben Dank für dieses tolle Feedback.❤️ Wir freuen uns, dass ihr unseren Kanal verfolgt und wünschen euch viel Erfolg weiterhin. LG Anita🚀

@alexandersylvester1546 4 күн бұрын

Wieder ein großartiges Video. Wer die Videos von Euch schaut, bekommt ein Wissen vermittelt, welches eigentlich unbezahlbar ist. Ich als Profi erkläre meinen Mandanten immer nur so viel, wie sie brauchen und wenn ich merke die wollen mehr, verweise ich an Euch und Mr. Steuer. ;-)

@immocation 3 күн бұрын

Vielen Dank für dein Feedback - das ist ein tolles Lob für uns und unser Team! Liebe Grüße aus München♥️🚀

@vergleichs-buero Ай бұрын

Sehr informativ und so richtig verstehen tut man alles, sobald man selber Kapitalanleger geworden ist. Derzeit fallen die Zinsen konstant, aber die Preise sind NOCH im Keller. Der perfekte Kaufzeitpunkt, bevor es zu spät wird. Angebot und Nachfrage bestimmt wie immer den Preis. Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen hat sich alleine im letzten Monat gegenüber Vorjahr nahezu verdoppelt und meiner Meinung nach, nur der Anfang eines Kojunkturzykluses😉 (Aufschwung)

@vergleichs-buero Ай бұрын

2014 war kein Boomjahr. 2016 bis 2021 waren Boomjahre. Der Anteil der Anschlussfinanzierungen macht einen sehr kleinen Anteil aus, da die derzeitigen Zinsen immer noch höher liegen, als vor 2,5 Jahren. Hauptgrund für die hohe Nachfrage sind: 1. Mieten sind stark gestiegen, sodass es sich wieder deutlich mehr lohnt zu finanzieren. Die Alternativen fehlen und die Großinvestoren schlagen wieder richtig zu. 2. Löhne haben sich zwischenzeitlich in allen Branchen angepasst, teilweise mehr als die Inflation 3. Preise sind die letzten Jahren gefallen, Zinsen sinken derzeit stetig und der Break Even Point ist naheszu in allen Gebieten erreicht worden. Ich weiß, dass die Meisten etwas anderes lesen wollen, aber der Zeitpunkt aktuell bleibt extrem attraktiv. Wie bereits gesagt, beschwert euch später nicht, wenns wieder zu spät ist.

@vergleichs-buero Ай бұрын

Hat denn irgendjemand das Gegenteil behauptet und wieso gehst du davon aus, dass alle für 10 Jahre finanziert haben? Die meisten haben sich für 15 bis 20 Jahre abgesichert. Außerdem müsste nach deiner Theorie frühestens 2026 die Ersten "Probleme" erhalten., was definitiv nicht passieren wird. Glaube du folgst zu viele Verschwörungstheoretiker und du solltest anfangen dich richtig mit dem Thema zu beschäftigen. Nochmal, die Nachfrage ist und bleibt extrem hoch und eine Investition in Immobilien zahlt sich in den meisten Fällen langfristig immer aus. Natürlich sollte man keine Schrottobjekte in Schrottlagen kaufen!

@cinderellacastle903 Ай бұрын

Da merkt man, daß die jungen Menschen nur rosige Zeiten erlebt haben. Ihr nennt 2 Jahre micro drop am Immo Markt einen Zyklus? Ein Zyklus dauerte früher im Schnitt 7 Jahre. Und das sinkende Leitzinsen nichts mit fallenden Marktzinsen zu tun haben muss, sieht man recht schön. Der Kapitalmarkt scheißt auf die FED. Zinsen ist ein Ausdruck von Risiko. Und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (wieder aufflammende Inflation, drohende Rezession) bieten keine Grundlage für relevante Zinssenkungen an Kapitalmarkt. Viele träumen vom turnaround weil Sie nur in niedrig Zins Zeiten investieren können. Ich sehe das Szenario noch nicht. Ich kaufe ja, aber ich bin nicht aufgeregt etwas zu verpassen.

@Sonke-ky7nr Ай бұрын

Ich war jetzt bei drei Besichtigungen und bei allen drei ist es im Bieterverfahren geendet

@stellamix1525 Ай бұрын

Wir haben 2019 eine Haus gekauft und dann kam 2021 die Überschwemmung. Die Kosten und Handwerker zu finden und die Sorgen waren enorm. Dass wir alles vorfinanzieren mussten, ist keine Rede wert, Geld hatten wir. Aber der Stress ist nicht zu unterschätzen, zwei Mieter haben gekündigt, und außer Renovierung des Hauses kam noch die Renovierung der Wohnungen und Neuvermietung. Erst Ende 2023 waren wir mit Sanierung nach Überschwemmung fertig.

@PhilippSteinbach-d5y Ай бұрын

Klasse Beitrag 👍🏻

@immocation Ай бұрын

Danke Dir🥳

@OliverKwade Ай бұрын

Wann kommt euer Video über die aktuellen Veränderungen an der Immobilienkapitalanlage? Steuerfreiher Verkauf nach 10 Jahren fällt weg, Restnutzungsdauer ist sozusagen nicht mehr möglich, Kaufpreisaufteilung wird nicht mehr akzeptiert, auch rückwirkend nicht mehr. VvGmbH wird ebenfalls die gleichen hohen Steuern wie ein Gewerbe zahlen müssen. Ich würde mich sehr freuen, wenn Ihr mit Martin (Mr. Steuer) ein Statement darüber bringen könntet. Vielen Dank 🙂

@user-et9ph1mi8d Ай бұрын

Das sehe ich anders am oberen Ende der Mietpreisskala ist das Risiko geringer für Mietausfall. Nur das Risiko steigt, dass Mieter irgendwie Lohnabrechnungen faken, damit sie so eine Wohnung bekommen, aber da schützt ein gesundes Bauchgefühl. Man sollte auch prüfen, ob die WEG Schulden hat, statt Rücklagen, ist zwar selten aber theoretisch möglich.

@immocation Ай бұрын

Es stimmt, dass das Risiko eines Mietausfalls bei höherpreisigen Wohnungen in manchen Fällen geringer sein kann, da Mieter in diesem Segment oft über ein stabiles Einkommen verfügen. Aber Mieter im oberen Preissegment haben oft höhere Erwartungen an die Immobilie und den Vermieter. Sollte etwas nicht ihren Vorstellungen entsprechen (z.B. Instandhaltungsfragen), kann dies schneller zu Mietminderungen oder Konflikten führen. Obwohl das Bauchgefühl ein hilfreicher Indikator sein kann, reicht es oft nicht aus, um das Risiko von gefälschten Lohnabrechnungen oder anderen Betrugsversuchen zu minimieren. Es empfiehlt sich, immer eine gründliche Bonitätsprüfung durchzuführen und offizielle Einkommensnachweise anzufordern. Dass eine WEG Schulden anstatt Rücklagen hat, ist nicht nur theoretisch möglich, sondern kann in der Praxis durchaus vorkommen, vor allem in älteren Gebäuden mit hohen Instandhaltungskosten. Fehlende Rücklagen können für Eigentümer problematisch werden, wenn große Reparaturen anstehen und plötzlich hohe Sonderumlagen fällig werden. Daher ist es essenziell, die Finanzlage der WEG genau zu prüfen, bevor man eine Immobilie kauft. LG Anita🚀

@andreabrandberg8653 Ай бұрын

Interessante Logik: Ich verdopple meine "Eigenkapitalrendite", sprich den Hebel und erhöhe den Cash-Puffer... Verdoppelt sich damit auch das Worts-Case Risiko oder lass ich das mit dem linearen Denken?

@Lilith-du8my Ай бұрын

die punkte sind eben nicht isoliert zu betrachten, sprich wenn ich alle Hausaufgaben mache ist es zwar Arbeit, aber es ist ja ein Dreieck, wo eine Ecke das Risiko, die andere die Arbeit und die 3. die Rendite ist, wo man sich da drin bewegt kann jeder für sich selbst entscheiden, die Mitte des Dreiecks ist aber für viele unattraktiv. Wenn die Rate finanzierbar ist, dann sollte man diese möglichst langfristig finanzieren, nach 10 Jahren darf man sowieso raus, also kann man auch 20 Jahre Zinsbindung wählen oder im sozialen Wohnungsbau, bei Modernisierungen etc. gibt es auch Förderkredite wo man ruhig auch 30 Jahre Zinsbindung vereinbaren kann oder dies sogar vom Land, Kommune oder sogar vom Bund explizit gewollt ist.

@Zahniioeb Ай бұрын

Top Video!!!

@immocation Ай бұрын

Vielen lieben Dank🚀

@Chopin67 Ай бұрын

Das mit dem Mietpreisspiegel hat Marco nicht korrekt dargestellt. Er hat erklärt, dass der Anstieg der Mieten gebremst wird, wenn bei der Mietspiegelerstellung der Betrachtungszeitraum verkürzt wird. Richtig ist das Gegenteil. Der Zeitraum wurde von vier auf inzwischen sechs Jahre verlängert. Das heißt, bei der Erstellung eines Mietspiegels können Mieten einbezogen werden, die sich in den letzten sechs Jahren verändert haben. Früher durften nur solche Mieten bei der Erstellung des Mietspiegels einbezogen werden, die sich in den letzten vier Jahren verändert hatten.

@fl9657 Ай бұрын

1.500Eu für den Tausch einer Duschwanne? Ungeprüft beauftragen, billiger wirds nicht mehr! Hier am südlichen Ende von Deutschland kommt ein Handwerker für lumpige 1.500 Eu nicht mal zum anschauen.

@immocation Ай бұрын

Ja, da hast du recht, man muss wohl Glück haben, wenn man jemanden findet, der den Hammer für unter 1.500 Euro schwingt!🚀

@junamusic8793 24 күн бұрын

Ich hab es selbst gemacht als sie 10 000 hierfür wollten 😂

@szabolcssreiber6838 Ай бұрын

Was ist empfehlenswert bei der Mietsteigerung? Indexmiete? Staffelmiete? Oder was ist zu empfehlen?

@immocation Ай бұрын

Die Indexmiete bietet Schutz vor Inflation und passt sich automatisch an die wirtschaftlichen Gegebenheiten an. Die Staffelmiete bietet hingegen feste und vorab bekannte Mieterhöhungen, was für beide Seiten gut planbar ist. Welche Option für dich besser ist, hängt von deiner Risikobereitschaft und deinem Bedarf an Planungssicherheit ab. LG Anita🚀

@ThaLiquidEdit Ай бұрын

Wie kann man denn mit der Hausverwaltung reden, wenn die ETW z.B. ueber einen Makler verkauft wird? An die komme ich doch gar nicht so einfach ran oder?

@Robin0. Ай бұрын

Du solltest in der Regel vor dem Kauf immer die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle beantragen also von Makler und da steht meistens auch die Hausverwaltung

@ThaLiquidEdit Ай бұрын

@@Robin0. Aber darf man die einfach anrufen und geben die einem einfach Auskunft? Zu dem Zeitpunkt gehoert mir die Wohnung ja noch nicht.

@matthiaseisleb3553 Ай бұрын

Versuch mag Klug

@Robin0. Ай бұрын

@@ThaLiquidEdit eigentlich sind die relativ kooperativ.

@megatmaker4215 Ай бұрын

Ja, einfach anrufen. Manche geben Auskunft, manche nicht 😊

@19FBI89 26 күн бұрын

Enteignung?

@Palepoh Ай бұрын

Der Content ist sehr interessant, nur eine Frage stellt sich mir. Ich bin recht neu in der Immobilien Recherche, aber ich habe erfahren, dass man Zinsen und auch Sanierungen bzw. handwerkliche Leistungen von der Steuer absetzen kann. Dennoch sind diese Kosten anscheinend sehr gefährlich und werden, in Rechnungen, die in Videos hier gemacht werden, von der Miete abgezogen, warum? Das ist keine Kritik, ich bin nur etwas verwirrt.

@immocation Ай бұрын

Es stimmt, dass du als Eigentümer bestimmte Kosten wie Zinsen und Sanierungskosten steuerlich absetzen kannst. Allerdings gibt es einen Unterschied zwischen steuerlicher Absetzbarkeit und der tatsächlichen Belastung, die diese Kosten für dein monatliches Einkommen darstellen. Du kannst die Zinsen, die du auf dein Immobilien-Darlehen zahlst, als Werbungskosten in deiner Einkommensteuererklärung absetzen, sofern die Immobilie vermietet ist. Das bedeutet, dass die Zinsen dein zu versteuerndes Einkommen senken, und du dadurch Steuern sparst, aber die Zinsen sind trotzdem ein tatsächlicher Ausgabenposten, weil du sie monatlich zahlen musst. Sanierungskosten sind bis zu einem gewissen Maß von der Steuer absetzbar, insbesondere wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nicht 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Kosten können auch als Instandhaltungskosten abgesetzt werden, was deine Steuerlast mindert. Allerdings müssen auch Sanierungskosten tatsächlich bezahlt werden, und sie wirken sich ebenfalls auf deinen monatlichen Überschuss aus der Vermietung aus, da sie zunächst aus deinem eigenen Budget kommen. Es ist wichtig, beide Aspekte zu verstehen, einmal die steuerlichen Vorteile und die direkte finanzielle Belastung. Hoffe du bist nicht mehr verwirrt. LG Anita🚀

@Palepoh Ай бұрын

@@immocation Hat geholfen, danke :)

@Monika-no3ud Ай бұрын

THX 🙏

@immocation Ай бұрын

Gerne!🚀

@crazyworld9626 Ай бұрын

Was wenn der mieter nicht die nummer von seinem vorherigen vermieter gibt sondern von seinem Vater

@immocation Ай бұрын

Wenn ein Mieter bei der Wohnungsbewerbung nicht die Kontaktdaten seines ursprünglichen Vermieters angibt, sondern stattdessen die seines Vaters oder einer anderen Person, um eine möglicherweise negative Mietauskunft zu vermeiden, handelt es sich um einen Täuschungsversuch. In einem solchen Fall könnte der Vermieter den Mietvertrag möglicherweise anfechten, was dazu führen könnte, dass der Vertrag als von Anfang an unwirksam gilt. LG Anita🚀

@Tobi-tb4dm Ай бұрын

Was steht im Buch, was nicht in euren Videos/Podcast drin ist? Nenne mir einen Mehrwert, dann überlege ich.

@immocation Ай бұрын

Im Buch erhältst du ein kompaktes und strukturiertes Wissen, das systematisch in klaren Kapiteln aufbereitet ist. Dadurch wirst du Schritt für Schritt optimal an das Thema Immobilieninvestments herangeführt, insbesondere wenn du ein Anfänger bist. Es bietet dir eine vertiefte und aufeinander aufbauende Darstellung, die in Videos oder Podcasts oft nicht so umfassend und fokussiert dargestellt werden kann. Mit dem Buch hast du alle wichtigen Informationen an einem Ort, klar gegliedert und jederzeit nachschlagbar, was dir einen gezielten und fundierten Einstieg ermöglicht. Wir haben das Buch auch als Hörbuch.🚀 👉 start.immocation.de/buch-do-it-yourself-rente LG Anita🚀