分地建房，水有多深。利润率不到5%？survey 猫腻， 那么多公司是怎么被拖死的

海外分地建房听起来是很美的事情，其实根本没那么简单，不少的开发公司都是在这个过程中被拖垮了。
2016年，我的地产经纪给我介绍一块地，地址在北约克, 面宽113尺, 一般人看来这是宝地啊，有很高的分地潜力。你想想看，北约克一般的地面孔50尺，这个如果可以分两块，稳赚100万跟玩儿一样。听经济这么一说，我有些心动了。
我们开车到了现场，很快我就发现了问题。这块地, 标的是113尺，34.4米，1532平米，方方正正，坐南朝北，看起来是块好地。我查了一下这块地的规划图，这附近地块的规划要求是地块面宽不低于18米宽，面积不小于690平米。分完以后，面积没问题，面宽稍微小了一点，但是因为这条街上还有面宽是17米的，因此这都不是大问题。
我之前做过一期视频，“买房子一定要看survey”， 里面就介绍了，如果一块地上的房子，跟周围建设不一样，那就可能有问题。你注意一下，这个地很宽，但是房子+车库没有建那么宽，右侧留了一大块草地，这很蹊跷。我往身后一看，接着就明白了。这块地的对面是一条街道，一般这是政府在早期规划的时候预留的道路，也就是说，地在你的地界上，但是政府有使用权，你不能占用。加拿大不少小区有这种情况，有的是预留的消防通道，有的是地下管线。这样的区域都是有限制的，也就是说，地是你的，但是你不能随便用。
当时，这块地要价300万，3天就被抢走了，350万。同一时期，马路对面两套房子，一个卖了346万一个卖了370万，面宽80尺。8个卧室，7个卫生间，双车库，4车位。同一条街上，一个bungalow 卖了350万，跟新房子一样钱，说白了，就是分地的潜力把价格给抬上去了。
买房子，如果有人忽悠你，这个地很大，有机会分地，你可一定要小心了，因为，这里面的水很深，轻轻松松可以拖垮一个企业，何况一个家庭呢。另外，很多时候，你为这个可能性，多花个几十万，这其实跟赌博也差不多。
分地战线拉长了，还不如买个独立屋翻建利润来的直接，平均利润率还高。如果您有一个大的地块，除非有100%的把握可以分成，否则不要轻易冒险，因为这是几十万的投资和几年的时间。

[@JoshCaiLovzu]

1. 地产经纪 ≠ 工程师，经纪的价格信息可供参考，自己也需有专业判断，或借助专业判断 2. 我做测绘的，在不侵权的情况下，我细查了这个地块。明确地说该地块至少在1956年时是只持有靠东的18米的范围的。1960年航拍显示视频中“路冲”的那段路已经被市政府opened了。1989年4月21日City of North York把靠西的地块转给了当时的业主，当时的业主确认被转让地块下有一个直径600毫米的污水管（我调了历史航拍图，有较明显的土壤整变迹象）。说白了当时city白送，就是city自己不想出成本挖了 4. 目前没有发现600毫米管道所处的地块有easement，从法律上讲，把管道取出来就可依法随便盖（当然要看实际勘测文件） 5. 报告明确说了，现在Toronto Water和City Planning在建筑工程上不反对，但如业主要自己做的话，开挖填埋成本和审批走的是业主。如果没有邻居反对的话，纯工程操作好像没有那么难。另外City开账单27万就是抢钱。。 6. 别说普通业主，就算市政项目，我团队就经历过某大型市政项目开挖过程中遇到历史未申报废弃污水管，规划设计部门完全不知道该管线存在，反正是折腾了好一会 纯粹留言，不承担法律责任：）

[@CanadaDouker]

感谢您的留言，看得出您很专业，而且调查的很仔细。大赞，置顶您的留言

[@JoshCaiLovzu]

​@@CanadaDouker 哈哈互相探讨。主要是能让普通业主受益，避坑。另外，很喜欢您的视频，巨靠谱！细看了很多，也学到良多！感谢！👍🏼

[@CanadaDouker]

谢谢，也从您的回复学到了不少。感谢关注，并祝您有一个愉快的长周末。

[@ZhaoHH]

被KZbin推荐过来以后，今天大半天都在看你的视频了。虽然没有自建房的打算，但还是对你讲的这些内容很感兴趣。

[@evawang7246]

一直在关注您的频道，满满干货，期待后面能出关于翻建房屋的视频。

[@ronlian1025]

讲的太好了！

[@CanadaDouker]

感谢您的留言支持，谢谢。

[@ly7062]

收益非浅，谢谢豆壳儿！看得出你是专业的，更难得的是 你用心了！🙏！有时间的话安排一些旧房翻新的视频好吗？这里面应该也有不少东西值得关注

[@lili-lq4pf]

好佩服你在异国的斗智斗勇，为争取自己的合法权利毫不退缩，是我们在异国他乡学习的典范。看你的视频学习到很多实用的知识，支持 !希望越办越好!

[@CanadaDouker]

感谢您的支持，我一定继续努力。

[@zhangelim7941]

多谢您这么详细的介绍涨知识了

[@chileungchow4632]

有所了解了，谢谢你的节目

[@patrickng6606]

謝謝，很有質量的節目

[@xiemingfu0426]

谢谢豆壳儿分享，满满的干货

[@CanadaDouker]

感谢你的留言支持，谢谢

[@guozhong3905]

说的太好了，谢谢你

[@CanadaDouker]

感谢您的留言支持。

[@chex7979]

非常感谢豆先生分享！

[@CanadaDouker]

谢谢陈先生的回复支持

[@jessieliu9851]

感谢分享，确实很有帮助👍

[@CanadaDouker]

感谢您的支持。

[@BOCHEN-lg2ys]

讲的太好了 干货

[@davidmei5326]

讲的很好，已订阅

[@mtiffany3485]

干货，真的不错说的

[@kaiwang6016]

讲得真好

[@CanadaDouker]

感谢您的留言支持，

[@simonhuang9061]

长知识了 感谢

[@guoxuxing6407]

讲的真好

[@johnsonwang4687]

很好👍，这样的房子需要多做前期调查和确认工作

[@CanadaDouker]

谢谢您的留言支持

[@bamboolu6585]

非常好的视频，收益良多

[@CanadaDouker]

感谢您的留言支持

[@horselittle1133]

非常实用。

[@user-hs6lf5ev9i]

讲得好

[@jimgreen9438]

干货！赞

[@loverim]

感同身受。我在Cambridge有一个房子，也走了类似的过程，学到的很多东西。所以很高兴看到有你这样的人和大家分享。有一点我好奇的是，这个人有没有找“planner”？我的项目找了planner，感觉虽然花了钱，但是这些人因为很有经验，可以避免你说的情况发生。而且，这些人，和city一般都有合作关系，所以申请过程也会少走弯路。 再有，能否出一期室内设计相关的，给大家介绍一下多伦多地区装修的趋势以及你推荐的一些做法。谢谢

[@user-vq6pk2nr8h]

录个做房子框架的视频吧！

[@user-mp5ph2cr5d]

谢谢您的专业分享。已点赞并订阅。

[@CanadaDouker]

感谢您的订阅，周末愉快

[@cbenson1820]

说得好啊！支持！赞👍

[@yiy3429]

有用的视频，有用的频道。订阅。

[@tianjunwu3802]

能不能讲一期prefeb house和stick build house的比较，谢谢

[@CanadaDouker]

Tianjun Wu 我下个项目还在考虑prefab 的房子呢。它对于前期工作的技术要求还是比较高的。

[@sunyelena1951]

厉害👍

[@Samccin]

这几年是房产开发 builder的大洗牌

[@rdong11]

学习了

[@zenyaandherbuddies4650]

人在澳洲悉尼 很多事情都是一样的 有个builder朋友自家买旧房拆了建双拼 就是因为地下council的easement 需要业主负责做维护 给council交了三万澳币 一下利润就减少了很多

[@klau9743]

新西兰也是，分割建房不容易，申请的手续审批，设计师规划师的plan, 还有做土建和基础设施的钱，一不注意就会亏本

[@smhe2839]

其实可以在路冲的那部分做一个网球场，把原来的老房子拆掉，盖一个带泳池的三层的豪宅，卖700万应该没问题

[@galaxylu8464]

涨知识了，在美国也有类似情况，藏有很多隐性费用，全部加上就不是那个价了，真是经验总结，

[@CanadaDouker]

感谢您的回复支持

[@yunhuayiu4721]

道路預留空地，可以算容基，不能蓋

[@wy5089]

你看看现在新区造的house基本和townhouse也没什么区别了，这种分地也就存在于老区。

[@guohuali2414]

很好 👌

[@CanadaDouker]

谢谢

[@nopo1737]

分地建房真的對區域地價有差到!賺快錢才用的到

[@pingli8769]

長知識了！

[@tomorrow9447]

节目特别好，很吸引人。只有一点我不太明白：您为什么在最后结尾的时候突然语速加快，是赶着上厕所吗？😅😅

[@TonyLinSh]

得想个办法，把各个视频的音量弄的一样大。

[@CanadaDouker]

谢谢您的建议，我以后一定多注意。

[@preciousgold7382]

干货很多

[@richardchen2760]

在魁北克这里，有很多建商直接在一块地上建双拼房甚至3到6套的小型condo楼，一套一套的卖，这是分地建房吗？

[@derek8591]

谢谢分享，这是在温哥华么？

[@CanadaDouker]

这是多伦多的

[@user-yo1mb6hj8d]

牛逼！

[@wayneCA]

不错

[@polarcrystal5726]

不错的视频，很多下面留言的人根本就没有好好看，hu shuo ba dao

[@DxDy777]

资本雄厚，包括金融资本以及人脉政治资本等等。方能去搞大项目。 否则就得按照 解放军十大军事原则之一，“伤其十指，不如断其一指”的策略，来集中局部的优势兵力，安排能迅速吞下并解决战斗的项目。

[@CanadaDouker]

您说的是，需要全面才可以去搞，我到太多人掉坑里了，都是大老板。

[@BobbyJust4Fun]

请问咱们这边house外面有蚂蚁正常吗 是因为地暖所以导致的蚂蚁吗？ 有什么好的方法可以去除蚂蚁呢'

[@nirvana9450]

建筑成本里面的水也很深，价格差距也是相当大

[@CanadaDouker]

没错，很多误区，很多坑。

[@jianbozhang3466]

关键是一般人没有建筑设计的理念，即使选的材料都是最贵的，但建好的房子也不是怎么好。

[@CanadaDouker]

Jianbo Zhang 实话。

[@Divanks]

Jianbo Zhang 主要是很多小发展商或业主人不了解建筑师的作用，为了省小钱买现成设计图或请非注册建筑师画图，省了几千元钱，但图纸粗糙很多东西未详细标注，在后面的施工中反而花掉更多的时间和金钱，并且很难控制造价和避免contractor偷工减料。有些钱不能省的，太多建房的人不懂这些反而用更多的金钱吃了教训。

[@horselittle1133]

豆壳儿，你好，我也在多伦多，将来我们也准备做个builder，看了你所有的视频，觉得你很实在，可以加下联系嘛，做个朋友，还有好多东西想向你请教，谢谢啦。

[@ddavid5264]

请问美国的情况是否和加拿大是一样的，谢谢

[@yee3776]

如果我在旁边住 我也不同意 好好的一块豪宅地皮 非要拆分利益最大化

[@sonnysun1720]

好好的低密度住宅区，绿树成荫，偏偏有一些唯利是图的人，把地分得七七八八。 清净的马路也塞满了没地方停的汽车。

[@123ahdee]

向錢看嘛，錢袋了就走，那管人家死活。

[@seikowang6093]

政府现在是支持这样做的，因为土地越来越少，人越来越多

[@sonnysun1720]

@@seikowang6093 我认为控制人口是最好的环保。人的一生不知道要造多少污染，消耗多少资源。 少生优育。

[@seikowang6093]

Sonny Sun 我100%同意你的观点。但是从政策层面上看：看看每年有多少移民，而许多都落户大多伦多地区，你让他们住哪儿？只能是楼越建越高，地越切越小

[@yiyu7171]

講講翻建的事吧

[@vg5836]

豆壳儿你好，关注你的频道有一段时间了。从你的视频中也学习到了很多，我也是身在加拿大从事建筑行业的，不知道是否方便留一个联系方式能私下跟你继续交流学习， 谢谢。

[@CanadaDouker]

V G 我的频道介绍有联系方式。

[@ethanhan9007]

什么是路冲的房子？

[@weiqixie7587]

豆壳哥你好，可以点我头像看防脱发的最新美国科学家的发现吗？亲测有效，谢谢支持！

[@CanadaDouker]

棋哥Albert 完整观看完毕，跟雄性激素有关，不食垃圾食品，最后有去油洗发水推荐。加油💪

[@abbb6496]

是的我们有块地去申请就不批换类人就批

[@CanadaDouker]

里面水很深。

[@wylvancouver]

谢谢，帅呆了

[@CanadaDouker]

感谢您的留言支持。

[@lili5597272]

在西朝鲜根本没这么麻烦，五证一个没有都能先把房子干起来，手续啥的一边卖方一边补手续，上房七八年才补完手续都很正常。

[@littledovecitydust]

您是在北墨西哥吗？

[@yongfengzhong8456]

你好，谢谢你的系列建房视频。我准备翻建我的房子，变成二个semi的，。在申请改zoning时，要有site plan和floor plan，这时就要找建筑师吗？，如果zoning申请通不过，不是白请了吗？ 你很有经验，能推荐builder吗？ 谢谢！

[@CanadaDouker]

找设计师画图是必须的，而且很多情况下能不能做还是需要商讨的。通不过很正常，但是专业的设计师一般会比较熟悉，大多可以避免这些情况。

[@yongfengzhong8456]

谢谢你的指导！

[@4inoznicole840]

很干货，可惜你不在悉尼。不然可以给我们说说后院建granny flat 到底核算不核算😝

[@CanadaDouker]

你说的granny flat，跟多伦多的laneway suite，很像。改天，我好好了解一下。前几天，墨尔本的网易，滴水线问题，我还帮着给出了一下解决方法。

[@lz248]

如果能造，肯定划算啊

[@cutiegammi]

手势又变了。 LOL

[@CanadaDouker]

第一次，朋友觉得手势太土，第二次有网友反馈说代表不好的意思，这一次我是跟儿子学的。

[@alexfang6943]

想听听上诉结果有消息了吗

[@yingpengcheng]

听口音是安徽的吗？

[@peterlu8616]

讲的好，水太深，太复杂，没必要

[@muyy1]

个人觉得最大还是利息

[@CanadaDouker]

需要专业知识才能玩这样的游戏。

[@datawasatreacherousandroid6509]

Caveats难道不是应该签合同之前就由双方律师摸清楚的吗？都买下来了才知道，律师和地产经纪难道不会被告么？

[@kaijinc3639]

找個conveyancer問，別聽agent

[@neildeng200]

lot coverage是土地覆盖率 不是容积率哦

[@CanadaDouker]

行家👍，您说的是，谢谢提醒。以后一定注意。

[@wolfganglava1511]

嘿嘿，這房我也看過，距離Bridle Path挺近的，都是有錢人，不光只有中國人翻建炒房。

[@user-gz8bp5ec4d]

25% 几何平均一下4.56%，不知资金成本是多少。还不如买美股指数基金了。

[@pmfu1733]

請問如何界定買回來現有房屋面積多大才能加建另外一間或多間房屋，在多倫多北面例如St. John Side Road有些房地是10Acres但已建好的唯一房屋只是幾千平方呎。

[@CanadaDouker]

每个城市的规划不同，具体情况需要具体分析，一般本地建筑设计师都比较清楚。

[@jamessun7721]

资产家规则制定者：卖给你地，维护费用是你的，出了问题找你，你要年年交税，但你不能在上面建东西。

[@MrGhanj54]

其实就是利润问题

[@i86netz]

有没有想过建个群？

[@waynewong4434]

就今年的經濟環境, 房地產的價格跌不跌還兩看

[@danzig88]

目前在大温地区house已经很难抢到了。

[@petexu6026]

能问下为什么多伦多和温哥华建房这么贵？类似二线城市比如卡尔加里新房house也才40多万？

[@test2test911]

多伦多很多建材市场，建材成本更便宜，所以他们盖房子的成本很便宜，人工也是最低工资，很多拿着工签的非移民。所以多伦多温哥华的地产商最多，因为利润最高

[@user-xg5xz7qh8i]

我就想买块地自己建房？

[@leninninel5652]

我要是邻居我也反对啊 累死累活大半辈子买了豪宅了还受这个气

[@brendanfan3245]

人家盖2栋新房，为什么你要受气？

[@feiyang7280]

所谓的水，是专业知识。这个领域需要门槛，不要被经纪忽悠。“买到就赚到”变”买到就赔到”的例子很多。

[@CanadaDouker]

被你说中了，法拍屋，我正在准备做呢。

[@Ethanliuyisong]

$3,500,000?

[@Raysworld0712]

四年前3百七八十万，四年过去了，房价也涨了不少。5%+房价增值，才是每年的收入吧。不过，听完以后，不是专业到像神一样，真的不敢搞分地的事情

[@oracleyu8665]

豆兄請問，在大溫100萬的舊房，8000多呎的地，對方說可分2 lot, Approved by city .我想買回來分了。我占1 lot建新屋自住，另1 lot可賣70萬，只賣地。這樣有沒有風險？ 等於我只花30萬買地。

[@CanadaDouker]

Oracle Yu 你要考虑一下，为什么对方不那么做？具体情况具体分析，多伦多也有类似的地，300万两块，但是仔细分析两块地，才发现其中一块有明显的缺陷。

[@yiyunxiaozhang2662]

xi'x谢谢

[@win9878]

分地对周围邻居影响很大。建好了路面上会多停好几辆车。我家旁边有地北被分了建了四个二层。路上全是车。倒垃圾一堆。搬走时床垫家具扔一堆都堆到我家地上。怎么可能不反对

[@user-dr4el7tw5x]

你有权发出自己的声音，但可不可以分应该按照法律来走，但是视频里提到的政客金主通过权钱交易来影响法律的执行，这种行为是对政治制度的破坏，加拿大政府本来就已经臭名昭著了，这种行为只会雪上加霜。

[@dannih8378]

现在好了，一分四都不用申请了。

[@jiongyang5238]

请问忘么知道土地的使用？比如邻居有1.5 lot 土地，是不是另外0.5 lot是市政用地，如有地下水管等，上面不能建房？哪个网站可以查到信息，万分感谢!

[@CanadaDouker]

这个一般要看Survey 而不是自己查

[@sailing99]

请问老乡有没微信 可以的话能否加一下 谢谢

[@user-qz6pn6ou3u]

豆哥的新房建的怎么样了🤔

[@CanadaDouker]

看背景，你就知道啦。

[@user-qz6pn6ou3u]

@@CanadaDouker 建好了来个housetour哈!

[@lilnasx2774]

这邻居为自己和社区着想也没什么不对啊 首先他这个目的很明确就是地产开发商做的项目 而不是说社区里来的新成员 邻居有意见很正常啊

[@test2test911]

视频主是builder的利益相同者

[@changgeorge2411]

大兄弟是山東人或者蘇北人？

[@dstanley8995]

我也感觉到了 我老家是苏州无锡😋

[@janeyin5564]

豆壳儿，你好。有一期节目，你讲过换屋顶价格差别很大，平顶屋不好。很遗憾我买了一个平顶屋才看到你的视频。我的平顶屋顶10年了，可能有漏水。请问，平顶屋和斜顶屋，换屋顶的价格是不是差不多的。谢谢啊！

[@CanadaDouker]

Jane Yin 平屋顶换屋顶价格还贵。

[@janeyin5564]

谢谢回复

[@robertshi1616]

要是我直接不分了

[@yueh-yuetsai1690]

沒有做足功課，冒然買了，徒增煩惱？ 要找人品好有經驗的経紀人！

[@user-vx1pf7ir3w]

在新西兰刚分完，有一点不太一样，邻居没权力反对，除非是你影响到他但是噪音什么，他房屋的价值这些理由不行。

[@christinaw9527]

同在新西兰建房的，看来nz和加拿大区别很大啊

[@dc6073]

我也在新西兰，可以跟您学习一下吗?

[@user-vx1pf7ir3w]

d c 我也是个人，不是专业的

[@user-fw9er4ij7t]

你好，豆壳。特别喜欢您的视频，那么实用。我有一个问题向您请教。我发现我家房子室内屋顶有发霉的迹象，我该如何办，谢谢

[@user-fw9er4ij7t]

豆壳，能在百忙之中給我回复吗，或您有公众号吗？