Батуми. Как зарабатывают и как теряют деньги на недвижимости здесь

По всем вопросам whatsapp [phone] (писать, НЕ ЗВОНИТЬ)
В этом видео я описал текущее состояние рынка, то как вообще возможно зарабатывать на недвижимости, не только в Батуми, но и в другой стране.
Так же важной под-темой стало формирование пузырей на рынке недвижимости, как это происходит и что они из себя представляют. В целом Грузия и Батуми в частности - это развивающийся рынок. Здесь есть и высокая доходность и высокие риски. Я постарался объяснить во что целиться и что может целиться в покупателя.
Во второй части видео описаны возможные варианты инвестиций, разделена их доходность и описаны наиболее неразумные и нелогичные способы вложения денег, которые я сам видел не только на рынке города Батуми, но и в других странах.
С почтением, А. Шорт. Пусть это видео поможет многим разобраться в вопросах.

[@AlexanderShort]

Есть очень хороший усредненный критерий "перегретости" рынка. Это соотношение стоимости объекта и цены на аренду этого объекта в месяц (так же себестоимости строительства к продажной цене, но эту цифру могут высчитать только профессионалы рынка). Если стоимость аренды в месяц менее 0,5% от стоимости объекта - цены завышены. Это не означает, что рынок рухнет, рынки недвижимости падают нечасто. Но экстремального роста цен на саму недвижимость в этот момент ожидать тоже не стоит.

[@AlexanderShort]

@@BackWood Где то да, а где то нет. Студии дешевле 40 на рынке ещё есть.

[@BackWood]

@@AlexanderShort Я не нашел, только если в беловой вариант без ремонта.

[@AlexanderShort]

@@BackWood а я нашел😁 Но придется потрудиться

[@user-privalovsdoh]

Как всегда - доходчиво и познавательно👌👍

[@user-tp9in3wd7g]

Александр, спасибо большое как всегда очень грамотная подача.

[@teslafon7017]

Видеоряд шикарный, погодка супер (а у нас сейчас метель:)), информативно, доходчиво, спасибо автору!

[@user-mh3bu5zu4t]

Это запись наверное еще с сентября или раньше 🤔

[@user-nt4ij5mc6j]

Спасибо за взвешанный обьективный анализ......👋👋👋

[@denisky6000]

Здравствуйте! А вы рассматривали высотку на Шартава 7. Через дорогу от Рамады. Вам известен этот застройщик?

[@user-bd5ni6wj4h]

Видео все ваши полезные.! Да уже спасибо за то , что заставили нас задуматься в каком направлении двигаться …

[@user-dr4cg9tj1y]

И кстати классный канал! Спасибо Александр за важную информацию .

[@DenisShag]

Занимался сдачей недвижимости в России и занимаюсь сейчас в Батуми. Ориентируюсь всегда на доходность в 10%, считаю ее самой оптимальной. Но самые доходные объекты на моем опыте были гаража 25-35%.

[@Antonio_123]

Спасибо за структурированную и обширную информацию в ролике. Кто хочет и умеет думать - получит из ролика отличную базу для повышения своей компетенции в вопросах о рынке недвижимости. Учебников таких нет, а инфоцыганство, которым переполнен интернет, не приносит никакой пользы. Контент годный, спасибо, оценил по достоинству

[@user-zl2gg6oy4c]

О, вы ходите по тем местам, где я сейчас живу ) Было бы здорово с вами вместе прогуляться и пообщаться )

[@user-gm3jf7pp9l]

Прогуляемся милая тогда🌹

[@user-ji4nv9fp9n]

Примерно этим же занимаюсь в РФ тоже планирую переехать только в Турцию только мне кажется рынок перегрет

[@mazharhussaingk888]

Good👍

[@user-bu7gv9uw7k]

Добрый день. Спасибо за информацию. Можно узнать где вы находите застройщиков для своих обзоров?

[@AlexanderShort]

Добрый день. В Батуми

[@georgemchedlishvili8330]

Проблема с НДС со стороны застройщика в Грузии законодательно была решена года 3 назад. Теперь полученный аванс также облагается НДС, в момент реализации происходит зачет НДС.

[@AlexanderShort]

Есть объекты, где предварительную собственность не регистрируют в юстиции до уплаты 30-50 процентов. Есть и такие где даже раздел этажа не произведен и даже при 100 процентах оплаты только договор с застройщиком. При этом наличные там брать не стесняются. А есть объекты по которым эти авансы (или полные расчеты) получались более трёх лет назад . Думаю, мы оба знаем о ком речь🙂 Но, кстати, что закон поменяли, я, честно говоря, не знал. Спасибо, почитаю.

[@lekseiRezenkv]

Добрый день. Приобрели апартаменты в Гумбати (Гонио) и в elt у аэропорта. Подскажите, что по сдаче окончательной у этих застройщиков? Как Вы верно сказали, так сильно не погружались в тему при покупке.

[@AlexanderShort]

Не знаю

[@iravolovik4390]

Александр здравствуйте. ПОДСКАЖИТЕ ХОРОШЕГО ЗАСТРОЙЩИКА.ХОТИМ КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА 50Т.ПРД КЛЮЧ.это реально?что можете посоветовать .Спасибо.

[@mtbrum]

Спасибо за ролик. Возник такой вопрос, как при вашей схеме купил/живу/делаю ремонт, жить то как? ведь на момент покупки квартиры без ремонта, все равно нужно снимать квартиру.

[@AlexanderShort]

Черный каркас покупается либо загодя, и тогда арендовать придется недолго, либо при продаже квартиры можно договариваться остаться в ней на аренде до момента окончания ремонта.

[@user-privalovsdoh]

Добрый день Александр, планирую покупку апартов у Red-co в Цихисдзири (очень понравилась локация) рассматриваю как инвестицию, хотелось бы узнать ваше мнение🙏

[@AlexanderShort]

Извините, не даю оценок застройщикам и советов по инвестициям

[@AlexanderShort]

@@dobrenkijbog8805 или от тех и других😁

[@user-ef8sn4no1b]

Здравствуйте Александр))) Очень приятно вас послушать😊Подскажите пожалуйста проверенного, честного риелтора?

[@AlexanderShort]

Здравствуйте. Напишите в Вацап, поделюсь контактом

[@user-mh3bu5zu4t]

Здравствуйте! Это ноябрьский влог или старая запись? Уж очень красиво, зелено и солнечно)

[@AlexanderShort]

Здравствуйте. Ноябрьский

[@sergejdub253]

Спасибо большое. Интересен вторичный рынок и что по кредитованию в банках (какой процент, кому дают и прочие условия). Александр, ещё очень интересен рынок авто для физ. лиц; есть ли сайты где смотреть, что по растаможке, какие налоги, зависимость от объёма двигателя, года выпуска и топлива?

[@user-bt4fu5dy5r]

Налоги, таможня копейки. Но в основном все авто битые, собранные из нескольких- чисто на отвали. Бизнес там не сделаешь.

[@sergejdub253]

@@user-bt4fu5dy5r мне ни в плане бизнеса интересен вопрос, чисто для себя (в БАТУМИ); - покупать авто в грузии, или гнать из европы?

[@AlexanderShort]

@@user-bt4fu5dy5r никто не собирает из нескольких. Это не 90е годы. Уже давно все поняли что проще и дешевле купить с небольшими повреждениями, а сильно битую разобрать на запчасти.

[@sergejdub253]

@@AlexanderShort спасибо. С НИТЕРПЕНИЕМ жду новой информации

[@user-ie6kp8pp9b]

​@@user-bt4fu5dy5r тебе не надоело врать? 😂

[@singinglion82]

Отличная грамотная аналитика

[@elenachuikova4166]

У вас очень информатиный канал👍 Скажите пожалуйста, как выйти на контакты застройщиков если хочется купить квартиру в стадии строительства?

[@AlexanderShort]

Напишите в Вацап поделюсь контактами

[@user-vi5ym1rs8i]

Александр, спасибо за ваши обзоры. Всегда очень интересно. У меня два технических вопроса, на которые нигде не могу найти ответы: 1. Каким образом регулируется (назначается) такса за обслуживание апартаментов. Предположим, при покупке апартаментов девелопер озвучивает мне таксу в 1.5 $/кв.м. Где гарантии, что через год управляющая компания девелопера не увеличит этот тариф в 2/5/10 раз? Какие у меня есть возможности противостоять этому? Есть ли какие-то законодательные ограничения на рост тарифа за обслуживание апартаментов? Так получается, что став собственником я одновременно становлюсь заложником, ведь я не могу отказаться платить эту таксу. Более того, как мне кажется, что распродав все апартаменты у девелопера автоматически появляется стимул увеличивать таксу, ведь собственники на крючке и никуда не денутся... Как быть? :) 2. При покупке построенных, но не введенных в эксплуатацию апартаментов будет ли сразу оформлено на меня полноценное право собственности (при 100% оплате)? Дело в том, что я столкнулся с двумя разными утверждениями. Один девелопер говорит, что вне зависимости от того, введен ли комплекс в эксплуатацию (сдан гос.комиссии) или нет, я сразу получу полное право собственности. При этом другой девелопер говорит, что после 100% оплаты на меня будет оформлено какое-то предварительное право собственности, которе после ввода ЖК в эксплуатацию мне нужно будет самостоятельно переоформить в полное право собственности. Я как раз рассматриваю покупку апартаментов у того, который почему-то не дает сразу полноценное право собственности - и это напрягает немного :). Еще раз повторюсь, что речь идет о 100% оплате (если рассрочка, то там все понятно). Ответы на эти вопросы думаю будут интересны многим. Заранее спасибо, Павел

[@AlexanderShort]

Учту эти вопросы для будущих видео

[@user-bt4fu5dy5r]

Да нифиг тебе вообще Батуями? Нечего там ловить- одни дожди и ливни. Сезон короткий но дождливый))) плюс мы для них « оккупанты» .Есть гораздо более интересные направления за те же деньги и без поковеркнутого менталитета. Джугашвили Делов наделал а мы - Русские до сих пор разгребаем и отгребаем.

[@user-ee6km2gj3x]

@@user-bt4fu5dy5r подскажите пожалуйста более интересные направления!

[@user-bs8tr5rt7z]

Наверное, имел в виду Сербию. 😅

[@AlexanderShort]

@@user-bt4fu5dy5r я выпускаю видео раз в неделю на протяжении около 4 лет. Примерно понять погоду и сделать выводы можно.

[@user-gx6hn5oe7f]

Вы не ошиблись - при окрашивании стен в яркий цвет ПОВЫСИТСЯ ликвидность? На 26:30 минуте

[@AlexanderShort]

ошибся. и вставил текстовую ремарку в видеоряд по этому поводу

[@user-fv2bj9br7s]

Александр, привет. Жил и работал в Батуми месяц, работал с Борисом. К сожалению, не успел до тебя добраться. Хотел пожать твою руку. Спасибо!

[@andrey_and1]

Добрый день! Александр, на что снимаете?

[@AlexanderShort]

Gopro10

[@mananabekauri731]

Скажите,что Вы думаете о проекте "Седьмое небо", стоит ли у них покупать недвижимость.

[@AlexanderShort]

Что то часто про них стали спрашивать. Рекламу они запустили?

[@mananabekauri731]

@@AlexanderShort Просто купила у них студию,объект ещё не завершен.Просто интересно Ваше мнение.

[@AlexanderShort]

@@mananabekauri731 откройте обзор который я делал на них четыре года назад и сравните с тем результатом который у Вас сейчас. Выводы, пусть каждый сделает самостоятельно

[@nadiaexeter7664]

Прокомментируйте пожалуйста насчёт ликвидности пример красных зелёных стен вы привели в конце видео почему она повысится? Спасибо

[@anastacinco]

Автор оговорился

[@AlexanderShort]

она понизится. я сделал ремарку

[@user-cf6rj2jj5j]

Парк))

[@KINPLAST]

Почему так много недостроек в Батуми ? и как выбрать добросовестного застройщика ?

[@AlexanderShort]

Я не считаю, что их больше, чем в других местах

[@WEB_OK]

6:44 Рынок США полностью подчёркивает фильм "Игра на понижение" Рекомендую к просмотру!

[@AlexanderShort]

Смотрел когда то давно. Красивая картинка, однако все было чуть посложнее. По тому фильму все выглядело как коллективная жадность😁 Но зрелищно.

[@RingoTsurai]

Здравствуйте, а что не так с кольцом Вокс?

[@AlexanderShort]

Даже не знаю с чего начать. От плотности застройки и шума до плавучести в дождливое время и общего качества построенных там домов

[@gurjia]

В дожди постоянно там затоплено всё

[@TheMRBA]

Объекты Alliance и Next ответ на все вопросы?

[@AlexanderShort]

Ну да, ну да. А какие были вопросы?😁

[@TheMRBA]

@@AlexanderShortчтобы передать гостиничный номер в управление под международным брендом

[@AlexanderShort]

@@TheMRBA 🙂

[@gze5691]

А исходя из чего вы считаете 110 за доллар?

[@AlexanderShort]

О чем именно идёт речь?

[@user-rr9zi6sz1g]

Александр подскажите пжл, возможно купить небольшой ветхий домик в природе Батуми за 15$. Я пробовал через ватсап но видимо без впн не получается.

[@gurjia]

В Батуми навряд ли. Посмотрите на май Хоум. Дже. Ссылку не даёт поставить

[@MProkhorova]

В Грузии актуальные объявления -- в тематических группах ФБ. А ещё -- через-через. Надо ехать в местность,спрашивать местных. Они непременно расскажут кто здесь что и сколько продает. Или / и есть родичи, которые тоже продают. Так что-то непременно сыщется.

[@user-cf6rj2jj5j]

Приедем)) где маме купил вы) хотим приехать в январе смотреть и Вас можно потревожить? Банско супер зимой! Были)

[@AlexanderShort]

Меня?

[@user-lr6jo2he5e]

Для себя вывел такую формулу: если доходность от долгосрочной аренды 6-8% годовых до налога (в доллар/евро), рынок адекватный, если меньше- перегрет, если сильно выше значит и риски высоки. У Грузии главный геоплитический риск, это сосед с севера, кмк.

[@t-dog8284]

Ядерку скинут и все, нет вашего батуми

[@user-bt4fu5dy5r]

Грузия сама по себе риск. И не нужно на север кивать. Местная ментальность сформирована не на севере.

[@user-lr6jo2he5e]

@@user-bt4fu5dy5r нормальная, понятная ментальность. А уж если с рф сравнивать, то там риски в разы выше.

[@user-gb4ih2hs2m]

@@user-bt4fu5dy5r безаконіє корупція недоступность зашити прав в суді

[@user-bt4fu5dy5r]

@@user-gb4ih2hs2m согласен-сие факты присущи всему постсоветскому пространству. Нечего даже и спорить. Вопрос другой- а где Идеал? Существует ли Он?

[@okSUNa]

Почему продавцы в Батуми соглашаются на рассрочку? Особенно, учитывая, что желающих купить много

[@AlexanderShort]

Часто рассрочка дороже полной оплаты сразу. Им это выгодно

[@user-ud9nz9xj9u]

Кто знает, сколько в среднем стоят услуги управляющей компании в аппартотелях?

[@AlexanderShort]

40-50 процентов от стоимости аренды

[@user-ud9nz9xj9u]

@@AlexanderShort чет это совершенно не выгодно выходит, даже учитывая подьем рынка который в этом году

[@AlexanderShort]

@@user-ud9nz9xj9u кому то и всего золота мира мало🙂

[@sedina_blog]

Александр, а кем Вы работаете?

[@AlexanderShort]

C кем я работаю?

[@sedina_blog]

@@AlexanderShort fixed ))

[@AlexanderShort]

@@sedina_blog Я трейдер

[@AlexanderShort]

@@monjarovod на РФ нет ликвидности.

[@AlexanderShort]

@@monjarovod это не имеет отношения к теме канала

[@user-wq7sq9wf1m]

Все будет зависеть от политической ситуации. Если вдруг в Россию можно будет комфортно вернуться, то люди начнут валить и цены на недвижимость падать. И наоборот.

[@AlexanderShort]

Все что угодно может быть. Но я исхожу из того, что есть

[@user-bt4fu5dy5r]

Так оно и будет. Вопрос скорого времени.

[@user-wq7sq9wf1m]

@@user-bt4fu5dy5r ну не знаю, пока только мрачные перспективы наблюдаются.

[@Nooooooooooomore]

Hello Alex, no more English videos

[@AlexanderShort]

There arr On english version of channel

[@Nooooooooooomore]

@@AlexanderShort ok thank you, could you send me the link

[@user-fk9fy4qk1m]

Всегда первым делом думаю за сколько можно продать и сдать, потом все остальное. Тут многие впаривают сказку о прибыли под 100 тыс в мес от сдачи апартаментов такого бреда я давно не слышала. Один номер в среднем за сезон чистыми приносит около 150-200 тыс, никак не в месяц

[@AlexanderShort]

Вы в чем считаете?

[@user-fk9fy4qk1m]

@@AlexanderShort в рублях конечно))

[@AlexanderShort]

@@user-fk9fy4qk1m не подходит для зарубежной недвижимости. Но, дело хозяйское

[@timurkadyrbayev6481]

НЕ понял + Почему ? НЕ надо + Покупать+Квартиры на Падающем+Рынке. Это же + Выгодно + Покупать Дешевеющую+НЕдвижимость. Так же как + Выгодно+Покупать Дешевеющую+Падающую Валюты+Золотые+Монеты+Акции.

[@AlexanderShort]

Попробуйте купить и все поймёте 😁 Особенно акции

[@user-hn3lf4nx8o]

Ну рубль по 110 все-таки некорректно считать

[@AlexanderShort]

Можете сказать на какой минуте? А то уже второй человек пишет, не пойму о чем речь

[@user-gx6hn5oe7f]

@@AlexanderShort поискала для вас - на 23:58 минуте. Приятно помогать толковым и доброжелательным людям.

[@AlexanderShort]

@@user-gx6hn5oe7f нашел. Если Вы оцениваете доллар как базовую валюту (а она базовая для всего мира) и берете примерный диапазон курса 60-160 рублей за доллар за последние 5 лет, то средневзвешенное значение будет около 110. Я это имел в виду.

[@user-gx6hn5oe7f]

@@AlexanderShort ок. Вы просили - я сбросила. В Москве торгуют $ по 68 руб. Максимум был 120 в марте. Поэтому я не понимаю вас, но я не спрашивала. Выводить $$ пока с верхней планкой 10 тыс....

[@AlexanderShort]

@@user-gx6hn5oe7f в любом случае, спасибо. Насчёт вывода: есть свифты, криптовалюта и золотая корона для небольших сумм. Если уберут все ограничения, курс полетит вверх. Насколько неизвестно, да и смысла гадать особо нет.

[@user-nt4ij5mc6j]

азиатская страна это тайланд