【議價】破解買房最頭痛也是最重要的步驟║萬森

[@小戴-m9k]

近期正在努力看房中，感謝無私分享💪💪 特別對年輕人首購租來說太重要了👍

[@買房救星萬森]

謝謝你的肯定，看房很辛苦，加油唷

[@machi80827]

辛苦了! 這一集真的非常棒, 未來議價時會再回來多看幾次

[@買房救星萬森]

謝謝你的肯定，希望能讓更多人知道

[@xx198183]

最後的預售屋,買方清楚的知道他們要的是房子.不是樓層....雖然很想買,但忍的住 考驗雙方的耐心

[@買房救星萬森]

正解

[@HartshorneWu]

這集講得真是好！最後案例那對新婚夫妻心理素質也太強，一般首購族哪有耐心對單一建案纏鬥半年...

[@買房救星萬森]

他們真的很厲害，非常清楚自己的目標，他們買到便宜我覺得也是理所當然，感謝你的留言

[@Life-hs9xs]

謝謝萬㚞，看影片學習中 小資小白最近看房阿雜，新北不知道買哪好，從土城預售看到中古，看泰山，五股，淡水，林口……..$的問題😂😂😂

[@買房救星萬森]

應該要從你的生活習慣和上班便利度先考慮，接著是交通沿線看，播放清單有用單價做分類的，如果是預算至上，可以從低單價的開始找喔

[@Life-hs9xs]

感謝你的建議，又有方向了，感恩👏

[@weichenliu2389]

我目前正在看房，無意間點進來，這集實用~~

[@買房救星萬森]

很高興有幫助到你，祝你有個美好的週末

[@shi7295]

目前看預售屋也大部份都寫不二價，我想看完這集自己的戰力又提升了

[@買房救星萬森]

別人戰力只有3000你有30萬

[@沈静-i4t]

我目前正在看房，這集太棒了！

[@買房救星萬森]

恭喜你可以在未來的買房中實際應用，也非常歡迎未來你分享應用的結果，感謝你的留言

[@iambearfly]

謝謝！非常有收穫！

[@買房救星萬森]

謝謝你的超級感謝，好人一生平安

[@u14352601]

這集太優質了！😍

[@買房救星萬森]

很開心你喜歡，感謝你的留言

[@anthonychen4469]

很受用，已按讚分享加訂閱。買房新手想另外請教萬森，中古屋議價時如果在加價的時候提及加價後的價格是有含買方服務費這樣是好的主意嗎? 還是會讓房仲反感呢? 舉例來說原本出價到 2500 萬 (沒特別提及含仲介服務費)，議價後我加價到 2550 萬但是提及是包含買家仲介服務費。

[@買房救星萬森]

謝謝你，我個人會覺得直接講清楚的話有助於加速以及判斷仲介的處理喔

[@anthonychen4469]

@@買房救星萬森 了解，謝謝萬森的回覆!

[@林小偉-w5l]

謝謝萬森分享 最近在談預售屋轉單，3月底截止轉單，預計6月交屋。請問議價方式也是比照中古屋嗎？議價有什麼需要注意的嗎？ 謝謝萬森🙏

[@買房救星萬森]

可以比照中古屋試試看

[@SSSR92582]

想請問萬森 如代銷在替已完銷建案銷售地主戶 1.請問是否同影片的議價策略呢？ 2.如不同是否有針對地主戶議價策略（因為電話上講代銷就輕鬆給折扣了，給我感覺地主比建商好議價）

[@買房救星萬森]

地主的部分其實比較直接，因為代銷賣起來沒有壓力，業務會比較直接給價，而且有機會買到比建商的價格更優惠，因為地主會拿出來賣正常都只是用不到的房屋，價格不要太誇張都有機會成交

[@changshengchi]

很有用。可惜萬森太晚拍這集了。已經來不及議價了。感謝萬森

[@買房救星萬森]

等你換屋時還是可以用到，感謝你的留言

[@changshengchi]

@@買房救星萬森 不過現在預售屋價格好像沒什麼空間可以談，而且很多在還沒公開很多好的格局或樓層都被早鳥選走了！

[@買房救星萬森]

這沒有一定，也有可能是分階段封戶，把某些戶別封起來不賣，這是另一種銷售策略

[@snowcelery]

萬森好,現在賣方市場請問也可以適用嗎？

[@jfiwhfjie]

想請教新成屋跟他議價的時候，能直接開8折或9折開始喊嗎？不知道這會不會算芭樂價？😂

[@買房救星萬森]

我會建議你先參考實價登錄喔

[@魏廷諭]

請問萬森，跟業務表示今天可以決定，但是最後又沒有決定，是否會造成信任破裂，喜歡此建案後續就比較沒機會再談價格?

[@買房救星萬森]

當下肯定會有點影響，但是如果後續還是有喜歡並且回訪參觀有進度的話就不影響，有進度的例子：帶長輩或其他家人一起去看、針對房屋細節進行了解等等

[@皮克超]

請問怎麼破解被代銷鎖住 想要的戶型與樓層 假設總戶數200戶，但實登顯示交易戶數約100戶(會有1~2個月時間差) 代銷都會說現在賣了7成以上>

[@買房救星萬森]

正常來說現在是不能誇大說詞的，會被罰錢，另外如果要測試的話，必須要展現誠意跟代銷磨，例如：如果有的話請立刻通知我，我可以撥空來下訂，因為這個房型真的非常適合我，然後過幾天就撥電話問一下，這樣如果真的有戶別的話，是有機會優先配通知的！

[@andersonchen4533]

議價策略不錯

[@買房救星萬森]

這濃縮了我10多年的經驗，是最真實的呈現，感謝你的留言

[@timmylin9033]

其實現在都是賣方市場，你舉的案例也是因為你要成交才折自己佣金給他們，不然還是正常價格出售，熱門的案件你要議價下次來就沒了，不是說議價沒用，主要是看你遇到的是什麼樣的代銷，車位折讓的方式我也覺得蠻奇怪的，同樣都是B3在不分大小車位的情況下，很少有實登會出現價位不同的狀況吧？

[@garyliu9695]

謝謝萬森教學，想請問代銷只願減尾數(例如早鳥價)，那還有方法讓代銷減價嗎，這時95折有沒有機會呢，該用什麼話數比教好呢?謝謝

[@買房救星萬森]

首先我建議你不要對代銷使用話術，因為這會影響到你的誠意而且很容易被識破，我建議你可以從介紹費或是贈品進行詢問，另外就是要評估這個案子的銷售狀況，只有銷售人員急於成交才有機會得到相對低的價格，95折是否有機會我無法回答你，每個建案的狀況都不一樣，感謝你的留言

[@peterchou21]

感謝萬森的經驗分享，想請問如果建案賣不好的情況下，通常是建商主動請代銷降價嗎？還是說代銷會讓出代銷利潤做降價？另外有些代銷會說這價格要問看看建商是否願意賣，這個是真的問建商還是純粹跟代銷高層/專案討論？因為您有提到建商跟代銷是簽平均單價，所以在尾聲的情況下有可能不問建商就拿到破盤價嗎？謝謝

[@買房救星萬森]

你的問題很好，肯定是代銷要求建商，要建商割肉代銷也要主動割肉，很少機率建商割肉代銷還好意思拿滿佣金，代銷說要問建商有兩種可能，一種是做狀況給你讓你覺得代銷有趣幫你努力其實是底價之上，另一種是真的破底要建商同意，破盤價有機會，但是肯定要問建商，因為合約裡面會簽低於底價多少必須要建商同意，不可能無限上綱，例如：一坪低於1萬代銷可以自己決定出售，超過1萬必須建商同意

[@吳麗珠-m4e]

謝謝

[@Junsongwriter]

看了幾部影片覺得很棒！想請問如果想買淡水即將蓋完要交屋的房子，但當初預售時似乎是完售目前還沒看到有人出售，這樣可能要從那些管道才有機會購買呢？

[@買房救星萬森]

建議你去這個案子附近的仲介詢問，因為有人要轉售一定會去找他們，提醒一下，尚未交屋買賣是換約，你要準備交屋的相關費用，感謝你的留言

[@irene001688]

剛開始看房，收獲很多，謝謝分享

[@買房救星萬森]

很高興你有收穫

[@coyuki1108]

最近正在看一個中古屋，開價980萬，仲介告訴我三個月前有人下斡旋845萬，屋主拒絕；然後又說：我直接告訴你屋主就是要885萬啦~請問這個885 是屋主真的的底價嗎？

[@買房救星萬森]

ㄜ…除了屋主以外應該沒人會知道，但是我會建議你依照自己的想法循序漸進的出價，業務的說法可以聽但是自己的想法比較重要，順帶一提，屋主的底價隨時都會變

[@chunglinchang3144]

太實用了, 感謝

[@買房救星萬森]

希望能讓你買到理想的價格，感謝你的留言

[@CCY-g9q]

想請教萬森大大一些事情....我110年之前買了一間預售屋，預計今年112年底交屋，但是我之前買的時候買兩房而已，兩年過了，我現在需求變成三房了，假設我在今年底交屋後假設賣掉2房，想在今年或明年買3房的，我有上網查過稅的話(因為三房比二房'房價高且又是自住)，所以我可以退稅，想請問的是 我可以在交屋前賣掉2房然後買3房嗎，可以的話，我會面臨什麼稅的問題嗎? 或者 我在交屋後賣掉2房再買3房，會面臨什麼稅的問題嗎? 或者我先買3房 在打算賣2房 ，我會面臨什麼稅的問題嗎? 真的不好意思請教了XD

[@買房救星萬森]

這個要分階段探討 1. 如果你要買三房，是屬於成屋還是預售屋，退稅的基準是以取得產權計算，預售屋屬於權利買賣，沒有退稅的機會，如果是預售就沒有討論的必要 2. 交屋前賣掉2房(因為賣掉的是預售屋，交屋前屬於權利移轉)，不能退稅，並且要繳交房地合一稅，與買三房沒有 任何關係 2-1.我假設3房是成屋前提繼續說明(若是預售屋請看第1點)， 交屋前或後買3房沒有差別，都可以進行重購退稅(繳完房地合一稅之後，再申請退還)，但是重購退稅有一些基本條件，例如: 買新房和賣舊房的時間必須要在2年內完成才可以申請，另外還有一點要注意，買賣新房的產權登記必須要是同一個人(不能由先生改成太太)，而且不能移轉、營業、贈與、也不能遷出戶籍等.....時間持續5年，有以上情形國稅局會追稅 3.我會建議你去找家裡附近的仲介詳談，當你買賣的同時可以針對你的需求提供給仲介，一來買賣房子找同一個仲介可以省卻你的時間，二來可以兩間一起談服務費，三來可以請仲介找代書(每間仲介都會有配合的代書)針對你的想法進行試算，因為跟錢有關的不只是稅，仲介服務費、合約轉讓費、代書費、還有一些雜費等.....都要進行通盤考量，才能找出最划算的方式，希望有幫到你，感謝你的留言

[@CCY-g9q]

@@買房救星萬森 萬森大大太強大了！感謝回覆！

[@CCY-g9q]

@@買房救星萬森 萬森大大，看完後應該是2-1最貼近我的狀況(不管交屋前或後賣掉，然後買3房的成屋），但2-1有段話 例如：買新房和賣舊房必須在2年內才可申請這邊，先賣2房後買3房的話比較好掌握在2年內完成，但如果先買3房後賣2房的話，就怕不好賣超過2年以及先買後賣的時間裡會有2間房貸同時進行的時間，這樣對嗎XDD

[@買房救星萬森]

可以這樣說，但是你兩房需要交屋，交屋也需要額外負擔其他的費用，暫收款、預收管理費之類，另外你擔心的2年之內賣2房，你的說法是沒錯的，沒有時間壓力下，可以賣到的價格有機會比較好，不只兩間房貸，超過時間就無法申請重購退稅，而且目前的交屋時間是預估，只要拖到交屋你又買了三房，時間壓力都在你身上

[@0939313783]

@@買房救星萬森 用心回覆.....送上5分

[@jimhuang1632]

請問一下，自建自售的也是如此嗎?

[@買房救星萬森]

都可以這樣嘗試喔！

[@AVAGAME2]

如果開價是一個單坪最高 含車總價2000 業務在自己殺到一個單坪最低 總價變1700含車 這樣還有議價空間嗎

[@買房救星萬森]

如果是中古屋的話，我認為還有議價空間，因為這是業務主動自己降價的，不會是底價，感謝你的留言

[@letbe606569]

感謝萬森耐心的教學，另外請教在預售屋銷售中心看到的特惠戶，一般還會有議價的空間嗎？（建案銷售率大概90%了），最近在看也嘗試議價，但是代銷非常堅決各種防守，是不是意味是真不二價了。

[@買房救星萬森]

特惠戶是定錨低價吸引更多人參觀以及立即購買（通常用於碰到瓶頸需要突破或是即將完銷加速結案節省成本）通常會有議價空間，但是非常少。 另外我不清楚你的議價過程展現誠意度到哪裡，所以無法判斷是否為真不二價，例如：是否全家人都參觀過、明確表示今天可以下訂、回訪幾次等等 如果已經銷售一段時間，實價登錄可以進行推斷是否真不二價

[@letbe606569]

@@買房救星萬森 十分感謝 萬森的真誠耐心回覆，覺得看完您的見解，覺得相當有理，受益良多，希望往後還有機會用上您的方法，我想我展現了過度的誠意讓人覺得已經是囊中之物了😅。

[@karas8730]

@@買房救星萬森 我還有問題,就是實價登錄並不會標示出有無含裝潢,所以也很難判斷是否不二價

[@買房救星萬森]

@@karas8730 實價登錄點開細項有些會被住含裝潢，不二價銷售正常來說與裝潢與否不相關，裝潢只是一個銷售手段

[@iriswu8624]

有興趣了解代銷策略

[@買房救星萬森]

真的嗎，我以為大家都沒興趣耶

[@Terrychenpeiwen]

其實很好奇，不會沒興趣

[@seanchen3316]

請問那如果1000萬的房子，950就付斡旋，還有機會議價嗎？

[@買房救星萬森]

付斡旋就是以這個價格議價了喔

[@irenecheng7222]

非常實用已訂閱分享

[@買房救星萬森]

感謝你的支持

[@吳麗珠-m4e]

請問總價四千五百萬的6年屋 也是從8折開始談嗎？ 參考實價登錄的價格可靠嗎？

[@買房救星萬森]

我覺得8折可以，實價登錄如果時間過久參考價值就低，越靠近現在參考價值越高

[@吳麗珠-m4e]

謝謝大神

[@黃柏翰-o2l]

謝謝！

[@買房救星萬森]

謝謝你的慷慨解囊！！✌️

[@eve4218]

感謝版主！

[@買房救星萬森]

不客氣，如果可以的話叫我萬森就好，感謝你的留言

[@我什麼我你什麼你]

房仲似乎就是負責讓價格複雜的角色

[@買房救星萬森]

每個工作都會有標準作業流程，感謝你的留言

[@kaotony4068]

請問一下，有詳細看你的影片，你有說預售階段不太可能拿到便宜，但早鳥是不是例外呢？我在新北看幾個區域預售（央北）看歷史成交價同樓層好像都是一直往上調，好像沒有蓋到一半比較便宜的特例orz..

[@買房救星萬森]

早鳥不算是例外，早鳥是代銷想出來讓價的手段，與其讓消費者殺價不如自己先讓價，這是為了鋪陳不二價的方式，另外你提到同樓層一直往上調我看不太懂，因為相同樓層不同戶別的定價是不一樣的，建議你用成交年月去搜尋，並且搜尋的個案預售階段開始賣現在接近成屋，這樣你會比較容易找到某些比較便宜的物件

[@andrewyeh0811]

真有用

[@買房救星萬森]

很高興對你有幫助

[@petertu7169]

可惜萬森太晚出了 被建商保留戶的話術唬了 最近樓下一層9f 當初買的時候說沒了後來就買了10f，結果最近9f賣了 總價便宜20萬 當初以為砍到底了 專案經理都出來說業務獎金-1萬 給b2車位 事後認為當初還是有空間向下的

[@買房救星萬森]

雖然晚了一點，遲到總比不到好，希望你分享給你的朋友，可以幫助他們，保留戶後面可能還有精華戶⋯⋯還是恭喜你成家了，感謝你的留言

[@petertu7169]

@@買房救星萬森 感謝萬森 也想聽萬森分享停車位分析

[@買房救星萬森]

停車位的議價有在影片裡面囉，還是想要聽哪種的停車位分析呢?

[@petertu7169]

想聽萬森分享 關於選停車位的訣竅 一般其他的YTR都介紹較常見的好車位 其實好車位大家都知道怎麼看 但應該很多時候都是好車位被選走，又剩下其他車位該如何挑選的問題 自己有想到的應該是 1.雖然是柱邊 但是大柱小柱 代銷無法保證 車門是否卡到 如何避免此問題 2.靠牆車位 最底部的牆須倒車入庫或是非最底部的牆 靠左牆或是靠右牆的選擇 3.中間車位 如何挑選相對好的中間車位 4.B1-最底部的樓層車位 該如何挑選 價差是否值得往上選 等等的問題 提供給萬森參考 謝謝

[@買房救星萬森]

@@petertu7169 非常感謝你提供的參考，原來停車位對大家有如此多的困擾，我會統整一下資料，未來針對停車位專門做一集影片說明，感謝你的留言

[@karas8730]

最近去看房,結果都是什麼廣告互(最低價),還是其實每層都是廣告戶?

[@買房救星萬森]

舉個例子：980萬廣告戶最低價，當這戶賣掉，1000萬就是廣告戶最低價，提供你參考

[@karas8730]

@@買房救星萬森 所以下一戶廣告戶就會再貴一點。 但建商代銷那可以戶戶都是廣告戶嗎？就是假設五樓賣掉，接下來就是六樓是廣告戶

[@karas8730]

@@買房救星萬森 所以當1000萬的賣掉,下一戶就是1020是廣告戶?所以現在的廣告戶並不是以前年代那種實體樣品屋? 那廣告戶還能談價格嗎?因為他們都寫不二價

[@買房救星萬森]

@@karas8730 你提到的是實品屋，那是蓋好連裝潢賣的，廣告戶的價格正常來講還是會留一點點空間，但是不多

[@chengjacky6460]

謝謝萬森經驗分享 今天突然收到仲介聯絡，問我對上個禮拜前在看的房子有沒有興趣，說屋主表示如果賣不出去就要租人了。 後面仲介又說現在沒有人出價，唯一出價頭期款有問題所以沒談成功。第一次聽到仲介自己這樣說，這算是屋主急著賣還是仲介自己怕時間到解約呢？ 想問這種情況，如果五樓開價2400，實價登入同房型2樓今年初賣2000，會建議怎麼出價呢？

[@買房救星萬森]

我覺得可能是這個仲介比較沒經驗或是放手一博，出價前應該要詢問仲介屋主的底價，後續才出價，中古屋實價登錄參考用，每個屋主的心態比較重要

[@wayne801019]

代銷表示有早鳥價條件下，還能再往下談95折的機會嗎

[@買房救星萬森]

折扣的條件是表價的狀況下，例如：早鳥是表價95折，可以試著談表價92折-9折，基礎要相同

[@wayne801019]

@@買房救星萬森 所以早鳥是表價97折左右的話，可以試著談表價的95或93摟?

[@買房救星萬森]

@@wayne801019 93比較少，92比較常見，但是還是可以嘗試看看

[@hitaiwan]

好喔！

[@買房救星萬森]

感謝你的留言

[@cyxorok.s.h8112]

有些新建案真的蠻堅守價格的，代銷會拿最近賣出還沒上實價的單價跟你說，真的沒買貴，但是明明就比最新實價貴……心裡蠻問號的，不是說房價在跌嗎？

[@買房救星萬森]

訂單是可以作假的，一份訂單的成本大概是5塊錢吧，另外房價在跌這個部分，是個很廣泛的說法，大多是吸眼球的操作，感謝你的留言

[@wunimi1000]

廣告打一坪多少，先砍個幾萬萬再說

[@買房救星萬森]

說的沒錯，廣告打出去的價格絕對還有議價空間，感謝你的留言

[@vincentworld]

丹佛花都已經完銷了！並非70%

[@買房救星萬森]

謝謝你的分享

[@郭木村]

昨天正在議價。車位也說不二價 哈。

[@買房救星萬森]

肯說不二價的，期待你議價的結果喔，感謝你的留言

[@林老師-y3e]

目前買房時机不對，日後再議

[@買房救星萬森]

做好準備，時機到了再出手

[@JOHNSON7057S]

🤣🤣幾折都沒用～亂七八糟～屋主不出來談根本沒有用～賣方給的底價也是假底價～沒進場談都是空談～這麼簡單就好～當你一開始想折價～你認為房仲會幫你議價～買賣雙方不同房仲～只有後面說對～但先決條件是先選定好專員～然後互相信任～說句難聽～差個50萬對我們實際來說根本差不到幾千～別那種要馬肥要馬不吃草心態～