【演講精選ep.7】沒成交就不用給仲介費？買賣房地水很深，小心「簽約」有坑！

[@50king98]

0:27案例2:36在幫買賣雙方牽線時，仲介有和其簽訂一般約或專約嗎？2:47賣方若有委任，通常會簽訂一般約或專約3:13此案相反，為買方有需求，通常此情形會先找標的，不會先簽約說若成功要給多少抽成3:44賣方認為是仲介主動找上門，而非自己找仲介委任，所以不願簽約4:04之後買賣雙方私下成交4:12仲介跟賣方說買主是他介紹的，但賣方說雖說是你介紹的，但我沒和你簽約，是買賣雙方私下成交4:28仲介告賣方要求付仲介費4:32此時雙方有先談好條件嗎？沒4:40要照內政部規定討4%嗎？1.5億就要6千萬。他說要不就2%,3千萬5:00雙方調解，為了彼此的利益和解，和解金5百萬5:26接著換告買方，買方律師說買賣雙方是透過你成交的嗎？我有和你簽約嗎？有委任你嗎？沒，我認為你是市府派來的6:00一.二審仲介都輸 6:09上訴最高法院，1.我是開仲介公司，不是救濟站。雖然我與市府合作，但我也不會做白工6:31若你不接受委任，為何我提供資料時你照單全收還評估？我帶你去看，你還跟我走，我吃飽太閒？6:46“委任不一定來自書面”，你有接受我的服務，表示雙方有默契6:54委任契約的成立在民法上若我不接受服務或你不給錢就不提供服務，也要看做此合約是存在的7:29最高法院發回更審7:47 8:01最高法院說可能有契約，買方有默示，否則不會接受服務。但是是幾%？8:11民法規定有約定照約定，沒約定照習慣8:25問全國公會，其說依當事人約定，沒所謂的習慣8:34但它現又說習慣上賣4%買2%，不超過6%8:42 9:06主動是他委任我，我再替他找，應該倒過來為買4%賣2%9:24要不然看價目表，但當初沒給價目表9:38預防方法：在Line群組中先商討好事成服務費多少，最好請其簽署文件 10:27 11:04像此案買賣雙方誰應付較多錢？委任者要付較多%，此案剛好顛倒，為買方主動11:34專約內，私下交易視同仲介牽成，但一般約沒此條12:05日本認為在現階段故意排除仲介，私下成交，犯民法101條第一項故意使條件不成就12:41在日本依“服務程度”收費12:55問店內有無價目表，Line價目表給客戶表示有收費 13:27合約很重要13:31交易金額越大，越會閃仲介費，越大間越會閃

[@yaw9001]

賺多賺少人都要有品德是現今社會最欠缺的，感謝老師的諄諄教誨讓我莫忘初衷❤

[@陳嬿朱]

最有良心的專業老師，最喜歡你了，感謝老師專業分享🙏🙏🙏

[@李志剛-c8x]

老師的為人也好，教學態度也好,都值的學習，教學幽默，個性開朗，是一生難遇的人師，我很敬佩老師，

[@sophie2889]

🎉🎉🎉知識就是力量🎉🎉🎉給最專業法官.律師.老師喝采🎉🎉🎉

[@張維芬-s3k]

聽老師的課得知識也是一種知識的享受,謝謝老師.

[@林幸蓉-b6k]

❤老師語重心長地說😂

[@svwgogo]

謝謝老師❤

[@bonniewan3484]

仲介費用訂的過高，才是問題的起源，如果仲介費用合理，許多人也不會想要自售。

[@leonado6432]

這不是問題，看每個人的需求就像機車壞掉你可以自己修或給別人服務.. 問題在於仲介幫你找到買主，結果卻私下交易...

[@亭亭-g6o]

仲介費並不是訂死的，很多case的屋主都會砍服務費，不是每個屋主都會給足4%仲介費

[@xavyryu624]

合理是多少？ 3萬 5萬？ 你以為這麼簡單就能成啊？ 人家付出的是社會經驗與專業， 跟找律師一樣，沒錢就你自己處理啊

[@bonniewan3484]

@@xavyryu624 銷售順不順利、能不能很快達成，主要取決於房子的地點、屋況、新舊、設施等等。條件好的房子多半很快能售出，半天1天都有可能，主要是產品本身好占絕大因素。條件不好的房子如你所說，須更多的投入和專業與經驗。不否認房仲也須經驗和專業，但這和找律師有什麼關係？沒錢找律師，刑事還有公設辨護人，民事也有法扶會，法院也有調解人，和房子買賣在法律設計上，無法去比較。

[@leonado6432]

@@亭亭-g6o 那都是被迫砍的，屋主要多少，買方只願意出多少，為了成交通常就是仲介自砍...

[@李錫坡]

尊敬的陳律師：晚安！吉祥如意！ 您的法律素養令人信服及尊重！ 我與您事務所10月9日有約，希望能見到您！ 再次感謝您生動幽默的法律知識，受益匪淺！

[@郭晴瑄]

超喜歡陳律師的課，講解風趣

[@huimeilin1324]

律師每次的講解真的生動有趣😊

[@liang-yenlin6185]

這個律師很像法醫高大成的口氣與自信~

[@王金財-w6l]

這個比喻好像拿張忠謀比王雪紅

[@sophie2889]

🎉🎉🎉老師專業又有趣教學容易讓學生知識吸收🎉🎉🎉

[@基督白騎士科學隊]

這交易費用應該要分貢獻值去量化。 譬如時間價值、搜尋時間 單純在用仲介費，然後抽取%這樣算的話，那就變成一種怪現象。就是低總價的房屋沒仲介要幫忙介紹，高總價的拼命介紹。 變成一種一直拉抬的怪象。 應該是要分成難度等級去劃分仲介費，並且以案件數去算，不然每個人也會只想賣高總價的房屋 眼前有兩百萬，花一樣的精力可以得到 另外一個案子只能得到50萬，花一樣的精力 這樣誰要幫忙介紹低總價的房屋? 另外房屋總價也因此一直拉升通膨 譬如可以量化成: 介紹費用 舉例美國賣房 他們會打廣告到報紙，這刊登可能1年也可以，然後統計預估賣家總數，大約10組(假設)，然後統一時間開放房屋觀看。然後再經由仲介介紹房屋，為期假設一個禮拜 然後結束 再過一個禮拜競拍

[@huimeilin1324]

謝謝律師

[@Jackyw1980]

基本上 我很少看到仲介真的有良心的 遇到太多素質低的仲介 隱瞞事實 實在太多個案了

[@hanssie5604]

仲介給個勞務費幾十萬已經很客氣了，幹嘛幾千幾、百萬的給他們抽。而且這些抽成費，往往要轉嫁在房價上，造成房價的螺旋性上漲。這種不合理的抽成制度早就該修法遏止。

[@josehu0501]

謝謝！

[@Jokerisyou987]

最近聽到一個A房仲簽專約賣土地找不到買家，專約結束後找B房仲簽專約找到買主，A房仲知道有買主的時候竟然跑來說專約可以多簽幾個，結果不用做任何事情就直接白嫖專約的佣金，他的行為沒有違法，事後賣掉一定要給他傭金，因為土地賣出金額很高，即使只有1％的那個傭金也是非常的高，就是有這種非常噁心的房仲。

[@alexwang8224]

都 專 約了還能多簽? 合約都過期了且違反專約如何履行傭金?

[@Jokerisyou987]

@@alexwang8224 A房仲簽了專約沒找到買主失效後，B房仲來簽專約，找到買主，A房仲知悉後又跑來用多年認識的交情來情勒地主又簽一次專約，A直接白嫖佣金，A的專約是一定要給的只是給多給少而已，法律上A房仲是絕對站得住腳的

[@kennyk2000-KEN]

謝謝老師指導!

[@mattmin64]

一千萬6%就60萬了，何況一堆不只，光六都2024上半年就快14萬件成交量，房仲店開的比便利商店還多了，最後的重點房子出問題仲介會幫忙扛嗎

[@gn2962]

基本上不會 你跟前屋主的問題 自己去找前屋主處理

[@1887-z6d]

無良仲介很多，真的很多，甚至沒有牌照的也在亂仲介，真的要小心無牌仲介。

[@shortstiny]

沒有牌照在亂仲介的很多，擔心的話可以請對方出示營業員證書或請他提供營業員證號查詢 不敢給就是沒牌! 而且其實現在反而越新一代仲介越嚴格，不像以前一樣上上課混過去就有牌了 現在要上課30小時還要考試及格~

[@富裕楊]

美國 澳洲同 台灣重要找專業有良知代書 怕怕因果報應的代書有良知。

[@chiangstyle5361]

路人一個.. 謝謝老師..

[@82456011]

不要說全部的仲介都會騙人，但大多數的都會，尤其是高專，不只坑屋主、同行，甚至連自己同事都坑，講白了那就是一個沒心機就沒業績的行業，這種人能信嗎😅 但，無良的屋主跟買方也是有的😂

[@joulin6987]

請問那裡可以上老師的課

[@徐佩君-o2s]

謝謝老師的教學。 👍👍👍👍👍

[@富裕楊]

干萬出售房屋別 不專約x 專約x 一

[@huangtungshun]

希望您可以繼續當法官。

[@李小珠-x9n]

我相信我的仲介不會騙我，叫我先簽名後來代書才解釋內容，內容根本不是我要的內容，我被騙了，然後交屋日，仲介請假沒上班，他們代書說你不同意換了買方，你拿不到你賣房子的錢，可惡仲介和他們的代書

[@seantai0614]

市面上多數仲介都是會騙人的，因為錢是鬼。

[@joe720325]

我覺得法律真的好奇怪，完全沒有一個標準，不同事情 就有不同標準，一下要照法律明文走，一下又照事事實的邏輯走。 法律這種東西，就是有錢請到能辯的律師 他就會贏，完全沒有公平正義

[@elevenkbc7910]

這就是文組學科阿，你要一板一眼就去讀理工科，方程式就是這樣，天王老子來都是這樣

[@雲淡風輕-i1l]

若有騙人，話術不實仲介，應該繩之以法，解除執照。

[@九色香雞排]

這麼大的金額開那沒行情的％數法官看了都搖頭

[@富裕楊]

台灣房價 抬高房價因素？？？ 敬讀律師查明事實 我出售五棟老屋 清楚

[@陳鳴-t8u]

口頭契約 也是契約

[@mattmin64]

請提出證據，不然口說無憑

[@陳鳴-t8u]

@@mattmin64 前面要加（需） 謝謝

[@xavierguo8839]

👍👍

[@郭麗玉-v7h]

以前根本沒仲介＇雙方談好就OK了

[@RealTainaner]

是部落時代吧？

[@新志徐]

所以被騙的一堆

[@leonado6432]

​@@新志徐的確有很多分風險，所以需要履約保證..

[@雲梅吳]

口頭誠信原則，人品問題

[@jessicachen5393]

不需要給仲介做，一樣會成交😂😂😂有牌又沒買方，怎么成交

[@江娃娃-m5k]

仲介費太貴不值得

[@hw6553]

說到底就是仲介費用不合理，不然誰會想閃這筆錢

[@xavyryu624]

就算收2500跑腿錢一樣會閃，品德問題

[@hw6553]

跑腿錢定義很明確了，仲介敢寫在價目表上嗎？

[@路易士-f1o]

那些人會做仲介的工作？ 想一想就知道答案 難怪會有那麼多仲介出沒水準的狀況 信義房屋還算可，其他的牛頭馬面一堆

[@wfchen1529]

@@路易士-f1o 黑心房仲業者～～～也有老鼠屎的，那一家的。

[@maoyuanchung]

本集應列入大學社會教材!

[@hl6y3c04]

跑去餐廳吃飯，吃飽後說我們有簽約要付錢嗎?

[@user-fireball]

偶以為是 社扶來幫助的XD

[@golddog911]

土地沒人拿到滿的啦 寶佳都給1%亂教別人

[@propagcct]

以前就遇過租件跟屋主說了由我們仲介安排出租，三方成了事後跟我說我們沒有簽委託出租阿 後來私下交易奉勸大家一定要委託 不管多熟！ 不要說賣件出租件都會這樣了

[@亭亭-g6o]

也有很多無良屋主利用仲介成交，卻不願付仲介費，很差勁，所以要有保障簽專約最好…

[@亭亭-g6o]

買賣司私下成交，把仲介踢開，真的有夠沒良心的，沒有他，屋主賣的出去嗎？所以到最後那個買賣雙方有付多少仲介費？😊

[@嵐小-h2o]

我幫建商賣4間房，用我家給他們看，雙方1塊都沒給我紅包，我也沒關係，結果他們住進去就一直出車禍。

[@Silive-wing]

不知所云😂

[@wfchen1529]

現在～～才看到，這部影片。 今年度～～～我的房屋，被不誠實／沒有良心的房仲，低價售出我的房屋。 房仲沒有告訴我，今年度社區實價登錄的價格。 簽約後7天，我自己發現房屋被低價售出了。 我不要賣屋了。 房仲說：我要賠償金額$405萬元+服務費用50萬元。 我是退休人士，為了保留房屋。 我賠償金額高達$455萬元。 退休金～～都賠了。 我不是房地產投資客，第一次遇到房屋買賣糾紛。 買方45歲的小姐，我有申請板橋調解委員會協商，請房仲業者總公司人員出面協商。 買方～～不出面，完全拒絕協商。 我的心好痛！好痛！好痛！好痛呀！ 不懂房屋買賣的法律知識～～～好悽慘喔！

[@Eide_Mana]

聽起來你只是想賺錢

[@wfchen1529]

@Eide_Mana 亞東捷運站／大樓屋齡15年／4房+車位／低價售出單價每坪48萬元。 板橋區50年屋齡公寓，開價每坪單價58～～69萬元台幣。 不誠實／沒有良心的房仲業者～～～ 可惡～～好可惡呀！

[@Money-zl1ot]

華人就是這樣 不守規矩 愛鑽漏洞

[@davidwang1204]

跳線的無良客戶，無良地主很多，這些人絕子絕孫

[@阿山哥-h9h]

好的認真的仲介，給合理的仲介費是可以心甘情願的，但更多的是敷衍、現實、擺爛、勾結投資客賺雙次的爛渣仲介

[@黑心建商手法全公開]

賣方委託仲介簽完委託銷售契約後，記得要用存證信函將代理權撤銷以免被騙，這時還存在居間契約， 所以沒有違約問題，房仲依然可以銷售！